买生意谈租约遇到的烦心事，求教

nighttests

之前发过贴，看中一家鱼薯店，当时7年的租约只剩1年多，而且没有option，房东是shopping center，
目前商场同意终止之前的租约（还剩9个月），和我新签一个5年租约，但是房租比现在涨了12.6%，一下子超过了我心里预期，（之前和卖家约定新租约涨幅超过10%，可以终止合同）搞得很尴尬。
目前的房租一年6万不到一点，新租约一年6.7万，商场还要求我在4个月期限内对店铺进行装修升级，鱼薯店去年流水43万左右，现在有点犹豫该不该往下走。
第一次买生意，不是很懂，这样新签租约涨幅12.6%算正常吗？有没有和商场谈房租的可能性？

谢谢

ARACT

果然是第一次买生意。

这样明显的大坑，还用考虑吗？完全不能考虑

ARACT

现在购物中心里的小生意，说真的，很多老板赚的还不如员工多。

现在员工薪水爆高，政府保障也很强势。买这么个大坑，不如找个工作。

天上不会掉馅饼

楼主没说清楚，是什么shopping centre，是普通的village还是Westfield，还是和Westfield同等规模的shopping centre？

如果是大型shopping centre，这个租金涨幅还可以接受。但是装修的要求和预算再谈一谈吧。

ARACT

大购物中心里，coles，woolworth，Kmart这样的店，租金单价是很便宜的。他们有时候还会给购物中西提出苛刻的要求。
购物中心只能接受，赚个基本价。

购物中心，就靠从其他小生意身上榨出点油水。
大购物中心里的小生意，通常不太稳定，更加经不起风浪，转手买卖也麻烦。

大购物中心里，小生意不赚钱的比例，远远高于街边店铺和社区小购物中心。

nighttests

天上不会掉馅饼 发表于 2022-2-8 10:12
楼主没说清楚，是什么shopping centre，是普通的village还是Westfield，还是和Westfield同等规模的shopping ...

普通的village，鱼薯店是独立于SC主体建筑的一家店铺，沿街拐角店，面积蛮大的，经营很多年，目前owner是华人，周围3公里范围内只有一家竞争对手，当时买店也是看中这一点，换人都是华人脸应该对营业额影响不大。
装修我其实也有计划，想把店招弄醒目和漂亮一点，毕竟位置还不错，增加曝光度对经营也有好处，但是没有想到商场会对装修有时间要求。

nighttests

ARACT 发表于 2022-2-8 10:17
大购物中心里，coles，woolworth，Kmart这样的店，租金单价是很便宜的。他们有时候还会给购物中西提出苛刻 ...

谢谢，这家店我也盯了蛮久了，所以租约才会从还有一年多到目前剩余9个月，疫情对taking影响不大，都是local居民购买，一直都很稳定，所以才决定下手的。
但是商场租约比较麻烦，没有option，所以新签比转剩余租约要更有利一点，但是没想到涨幅有点超过我预期。

michaelman

nighttests 发表于 2022-2-8 10:28
谢谢，这家店我也盯了蛮久了，所以租约才会从还有一年多到目前剩余9个月，疫情对taking影响不大，都是loc ...

这个涨幅对shopping center来说已经是很仁慈了，换成是疫情之前新签租约的涨幅可以达到30%-40%。

leaf2019

这种断尾巴租约续租的时候加租和装修对于shopping centre来说是很正常的事情嘛，要考虑两点，1是每年房租增长多少，5年以后的实际房租是多少钱，不然再续租要吃苦头，2，装修费用是多少，要是一开口10万就退出合同吧，但归根结底要看楼主做生意的水平，5年里taking有多少上涨的空间

oed

如果对这生意有信心，而且各方面都自己，有办法谈，在悉尼吗？

nighttests

leaf2019 发表于 2022-2-8 10:34
这种断尾巴租约续租的时候加租和装修对于shopping centre来说是很正常的事情嘛，要考虑两点，1是每年房租增 ...

每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指明了装修内容，包括更新店招，粉刷内外，更换室内外桌椅等，以及要在6月底前完成

老黄牛

做了10年的老鱼薯人劝你不要买。

leaf2019

nighttests 发表于 2022-2-8 10:41
每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指 ...

得先算账

michaelman

nighttests 发表于 2022-2-8 10:41
每年4%，如果疫情过去，旅游恢复，生意应该还能好一点
装修目前没有硬性规定费用和指定公司装修，但是指 ...

你如果买生意的合同已经交换了那就go ahead吧，要不然还要损失定金，如果还在谈的阶段那你可以寻找新的生意，市面上一大把生意在卖，不用在一棵树上吊死，当然，如果你自己很有信心而且卖家的价格很低很低的话那你可以试一试，因为你装修好之后带着一份新的租约应该可以卖一个不错的价格，前提是营业额保持稳定。

nighttests

老黄牛 发表于 2022-2-8 10:46
做了10年的老鱼薯人劝你不要买。

谢谢，是因为租约还是因为该生意不行

玄武真人

跟商场谈减租， 一般都是以什么理由呢？ 摆数据哭穷？
有没有一个基本的标准可以遵循？ 比如说生意利润的一定比例是合理的？