关于物业管理权生意的疑问整理

CookAct

Liangedx 发表于 2022-2-18 23:11
风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了，可以买他们的物业管理权 ...

既然有经验，为什么不做呢？

mt.tumamu

VICTORIA TO LIMIT TERM OF MANAGEMENT RIGHTS AGREEMENTS

大家自己谷歌一下以上的句子. 自己动手找出答案. 抱歉,可能损坏了一些人的利益.

weaknet

法律条款改动，主要会对新建物业的管理合约产生影响，存量合约还是按照旧的模式管理。

为了保证服务质量，维州建议在off the plan阶段不能直接出售过长期限的物业管理合约。

最佳风向就是看银行商业贷款，只要物业管理行业的贷款比例和贷款利率依旧给力，说明这个行业的风险还不是很大。近期的物业行业规模大一些的项目商业批贷大概是贷60%-65%，利率可以做到2.7%-3.1%，还是不错的。

v26v26oo

weaknet 发表于 2022-5-2 01:19
法律条款改动，主要会对新建物业的管理合约产生影响，存量合约还是按照旧的模式管理。

为了保证服务质量， ...

但是旧合约总有到期的一天，只要renew就得按新法规实行。不能renew，那存量的合同会不会贬值呢

weaknet

v26v26oo 发表于 2022-5-2 09:23
但是旧合约总有到期的一天，只要renew就得按新法规实行。不能renew，那存量的合同会不会贬值呢 ...

旧合约要做好五年一次option的topup，这个也是物业生意的核心价值之一。不能topup，旧合约价值也会慢慢猥琐。

mt.tumamu

维省的生意是不能topup的，如果可以，合约10年或20年，分别还不是那么大。

CookAct

mt.tumamu 发表于 2022-5-3 21:36
维省的生意是不能topup的，如果可以，合约10年或20年，分别还不是那么大。

不能 top up 的说法有什么根据吗？去年还有墨尔本的经理说她top up成功的。

ergon

晚上还得睡在那简直醉了，等于买断了自己晚上的时间。住在一个小房子里能舒服吗

weaknet

所有的条款都是基于协议，而不是州的。

VIC最近几年拿出来卖的新的25年协议的物业生意，都是可以topup的，这些楼的物业协议就是QLD的中介和律师帮开发商起草的，内容几乎与QLD一样，可以topup。区别只是VIC的业主们没有QLD这种习惯和意识，可能会不支持topup的概率大一些。

我从律师那里听到的目前趋势，是NSW和VIC在向QLD学习，物业协议越来越向QLD模式靠拢。VIC进度快一些，NSW因为目前大型Strata公司利益群体的反对，进展比较缓慢，现在NSW新楼的协议以10年为主，VIC的新楼，越来越多是25年协议了。

weaknet

ergon 发表于 2022-5-4 01:14
晚上还得睡在那简直醉了，等于买断了自己晚上的时间。住在一个小房子里能舒服吗 ...

物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

需要用来比较的对象，是餐饮，NewsAgency, 快递，邮局，超市，7-11加油站这些，只能说都比较辛苦，看个人情况更适合干哪个了。不是像有些帖子里说的，做了物业，好像是个大老板，每天家里躺着挣钱。

v26v26oo

weaknet 发表于 2022-5-4 09:45
物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

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这个你说对了，而且这个生意投资额巨大，动辄自己要出七八十，上百万。剩下的一半还要从银行贷款。
普通家庭有这钱拿去投资啥不好，非要给自己买个糊口的工作套在那里。
这也是这个生意让人诟病的地方。初始投资太大，而回报太低太低，性价比极低。不知道被论坛某些中介炒起来的，忽悠华人接盘。

ergon

weaknet 发表于 2022-5-4 09:45
物业本来就是一个养家糊口的生意，如果能有20万+的工作，或者身家不菲的大老板，几个会干物业这生意。

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其他几个你说的虽然辛苦，但下班了就是下班了，至少晚上还有自己的生活。

CookAct

v26v26oo 发表于 2022-5-4 09:55
这个你说对了，而且这个生意投资额巨大，动辄自己要出七八十，上百万。剩下的一半还要从银行贷款。
普通 ...

哪个性价比高呢？

weaknet

物业生意投资大回报低的原因，也要从两面性的辩证性来看，我的一点粗浅理解：

1.回本的问题：物业生意总体不太担心回本问题。
做生意都讲究回本的问题，如果开饭店，饭店的早期投入比如装修等都是沉没成本，转让饭店的时候，价值贬值很大，甚至开不下去或者不想干了，关门歇业的话，回收的成本是零。
物业类型的生意，回本的一天就是卖生意的时候，持有运营期间的收益都是流水性收益，并且转售的时候大概率能收回本金或大部分本金，这也是为什么银行肯大比例借贷的主要原因。

2.收益的可支配性：
总体上是一个服务型行业，settle以后不再需要追加投资，收益100%可以支配。解释：饭店，海鲜，超市，newsagency这些生意挣了钱，还需要用收益去进货买新的商品，再出售。这个月挣了5万，但是需要留2万进货，3万可以消费，但是物业的话，月结出去利息挣了5万，可以直接全部用于消费，无需留存。都是发电厂，有的是每天买煤烧煤的火电厂，有的是花巨资建大坝的水电厂。

3.关于投资金额大，回报率低的问题：
所有的生意和投资都有这个趋势，好像投资越大，回报越低。比如那些花几十个M买woolworth和coles商场的，租金回报才2%-3%。因为金额大了，绝对回报值高，并且风险系数相应低。剪草生意回报高，买个剪草机接活，不到一个月就能回本.

缺点也很多，很多帖子说的很清楚了，不一一列举。

v26v26oo

CookAct 发表于 2022-5-4 14:09
哪个性价比高呢？

前面那位朋友说的行业我觉得都比物业管理强

CookAct