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楼主:影月流

[生意经营] 关于物业管理权生意的疑问整理 [复制链接]

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发表于 2020-10-19 07:14 |显示全部楼层
此文章由 风口上的猪 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 风口上的猪 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 风口上的猪 于 2020-10-19 10:12 编辑

我开始考察物业管理权,大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权,才去做的邮局。其实是不是。那时候我都已经干邮局干了2年了,生意稳定,开始寻求新的发展。
我当时的比较是介于 物业管理权  和 买物业自己管理。根邮局生意完全没有关系。
经过了大概6个月的考察,最后我选择了 买物业自己管理。我还在关注物业管理权,但是我不会去做。

先说说物业管理权的劣势:
1. 政策性风险,非常巨大。
QLD业主买了房子,但是管理权却在别人手上,不论管理权干的好坏,20-25年都不能换人。这样的法律明显有失公正。
NSW 和 VIC 都已经修改过法律了,QLD只是比较落后,还没有改。这样明显不合理的法律,不用等20-25年,最多5年内就得改。
这次疫情下,修业物业法,就是瞬间的事情。25年都不变的法律,也别太认真。
2. 即便条文法不改,但是案例法越来越倾向于owner,而不是管理权。
澳洲是案例法和条文法并用的国家,当条文发明显有失公正的时候,案例法可以推翻条文法,形成案例法。
纵观这几年昆州的案例法,明显在偏袒owner,而对物业管理权不利。
逐渐累积的案例法,是对物业管理权的实质性威胁。
3. 赚钱的对向,是弱势群体,双方利益是矛盾的。
邮局赚钱,可以问政府要业务外包,问银行要业务外包,大公司业务外包。很多政府业务在邮局里,对客户都是免费的。邮局要问政府,大公司,银行要钱,那多痛快,钱多好赚。琐碎的小事儿银行政府懒得干,客户还免费,邮局干开心,皆大欢喜。
4. 物业管理权问谁要钱? 问业主要钱.
物业管理权赚多了,势必业主就赚少了。天然的利益对立。
什么样人住公寓?  绝大多数都是穷人,尤其是在昆州。 有钱人都住house。他已经是穷人了,你从穷人身上多搜刮点钱,你说能不吵架吗? 这活儿肯定难干。
5. 物业管理权的控制力太弱了,所以我选择买物业自己管理
物业管理权,处处都要听业委会的,水也很深,勾心斗角很麻烦。
买物业自己管理,或者交给中介管理,省心,而且是权力不会旁落的。
6. 重资产,回报率低
我也做买商业物业自己管理。相比物业管理权,还是物业管权投资更大,或者说差不多。
但是回报率,我认为商业物业还是要胜出的。 每年3-5%的租金涨幅。
不要太相信疫情下租金降,不仅没降,每次换租客都涨价。商业租客在跟房东的纠缠中,即使由政府保护,也很少胜算。房东可以忍一时, 但是房东可以不跟你续约。你的生意还做不做了,卖生意也不可能卖的出去?早晚要还回来的,房东还是有终极控制力的。但是物业管理权没有.
物业管理权的状况,我也不多说了,之前说过,上面也有人说过。
7. 私人时间里,物业经理 也可能会被租客,或者owner打扰
8. 物业管理权收入有天花板,同一个楼盘,能够挖掘的潜力是有限的,不可能不断突破。只能去兼并新的楼盘管理权,那么意味着更多的贷款。邮局,你可以自己发挥,做的好的业绩可以连年猛涨,而无需新的投资和贷款。

物业管理权 的优势:
1. 上班、工作时间灵活,没有固定时间,需要的时候就干,不需要的时候就不干。
2. 容易兼并扩张。这也是我当初看好这个业务的原因。
物业管理权,做好了,可以做很大。

昆州物业管理权的未来:
应该就跟NSW,VIC 差不多少。集约化,专业化,大的更大更专业,小的淘汰。

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发表于 2020-10-19 23:13 来自手机 |显示全部楼层
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风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
我开始考察物业管理权,大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权,才去做的邮局。其实是不是。 ...

大智者啊。。。思路与众不同

发表于 2020-10-23 11:06 |显示全部楼层
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风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
我开始考察物业管理权,大概是两年半以前。
很多人认为我是买不到物业管理权,才去做的邮局。其实是不是。 ...

大家都希望看到像这样从正反两面的分析和观点,由衷感谢你的分享

发表于 2021-5-30 10:46 |显示全部楼层
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风口上的猪 发表于 2020-10-19 06:14
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

您太有水平了,不服不行✋

发表于 2022-2-18 23:11 |显示全部楼层
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风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了,可以买他们的物业管理权。 我以前管理过墨尔本cbd的网红楼; 管理质量有待提高,提升空间大大的。

我就很感兴趣这些住很多人的 大型项目,管理他们的物业,可以延伸很多其它生意机会出来,想象空间很大。

发表于 2022-3-14 12:41 |显示全部楼层
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风口上的猪 发表于 2020-10-19 07:14
**** 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽 ****

谢谢你,受教了!
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发表于 2022-3-23 02:02 |显示全部楼层
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xxxnnn 发表于 2020-10-7 19:10
15万收入的生意一般要卖5倍,就是75万,
投入75万,扣掉费用后收入11万,还要投入一个人每天5到6个小时工 ...

首先15万收入的小区每天不需要工作5-6小时,2-3小时差不多了。

现在物业购买的主力人群是中青年家庭,你光算纸面上的数字不结合实际生活没什么意义,很多买物业的人已经过了一味追求回报率的阶段,或者是原来做的生意起伏性太大,转而看重在相对低风险的基础上要能够保证现金流。这次疫情起到了一点推波助澜的作用。

你这个算法里有75万投资预算的人,生活品质不是他开开Uber能保证的,愿不愿意吭哧吭哧开Uber做清洁都两说了,澳洲能干的买卖就这么多。我就认识一个三个孩子转去grammar的人,就单纯为了每年十多万的固定教育支出,硬是高位上车买了个物业,他自己还有另外一个生意,精力和风险范围内能满足他需求的行业没有第二个了,回不回报率的对人家压根没意义。当然这只是一个特例,大部分买家还是看重有稳定现金流又能较多时间兼顾家庭,顾家这玩意你到了那个岁数不是回报率能解决的,对于做生意的不是上班的移民,顾家又是和回报率直接冲突的。

这里不是说买房不好,买房肯定好,但是不算现金流只算纸面回报率的算法有问题。现金流锁死,套利周期不确定,税也是一个大头,关键还是那个事,你all in了手握N套房,结合澳洲的物价,你擦地板开出租,全家的现金流够不够?够那没问题,绝对OK。


发表于 2022-3-23 02:07 |显示全部楼层
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Liangedx 发表于 2022-2-18 23:11
风口上的猪分析得很好啊。

我发现墨尔本有好多cbd 大型高质量的公寓挂出来了,可以买他们的物业管理权 ...

悉尼墨尔本的谨慎购买,因为立法和合同与昆州有区别,有昆州的华人中介不遗余力跑那边炒这玩意,东西都不是一个东西,还是要了解清楚,权衡风险。

发表于 2022-3-23 02:53 来自手机 |显示全部楼层
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kevin_shanxu 发表于 2022-3-23 02:07
悉尼墨尔本的谨慎购买,因为立法和合同与昆州有区别,有昆州的华人中介不遗余力跑那边炒这玩意,东西都不 ...

有什么具体区别吗?
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发表于 2022-3-23 07:19 来自手机 |显示全部楼层
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CookAct 发表于 2022-3-23 02:53
有什么具体区别吗?

法律上区别大了。
简而言之,昆州业主几乎无法炒掉物业,而nsw,vic 业主都可以炒掉物业。

发表于 2022-3-23 08:32 来自手机 |显示全部楼层
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kevin_shanxu 发表于 2022-3-23 02:02
首先15万收入的小区每天不需要工作5-6小时,2-3小时差不多了。

现在物业购买的主力人群是中青年家庭,你 ...


一年15w每天工作2-3个小时? 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧?那还赚什么钱,按25w收入6倍买下来,一年只赚15万吗…扣掉税啊啥的一年到手12w。总投资150万然后每年拿12w…差不多8%的回报率,活雷锋!
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发表于 2022-3-23 11:55 |显示全部楼层
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v26v26oo 发表于 2022-3-23 08:32
一年15w每天工作2-3个小时? 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧?那还赚什么钱,按25w收入6倍买下来, ...

总价150万的MR你投入的自有资金在60-70万间,如果按你说的最终收入能有12万,回报率是17%-20%,你重新定义了雷锋。

4-11月绿化基本不怎么长,绿化忙也就忙半年的事。
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发表于 2022-3-23 12:05 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 ARACT 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 ARACT 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
本帖最后由 ARACT 于 2022-3-23 12:28 编辑

虽然每天工作2-3个小时,但是工作时间不确定,随时待命。
这能算工作时间只有2-3个小时吗?
如果工作时间总是找不到人,那不用多久就把业委会都得罪了。

发表于 2022-3-23 13:47 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 v26v26oo 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 v26v26oo 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
v26v26oo 发表于 2022-3-23 08:32
一年15w每天工作2-3个小时? 那是割草维修清洁全部工作都外包了吧?那还赚什么钱,按25w收入6倍买下来, ...

你这回复真厉害,说的好像贷款不用还一样。我按全款算只是方便理解。
就算你付70w,不还得贷80w吗,算现在历史最低利率,3.5%,一年要还4w6,
如果按正常5%的利率一年就是5w4。
12w减掉上面付给银行的,您再算算回报率?

发表于 2022-3-23 14:37 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 v26v26oo 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 v26v26oo 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
既然又说起来,再说说我个人认为的几个弊端吧:
1、绝大部分物业生意搭售坑爹的经理房,相当于买生意还要捆绑销售一套公寓或者townhouse。资金压力大,回报低。所以上面朋友说的出的自有资金70w,只是说的生意部分,房产部分至少还要拿10w左右。
2、收入虽然稳定,但是无法应付通胀时代的需求。15w一年放在5年前还算不错,但是近一两年物价飞涨,人工飞涨,不说it,tradie这种技术工作。就连普通餐厅服务员工资都是30%-50%起跳。然而物业管理的工资是死的。一年也就3%-4%的涨幅。今年的15万,也就是5年前10万的购买力水平。收入稀释严重而无法解决。
3、资金沉淀严重而错失机会成本。就像上面那位朋友说的,70w自有资金投入进去,每年扣除税和银行的扣款,实际到手也就8w左右,这当然包含了部分自己归还的本金,但是生活现金流极为紧张。不卖掉生意,想光靠收入的现金流再投资其他领域,基本没有可能,对于一般家庭来说,买了这个生意,这就是你家庭唯一的大投资。<