当把资金从offset account移出

Jade19

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:06
https://www.ato.gov.au/Individuals/myTax/2018/In-detail/rent/?page=10

Some rental property owners ...

Interest outstanding on the LOAN .... Nothing to do with the offset account ... 除非是top up as it would be another loan ~~~

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:33
我是CPA和CA，税务从业11年，也有执照，我根据自己经手的案例和阅读条文说自己的理解，认为ATO在这件事情 ...

对冲账户会减小loan balance吗？这个是关键

wanghui1015

Jade19 发表于 2020-1-11 16:35
Interest outstanding on the LOAN .... Nothing to do with the offset account ... 除非是top up as it ...

自住房转投资房有一个时间节点，那个时间用于投资的本金不是loan balance，可抵扣的利息也不是按照loan balance计算的，这点要搞清楚。

shermanluxm

iuij 发表于 2020-1-11 17:33
我觉得50万产的的利息都是deductible的。offset account就是普通的cash account不影响loan balance。
楼主 ...

ATO community里面回答的是ATO人员吗？还是税务居民的发言呢？

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:37
对冲账户会减小loan balance吗？这个是关键

不会减少loan balance，但是计算利息时会扣除offset账户金额减少的利息

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:38
自住房转投资房有一个时间节点，那个时间用于投资的本金不是loan balance，可抵扣的利息也不是按照loan b ...

您的理解，那个节点outstanding loan就是原来购买时的loan balance减去offset 存款。

法规是人定的，如果ATO认定是这样，那也可以说得通。

ATO可以说，我有解释权

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:40
不会减少loan balance，但是计算利息时会扣除offset账户金额减少的利息

嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣 ...

没错。
补充一点，计算可抵扣的利息不是看loan balance的，如果你把多余的钱存到offset账户，利息会减少，ATO会参考loan statement上的利息。

shermanluxm

其实最怕政府由着性子来，因为政府是强势，想怎么样他说了算，一切法规它可以说改就改，说推翻就推翻，就像现在移民政策一样

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:42
您的理解，那个节点outstanding loan就是原来购买时的loan balance减去offset 存款。

法规是人定的，如 ...

你说的没错，你只要能解释得通，ATO能接受你的解释，就可以。

我作为从业人员，积累经验和学习这么多年，我有自信让ATO认同我的解释，这样我能心安理得收客户每小时$330

Jade19

shermanluxm 发表于 2020-1-11 17:42
嗯，那么可以先把钱转走，再出租，这个节点开始的利息应该全部可以抵扣 ...

你买下个房本来也需要把线转去Settle 的，肯定是搬入新房之后才会出租上一个房，所以没问题啊～～

shermanluxm

jz1215 发表于 2020-1-11 11:35
我印象里50万的利息都可以抵税，因为offset里面的钱和loan其实没什么关系。

如果你原来的房子top up 变成6 ...

看来您是内行。我就想再问一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就是loan balance给回原来那个，但是转出租后，假设没有任何投资，还可以把loan balance作为抵扣吗？还是用loan balance减去已经支付的本金 作为新的loan balance抵扣比较合理?

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:46
你说的没错，你只要能解释得通，ATO能接受你的解释，就可以。

我作为从业人员，积累经验和学习这么多年 ...

收费高肯定有道理，服务好，客人也愿意付高价的。毕竟财务太负责，很多地方不是白纸黑字，要按照以前个案来，我们不是学财务的更不明白

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:44
其实最怕政府由着性子来，因为政府是强势，想怎么样他说了算，一切法规它可以说改就改，说推翻就推翻，就像 ...

随意改解释这点是不会的，如果ATO要强调或者改变一些条文的解释，会发tax ruling。比如正在起草的work related expenses，估计新的财年就会用到了。

shermanluxm

wanghui1015 发表于 2020-1-11 17:49
随意改解释这点是不会的，如果ATO要强调或者改变一些条文的解释，会发tax ruling。比如正在起草的work re ...

我就想再请教一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就是loan balance给回原来那个，但是转出租后，假设没有任何投资，还可以按照原来的loan balance作为抵扣吗？还是用原来的loan balance减去已经支付的本金 作为新的loan balance抵扣比较合理?

wanghui1015

shermanluxm 发表于 2020-1-11 16:50
我就想再请教一下，因为续IO银行延期，造成之前的IO已经转为PI，付了两个月的本金，银行答应退还本金，就 ...

如果是我给客户做，我会用年底银行出的Loan Statement上的利息。

如果用于投资房的贷款额比Loan balance小，才会计算投资房部分的利息抵扣，但是利息抵扣金额要比Loan statement上的利息少。