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楼主:tortle

[其他讨论] 买40-50年旧的投资unit,有啥不好? [复制链接]

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发表于 2016-1-12 14:05 |显示全部楼层
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youxuan1420 发表于 2016-1-12 13:57
烂house增值大,可烂house要多少钱,老unit多少钱?修路架桥增值更大。你怎么不去投资基础建设呢?

悉尼 ...

最后,我也不是什么投资大拿,这两年肯定有比我好的投资组合。可至少我投资了,获利了。我可不想当那种只会埋头计算机会成本,从而蹉跎岁月,只好一再唱空房市的人。


囧。。。  抱歉。。。 我的投资只是上了电视台的批判节目而已。。。

还什么蹉跎岁月。。。    连市场的走向都看不出来的。。。 大拿。。。大拿。。。







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发表于 2016-1-12 14:07 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2016-1-12 13:47
你那个House的例子说明正现金流的房子非常有增值潜力。不是吗?

他那个例子里面漏洞太多。什么样的破house?怎么样实现的正现金流?恐怕连厕所都分着租出去了吧。我见过这样的,动不动就得跑去修理,两口子自己一见面就掐,一见房客就跟孙子似得。还得提放着房客告他们不交税。

再说了,house涨超过33%,同一条街的unit涨不过5%?不管你信不信,反正他是信了。
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发表于 2016-1-12 14:07 |显示全部楼层
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http://www.domain.com.au/1-6-21-park-st-campsie-nsw-2194-2012064556?sp=15


6套211  每套54万2   附赠一块价值2M的R4地


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发表于 2016-1-12 14:09 |显示全部楼层
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youxuan1420 发表于 2016-1-12 14:07
他那个例子里面漏洞太多。什么样的破house?怎么样实现的正现金流?恐怕连厕所都分着租出去了吧。我见过 ...

地址报给你 38 REDMAN ST CAMPSIE

买进卖出总共4个月。。。 我也不知道怎么4个月里找租客啊  这修那修的。。。

对了 我还发了个帖子    去读读吧。。。  对面的UNIT的价格透明的很 自己搜搜看吧。。。


https://www.oursteps.com.au/bbs/forum.php?mod=viewthread&tid=975592
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发表于 2016-1-12 14:13 |显示全部楼层
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youxuan1420 发表于 2016-1-12 13:57
烂house增值大,可烂house要多少钱,老unit多少钱?修路架桥增值更大。你怎么不去投资基础建设呢?

悉尼 ...

另外 你也提到了。。。 HOUSE加GF。。。

才48万的HOUSE。。。那为啥要去买老UNIT呢?


搞笑不?


自己都说了  48万的HOUSE加GF 就是了。。。



所以如果是我 我也会去买house加GF。。。而不是买个老UNIT。。。只求相比APT每周可以少亏几十刀。。。。

真不知道你到底是在搬石头砸自己的脚。。。还是在支持我的观点呢?


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发表于 2016-1-12 14:28 |显示全部楼层
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Sunnister 发表于 2016-1-12 13:08
老Unit近几年入手还贷80%的很难做到正现金流,增值总量也比不过House,但是12到15年度,增值速率更优于不 ...

那是以前。。。 2012年政府救市的时候 买什么应该都赚翻了。。。哪怕买楼花的都赚到了(除了最后没拿到房子的。。。)

但是现在是2016年的1月份了。。。 你看看楼主发帖问的是啥。。。


美元每年加息4次的预期。。。 悉尼清盘率一跌再跌。。。投资房利率更是一路从4.1X涨到了4.8X。。。而且很多投资房的首付从10%加到了30%。。。。


这一切都在告诉我们。。。现在就不是买投资房的时候(存银行2%。。。存房产有2%就投吧。。。 ) 更不是投资老UNIT的时候。。。  再怎么操作。。。 投资老UNIT在近期看来都是不合适的。。。

如果是自住。。。当我没说。。。可是楼主一开口就是以投资为前提的。。。 所以这帖子也分到了地产投资板块。。。所以我的结论就是。。。  有钱 别投老UNIT。。。大把的漏等着呢。。。  没钱 更别投老UNIT。。。别到时候偷鸡不成蚀把米。。。。
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发表于 2016-1-12 14:32 |显示全部楼层
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天涯浪客 发表于 2016-1-12 13:50
你那一套理论是投机,不是投资。你玩的是短炒,论坛里面大多数人买房是长期持有。


城主理解错了。。。

其实我的理论跟你的是一模一样的。。。只是我的目标是HOUSE。。。。 人家出高价。。。完全是建立在你和我认同的那种正现金流理论上的。。。  否则大地破房满大街 何苦来买我那小破house呢?   

我最理想的目标其实是楼上那位说的那种HOUSE加GF。。。   老UNIT的亮点无非是现金流好点。。。其他一无是处。。。 HOUSE加GF 现金流就很好了。。。 可惜现在悉尼的房价你也看到了。。。我没看错趋势吧。。。


但是这帖子人家问现在投老UNIT。。。城主你觉得合适不?   如果是你  动不动55万+的银行城老UNIT你会投么? 租金只有300多的那种。。。

发表于 2016-1-12 14:50 |显示全部楼层
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炸猪排蘸辣酱油 发表于 2016-1-12 14:09
地址报给你 38 REDMAN ST CAMPSIE

买进卖出总共4个月。。。 我也不知道怎么4个月里找租客啊  这修那修的 ...

38号确实是个好投资。说它好就是因为它可以当成两套房子租出去。无论是自己hold着还是趁好时候卖都行。但不能就此说老unit不能投。就你前文说的,你这个房子比对面的老unit首期贵7万,那么全额就是贵35万左右。按你说的老unit的价格当时应给是47万。现在估价是578,655。涨幅(578655-470000)/470000=23.1%

http://www.onthehouse.com.au/129 ... 4?status=off-market,for-sale,for-rent&page=1&types=House,Duplex,Duplexsemi-Detached,Semi-Detached,Alpine,Acreagesemi-Rural,Retirement,Unit,Villa,Apartment,Flat,Studio,Warehouse,Blockofunits,Terrace,Servicedapartment,Townhouse,Land,Rural,Semi-Rural,Unknown&formattedAddress=42%20Park%20St,%20Campsie,%20NSW%202194

不到5%的涨幅你是怎么得来的?数学跟体育老师学的?

如果有人就差这7万首期,买不了house。投了老unit到现在也有十几万收入了不比什么都不投继续等机会强?

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参与人数 1积分 +8 收起 理由
大江东去 + 8 你太有才了

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发表于 2016-1-12 15:01 |显示全部楼层
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doubleseven 发表于 2016-1-11 21:02
弱弱问一个白痴问题。。。。
如果折旧了,是不是卖出时候要根据折旧后的价格来算captial gain?
...

是。

http://www.bmtqs.com.au/maverick/mav-33-CGT


How to calculate CGT for a property:

Selling Price – Cost Base = Capital Gain/Loss

Cost Base = Purchase Price + Capital Costs* – Capital Works Deductions

* Capital Costs are costs associated with acquiring, holding and disposing of a property including legal fees, stamp duty and agents commission.


Capital works deductions (Division 43)

Capital works (or Division 43) deductions are available on the structure of the building, including items that cannot easily be removed such as windows, tiles and electrical cabling. Capital works deductions will reduce the cost base, adding to the capital gain. This in turn will increase the amount of CGT applicable.

During the full term of ownership, the capital works and plant and equipment depreciation available will be claimed as a deduction at the investor’s marginal tax rate. These deductions will reduce tax liabilities therefore generating additional cash savings each year.

If the property is sold and the owner has held the property in their name for more than twelve months, only 50% of the capital gain will be added to their assessable income. This means, only 50% of the capital works deductions claimed during ownership will carry through to the CGT event hence making it far better for a property investor to claim the capital works deductions.
https://t.me/pump_upp
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发表于 2016-1-12 15:10 |显示全部楼层
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youxuan1420 发表于 2016-1-12 14:50
38号确实是个好投资。说它好就是因为它可以当成两套房子租出去。无论是自己hold着还是趁好时候卖都行。但 ...

我知道的是 campsie的老UNIT。。。  2014年底就卖47~50万了。。。 现在还是这个价。。。涨幅几乎没有的。。。 而且大多烂着卖不出去。。。中介连开放都懒的开了。。。因为根本没人去的还浪费时间。。。

你看的那种个什么平均到57万的。。。是连那么多新的70多万80万的楼花在一起的数据。。。  跟我们讨论的老unit完全两码事。。。 但是这种新的unit确实提高了当地unit类的中位价。。。 然而对老unit又有啥用呢?


租金更别提了。。。 52万的房子 租400 还卖也卖不掉租也租不掉。。。地址给你

出售的链接  下面还有个出租的链接

http://www.domain.com.au/96-duke-street-campsie-nsw-2194-2012511373?sp=69

http://www.domain.com.au/96-duke-st-campsie-nsw-2194-10274037?sp=44

发表于 2016-1-12 15:10 |显示全部楼层
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fenghuo 发表于 2016-1-12 08:00
老得unit位置一般不错, strata底, 升值也不少.

老unit, 会常有Special Levies, 这个Sinking Fund, 那个Sinking Fund的。
https://t.me/pump_upp
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发表于 2016-1-12 15:16 |显示全部楼层
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再多说一句,你那个房子,挣了27万多,扣除CGT和印花税,再考虑到你比人家老unit的投资大了近一倍,实际上差球不多。赶上好时候了而已。当然你如果非急赤白脸的说多投资一倍,多拿10%的回报是个巨大的achievement,那就恭喜你了。
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发表于 2016-1-12 15:22 |显示全部楼层
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本帖最后由 炸猪排蘸辣酱油 于 2016-1-12 15:23 编辑
youxuan1420 发表于 2016-1-12 15:16
再多说一句,你那个房子,挣了27万多,扣除CGT和印花税,再考虑到你比人家老unit的投资大了近一倍,实际上 ...


自己看看2014年的还是2015年的11 12月份的吧。。。  别的也不用多说什么了。。。 澳大利亚的房地产市场那么透明。。。没啥好争的。。。



另外。。。如果说我的这个38号的投资真的那么一般般。。。为什么被电视台拉出去批斗了呢?   怎么那么多老UNIT都没有上电视呢?









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发表于 2016-1-12 15:42 |显示全部楼层
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我提到的价格是onthehouse针对42 park street的两房的估价,就在你卖的房子对面也就是你所说的那涨幅不到5%的老unit。自己去看,大字(high accuracy)。

说了这老半天,就是想告诉你钱多有钱多的玩法,钱少有钱少的玩法。你那个房子有很大的偶然性不太可能复制。别老拿偶然的成功当必然。要不你自己怎么不继续投大地破房了呢?免费的讲座今天给你上到这儿就结束了,不用谢。