settlement day贷款无法落实，求助

kitkat

那像LZ这样的情况，怎样和银行交涉要求银行承担这部分的责任呢？

银行如果坚持只和Broker联系，是不是要Broker出面交涉？但是Broker会愿意出面交涉么？

休

loan contract 都没签,银行不需负担责任.

菲菲天空

loan是上周四就批下来的，如果能批下后就寄出的话，至少昨天就应该受到的了，签字后是可以赶得上settle的，但现在银行那边一直拖着，而我们作为个人，除了催broker是没有办法control，但如果让我们来付罚金，觉得unfair

休

这周不能settle的话,下周够悬,可能要等明年.
我买的房本来22号settle, 下周开始,律师楼放假,改成今天settle,半小时前前到电话,"恭喜,房子是你的了."

休

原帖由 菲菲天空 于 2008-12-17 12:56 发表
loan是上周四就批下来的，如果能批下后就寄出的话，至少昨天就应该受到的了，签字后是可以赶得上settle的，但现在银行那边一直拖着，而我们作为个人，除了催broker是没有办法control，但如果让我们来付罚金，觉得unf ...

你没在合同签字,银行和你没法律上关系.你现在也可以换别的银行,原来银行也不能要你赔偿.

两个星期前,有二份合同摆在我面前,我选择了wbc,放弃了sgb,打一个电话告知sgb部完事了.

[ 本帖最后由 休 于 2008-12-17 14:03 编辑 ]

patricb

银行是否要负责罚金是要看推迟settle是谁的责任。如果是银行的责任，比如工作差错，银行会负责的（我有个客户就碰到过，银行赔得很爽气）。但如果是其他原因，比如你申请的太晚，或资料不齐全，broker没有及时帮你办理等等，银行就没有责任了。
我觉得楼主还是首先按照楼上建议的，问清楚最早可能的settlement date，然后通过solicitor& agent和对方协商，争取最好结果。同时可以通过不同渠道（不要光听一方之辞），了解推迟的settle原因，然后找责任方承担损失。

WENZHONG

原帖由 休 于 2008-12-17 12:58 发表
这周不能settle的话,下周够悬,可能要等明年.
我买的房本来22号settle, 下周开始,律师楼放假,改成今天settle,半小时前前到电话,"恭喜,房子是你的了."

休版的SETTLEMENT定的是多少天呢，30天还是60天？看样子签合同时SETTLE的时间要留足啊...

休

原帖由 WENZHONG 于 2008-12-17 13:04 发表


休版的SETTLEMENT定的是多少天呢，30天还是60天？看样子签合同时SETTLE的时间要留足啊...

标准的42天

patricb

平时定３０天settle还行，及时办理就好。圣诞节前的话就。。。反正westpac最近就很慢，人手不足。

zyzbill

原帖由 休 于 2008-12-17 12:58 发表
这周不能settle的话,下周够悬,可能要等明年.
我买的房本来22号settle, 下周开始,律师楼放假,改成今天settle,半小时前前到电话,"恭喜,房子是你的了."

休版和我一天settle啊，我的12：30 settle，刚刚结束。

菲菲天空

原来ls有两位仁兄今天settle呢，恭喜恭喜，快乐的过个christmas,也祝所有对此贴给予建议的xdjm们，
圣诞快乐！
元旦快乐！
新春快乐！:)

铁马冰河

原帖由 菲菲天空 于 2008-12-17 11:24 发表
settlement day是明天，贷款已经批下来了，broker也打印出了confirmation that the loan has been formally approved by the bank,
但现在银行却迟迟未把loan contract寄出，明天settle无望，broker表示是申请多，程 ...

根据法律，只要是买方原因导致成交被推迟，无论原因是如何产生的，买方都必须承担违约责任。具体来说就是：首先依合同条款支付利息罚款，更进一步，如果卖方向买方发出了要求从通知发出之日起14天内成交的正式通知的话，则买方必须在此期限内成交，否则，买方构成根本性违约，卖方有权单方面中止合同并同时没收买方所交的10%定金，如不足10%可追索至该比例。所以，楼上同学现在必须赶紧搞定贷款，避免更进一步的损失，罚款很难避免。

zyzbill

原帖由 铁马冰河 于 2008-12-17 18:00 发表

根据法律，只要是买方原因导致成交被推迟，无论原因是如何产生的，买方都必须承担违约责任。具体来说就是：首先依合同条款支付利息罚款，更进一步，如果卖方向买方发出了要求从通知发出之日起14天内成交的正式通知 ...

是啊，还是把问题看严肃一点。 我的一个同学卖Subway,买家出了问题，最后他10% deposit全部没收了。

菲菲天空

目前状况，从broker方获知贷款依旧由于银行方面拖延着，卖方依然要求罚金，
卖方确实并不nice,看房时agent表示屋主说房子有insulation，但老公看过觉得没有，屋内让人感到闷热，inspection后，确定了确实没有Insulation,我们认为有misleading要求索赔安装Insulation的费用，但无果。经验得来，大家需要注意如果真的发现有类似的问题，需要书面的证明，否则以后无从考证。
谢谢大家的热心帮助，更加感谢patrick作为专业人士的无私帮助，跟进贷款进度状况，正直，真诚，雪中送炭。
头次发贴，真正感觉到华人大家庭的互助友爱，会继续向大家报告事情的发展状况，如能令后来人不走我们这样的弯路，心满意足矣。
无以回报大家，唯有努力丰满自己羽翼，有需要时付出自己的绵薄之力。

再次表示感谢！！！

铁马冰河

原帖由 菲菲天空 于 2008-12-18 13:21 发表
目前状况，从broker方获知贷款依旧由于银行方面拖延着，卖方依然要求罚金，
卖方确实并不nice,看房时agent表示屋主说房子有insulation，但老公看过觉得没有，屋内让人感到闷热，inspection后，确定了确实没有Insula ...

菲菲天空同学，现在最紧迫的是立即安排好贷款，否则在约定成交日后，对方一旦发来通知，时间就会很紧张，切记发生根本性违约的话，损失是很大的。

bubbletea

原帖由 黑山老妖 于 2008-12-17 11:53 发表
法律上来说你是没有办法的，如果真的要赔钱也只好赔了。。。

割地赔款.........

olympus

1. 没有Broker会在书面上承诺在指定的日期前贷款会一切准备好Settle，就算是有也是口头上的忽悠。
2. 没有银行会在书面上承诺在指定的日期前贷款会一切准备好Settle，就算是有也是个傻银行。

怎样去争取让自己少付几天的Penalty Interest（一般都是余额的（15%/365）左右按天算）？
如果银行才刚刚寄出贷款和房子抵押文件， 那么到你收到和寄回去和银行审核还有一段时间， 3--5天？

这就是争取时间了，在看准确和接受银行的条款后， 文件快递回银行， 紧接着是你律师的信件，说明指定Settlement时间已经过了， 现在客人在每天面临这Penalty Interest（15%/365）左右按天算， 要求快速审理文件。

如果银行已经在快速处理了， 说明有点效。如果还在拖拖拉拉， 那就让律师来几个好点的字眼：
Undue Delay,
Misleading and Deceptive Conduct,
Uconscionable Conduct.

菲菲天空

现在直接和broker的mel office联系，让其催促银行方加急此case，并本人已向银行提出complain,并和银行方面对话，紧急处理希望能将合同在今天寄出。
ls各位朋友的建议，定字字揣摩，融汇贯通，付诸实际。

感谢大家！

WENZHONG

想请教一下，如果合同上写了SUBJECT TO FINANCE，真是只保COOLING OFF期不保整个SETTLE期的吗？就是说如果在COOLING OFF期间没拿到正式贷款合同，那么只能不要这个房子了，否则过了COOLING OFF就不受SUBJECT TO FINANCE保护了，如果到时候还拿不到贷款境地就有可能和LZ一样了？ 俺一直以为SUBJECT TO FINANCE条款是在整个SETTLE期有效呢？

铁马冰河

原帖由 WENZHONG 于 2008-12-19 10:05 发表
想请教一下，如果合同上写了SUBJECT TO FINANCE，真是只保COOLING OFF期不保整个SETTLE期的吗？就是说如果在COOLING OFF期间没拿到正式贷款合同，那么只能不要这个房子了，否则过了COOLING OFF就不受SUBJECT TO FINA ...

如果您是卖家也不会同意SUBJECT TO FINANCE贯穿整个过程的，实际上，在COOLING OFF期间同意此条款的都很少见，因为对卖家来说此条款将使其处于完全不利的地位。

big_beast

STF应该是贯穿两个月的吧……俺映象中俺买的时候，上家就因为贷款没办好……就没买了……
然后卖给俺们的时候，直接便宜了好几千……估计卖家也等急了-_-b

铁马冰河

原帖由 big_beast 于 2008-12-19 11:37 发表
STF应该是贯穿两个月的吧……俺映象中俺买的时候，上家就因为贷款没办好……就没买了……
然后卖给俺们的时候，直接便宜了好几千……估计卖家也等急了-_-b

"subject to ..."条款不是标准条款，是需要谈判的，绝大部分情况下，此条款对卖家绝对不利，因此通常卖家都会拒绝。不过，既然是约定条款，就不排除有例外，您的情况应属此例。

菲菲天空

settlement已经延期到周三，刚才broker来电话说，目前的银行还是进行很慢，现在可以转到另外一家银行，而且另家银行可以在2小时内将文件做好，不知到大家是否有过类似经验，因为另家银行的loan condition我们都不清楚，尽管broker说都差不太多，不知大家有没建议需要注意些什么.

黑山老妖

那两个银行是谁啊？

我不睡觉我唱歌

我也挺担心我们的loan的，本来说这周可以收到documents，结果又推到下周。下周就要放假了呀，而且cooling-off马上就要结束了。我们倒是直接找的银行贷款，大家说说，催银行有用吗？

铁马冰河

原帖由 我不睡觉我唱歌 于 2008-12-19 16:27 发表
我也挺担心我们的loan的，本来说这周可以收到documents，结果又推到下周。下周就要放假了呀，而且cooling-off马上就要结束了。我们倒是直接找的银行贷款，大家说说，催银行有用吗？

贷款文件是寄给银行律师的，他们全年无休，而且你可以指示你的律师向卖方请求延长冷静期。这个时候催银行够呛，他们忙不过来，可以试试。

zhengtao

原帖由 我不睡觉我唱歌 于 2008-12-19 16:27 发表
我也挺担心我们的loan的，本来说这周可以收到documents，结果又推到下周。下周就要放假了呀，而且cooling-off马上就要结束了。我们倒是直接找的银行贷款，大家说说，催银行有用吗？

不知道你的是什么情况？
一般银行下unconditional offer需要你的工资证明，同时需要通过房屋价格评估。一般来说3到5天可以下来。你有了unconditional offer就可以放心签合同了。

菲菲天空

大家好，我现在正在忙着争取明天能够settle，毕竟割肉赔款，心疼啊，
时间紧急，不能一一回复了，等房子settle 结束后，我在详细给大家汇报战斗过程。

谢谢大家！:)

WENZHONG

原帖由 菲菲天空 于 2008-12-19 13:32 发表
settlement已经延期到周三，刚才broker来电话说，目前的银行还是进行很慢，现在可以转到另外一家银行，而且另家银行可以在2小时内将文件做好，不知到大家是否有过类似经验，因为另家银行的loan condition我们都不清楚 ...

会不会是BROKER阴谋？拖延时间逼迫客户转到对BROKER有利的贷款机构？

auway

这就是找Broker的后遗症，多个环节总是会多些问题。
不明白为什么很多朋友都喜欢找Broker, 他们除了收点佣金，其他任何事都做不了。