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楼主:hsqhugh

[其他讨论] 楼花/APT/负扣税之我见--多多哥哥和某ID的PM对话 [复制链接]

发表于 2014-5-9 23:35 |显示全部楼层
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学习了。
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发表于 2014-5-10 00:02 |显示全部楼层
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学习了

发表于 2014-5-10 00:45 |显示全部楼层
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有两个问题跟多多哥哥请教下:

1、比如我手上的房子中有两个,一个是175万买的大地破房,每周租金460。另一个墨尔本CBD的公寓,楼花买的是35万一室一厅,每周租金495不含车位。虽然我知道大地升值好可每年也贴太多了吧!这个小公寓我还蛮开心的,增值慢点但不用贴钱,这样慢慢等到俺退休吃吃租金也不错啊。

2、手上房子已经很多了,land tax真心贵啊,好像再买的话楼花还少点!不考虑土地税吗?

多多哥哥你怎么看?
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发表于 2014-5-10 01:02 |显示全部楼层
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jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-9 23:45
有两个问题跟多多哥哥请教下:

1、比如我手上的房子中有两个,一个是175万买的大地破房,每周租金460。另 ...

帖钱越多,说明你负扣税的钱也越多。

175万的房,只租460。这个价位,这个租金,不像澳洲,到像北京。
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发表于 2014-5-10 01:33 |显示全部楼层
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jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-9 21:45
有两个问题跟多多哥哥请教下:

1、比如我手上的房子中有两个,一个是175万买的大地破房,每周租金460。另 ...

有两个问题跟多多哥哥请教下:

1、比如我手上的房子中有两个,一个是175万买的大地破房,每周租金460。另一个墨尔本CBD的公寓,楼花买的是35万一室一厅,每周租金495不含车位。虽然我知道大地升值好可每年也贴太多了吧!这个小公寓我还蛮开心的,增值慢点但不用贴钱,这样慢慢等到俺退休吃吃租金也不错啊。

2、手上房子已经很多了,land tax真心贵啊,好像再买的话楼花还少点!不考虑土地税吗?

多多哥哥你怎么看?

请教不敢当,我已经海归整整三年了,现在基本不研究澳洲房市了。更何况今天论坛里出现了一位宇宙级悉尼房产投资大师,我怎么敢班门弄斧

1
如果你预计HOUSE和APT升值能力相差无几,那么APT是更好的投资,因为它租金回报高。

如果你预计HOUSE升值远大于APT,以至于租金的差异都可以忽略不计,那么HOUSE就是更好的投资。但如果这个HOUSE的负现金流影响到你的生活质量,甚至有可能影响到现金流,那就是另一回事了。

2
自己算算land tax对HOUSE/APT二者预期收益的对比 到底有多大影响。应该影响不大。

以后要是对北京的房市有兴趣,欢迎与我探讨。

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发表于 2014-5-10 09:25 |显示全部楼层
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hsqhugh 发表于 2014-5-10 00:33
有两个问题跟多多哥哥请教下:

1、比如我手上的房子中有两个,一个是175万买的大地破房,每周租金460。 ...

一直有在北京买房的兴趣,运气差没赶上。性格也太纠结没有多多哥哥果断啊。现在还是有限购的政策吗?有兴趣也没辙了吧
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发表于 2014-5-10 09:30 |显示全部楼层
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发表于 2014-5-10 09:42 |显示全部楼层
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大江东去 发表于 2014-5-10 00:02
帖钱越多,说明你负扣税的钱也越多。

175万的房,只租460。这个价位,这个租金,不像澳洲,到像北京。 ...

可是负扣税再多不也是花100块最多退回来40多块吗?自己还得掏腰包。hold住时间越长,贴的越多。当然增值不错,除去那些贴进去的真金白银,收益也就大打折扣了。
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发表于 2014-5-10 10:04 |显示全部楼层
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jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-10 06:25
一直有在北京买房的兴趣,运气差没赶上。性格也太纠结没有多多哥哥果断啊。现在还是有限购的政策吗?有兴 ...

2012年8月,我接待足迹某知名ID来北京考察楼市,当时‘资格’是可以花钱搞定的。只不过该知名ID最后决定放弃了。我推荐的房子从当时的180左右涨到了现在的280左右

我咨询过,现在的确是搞不定资格了。

50年产权商住房不限购。如果说我对70年产权住宅有100%的把握推荐的话,对于商住房我只有50%的把握推荐,因为商住房存在以下几个问题:

1.不能落户口,因此没有学区的概念

2.贷款只能贷到原值的50%,且期限只有10年。一个售价200万的商住房,原值可能只有60万,那只能贷款30万。这既意味着不能充分利用财务杠杆,也意味着未来出售时会有一定困难,因为买房的人几乎要拿出全款来,而不能指望贷款。

3.有可能会产生极高的税费。也有一些房税费极低,比如最近陪澳洲来的朋友买的商住房,成交价210万,网签价做成60万,税只有1.8万。

基于上述原因,我一直建议远离商住。

不过我研究了一下历史记录,发现位置好的商住房这几年也涨了不少,所以并没有反对澳洲的好友来北京买商住房。

插图是她买的小区的房价走势。

顺便说一句,这两天论坛里来的那位宇宙级悉尼投资大师,批评我“以斑窥豹”,说一个小区不代表全局。北京有几千个小区,悉尼有200多个suburb,我相信他一定会每次都把所有小区信息列出来,而我不会。 我只会告诉你一个查询的方法。



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jhjhjhjhjh + 4 你太有才了

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发表于 2014-5-10 10:07 |显示全部楼层
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jhjhjhjhjh 发表于 2014-5-10 06:42
可是负扣税再多不也是花100块最多退回来40多块吗?自己还得掏腰包。hold住时间越长,贴的越多。当然增值 ...

是的。负扣税仅是一点“补贴”而已,在投资的时候甚至可以不用考虑负扣税,因为没有谁是靠负扣税发财的,它不是投资的主要因素。

你说得对,就是要看你对房子升值的预期是不是乐观到足以忽略“倒贴的钱”。如果是,现金流又没有问题,不影响生活质量,那就持有。

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发表于 2014-5-10 10:08 |显示全部楼层
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发表于 2014-5-17 14:03 |显示全部楼层
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2012年的大作搬个小板凳来学习

发表于 2014-5-17 23:13 |显示全部楼层
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第一次看,学习了

发表于 2014-5-18 07:45 |显示全部楼层
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2012年悉尼买什么房子的都赚了,无论是house还是lz鄙视的楼花。北京房价也涨,可惜lz忽视了liquidity risk. 北京价格是高,有价无市。

发表于 2014-5-18 08:28 |显示全部楼层
此文章由 jackjiang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 jackjiang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
学习了,多谢多多哥哥。

发表于 2014-5-18 12:01 来自手机 |显示全部楼层
此文章由 renardeau 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 renardeau 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
12年的大作,楼主很厉害,如果能早些看到就好了。
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发表于 2019-6-11 17:53 |显示全部楼层
此文章由 gaopeng0307 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 gaopeng0307 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
挖坟了,楼花,楼花,我爱楼花

发表于 2019-6-11 18:31 来自手机 |显示全部楼层
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renardeau 发表于 2014-5-18 11:01
12年的大作,楼主很厉害,如果能早些看到就好了。

现在2019了,很多人还是没看到。。。
足迹最穷地产投资人

发表于 2019-6-11 22:24 |显示全部楼层
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发表于 2019-6-15 13:17 |显示全部楼层
此文章由 统计总局 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 统计总局 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
175万的房子是不是自住?自住的话hold住
不是自住,纯投资就好解决了,卖了大房买3个unit,注意不是楼花,找管理费用少的unit
如果每个unit拿400租金现金流进步很多,想干啥干啥
175放掉成本不会很高,你不会认为10年能涨到350吧?
投资是要有回报的,没回报投资什么
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发表于 2019-6-15 15:48 |显示全部楼层
此文章由 sydney@outlook 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 sydney@outlook 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
收藏了慢慢学习。
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发表于 2019-6-16 12:35 |显示全部楼层
此文章由 winwin 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 winwin 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整

发表于 2019-6-16 14:38 来自手机 |显示全部楼层
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真的是大牛!

发表于 2019-6-16 22:09 来自手机 |显示全部楼层
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12年的?

发表于 2019-6-17 15:17 |显示全部楼层
此文章由 yunwuxianzong 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 yunwuxianzong 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
hsqhugh 发表于 2012-10-15 19:38
在闲钱攒够之前,放offset,

闲钱攒够了,付首付买下一个房.但别买楼花,别买APT,更不要买APT楼花.

学习。
另外想请教一个问题,小弟不财,现在因为买house的钱不够而去买了APT的楼花,那到时候等钱攒的差不多能买个大house的时候,直接把手里APT甩卖了, 去买个house。 这种思路可行吗?

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