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楼主:影月流

[生意经营] 关于物业管理权生意的疑问整理 [复制链接]

发表于 2022-5-28 12:31 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产?

我做了这行11年 nsw的

好多投资房的人都是想方设法把杠杆用到极致。
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发表于 2022-5-28 12:34 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ARACT 于 2022-5-28 11:38 编辑
Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产?

我做了这行11年 nsw的


那是你上班赚的少,那些上班赚的多的IT, 医生,管理层,哪个也没少买房。

做生意也有赚的多的,赚的少的。

发表于 2022-5-28 13:47 |显示全部楼层
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影月流 发表于 2022-5-28 11:31
好多投资房的人都是想方设法把杠杆用到极致。

当时我们税十万(给足迹平均丢脸了)你再怎么杠杆 能买多少
做了生意 收入比原来高 税务也更灵活 再怎么比收入 肯定比打工强吧
当然你要想和打工一样 随时sick leave 或者休息 不可能
有得就有所失 这个世界是等价交换的
:)
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发表于 2022-5-28 13:52 来自手机 |显示全部楼层
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这个生意,是一个70分的生意。
好过大部分小生意。

发表于 2022-5-28 14:03 |显示全部楼层
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ARACT 发表于 2022-5-28 11:34
那是你上班赚的少,那些上班赚的多的IT, 医生,管理层,哪个也没少买房。

做生意也有赚的多的,赚的少的 ...

为何不食肉糜?

这生意本来就是给普通人做的 我要是律师医生也不会做这个
什么叫小生意 就是让普通人多付出一些 也都收获一些
只要收获稳定不坑人 就可以算靠谱的小生意了

如果想要什么躺着赚钱的行业 早点洗洗睡 梦里啥都有
:)
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发表于 2022-5-28 14:07 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 ARACT 于 2022-5-28 13:19 编辑
Poweregg 发表于 2022-5-28 13:03
为何不食肉糜?

这生意本来就是给普通人做的 我要是律师医生也不会做这个


70分的生意/投资,好过大部分小生意。

但是也没吹的那么好。
也不能说所有的物业管理权生意都不坑人,有些也是坑人的。
物业管理权的广告打得那么响,什么摸鱼捉虾,躺着赚钱,敢说这不是坑人?
如果当初能坦诚一点,就不会有后来那么多非议。
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发表于 2022-5-28 14:21 |显示全部楼层
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本帖最后由 Poweregg 于 2022-5-28 13:43 编辑
ARACT 发表于 2022-5-28 12:52
这个生意,是一个70分的生意。
好过大部分小生意。


怎么说呢 看人的性格脾气
像我这样宅的 无所谓 如果你是喜欢诗和远方的 那不适合


还有不是mr都一样 各个mr可能差别很大

如果让我来买mr(需要onsite的) 我首先看位置 所在的区
你是否能在这个区生活n年 包括小孩读书 周围的圈子
区域也决定了楼里住户的层次 也就是你的邻居和客户是什么样的人
:)

发表于 2022-5-28 14:51 |显示全部楼层
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ARACT 发表于 2022-5-28 13:07
70分的生意/投资,好过大部分小生意。

但是也没吹的那么好。

买房子,被广告骗了,不是房子的问题
同样,买生意,被广告骗了,也不是生意本身的问题

相信“摸鱼捉虾,躺着赚钱”的,我只能呵呵,真要这么好,还轮得到你
像我之前说的

生意 就是让普通人多付出一些 也都收获一些
只要收获稳定不坑人 就可以算靠谱的小生意了

另外,对于一般人,不推荐把生意当做投资去做,最好自己亲力亲为,而不是想着雇人,然后每年拿多少收益
你对大楼没有感情,和业主们没有联系,凭什么到时候人家要支持你续约。业主们可以接受你努力付出,他们付你钱,不太能接受你雇了人,白白赚钱,大部分人会想,我们为什么要交这么多钱,为什么在人工之上,还要交这么多额外的

:)
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发表于 2022-5-28 14:58 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 13:51
买房子,被广告骗了,不是房子的问题
同样,买生意,被广告骗了,也不是生意本身的问题


物业管理权铺天盖地的广告,捉鱼摸虾,躺着赚钱。
坑了很多人,怎么好意思说不坑人?你是没坑人,但是这行业里,坑人的人可不少。

发表于 2022-5-28 15:05 |显示全部楼层
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ARACT 发表于 2022-5-28 13:58
物业管理权铺天盖地的广告,捉鱼摸虾,躺着赚钱。
坑了很多人,怎么好意思说不坑人?你是没坑人,但是这 ...

有人拿着刀子砍人,和刀子有什么关系
要怪也是怪中介欺诈,躺着赚钱的话,中介为啥不做
如果真要上当,也是自己没有做好尽职调查,去起诉中介啊

反过来说,一堆人自己没有辨识力,买了生意不好好运营,整天躺着,搞得有一段时间业主们对物业经理的感官很差,是不是我们也该喊 垃圾买家,不好好做调查光想着躺平赚钱,影响行业声誉
:)

发表于 2022-5-28 15:55 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 11:14
直接投资房产?

我做了这行11年 nsw的

物业管理不是以现金流回报极低闻名的么…
你不能把生意和上班比,应该生意和生意比,这样才合理。
你拿物业管理的初始投入金额,拿来买其他生意,比它赚钱的生意两只手数不完
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发表于 2022-5-28 15:57 来自手机 |显示全部楼层
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影月流 发表于 2022-5-28 10:54
邮局也很卷啊。先入坑的还好些,可后来的新人哪有机会?

任何行业都是这样,后面只会性价比越来越低。
物业管理不卷吗?拿6倍买人家3.5-4倍买来的生意。同样是冤大头

发表于 2022-5-28 16:01 |显示全部楼层
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v26v26oo 发表于 2022-5-28 14:55
物业管理不是以现金流回报极低闻名的么…
你不能把生意和上班比,应该生意和生意比,这样才合理。
你拿物 ...

当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱涝保收的 而且不需要交租金的
:)

发表于 2022-5-28 16:03 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 15:01
当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱 ...

你买的早,现在最多50%,时代变了,朋友

发表于 2022-5-28 16:05 |显示全部楼层
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v26v26oo 发表于 2022-5-28 14:57
任何行业都是这样,后面只会性价比越来越低。
物业管理不卷吗?拿6倍买人家3.5-4倍买来的生意。同样是冤 ...

现在都要六倍了嘛 我当时4 同样 这和物业生意本身无关 而是被中介炒高了
这么高的倍率 买家还是自己多考虑吧

还有一点 生意收入的构成也要看看
像oc salary, letting都算比较稳的 乘以4可以考虑
什么清洁啊 维修啊 乱七八糟的收入 凭什么乘以4 市面上的清洁生意都是半年回本吧 乘以0.5差不多
:)

发表于 2022-5-28 16:06 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 15:01
当时买MR生意 四十万首付 银行贷了80%
你给我推荐一个 可以自己付四十万 银行提供80%的生意吧 最好还要旱 ...

十年前首付40万贷款80%,买两个90万的房子,自己夫妻随便上上班,现在卖200w一个没问题吧,拿住10年也赚了小200万了,你自己算算做这个生意合不合算咯
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发表于 2022-5-28 16:07 |显示全部楼层
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本帖最后由 Poweregg 于 2022-5-28 15:10 编辑
v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:03
你买的早,现在最多50%,时代变了,朋友


那推荐一个可以贷款50%的生意看看?
还有最好不要交房租的 做生意最恶心房租每年跳得比cpi还凶

其实大家讨论已经歪了
我们是讨论生意怎么样 而不是售价怎么样

就像讨论宝马车 那驾驶感 稳定性才是要讨论的
不能因为不良车商把宝马卖双倍的价格 就说宝马垃圾吧
:)

发表于 2022-5-28 16:07 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 15:05
现在都要六倍了嘛 我当时4 同样 这和物业生意本身无关 而是被中介炒高了
这么高的倍率 买家还是自己多考 ...

现在就是这样,所以已经不能同日而语了,性价比极低,不然论坛这么多人泼冷水呢

发表于 2022-5-28 16:12 |显示全部楼层
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v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:06
十年前首付40万贷款80%,买两个90万的房子,自己夫妻随便上上班,现在卖200w一个没问题吧,拿住10年也赚 ...

普通收入的话 根本贷不了这么多 十年前利率差不多5-6吧
:)

发表于 2022-5-28 16:13 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 15:07
那推荐一个可以贷款50%的生意看看?
还有最好不要交房租的 做生意最恶心房租每年跳得比cpi还凶 ...

一般商业租约都是3-5年一个term,中间房租不可以乱涨的,一般人最多做1-2个term就会卖掉了,其实也没那么多麻烦事。
并且交房租的目的是赚营业额,只要你营业额是增长的,房租那点涨幅根本不够看的,目前小生意最大的问题是人工,这工资涨的可比房租凶多了。
同样的,间接体现出了物业管理这种生意的局限性。收入太稳了,没法爆发性增长应付通胀。
以前夫妻赚个15-18万一年,小日子还不错,现在超市收银一周都1200了,双方的差距在迅速缩小

发表于 2022-5-28 16:18 来自手机 |显示全部楼层
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v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:06
十年前首付40万贷款80%,买两个90万的房子,自己夫妻随便上上班,现在卖200w一个没问题吧,拿住10年也赚 ...

马后炮了,10年前也没人敢说90万买入能卖200,难道今年买了可以拍胸脯10年后能卖400?
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发表于 2022-5-28 16:18 来自手机 |显示全部楼层
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Poweregg 发表于 2022-5-28 15:12
普通收入的话 根本贷不了这么多 十年前利率差不多5-6吧

如果我没记错,10年前还是海外收入作假, 想贷多少贷多少的时代,贷款应该不是问题

发表于 2022-5-28 16:20 |显示全部楼层
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本帖最后由 Poweregg 于 2022-5-28 15:24 编辑
v26v26oo 发表于 2022-5-28 15:13
一般商业租约都是3-5年一个term,中间房租不可以乱涨的,一般人最多做1-2个term就会卖掉了,其实也没那么 ...


15-18一年的生意 该不会很忙 乘以4的话60-72万 贷款压力该不大:)
我是没勇气做商业租约 心太累 邮局 news agency还可以考虑
当年做生意时 边上有家glory jeans咖啡店 还想着以后开咖啡店不错 结果过几年咖啡店没了
认识的朋友开了一家新潮面包店 人山人海好羡慕 后来还去bondi westfield开店 当时想可以加盟也不错 过几年也没了

这生意其实不像生意 相当于买一份工作 收入稳(太稳了 covid期间啥补贴都拿不到) 但不会爆发
不过你要说不会爆发应付通胀就过了 几乎所有合同 oc salary都会跟着cpi涨的 租金也跟着cpi涨 你拿到的管理费自然也涨
:)

发表于 2022-5-28 16:21 |显示全部楼层
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红树林 发表于 2022-5-28 15:18
马后炮了,10年前也没人敢说90万买入能卖200,难道今年买了可以拍胸脯10年后能卖400? ...

让我回到十年前 立刻all in比特币
当时才1500澳币一个…..
:)

发表于 2022-5-31 04:17 |显示全部楼层
此文章由 zh_aoyang 原创或转贴,不代表本站立场和观点,版权归 oursteps.com.au 和作者 zh_aoyang 所有!转贴必须注明作者、出处和本声明,并保持内容完整
这行属于重资产低回报,发不了财,但是想做到破产也不容易,做几年把小区捋顺了以后,大部分人过得还比较滋润。只是现在行业环境对新人越来越不友好,而且倍率涨到有点太夸张了。另外有人提到投资房产来说,有了利润和流水,自己又是干着中介的活的地产相关人士,不投资房产对得起自己吗…这行手里握着n个小区和n套房的不在少数,其实大家都在滚雪球。

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