说说如何看section32或者房屋合同，以及房产交易过户中需要留意一些事项

larsmisa

louiz 发表于 2016-9-24 15:02
s27是在卖了之后签的还是之前签的啊。

卖了之后

只有双方都签合同了，确认买卖关系后，你才可以要求release deposit。

relucent-time

感谢分享

ozforever

larsmisa 发表于 2016-9-24 19:38
一房两卖本身就是违法的，如果你担心你买的房子会出现这种情况的话，你可以在付了定金后，并且合同已经un ...

多谢只有4分都给你了。可是总觉得过户师不是那么认真看的。说都没问题。合同双方已签字，怎么才能保证卖家不反悔？可以现在就锁上title 以防一房二卖和卖家变卦？

ozforever

是律师比过户师更好，更给力吗？万一有什么问题。

larsmisa

ozforever 发表于 2016-9-24 20:38
多谢只有4分都给你了。可是总觉得过户师不是那么认真看的。说都没问题。合同双方已签字，怎么才能保证卖 ...

合同对买卖双方都有法律约束力的，不是卖家不想卖就可以不卖的。

larsmisa

ozforever 发表于 2016-9-24 20:39
是律师比过户师更好，更给力吗？万一有什么问题。

律师和过户师都可以。重要的是找一个认真负责，不是很忙并且经验丰富的。

ozforever

一般现在收费标准是多少？

larsmisa

ozforever 发表于 2016-9-24 21:26
一般现在收费标准是多少？

几百到一千多都有

llyc

喔 想睡就有枕头的赶脚啊 谢谢 立马收藏

Nidaye33

谢谢 已经收藏

larsmisa

持有房产的几种形式

持有房产一般可以分为Sole Proprietor, Joint Proprietor(Joint Tenants)和Tenants in common三种形式。

一个人在title上的就是Sole Proprietor.
当两个或两个以上的人共同持有房产时就会有两种选择，一种是Joint Proprietor，也可以叫做Joint Tenants，一般适用于夫妻共同买房。这种持有形式是共同拥有全部产权，如果一方去世，另外一方会自动拥有全部产权。另外一种是Tenants in common,这种形式多用于合伙买房，双方或者多方可以按商量好的比例来拥有产权，如果一方出现意外情况，他那部分产权将会按照遗嘱进行处理。

dairlom

楼主真是好人，太有用了！
多谢多谢~~

LAURETTA

larsmisa 发表于 2016-9-28 20:21
持有房产的几种形式

持有房产一般可以分为Sole Proprietor, Joint Proprietor(Joint Tenants)和Tenants in ...

Aboriginal Cultural Heritage Sensitivity
影响多大呢？谢谢

KIMBERLEY

mark

LGM

"在这篇帖子中我会介绍些房产过户过程中需要注意的细节，以及大家比较关心的如何看section32或者房屋合同。后面我会陆续更新些我工作中遇到的一些典型的案例，也算给大家提个醒。

通常说的合同分为两部分，contract of sale 和 section 32。

contract of sale 模版基本上一样，一般的律师事务所有自己的模版，但是都大同小异。最重要的条款包括：买方信息、价格、settlement 日期、subject to finance （或者unconditional）还有subject to lease or not。这些信息页被称作particulars。particulars以后一般会是卖房律师起草的special condition （特殊条款），现在基本上每个合同都会有或多或少的特殊条款用来保护卖房人的利益，并且需要注意的是特殊条款是优先于普通条款的，就是说特殊条款和普通条款有差异的时候，以特殊条款为准。很常见的就是提高延迟settle的罚金利率或者其他费用。

section 32 是了解房子的基础。基本上关于房子的一切信息都能够在section 32 里直接得到或者找到线索。并且section 32之后通常会附有attachments，一般包括以下文件：
1.   title search－可以理解为房产证上面的信息，比如有没有贷款，房主的基本信息，或者该房产有没有covenant
2.   copy of plan －最新council审批通过的图纸
3.   covenant （if applicable）－ 对该土地使用的限制，做地产开发的需要特别留意这个
4.   land information certificate － council对该土地的一些评估以及收费证明
5.   water certificate － 水费证明
6.   land tax certificate － 如果该房产是卖方的投资房，那么卖方就需要pay land tax, 这个是相关证明，如果你在年中购买了该房产，你需要承担settle后的那部分land tax。
7.   owners corporation certificate －物业收费证明
8.   certificate of currency －物业的保险证明
9.   planning certificate －council 对该地产的规划信息，属于什么zone，是否包含overlay，这个对于投资或者重建非常重要
10. building certificate 1 － 过去十年council批准过对该地产改建的信息
11. building certificate 2 － council对该地产是否会遭受自然灾害影响的评估，比如洪水，白蚁等
12. roads certificate － 关于未来道路发展，是否影响该地产的证明
13. bushfire － 是否在山火影响范围内

关于covenant，它是对土地使用的严格限制，covenant是注册在title上，随着土地永远跟着土地的严格限制，除非注明了期限，不然会一直限制该土地。 比如规定该土地上只能建一所房屋，还有一些会限制房屋的高度。

关于planning certificate，我们最关心的土地属于什么zone就是在这里面规定的，各种不同zone的相关要求和限制可以在council网站上找到。 planning certificate还包括各种overlay，有了planning certificate，就有了关于影响房子因素的索引，我们按图索骥，到council的网站上查询，就能了解到相关overlay的影响。overlay的影响是可以改变的，council有权利修改，删除或者增加.

还有一些certificate例如在机场附近的，在正在建设区域的和环境保护有关的都有其它相应的certifiate，争取以后通过例子给大家介绍。

其它重要的有，如果房子七年以内建的，需要加上building permit、occupancy permit和builder warranty。如果是subject to lease，需要附上租赁合同。


1楼，房子里什么东西是卖方无权拿走的？final inspection 发现一些电器坏了，怎么办？对于卖方在什么情况下可以提前拿定金？
9楼，  如何确认土地是否可以盖两栋，或者更多的房子？
24楼，如何自己对土地进行背景调查？
41楼，持有房产的几种形式
房子里什么东西是卖方无权拿走的？

法律规定，在被交易的土地上一切fixture and fitting都是随土地而转让的，土地上的房屋很好理解，房子没法拿走，因为房子是fixture。 其它的还包括：后院的固定的凉棚，安装好的遮光板，还有窗帘／百叶窗及各种blinds。

final inspection 发现一些电器坏了，怎么办？

这是经常发生的情况，马上要settle了，买方去做final inspection，打开炉子发现不着火，打开oven发现不工作，还有heating/cooling system不能用了。这是需要检查合同，是否有条款规定家里的电器一定要in working order，合同一般都会规定房产在交易时要和签合同时是一样的condition，如果�