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[生意经营] 商业店铺的中介费用 [复制链接]

发表于 2019-8-17 19:12 |显示全部楼层
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请问哪位知道,商业店铺的中介管理费management fee是不是应该租客付?一般是房租的百分之几?谢谢
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发表于 2019-8-17 19:27 来自手机 |显示全部楼层
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先说说你收到的offer是什么?

发表于 2019-8-17 19:31 |显示全部楼层
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ARACT 发表于 2019-8-17 18:27
先说说你收到的offer是什么?

5%租金,租客付,我记得民用是房东付中介费用,头一次接触商业房的outgoings,不大清楚。
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发表于 2019-8-17 20:11 来自手机 |显示全部楼层
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我没听说商业物业,管理费租客来付。
一般来说,outgoing不包括中介的管理费。
除非房东强势,租客又是非租不可,那么只能任由房东漫天要价。

发表于 2019-8-17 21:01 |显示全部楼层
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如果和租客签的是nett lease,一般来说管理费是租客付。谁付这个费用,租约中有明确条款。

发表于 2019-8-17 22:11 |显示全部楼层
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ARACT 发表于 2019-8-17 19:11
我没听说商业物业,管理费租客来付。
一般来说,outgoing不包括中介的管理费。
除非房东强势,租客又是非租 ...

我挺迷惑,网上查,感觉这个应该是房东付,但是见帮着过合同的律师,律师开始说这个不应该租客付,但是过两天又说是应该租客出了,所以来问问惯例是怎样的。
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发表于 2019-8-17 22:12 |显示全部楼层
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BongBong 发表于 2019-8-17 20:01
如果和租客签的是nett lease,一般来说管理费是租客付。谁付这个费用,租约中有明确条款。 ...

租约是双方在谈,就是头一次碰到这种带outgoings的合同,完全不知道哪些该包括在内,哪些不应该租客付。

发表于 2019-8-17 22:31 来自手机 |显示全部楼层
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商铺房东真是大爷
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发表于 2019-8-18 04:21 来自手机 |显示全部楼层
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net lease 不net lease,跟这个没关系。
这个不属于outgoings。
除非租客非租不可,不然这笔费用一般是无法pass给租客的。

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发表于 2019-8-18 08:01 来自手机 |显示全部楼层
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您可以查一下Fair Trading 对retail lease(作为商业lease的一种) 的一些解释, 业主不能pass 给租客的费用限于capital expenses, 比如land tax, special levy 用于大的物业修缮。

物业管理费,net lease,一般是由租客承担的。这个租约中应该有明确条文由谁来负。

我买过一个带租约的商业物业, 租约中(标准文本)说明租户付物业管理费(中介的实际收费5.5%),租户过去一直付这个费用。我接手后自管了,这个费用就不收了。

在 商业net lease 中,这是一项正常收费。当然,签约前您可以试试和业主谈谈,能否将这项收费去掉。

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发表于 2019-8-18 09:31 来自手机 |显示全部楼层
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什么样的费用不可以pass给租户,这个跟各个州的法律规定有关。
Vic 的法律不允许将land tax,pass给租客。
其他州都可以将land tax,pass给租客,法律允许。

商业租赁合同,基本就是要以合同为基础。

在一定区域内,一个商业物业是有市场价格的。除非特殊情况,不然总体的收益率是差不多。

pass outgoing分为
全部pass,部分pass 按照百分比,按照用量。
pass outgoing给租客,也并不简单,大部分租客是因为不懂法律。法律要求每年pass outgoing的数据,要做正规的审计报告给租客,证明outgoing的数据是合理的。每年都必须做,否则不能pass 给租客,按照法律租客有权拒绝支付。outgoing的审计报告,对房东也是额外的开销。
我估计大部分华人租客,可能都不知道自己有这个权力。
每次pass outgoing都要争执很长时间,一些鸡毛蒜皮的钱。为了pass outgoing,房东需要律师写个很想尽的contract,尽量约定全责。这也是格外的cost。


如果合同里要pass 很多outgoing给租客,那么就要在租金上折让。对于房东来说,最后的收益率,还是一样的。
我的做法,比如说 outgoing全包的租约$1000/m; 需要pass outgoing给租客的租约$500/m,+outgoing
到时候收outgoing很麻烦,我一般不喜欢第二种。

如果他们一定要让你付这笔管理费,那就在租金上折让。你核算一下租金加上,你要支付的outgoing是否符合市场价格。
严重超过市场价格的租约,一般会面临更多空租的风险。
你若坚持要租,房东也坚持不降价,那你只能乖乖的支付。

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发表于 2019-8-18 09:40 来自手机 |显示全部楼层
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nicecat 发表于 2019-8-17 21:12
租约是双方在谈,就是头一次碰到这种带outgoings的合同,完全不知道哪些该包括在内,哪些不应该租客付。 ...

商业租约分net lease 和 gross lease, 后者包括 outgoings。其实最后总金额是差不多的。前者很常见,各项费用的透明度高一些。

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发表于 2019-8-18 09:45 来自手机 |显示全部楼层
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你在哪个州?我在NSW, 引用的是NSW Fair Trading 的信息 @nicecat

发表于 2019-8-18 22:07 |显示全部楼层
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BongBong 发表于 2019-8-18 08:45
你在哪个州?我在NSW, 引用的是NSW Fair Trading 的信息 @nicecat

SA

发表于 2019-8-18 22:31 |显示全部楼层
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BongBong 发表于 2019-8-18 08:40
商业租约分net lease 和 gross lease, 后者包括 outgoings。其实最后总金额是差不多的。前者很常见,各 ...

一直是net lease,要租新的地方,头一次接触gross lease,被outgoings彻底弄晕了,land tax不pass,building insurance和中介管理费pass,我们见帮我们过合同的律师时,他对building insurance和这个中介管理费质疑,等他邮件过来他的comments的时候,对building insurance引用的相关ACT提出否定,但是中介管理费没提,专门问了他一下,他又说应该租客付了,真是晕了。

发表于 2019-8-18 22:47 来自手机 |显示全部楼层
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本帖最后由 hellobottle 于 2019-8-18 22:01 编辑

看租金吧 我朋友一个月店铺收8000多 中介收3点多,我的4000 同一个中介 收5.5,我问为什么,中介说越高收的越低

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发表于 2019-8-18 22:52 |显示全部楼层
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hellobottle 发表于 2019-8-18 21:47
看租金吧 我同学一个月店铺收8000多 中介收3点多,我的4000 同一个中介 收5.5,我问为什么,中介说越高收的 ...

SA吗?

发表于 2019-8-18 23:00 来自手机 |显示全部楼层
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nicecat 发表于 2019-8-18 21:52
SA吗?

墨尔本

发表于 2019-8-18 23:14 |显示全部楼层
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hellobottle 发表于 2019-8-18 22:00
墨尔本

谢谢

发表于 2019-8-20 11:43 |显示全部楼层
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joanneqi001 发表于 2019-8-17 21:31
商铺房东真是大爷

出租后是大爷,出租前是孙子。除非阁下的铺位炙手可热,多人争抢,否则只能空置。

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