仔细看了NSW政府视频，终于理解NSW Land tax的计算方法了

aa23

moonhope 发表于 2023-3-26 22:50
如果土地价值没有超过General threshold起征点，夫妻双方分别拥有投资房产比较划算。如果超过了起征点，分 ...

一样的，见图，假设AB单独持有或共同拥有房产969000+500000

z_denise

刚被追过税，最合理的就是夫妻名下一人一个投资房，千万别放一起，否则35万投资房都会被税，唉

NZAUS

很多从悉尼跨州去买房为了避开土地税的，最后谈谈有几个房子升值的，还不如悉尼每年交地税，几年以后增值不知道超地税多少

aa23

pmp6 发表于 2023-3-26 23:13
原来是你自己做的公式。难怪视频里没有。关于我说的那个奇怪现象，能解释一下吗？如果能自选哪一套做prim ...

一定是共有的房产做Primary，如果有两套以上共有，选择低价者做Primary，Secondary deduction则选较小值，选择高价者做Primary, Secondary deduction则选较大值。如下图，结果是一样的。如果有一套单独拥有，反而地税会高。

悉尼毅哥

mdlp 发表于 2023-3-26 23:17
楼主的解释是正确的 我们有4套房
A自住 男女共同持有
B投资 男女共同持有 超过threshold 交landtax

对的 分开就是划算 感情好还是分开挂名

aa23

哎，说独有划算的，是不知道州税局做2层计算，有些情况有共有又有独有的，地税只会更多，见图。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-26 23:22
一样的，见图，假设AB单独持有或共同拥有房产969000+500000

感谢解释。我说的好玩的现象是，如果按你说的可以自选哪一套投资房作为primary accessment。在你的例子中选500000那套来作为primary accessment。结果就不用交地税了。请看图



所以，貌似不能自选？必须规定那一套作为primary accessment?

pmp6

z_denise 发表于 2023-3-26 23:41
刚被追过税，最合理的就是夫妻名下一人一个投资房，千万别放一起，否则35万投资房都会被税，唉 ...

感谢分享。也许单独房夫妻个人名下也会被税。大家都没搞清楚到底怎么计算的。

如果你们夫妻合伙买的投资房土地价值只有35万，绝对不会被收地税的。你一定是还有什么房产没说出来。你说的是NSW的房产吗？

Pippa

楼主分析的很对。我们也是这样避税的，身边很多朋友都一样操作。唯一的问题是一旦放个人名下，未来转给配偶操作不了（视为出售要交税），所以夫妻长期规划很重要的。这个操作已经得到税务师的确认，可以放心做。

pmp6

NZAUS 发表于 2023-3-26 23:45
很多从悉尼跨州去买房为了避开土地税的，最后谈谈有几个房子升值的，还不如悉尼每年交地税，几年以后增值不 ...

关于悉尼房产升值速度是否比其他城市快。我以前做了研究。答案是并没有。。。。

打个比方悉尼房价从100万变成140万
堪培拉从50万涨到70万。

是不是看起来悉尼涨的多？40万，堪培拉只涨20万？

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-27 07:56
楼主分析的很对。我们也是这样避税的，身边很多朋友都一样操作。唯一的问题是一旦放个人名下，未来转给配偶 ...

感谢分享。现在还有一个地方不是很清楚。第一次地税的primary assessment是对夫妻所有共有土地价值征税（我开始认为是这样），还是对夫妻共有房的其中一套房征税（aa23认为是这样）？

pmp6

Pippa 发表于 2023-3-27 07:56
楼主分析的很对。我们也是这样避税的，身边很多朋友都一样操作。唯一的问题是一旦放个人名下，未来转给配偶 ...

房地产真的是不能轻易动。变更一下所有权，代价很大，不适合频繁交易。真的是“不动”产。。。最好别动

fuyao

企鹅男孩

pmp6 发表于 2023-3-26 19:52
你这不就是没理解透算法吗。。。

我就跟你举个两个例子，两个例子里两夫妻拥有的房产土地价值完全一样， ...

三套都是投资房吗？

那第二个例子算错了。这种情况，第二、三套房都要全额交税

想不交税，可以男、女各自单独买个969000的房

pmp6

企鹅男孩 发表于 2023-3-27 09:15
三套都是投资房吗？

那第二个例子算错了。这种情况，第二、三套房都要全额交税

三套全是投资房。

第二个例子夫妻第一套房联名，后面两套房买在男女方各自名下
房A土地价值$969000，夫妻联名
房B土地价值$400000，男方拥有
房C土地价值$400000，女方拥有

合伙共有土地价值$96,9000，等于起征点，免税
男方所有土地价值969000/2+400000=$884,500，低于起征点，免税
女方所有土地价值969000/2+400000=$884,500，低于起征点，免税

按合伙，按个人算，全部都在起征点以下。为什么第二套第三套要交税？

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 07:52
感谢解释。我说的好玩的现象是，如果按你说的可以自选哪一套投资房作为primary accessment。在你的例子中 ...

不是你自选，是州税局选择哪个做primary, 如果两人单独拥有或共同拥有的总价介于threshold*1 - threshold*2时，不同primary选择的确会出现你说的有趣情况，那么税局完全可以选择总价高的做primary就规避这个问题了, 另外公式为啥会有deduction 1& 2, 就是为了不同情况做不同调整用的。其实最有趣的我36楼的举例，有些时候反而是2套共同拥有比1套共同1套单独要划算, 是不是颠覆了以往的认知？

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 07:52
感谢解释。我说的好玩的现象是，如果按你说的可以自选哪一套投资房作为primary accessment。在你的例子中 ...

我研究了一下，州税局应该会选择地价金额最大的共有房产做Primary， 如图，否则地税会少收。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 09:33
三套全是投资房。

第二个例子夫妻第一套房联名，后面两套房买在男女方各自名下

我按你的例子算了，见下图，3套投资房两个人分别持有是最不划算的，因为只有2个人，必然一人持有2套一人持有1套。共同持有3套或共同持有2套是一样的，但是一旦3套房的地价发生变化，就又不好说了。



补充内容 (2023-3-27 14:10):
说错，共同持有3套和共同持有1套一样，共同持有2套最不划算

abominable

mdlp 发表于 2023-3-26 23:17
楼主的解释是正确的 我们有4套房
A自住 男女共同持有
B投资 男女共同持有 超过threshold 交landtax

请问 C, D registered for LAND TAX 了吗？

aa23

按楼主的地价假设，3套投资房，共同持有3套和共同持有1套最划算，共同持有2套次之，最不划算就是2人分别持有3套，但是一旦地价发生变化，结果可能又不一样。下图是共同持有两套的结果。

mdlp

abominable 发表于 2023-3-27 14:09
请问 C, D registered for LAND TAX 了吗？

REGISTED了 并且问过NSW地税局 因为一直怕会到最后算总账

chenrenchun

pmp6 发表于 2023-3-26 17:30
随便查了一下一个价值130万澳币的公寓，土地价值35万。35万真的可以忽略不计吗。。 ...

这要看你买的公寓是多少户了，如果一栋楼才几户的那地税就不会很低，但是一栋楼几十上百户的话，分摊下来就不多了，讲真，如果你买公寓都能买到超标，还不去咨询会计做个财务计划么？

oz2009

借过问一下：

P1  land value 40万 - 老公 100%
P2  land value  50万  - 老公 50%  老婆  50%
P3  land value 100万 - 老公 50%  老婆  50%

以上三套全是投资房，请问夫妻总共要交多少land tax啊？

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 07:52
感谢解释。我说的好玩的现象是，如果按你说的可以自选哪一套投资房作为primary accessment。在你的例子中 ...

我认为如果是相同两人共同持有N个投资房产，州税局其实应该合并N个房产为一个Primary,  这样才合理，否则对个人单独持有不公平。 但因为查不到相关的规则，所以就不知道了。

补充内容 (2023-3-27 16:55):
更正：59楼间接证明了合并成一个Primary是错的，选择地价最大的共有房产做Primary应该是税局的操作。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 15:02
我认为如果是相同两人共同持有N个投资房产，州税局其实应该合并N个房产为一个Primary,  这样才合理，否则 ...

对呀。你现在说的这个就是我一开始认为的。

pmp6

aa23 发表于 2023-3-27 15:02
我认为如果是相同两人共同持有N个投资房产，州税局其实应该合并N个房产为一个Primary,  这样才合理，否则 ...

你的计算好工整，赞一个。你用的是什么软件？我一般用google sheet。

pmp6

chenrenchun 发表于 2023-3-27 14:40
这要看你买的公寓是多少户了，如果一栋楼才几户的那地税就不会很低，但是一栋楼几十上百户的话，分摊下来 ...

我随便搜一个一百多万的公寓，土地价值都35万了。。。

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 15:24
你的计算好工整，赞一个。你用的是什么软件？我一般用google sheet。

excel， 打印预览截屏

aa23

pmp6 发表于 2023-3-27 15:23
对呀。你现在说的这个就是我一开始认为的。

但这种认为应该是错的，按新州税局的公式逻辑，假设一个人也用Joint Owner算法，结果是一致的。

aa23

oz2009 发表于 2023-3-27 14:55
借过问一下：

P1  land value 40万 - 老公 100%

如果是新州，结果如下，A是你老公，B是你，方框里的是总和