悉尼房地产在未来10年还是好的投资么？

newlifesyd

xq052b 发表于 2024-5-15 19:05
最好的选择   X

唯一的选择   O

同意。一般打工人就那么点工资，买股票基数低，赚也赚不了多少。凑个首付买房就可以享受杠杆。
房产基本是普通人不需要太多专业知识投资的唯一手段（存银行最多只能是保值追通胀）

天涯浪客

楼主纠结了几年了，其实答案也简单，要不加杠杆，要不去抄股，高风险才能高回报。

congpin

普通人就这点钱，还有啥好的投资渠道吗

老白

觉得未来十年出现超级经济危机的可能性很大，
收入增长跟不上房价上涨速度，过去几十年，房价确实都在涨，中国神话延续了三四十年，不知道是否能继续延续下去。澳洲可能更应该看加拿大，也是移民暴涨，房价暴涨，但去年开始工作机会少了，生活成本上天后下不来，最后必然反应到需要按揭的地产市场上。

jackliu2008

好多房产中介。。

hhse

2m的房，未来10年8%的增长，已经很棒了啊。因为这是借的钱挣的啊。
炒股啥的，能借钱炒么。

其实我们工薪阶级买投资房，很多不是为赚钱，只是为保值。比如，有几个娃，家里就买几套房，将来用得上。

zwm827

高于银行利率的投资收益都是好投资，最主要的是你能保证你幸福的前提下，还能获得那笔钱。你觉得你胸有成竹，恐怕焉知非福。需要搞明白你的生产资料是啥

vcsg

以上大家的建议貌似都是建立在有loan capacity的情况下。我说的前提是LVR低于50甚至低于30的情况下，当前房产投资是否还是个好的选项。

西门吹风

vcsg 发表于 2024-5-23 09:18
以上大家的建议貌似都是建立在有loan capacity的情况下。我说的前提是LVR低于50甚至低于30的情况下，当前房 ...

我看现在国家行业发展重点不是房地产，而是国防和制造业。如果国家大方向是这样，估计不会给太多好的政策给房地产。而是抽调资源去制造业。国家不鼓励的，个人恐怕不容易赚到超值利润。不是说赚不到，而是说可能不是最赚的机会。而且如果那边缺钱了，政府可能从这边挖。比如交易越频繁，政府越受益，而对地产投资则不是很理想。

martinyan

难得的空军，大家千万不要用以下任何方式打击他

1 供给失衡，TRADIE 不够，人口飙升（特别中东希腊人拼命生娃），土地有限（特指悉尼），我看不出有任何近期缓解的希望。建房速度更不上的新闻到处都是。
2 阶级分化加剧，房价每次高企，总能看见一堆破烂的房子上市卖高价，这就是当年没钱只能买差的韭菜，无法翻身的穷人，如今的欣喜获利者，真正的实力购房者，都是买一套守一套，他们的房产稀缺而保值。
3 国际政治经济，欧洲美国如今都不是应许之地，俄罗斯和中国长期对抗美国已是趋势，在核战热战无法爆发的时刻，冷战经济战早已持续多年，再加上政治正确，欧洲早已是非洲人的欧洲，我亲眼所见来澳洲的欧洲同事近几年越来越多，澳洲的地理位置优势，允许房价再涨一涨。
4 消费心理变化，公寓频频暴雷，影响长达十多年，租金和物价一样只升不降，能买的起房的人都会拼命买房，还不起房贷的投资者也会先加租再脱手。所谓空军，都是上不了车的韭菜。
5 经济不确定性，美元超发，美国玩弄全世界，股票债券能让人一夜致富，也能让货币瞬间腰斩，房子土地起码基本面稳定，涉及的行业也多，是政府救助的首选，税收的大头。很多人会说政府搞基建啊，发展工业啊，完善供应链啊，说的很轻松。但是这种虚无缥缈的方案，再对比一条路修15年的速度，让人怎么去放心这不是政客的把戏？

大头爸爸

天涯浪客 发表于 2024-5-22 19:42
楼主纠结了几年了，其实答案也简单，要不加杠杆，要不去抄股，高风险才能高回报。 ...

其实我还蛮欣赏你投资的方法的，在现金流好的情况下，其实短期之内房价的升降并不会影响到你什么，只要确保每周租金到手就行了

Luna.M.E

考虑机会成本和税费，投资房其实收益难言好，不如把钱用作自住房升级。

flatfall

vcsg 发表于 2024-5-23 09:18
以上大家的建议貌似都是建立在有loan capacity的情况下。我说的前提是LVR低于50甚至低于30的情况下，当前房 ...

我的一点想法：

这种情况是降低杠杆率，相对的收益率也大致减半。假设房产15年内年均收益率7%，lvr50%,一年也有14%的毛收益。减去利息和其他杂项就算 8%，净收益6%。也不错拉。而且风险低好多。

股票类的收益可能要远高过这个，不过难度，风险要相对高好多。

看个人取舍。

另外，悉尼的房事不会一直升。潮起潮落，涨涨跌跌。这轮上涨， 等达到一个平衡点就会开始缓慢下降。这个平衡点在哪里，我不知道。不过应该不远。6个月？一年？

vcsg

flatfall 发表于 2024-5-24 23:50
我的一点想法：

这种情况是降低杠杆率，相对的收益率也大致减半。假设房产15年内年均收益率7%，lvr50%, ...

是比较中立的看法了。我投资房产的感觉就是收益全靠杠杆撑着。没杠杆用了税后收益还不如super里的大盘指数。楼市长期向上，短期涨涨跌跌，确实没人能预测准确。这波23年开始的涨幅是很多人所未预期的。很多人都认为23年会大跌。现在看24年还继续保持着上涨的势头。

davidzhou999

我个人预测：
澳洲正规HOUSE未来10～12年还是会翻倍。
原因：通货膨胀。
美国人还是占金融统治地位，（只要他们不分裂），欠了那么多钱怎么还？》保持利息高位，多印钞票还你。所以未来美国低息即使有，时间也不会长。

6%的年息是个什么概念：你100万存10年，利息79万。是不是很爽，对不起，爽早了，10年前100万的房子现在200万起了。

至于中国的房子跌，原因是： 房子太多了，70年产权， 出生率逐年下降，大部分都是APARTMENT不是HOUSE等

2KMUM

请教大家，去年95万的几年新远郊house, 今年刚涨到100万左右，周租750到770的样子，值得长期持有吗? Land tax可以忽略，地价不到交税标准。然后因为是全贷款，没有占用自己资金。但目前的利率下肯定是要每年贴钱的，值得去赌未来涨幅吗?

geyaru

flatfall 发表于 2024-5-24 23:50
我的一点想法：

这种情况是降低杠杆率，相对的收益率也大致减半。假设房产15年内年均收益率7%，lvr50%, ...

你的本金也是有成本的！所以总成本要加上50%本金的无风险收益（利息），算4%好了。 每年成本为8%+4%=12%， 假设年增幅为14%， 净收益实际为2%。 这还没算time value of money 的损失哦。

geyaru

2KMUM 发表于 2024-5-25 12:36
请教大家，去年95万的几年新远郊house, 今年刚涨到100万左右，周租750到770的样子，值得长期持有吗? Land t ...

增长率= （100-95)/95=5.2％

Rent 收益（减去中介费，杂费）= 700*52/950000= 3.8%
利率（IO） = 6.5%
年收益=3.8-6.5 =-2.7%

如果你能保证年平均增长率为5%， 或者将来租金增长的情况下，那么可以投。

toughzero

未来十年的宏观环境相当危险啊

cutebaby

澳洲ok

避险之地

房价上涨

水月境天

davidzhou999 发表于 2024-5-25 10:42
我个人预测：
澳洲正规HOUSE未来10～12年还是会翻倍。
原因：通货膨胀。

赞同人口说和资产贬值说。
所以关键还是要批移民。进来人了，房价才能涨。

XyZ010

好的ETF十年拼得过房产80%贷款的收益，但问题是大家会把20万放房产首期，但是不会把20万放股票。。。是人的恐惧心理作祟

gycyc

任何时候升级自住房都是最好最稳妥的投资

csl不高兴

当然，上涨周期就在下一个十年

2KMUM

geyaru 发表于 2024-5-26 08:38
增长率= （100-95)/5=5%

Rent 收益（减去中介费，杂费）= 700*52/95= 3.8%

感谢感谢

6年新的房子，是不是负扣税还可以拿回来一点儿？涨幅上看去年一年的表现正好5%，租金从730涨到760左右，如果可以持有8到10年，正好退休。

geyaru

2KMUM 发表于 2024-5-26 13:04
感谢感谢

6年新的房子，是不是负扣税还可以拿回来一点儿？涨幅上看去年一年的表现正好5%，租金从730 ...

是的

假设你的Income 税率是30％

你的净收益 with negative gearing = -2.7％*(1-30％)=-1.9％

maxinfang

XyZ010 发表于 2024-5-26 09:21
好的ETF十年拼得过房产80%贷款的收益，但问题是大家会把20万放房产首期，但是不会把20万放股票。。。是人的 ...

主要流动性太强 hold不住 etf 买了点 后来涨了就获利了结了 控制不住

2KMUM

geyaru 发表于 2024-5-26 14:33
是的

假设你的Income 税率是30％

也就是说，如果每年涨幅维持在5.2％，实际每年收益为5.2％ - 1.9％＝ 3.3％，好像并不高啊。是不是得熬到利率下降，租金再涨才有得赚啊。不过想想就算收益3.3％，也是靠杠杆来的，聊胜于无？

Flyfish234

具体看地段和物业

xq052b

2KMUM 发表于 2024-5-26 14:28
也就是说，如果每年涨幅维持在5.2％，实际每年收益为5.2％ - 1.9％＝ 3.3％，好像并不高啊。是不是得熬到 ...

是滴，单纯买进卖出就是在给银行和税局打工