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标题: 澳洲房地产的瘟疫 [打印本页]

作者: 黑山老妖 时间: 2013-1-22 10:54
标题: 澳洲房地产的瘟疫
本帖最后由黑山老妖于 2013-1-29 08:26 编辑

本文翻译自：http://www.businessspectator.com ... mcontent_spectators 看完心有戚戚，和大家分享一下。

澳洲房地产是不是一个泡沫？这个问题在最近几年里被讨论了无数次了，但是辩论的双方都振振有词，坚信自己是正确的。当然大多数人还是认为房地产泡沫不是真的。政府，金融界，保险界、地产界和大多数学术界都认为澳洲房地产的价格是和基本面和固有价格相联系的。

在讨论这个问题之前我们应该搞清楚什么是泡沫，这样对理解会有帮助。如果我们不先搞清楚什么是泡沫，那么我们的讨论将会像色情一样：你无法精确定义它，但是当你看到它你一定知道自己看到的是什么。我们可以用后凯恩斯主义金融学家Hyman Minsky的理论作为基础来定义泡沫。他的学术工作包括了为金融市场和价格的互动设计一个切实的模型。他的理论叫做：金融不稳定理论。该理论认为金融市场在不断的非优化安排资产投资，从而导致庞氏骗局的出现。

Minsky定义了金融三部曲：对冲，投机和庞氏。
在对冲阶段，一个资产投资的收入足够支付借贷的利息和减少贷款本金。
在投机阶段，一个资产投资的收入只能支付借贷利息，但是无法减少借贷本金，贷款只能靠新的借贷偿还。投资者的压力增加，但是规模不算大，基本面的价值还是合理的。
在第三个庞氏阶段，一个资产投资的回报连贷款利息都无法支付，包括无法支付正常的维护开销。投资纯粹靠资产增值来获利，然后才能偿还借贷。这个阶段的资产价格和基础面毫无关系。投资者全靠有更傻的人来出更高的价格接盘，导致泡沫。当没有更多的投资者接盘的时候泡沫爆破，市场才会明白这是个庞氏骗局。
通过这个Minsky的理论，我们可以明白澳洲房地产泡沫已经形成。

在1996-2010这个期间，澳洲的房地产价格上升了130%，是有史以来最大的牛市。
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这是价格这一方面。下面看看回报方面。下面看看投资者的回报。澳洲有170万人投资房地产，他们共投资了近200万套房地产。投资者的收入无法支付利息和开销。2000/01财年里投资者的亏损是10亿。2009/10财年亏损50亿。2007/08年是亏损最大的一个财年，当时利息高，所以总亏损达到了90亿。
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如果投资者不断的在亏损，那么自住房主们肯定也是在亏损，但是他们把自己的房子当作资产，而不是投资。
如此长期的大幅亏损的原因是澳洲的负扣税政策。但是ATO的数据并不包括本金的偿还。如果算上本金偿还，投资收入的亏损将会更大。
下面这个图是投资房开销和利息支付占毛租金的百分比。
[attach]724463[/attach]

另外一个指标是的家庭用于房地产投机的债务不断上升。澳洲家庭的债务中房地产贷款占了绝大多数。私人债务（信用卡等等）只占很小一部分。下图显示了澳洲家庭债务和GDP的比例。该比例在2010年达到顶点，97%。目前已经下降到93%，可能和过去两年的房地产价格下跌以及借贷量下跌有关。
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最后一个经典的指标：价格和租金比例。这个指标的一个重要作用就是凸显出投机对价格的推动作用，但是投机对房租完全没有的推动作用。
长期来说房租相对稳定的，所以这个指标的决定性变数是房价。从1997到2011年，这个指标已经高出正常水平44%。在二战之后政府出台了控制房租的政策，这个政策一直到1970年才结束，所以那个时段的指标不能作数。
[attach]724481[/attach]

用Minsky的理论来看澳洲的房地产，1996-2000年的澳洲房地产市场是在投机阶段。当时，澳洲房地产价格虽然价格不断上升，但是房租还是可以支付利息和开销。但是到2000年以后房租就无法支付利息和开销了。投资者纯粹靠增值来获利。从这一点来说这符合Minsky理论的第三个阶段：庞氏。各种证据都显示澳洲的房地产市场是一个泡沫，而且是有史以来最大的泡沫。当这个泡沫爆掉的时候债台高筑的房东们要倒霉了，同时倒霉的将是整个澳洲经济。

作者: 黑山老妖 时间: 2013-1-22 11:24
怎么没有人回复呢?
俺都已经做好了被口水淹死的准备了。

作者: wondersky 时间: 2013-1-22 11:28
怎么办怎么办

作者: kui3000 时间: 2013-1-22 11:31
刚才在仔细拜读

作者: kui3000 时间: 2013-1-22 11:32
请问楼主你怎么看？

作者: 白雲山民 时间: 2013-1-22 11:34
简单一点，买还是卖

作者: longmurphy 时间: 2013-1-22 11:35
对普通人来说，有时候没太多选择，当鸵鸟吧。

作者: LinuxXp 时间: 2013-1-22 11:36
這種文章應該到處發，多發，這樣大家都不買房，這世界一定是無產階級多過有產階級的

作者: wykdy 时间: 2013-1-22 11:36
我是来看口水的。。。

作者: chenjianmti 时间: 2013-1-22 11:36
人口增长率是关键

作者: Yingking 时间: 2013-1-22 11:37
大家都知道是骗局，可房产还是继续价格上涨，lz怎么看
国内的房市说了多少年泡沫，何时破灭呢

作者: realfenglin 时间: 2013-1-22 11:38
还是那句话，房子还是看位置，人口。人口增加，房子位置好，真不愁出租，出租还真可以COVER利息。每年再退退税。作为中国人，再给孩子留套房子。个人觉得：还好，还好。

作者: LANDSAY 时间: 2013-1-22 11:38
脑子乏了，等清醒点仔细看

作者: michael128 时间: 2013-1-22 11:38
如何解读国内大城市投资房那1%-2%的回报率呢？

作者: YONEXFAN 时间: 2013-1-22 11:39
国内的房市泡沫

作者: 兔兔狗 时间: 2013-1-22 11:42
还有最重要的一件事。。。泡沫只有破了才叫泡沫不破都是增值

作者: mickey_shao 时间: 2013-1-22 11:42
请问第一张图的纵坐标的单位是什么？

作者: zhongbingo 时间: 2013-1-22 11:42

作者: remexcong 时间: 2013-1-22 11:42
俺也相信澳洲房地产泡沫破灭的日子最终会来到。

作者: Explorer 时间: 2013-1-22 11:43
只是时间的问题

作者: 未知 时间: 2013-1-22 11:46

作者: pen 时间: 2013-1-22 11:47
话是这么说，但是估计信的人不多。

作者: 晴天宝宝 时间: 2013-1-22 11:49
澳洲房产泡沫啥时候破呀？

作者: 哭天抢地宝 时间: 2013-1-22 11:51
麻木了，过不了几天就会有另一篇更有说服力的文章说要涨。
一句话，如果自住总得买，不能住街上吧？
如果要投机要想捞钱，就做好跳楼的准备！对不？

作者: vcdenton 时间: 2013-1-22 11:56

黑山老妖发表于 2013-1-22 12:24
怎么没有人回复呢?
俺都已经做好了被口水淹死的准备了。

老妖brother plz move this thead to somersoft forum and u will be淹死

作者: xkon4 时间: 2013-1-22 11:59
任何经济金融都会有泡沫，泡沫是供需平衡被歪曲的产物

澳洲的矿产还很多，中国的经济还要增长，作者在2010-2012年这个时间段拿出这套经济理论来解释，有一定的局限性

上帝要其灭亡，必先让其疯狂

澳洲的房产还远没有到疯狂的程度

如果泡沫要破，我天朝先破，假如我天朝破了，那全世界经济也就成为一个被桶破的泡沫

抡谁也论不到澳洲房市

作者: 北风 时间: 2013-1-22 12:03
价格高，回报低
确实不是个好商品
但是
1.有需求
2. 它不能被outsourcing！
一切能被outsourcing的商品都不能保证价格坚挺
而一切不能被outsourcing的商品都能保证价格不会暴跌

作者: mxgong 时间: 2013-1-22 12:09
见多了这类文章，来澳洲第一天就见到了。

作者: Amyding 时间: 2013-1-22 12:11
希望中国的热钱尽快流入奥洲

作者: thinker 时间: 2013-1-22 12:12
问下，Figure1中Index是怎么算出来的，是不是以1880年为基准(100), 来算的？

看了一下，泡沫不泡沫好像是以借贷和房租（包括维护费）比例来看，好像没有计入房产增值项。另外这个有个破灭限的问题，比如是120%, 还是150%，还是180%？还有个时间限制问题，即使是达到破灭，哪么还要多少年，10年，20年， who knows.

作者: 飞儿 时间: 2013-1-22 12:15
呵呵，任何事物都不是孤立的。。。

要把澳洲放到地球环境下看。。。

作者: fubao 时间: 2013-1-22 12:16
地产我不熟悉，金融我很熟悉。
现在全球金融体系正在崩溃的边缘。
传统上股市崩盘进而影响楼市的旧理论已经悄悄地改变。
金融体系的溃败将会导致国际资金摒弃证券，改为吸纳商品和不动产来保值。

“你没有钱不表示别人没有钱”
“澳洲人没有钱不表示欧洲和海外人没有钱。”
这两句话是一个炒高档楼盘的朋友告诉我的。

当然这都是我们的臆想。
局势的发展惟有发生了才能知道。

作者: 商务车 时间: 2013-1-22 12:18
可怕啊，我们怎么应对呢？

作者: lubber 时间: 2013-1-22 12:18
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作者: alyssa 时间: 2013-1-22 12:18
还是等中国的泡泡先破了再说。
澳洲和中国比，数据都不是一个档次的。

作者: snowbird 时间: 2013-1-22 12:21
拿什么来刺破这个泡沫？

作者: HappyRain 时间: 2013-1-22 12:23
Good article. Mark.

作者: snowolivia 时间: 2013-1-22 12:24
楼主把货币贬值的问题也考虑了么？我还没来得及仔细看。

作者: 水星浪子 时间: 2013-1-22 12:27

mickey_shao 发表于 2013-1-22 12:42
请问第一张图的纵坐标的单位是什么？

K AUD

作者: WTFAUS 时间: 2013-1-22 12:29

realfenglin 发表于 2013-1-22 12:38
还是那句话，房子还是看位置，人口。人口增加，房子位置好，真不愁出租，出租还真可以COVER利息。每年再退 ...

能cover利息，怎么能退税？

作者: realfenglin 时间: 2013-1-22 12:32

WTFAUS 发表于 2013-1-22 12:29
能cover利息，怎么能退税？

我房子有折旧。我还是中国人。我还有比较好的会计师。我这个人还挺勤快。

作者: Junko 时间: 2013-1-22 12:36
不当房奴，不值得，人生太短

作者: kui3000 时间: 2013-1-22 12:43

realfenglin 发表于 2013-1-22 13:32
我房子有折旧。我还是中国人。我还有比较好的会计师。我这个人还挺勤快。 ...

还有一条：你还很胆大

作者: LinuxXp 时间: 2013-1-22 12:44

fubao 发表于 2013-1-22 12:16
地产我不熟悉，金融我很熟悉。
现在全球金融体系正在崩溃的边缘。
传统上股市崩盘进而影响楼市的旧理论已经 ...

哥，你一回答，就知道你的水平在哪里呀。

有人一辈子都不会同意的，没关系

作者: chwang83 时间: 2013-1-22 12:49
赞同老妖的理念，但澳洲国家太小了，得结合国外的情况（比如天朝）来看。个人感觉近期不会破。

作者: jewar 时间: 2013-1-22 12:49
留个印子

作者: 何去何从 时间: 2013-1-22 12:49
只要人口一直增长,政府一直大印钞票,房价必涨!

作者: YugaYuga 时间: 2013-1-22 12:49
虽然也是月经贴的一种，转一篇2009年的旧闻给大家助兴：
“I was hopelessly wrong on house prices! Ask me how."

作者: realfenglin 时间: 2013-1-22 12:55

kui3000 发表于 2013-1-22 12:43
还有一条：你还很胆大

此话怎讲！？
我房子有折旧。----按照报告上数字进行折旧。
我还是中国人。----把平时节省的钱用来提高房子的布局，装修，配置。出租容易。
我还有比较好的会计师。----会计师提供合理的税务建议。
我这个人还挺勤快。----东西坏了，自己来足迹学习，动手维修。

作者: actechart 时间: 2013-1-22 12:57
有泡沫又怎样，泡沫不破说什么都没用啊

作者: Synergy000 时间: 2013-1-22 12:57
提醒一下，数据也会misleading的，不同的人为了支持自己的论据可以用不同的统计口径。

比如文中提到的每年投资者损失的钱，我感觉是指租金收入和支出去比得出的，没有考虑最后卖的capital gain。房屋投资的很大原因是因为通货膨胀，如果通胀率是3.5%，那么同样的东西供给关系不变的话，10年以后的价格就是1.035的10次方=1.41，如果100万的房子就是41万。还有一个就是房产投资的杠杆作用，你有很大的leverage。

很多专家一直在喊高房价有泡沫但是自己在炒房，这种事情不少见。

作者: 鱼羊鲜 时间: 2013-1-22 13:01
我只看到了一个个迈上的台阶

作者: Synergy000 时间: 2013-1-22 13:02
谈到leverage，举个例子，如果你有20万，把先进投资出去可以有5%回报率的话，一年可以有1万的收入。但是你买一个100万的房子，如果收益率可以达到3%的话，1年就是3万。不过值得注意的是如果亏钱那也亏得快，这个就看入市的时间和具体房产的选择了

作者: Synergy000 时间: 2013-1-22 13:03
感谢分享，虽然观点不同

作者: sunpower03 时间: 2013-1-22 13:05

北风发表于 2013-1-22 13:03
价格高，回报低
确实不是个好商品
但是

房屋其实也可以外包，国内做的快速制造，其实技术上已经可行了。
澳洲的劳动力成本高昂。外包制造房屋也是时间问题。

另外，土地的地理位置不能外包。不过这个貌似由政府控制。

作者: wowmygame 时间: 2013-1-22 13:21
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作者: ingeer 时间: 2013-1-22 13:39
樓主身為版主, 頂風作案..

作者: yangwulong1978 时间: 2013-1-22 13:59
其实人生就是一个泡沫，，你永远不知道什么时候破灭，但是都会破的。。。。。

作者: brahmasky 时间: 2013-1-22 14:02
学习，就是不知道这个统计数字多准确，别的不说，足迹坛子里面买了投资房不亏的人到底有多少？

作者: daniello 时间: 2013-1-22 14:04
房子还会再跌的吧

作者: patricb 时间: 2013-1-22 14:49
基本同意老妖的论证过程，我虽然没有拿到过这么全面的统计数据，但作了7年多贷款后，大概也知道是这么回事。我也一直持这样的观点，也就是投资回报率和租金房价比是两个重要的判断基础（其实还有一个房价收入比，最近的全球统计也把澳洲列为高比例区）。所以泡沫一定是存在的，只是我们不知道这个泡是否会破或何时破。前几年那个预测房价要跌结果打赌输掉的经济学家，我不认为他真的错了，只是太过于肯定而误判发生的时间而已。市场因为各种因素时常背离经济规律和基础，中国的房产也已经泡沫多年（基本上如果用同样的数据去分析的话会得出同样结论），也迄今没有真正破灭大跌。
作为澳洲居民，我也只希望房产价格能保持稳定，最后在收入和房租上涨的推动后企稳而“软着陆”。

作者: 毛巴马主席 时间: 2013-1-22 14:54
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作者: kui3000 时间: 2013-1-22 14:55

realfenglin 发表于 2013-1-22 13:55
此话怎讲！？
我房子有折旧。----按照报告上数字进行折旧。
我还是中国人。----把平时节省的钱用来提高房 ...

租金cover了利息

但是折旧可以退税

你赢了

作者: opensolutionoz 时间: 2013-1-22 15:12
本帖最后由 opensolutionoz 于 2013-1-22 16:15 编辑

破不了，澳洲还远没到疯狂的程度，银行还很保守。

整个大陆，能住人的地儿就那么点儿，再加上政府还有吸引移民这个底牌。暴跌？除非世界末日了。

泡沫是有的，钢泡。

作者: 黑山老妖 时间: 2013-1-22 15:21
澳洲能住人的土地是不缺的。
就是政府不放而已。其实土地价格也是省政府和地方政府的人为产物。他们都是靠土地价格过日子的。

刚需也是有的，可是没有大家想象的那么刚。真不行还可以搬回去和父母同住。

作者: 飞儿 时间: 2013-1-22 15:44
最近有一项排名，说全世界人民最幸福的国家，澳大利亚和新西兰分别排第四第五位，紧随北殴三国之后。。。当然这只是因素之一

总之咱心怀世界，对于澳洲是乐观派。。。

通常不是位置决定脑袋，是脑袋决定位置。。。只是各人的脑袋运作方式不一样。。。所以未来才是水晶球。。。

作者: ilovefamily 时间: 2013-1-22 15:52
不买房投资什么捏？回趟国，觉得钱太毛了，还不如弄套房子，好歹是实在的东西
对于没什么金融知识和投资方向的老百姓，买房是最简单的投资方式了。。。。。。。

作者: 天涯浪客 时间: 2013-1-22 16:04
本帖最后由天涯浪客于 2013-1-22 16:11 编辑

同意楼上的，对于普通老百姓来说，房产投资是最简单直接的投资方式。

很多人把升值作为房产投资最主要的获利方式，而忽略现金流的重要性。我个人认为，就算房子升值了，而每年要自己贴钱进去，也是不划算的。与其这样，不如选一些租售比高的房产（很多在大家说的差区），把增值当做额外的奖励，这样才能长期持有。如果只搏短期的升值，其实对于房产这个长期投资产品是风险相当大的。

作者: YugaYuga 时间: 2013-1-22 16:14
一看到跟房价有关的帖子，大家就像打了鸡血一样地鸡动，这泡沫一时破不了

股市不是有句话“多头不死，牛市不止“吗，房市也差不多。

PIA的发起人Justin王大概不少人知道？几年前他在中文地产杂志上有篇文章，其中引用了”两岸猿声啼不住，轻舟已过万重山“这个诗句。我觉得这家伙是巧骂人呢

作者: shockwave3 时间: 2013-1-22 16:24
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作者: 清咖一杯 时间: 2013-1-22 16:47
这么多人拿天朝的房地产来和澳村比，天朝10亿人那，还有多少人每年往北上广挤呀。
澳村才2000万人。
不过只要澳村投资移民政策不收紧，房价很难跌呀，就这么大的容量。

作者: 长安悉尼 时间: 2013-1-22 17:03
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作者: 云淡风轻 时间: 2013-1-22 17:09
我以前买的2套房子的租金远大于利息支出，所以才refinance。从里面套出十几万^_^

作者: wowmygame 时间: 2013-1-22 17:39
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作者: leonxu 时间: 2013-1-22 18:52
只要放开海外购房的限制，房子就会暴涨吧

作者: zbczbc220053 时间: 2013-1-22 20:29
感谢楼主详细的分析，
稍加排版，可以成为大学的毕业论文了。

作者: zbczbc220053 时间: 2013-1-22 20:34

patricb 发表于 2013-1-22 15:49
基本同意老妖的论证过程，我虽然没有拿到过这么全面的统计数据，但作了7年多贷款后，大概也知道是这么回事 ...

Professional Analysis.

作者: yyhhzz 时间: 2013-1-22 20:37
有钱买房的再说泡沫也要买，说是我就爱吹泡泡玩，花钱买开心；没钱买的，在等泡沫破，结果泡沫越吹越大

作者: llllllllll 时间: 2013-1-22 21:06
数据包括留学生买房的影响么？房价略跌是可能，但是暴跌不太可能。

作者: symonica 时间: 2013-1-22 21:10
Mark~明天看

作者: kitten88 时间: 2013-1-22 21:16
感谢分享

作者: yourock 时间: 2013-1-22 21:22
中国热钱只要流个1/10过来，足以把澳洲房产再翻一番。

作者: maxwellbai 时间: 2013-1-22 21:30
现在每个街区除了餐馆最多的就是地产中介了，我家门口都七个，疯狂

作者: 原来 时间: 2013-1-22 21:35

sunpower03 发表于 2013-1-22 13:05
房屋其实也可以外包，国内做的快速制造，其实技术上已经可行了。
澳洲的劳动力成本高昂。外包制造房屋也 ...

矿区的临居房子现在都是工厂生产的
主要部件外包中国

作者: 闲人甲 时间: 2013-1-22 21:36
一切看政府的政策.

作者: 闲人甲 时间: 2013-1-22 21:37
市场经济多了接下来就是计划经济.

作者: R2005 时间: 2013-1-22 21:40
这讓我想起了2008金融風暴时的中国股巿.

作者: 无知的80后 时间: 2013-1-22 21:43
只要有人接盘，就不怕。
很多人都不认为自己是遇到崩盘那个。

作者: OC616 时间: 2013-1-22 21:48
拜读了

作者: 幸运猪猪 时间: 2013-1-22 21:55

兔兔狗发表于 2013-1-22 12:42
还有最重要的一件事。。。泡沫只有破了才叫泡沫不破都是增值

严重同意

作者: mxgong 时间: 2013-1-22 21:59
大跌是不可能的

澳洲人口今后几年甚至几十年是高增长率，而且大多拥挤在几个大城市里。所以空置率不会高，空置率低了，租金就不会下来，租金不下来，供不应求，房价不会下来

泡沫是有。房价有点虚高，不过远没有到疯狂的阶段。

作者: 铁板烧 时间: 2013-1-22 22:00
将来无非三种可能：

１。　继续涨
２。　调整三五年，然后继续涨
３。　暴跌三五年，然后继续涨

所以最终结果只有一个，就是房子会继续涨

作者: vampire_k 时间: 2013-1-22 22:14
其他银联邦国家也有同样的问题吧？英国，加拿大，他们的房价怎么样呢？

作者: jalvi 时间: 2013-1-22 22:30
认为房价不会暴跌的人看看美国就懂了把

房价现在却是存在泡沫  如何处置这个泡沫要看政府的执政能力了

且不论澳洲美国政府能力差了多少级别，现在的政府居然还没意识到这个危机

世界经济持续低迷国际市场风起云涌各国政府竞相出台政策刺激经济

这个傻b政府还在到处自夸澳洲经济好然后就什么都不干看着欧美玩国内还在铺张浪费养着大批的游手好闲的人

当房价泡沫破灭经济出现危机你猜政府会干嘛。政府唯一能做的就是下台扯皮  在当地电视的鼓动澳洲人民自食其力  开始打砸抢

用当地的小混混们的说法就是  无论你们买多少房产土地你们也不能带走

这些房子暂时是你们的可是终究会是我们的

呵呵

作者: XiaoxianZ 时间: 2013-1-22 22:46
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作者: Momo1234 时间: 2013-1-22 23:41
驚~

作者: flyingf4u 时间: 2013-1-23 00:18
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作者: flyingf4u 时间: 2013-1-23 00:22
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作者: 天行健 时间: 2013-1-23 09:02

jalvi 发表于 2013-1-22 22:30
认为房价不会暴跌的人看看美国就懂了把

房价现在却是存在泡沫如何处置这个泡沫要看政府的执政能力了

不太同意您的观点！

美国跟澳洲完全两回事，美国可居住人的地方有多大？再看看澳洲！澳洲有18个城市人口超过10万，美国有285个！！

其实，现在也就是澳币高，不然国内的投资者就足够让悉尼和墨尔本的房市保持在这个level了！

作者: farmer 时间: 2013-1-23 09:05

flyingf4u 发表于 2013-1-23 00:22
如果房地产快崩溃，移民澳洲雅思只要5分，买一栋房子加20分。
移民政策是澳洲政府的王牌，不需要你雅思 ...

要问问澳洲老百姓同意不同意。

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