新足迹

标题: 请教先租后住对captical gain tax的影响。。分分伺候 [打印本页]

作者: aniezhao 时间: 2012-3-19 15:12
标题: 请教先租后住对captical gain tax的影响。。分分伺候
各位达人，请教一下，如果我现在买一个房子先租出去2年然后搬进去，8年后卖掉，captial gain tax怎么算呢，假设账面赚了10万。是按照自住的年份的比例算呢还是搬进去以前做一个valuation做base算呢？谢谢！！

[ 本帖最后由 aniezhao 于 2012-3-19 21:23 编辑 ]

作者: shuyuanli 时间: 2012-3-19 15:22
请教先祖？

现在跪求都不足以表达诚意了？直接拜祖宗了？

作者: kvwb 时间: 2012-3-19 18:34
太客气了吧，回答一个这个级别的问题不足以被尊为先祖，而且有折寿的可能

建议交割后马上先自住一年，之后可以租出，在之后6-7年之内再搬回，这是享受CGT豁免的先决条件

[ 本帖最后由 kvwb 于 2012-3-19 19:44 编辑 ]

作者: aniezhao 时间: 2012-3-19 20:23
呵呵，笔误笔误

作者: Momotaba 时间: 2012-3-19 20:37

原帖由 aniezhao 于 2012-3-19 16:12 发表
各位达人，请教一下，如果我现在买一个房子先租出去2年然后搬进去，8年后卖掉，captial gain tax怎么算呢，假设账面赚了10万。是按照自住的年份的比例算呢还是搬进去以前做一个valuation做base算呢？谢谢！！

如果你买了房后没搬进去直接出租，那么税法上讲叫做you have not established that is your main residence，那么应该this property's cost base should be original cost；应该是按照自主的年反比例算CGT

你说的cost base 用market value 是在买房后你move in and established that is your main residence 然后你出租，注意出租的时间必须是在1996年8月20日之后。那么你的房子的cost base 是market value on the first day of renting out this property.

如果是这种情况，先住进去然后搬出来出租，只要你没有同事拥有另一个Main residence,那么你的这个房子可以出租最多6年，你仍然可以claim this property is your main residence, therefore CGT for this property is fully exempt.

看看下面的ATO的链接，关于home first produced income rule, adjust your cost base:

http://www.ato.gov.au/individual ... age=85#P2923_304731

作者: LENNY_DONG 时间: 2012-3-20 15:53
charge cgt based on the year of lease and main residence period

作者: IMAX_2011 时间: 2012-3-24 16:17
请问，若2012年买房A，自住1年，2013年搬出将房A出租6年（至2018年）后搬回。那么出售A房可免CGT，对吗？

如果2013年搬出时是搬入新买房B，2018年A房卖出后，是否可搬回房B并将其看做main residence？以后房B出售时，可否享受CGT豁免？谢谢。

作者: 糊里糊涂 时间: 2012-3-24 16:45
LS的,你只能拥有一套MAIN RESIDENCE, 如果2013年搬去另一套新房,在都不出租的情况下,你可以选择其中一所做MAIN RESIDENCE, 如果有出租一套, 那么出租的那套是肯定不能申请MAIN RESIDENCE的, 会按照投资房处理.

[ 本帖最后由糊里糊涂于 2012-3-24 17:46 编辑 ]

作者: surewin 时间: 2012-3-24 16:48
应该在自己搬进去之前做了一个valuation，减去购买价和其他成本就是你要交CGT部分，但是也可以参考市场价进行估价

作者: Momotaba 时间: 2012-3-24 18:30

原帖由 IMAX_2011 于 2012-3-24 17:17 发表
请问，若2012年买房A，自住1年，2013年搬出将房A出租6年（至2018年）后搬回。那么出售A房可免CGT，对吗？

如果2013年搬出时是搬入新买房B，2018年A房卖出后，是否可搬回房B并将其看做main residence？以后房B出售时，可否享受CGT豁免？谢谢。

你对第一个问题的理解是对的，出售A房可免CGT

第二个问题，8楼回答是正解！

9楼讲的是你自住房然后出租，如果在1996年后，房子的cost base要用Market value, 所以要做valuation。

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-3-24 19:32 编辑 ]

作者: lovefenger 时间: 2012-3-24 18:33
歪个楼，出租房，有没有额外要交的钱或税啊？除收入税之外的?比如说land tax？house和unit额外需要交的东西会不会不一样？

[ 本帖最后由 lovefenger 于 2012-3-24 19:42 编辑 ]

作者: IMAX_2011 时间: 2012-3-24 21:44
谢谢楼上各位热心前辈，终于弄明白啦~

作者: 白雲山民 时间: 2012-3-24 23:18
标题: http://www.smh.com.au/money/ask-an-expert/ask-noel-20120320-1vgca.html
ASK NOEL
I recently sold a property I first lived in for five years then rented out for the past 15 years. I have purchased another house and will let it out for three months before moving in to it to live. Can you give me some ideas on capital gains tax and if the purchase price of the new property will be exempt.
You will first need to work out the cost base, which includes all purchase costs and any capital improvements along the way. This sum deducted from the net proceeds will be the assessable capital gain. As you have held the property for a total of 20 years, you will pay CGT on 15/20ths of that gain after allowing for the 50 per cent discount that applies for assets held for more than a year. Your accountant will be able to do the calculations for you. If the period between purchase and moving in is just three months, I would be wary about letting out the property. It will lose its full CGT exemption because CGT will be calculated on a pro-rata basis, as happened in the property you just sold. A better option may be to move in as soon as practicable and not rent it at all, so as to maintain the full exemption.

Advice is general; readers should seek their own professional advice. Contact noel.whittaker@whittakermacnaught.com.au. Follow him on Twitter: @noelwhittaker. Questions to: Ask Noel, Money, GPO Box 2571, Qld, 4000, or see moneymanager.com.au/ask-an-expert.

Read more: http://www.smh.com.au/money/ask- ... .html#ixzz1q2dboSQm

Read more: http://www.smh.com.au/money/ask- ... .html#ixzz1q2X47PEt

[ 本帖最后由白雲山民于 2012-3-25 00:44 编辑 ]

作者: Momotaba 时间: 2012-3-24 23:22

原帖由 白雲山民 于 2012-3-25 00:18 发表
ASK NOEL
I recently sold a property I first lived in for five years then rented out for the past 15 years. I have purchased another house and will let it out for three months before moving in to it to ...

Noel Whittaker is Australia’s Financial Wizard of Oz. Currenly I am reading two of his books. Very interesting! I have learned a lot from his books.

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-3-25 00:23 编辑 ]

作者: mastermaster 时间: 2012-3-30 21:51
好帖子，学习下如何避免CGT

作者: wavesye 时间: 2012-3-30 22:11
GOOD ARTICLE!

作者: LIQ8309 时间: 2012-4-13 21:29
新买的房子先住一年再出租，就是自住房。
那要是新买的房子没有直接搬进去住，过几年再住进去，就是投资房了？

作者: Momotaba 时间: 2012-4-13 23:51

原帖由 LIQ8309 于 2012-4-13 21:29 发表
新买的房子先住一年再出租，就是自住房。
那要是新买的房子没有直接搬进去住，过几年再住进去，就是投资房了？

所谓自住房（main residence）是以你住进去的时候开始算。

你所谓的过几年再住进去，那么那几年你是怎么过的？房子出租了吗？还是闲置啊？

如果出租那么那几年是要算CGT，如果房子最后卖掉的话。

作者: hotdog520 时间: 2012-4-14 10:21
借贴问一下，如果买了个duplex房子,一半自住,一半出租,以后卖房的时候需要交CGT吗
ps:房子是one title

[ 本帖最后由 hotdog520 于 2012-4-14 10:22 编辑 ]

作者: Momotaba 时间: 2012-4-14 16:10

原帖由 hotdog520 于 2012-4-14 10:21 发表
借贴问一下，如果买了个duplex房子,一半自住,一半出租,以后卖房的时候需要交CGT吗
ps:房子是one title

据我了解税局好像没有关于讨论duplex和main residence的official ATO view.

但是，根据我的搜索有人曾经申请过类似的private ruling，关于duplex 和main residence。看下面的链接：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... a/content/41834.htm

我要强调这个Private ruling只对申请人有效，对你的情况无效。

但是你可以参考一下里面的分析。

根据我对这个private ruling的阅读，应该是你住的那一半不用交CGT,因为main residence exemption,但是另一半出租的部分是要交的，虽然只有一个title.

Disclaimer: 以上言论只代表个人看法，欢迎足迹牛人指正！

作者: anitaying 时间: 2012-4-14 20:36
学习了@

作者: hotdog520 时间: 2012-4-15 11:34

原帖由 Momotaba 于 2012-4-14 16:10 发表

据我了解税局好像没有关于讨论duplex和main residence的official ATO view.

但是，根据我的搜索有人曾经申请过类似的private ruling，关于duplex 和main residence。看下面的链接：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ...

灰常感谢

作者: alalala 时间: 2012-4-15 17:43
mark

作者: mastermaster 时间: 2019-9-7 21:46
大家都搞清楚了？

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