新足迹

标题: 出租几年的房子，故意住进去半年，免CGT吗？ [打印本页]

作者: 年轻时代 时间: 2012-2-2 18:01
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作者: 管的宽 时间: 2012-2-2 18:04

原帖由 年轻时代 于 2012-2-2 19:01 发表
在西区auburn买的apt，rawson street上的45号。 1年多前买的33万2房，支付15%，贷款280500。这个apt房型比较大，两房都在130平，格局特适合分割。租客很简单一格就多出两个独立生活区域。这两天银行账单来了，现在最新利息是6.4 ...

房子地址？楼主暴露隐私了

作者: Poweregg 时间: 2012-2-2 18:47

原帖由 管的宽 于 2/2/2012 18:04 发表

房子地址？楼主暴露隐私了

记下啦，下次找lz玩

作者: ECILA 时间: 2012-2-2 19:00
lz太可爱了！

作者: 微胖儿 时间: 2012-2-2 19:15
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 000567 时间: 2012-2-2 19:19
lz想简单了

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-2 20:10

原帖由 微胖儿 于 2012-2-2 20:15 发表
6年之内就可以。

谁告诉你的？

应该按照比例算的。

作者: hsqhugh 时间: 2012-2-2 20:13
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: coin_king 时间: 2012-2-2 20:19
这个只适用于楼主只有这一套房子。无论你有几套房子，只有一套是自住房

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-2 20:20

原帖由 hsqhugh 于 2012-2-2 21:13 发表

5#基本是对的

那是要一直住下去，他就住半年怎么行。而且这个要证明那个人去overseas或者跨州工作的。

作者: steven_sa 时间: 2012-2-2 20:20
如果LZ 住在自己名下的其它房屋里,就不用去操这个心了.

作者: Momotaba 时间: 2012-2-2 20:27

原帖由 年轻时代 于 2012-2-2 19:01 发表
在西区auburn买的apt。 1年多前买的33万2房，支付15%，贷款280500。这个apt房型比较大，两房都在130平，格局特适合分割。租客很简单一格就多出两个独立生活区域。这两天银行账单来了，现在最新利息是6.4。每个月还款1496。租金 ...

我想问lz1年前买的这个房住过吗？
另外，你是不是还有一套自住房啊？

假设你没有别的房产在你名下，就这一套的话。那么如果现在你住进去，你的main residence 从现在才开始算。

比如你住了一个月，然后搬出来继续出租。而且，你还是没有买别的自住房，假设你租别人的房子住。

那么只要你在搬出后6年内回来住一下，那么你还可以享受main residence exemption,也就是说你卖这个房时，不交CGT。

作者: achollis 时间: 2012-2-2 20:28
楼主确定公寓可以当作自住房吗？有没有在里面住满十二个月？楼主现在住在哪?
如果自住房都不是就像楼上说的不用操心了。

作者: mxgong 时间: 2012-2-2 20:57

原帖由 大飞熊 于 2012-2-2 21:10 发表

谁告诉你的？

应该按照比例算的。

只要楼主这房子一开始以前是以自住房住过一段时间的，再出租。卖房子的时候以这个为自住房卖的，出租6年收回再卖，免100%CGT

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-2-2 21:58 编辑 ]

作者: mxgong 时间: 2012-2-2 20:59

原帖由 achollis 于 2012-2-2 21:28 发表
楼主确定公寓可以当作自住房吗？有没有在里面住满十二个月？楼主现在住在哪?
如果自住房都不是就像楼上说的不用操心了。

第一次听说公寓房还不能作为自住房的。

作者: 老杏 时间: 2012-2-2 21:00

原帖由 mxgong 于 2012-2-2 21:57 发表

只要楼主这房子一开始以前是以自住房住过一段时间的，再出租。卖房子的时候以这个为自住房卖的，出租6年收回再卖，免100%CGT

楼主一开始就都没在里面住过，直接出租的，你确定可以？

作者: mxgong 时间: 2012-2-3 01:13

原帖由 clur 于 2012-2-2 22:00 发表

楼主一开始就都没在里面住过，直接出租的，你确定可以？

好像没有说没有住过吧。

如果没有住过，那就不行了。

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 09:38

原帖由 mxgong 于 2012-2-2 21:57 发表

只要楼主这房子一开始以前是以自住房住过一段时间的，再出租。卖房子的时候以这个为自住房卖的，出租6年收回再卖，免100%CGT

你从哪里看的？给你一个链接吧。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

The property must have been your main residence
To qualify for a full CGT exemption, the property must have been your main residence from when you acquired it. If you move out of the property and rent it out, you can continue to claim an exemption from CGT for up to six years after you move out. If you do not rent it out, you can claim a CGT exemption for it for an indefinite period after you move out.
Moving from your main residence could be for reasons such as:
accepting a new job interstate or overseas
staying with a sick relative long term, or
going on an extended holiday.

ATO上面说的很清楚，但是你可以打擦边球。就像这里很多人认为父母探亲来可以退税的问题一样，但是真的ATO查起来该吐的还是都让你吐出来的。

作者: 月亮 时间: 2012-2-3 09:41

原帖由 mxgong 于 2012-2-2 21:57 发表

只要楼主这房子一开始以前是以自住房住过一段时间的，再出租。卖房子的时候以这个为自住房卖的，出租6年收回再卖，免100%CGT

除非你没有claim过tax，否则ato怎么会不知道？

作者: LENNY_DONG 时间: 2012-2-3 09:45

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 10:38 发表

你从哪里看的？给你一个链接吧。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

The property must have been your main residence
To qualify for a full CGT exemption, the property m ...

So what is problem with mxgong point?

I can not see the difference between your link and his points

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 09:47

原帖由 STS-TAX 于 2012-2-3 10:45 发表

So what is problem with mxgong point?

I can not see the difference between your link and his points

首先，你的property要是你的main residence。其次，你要有一定的理由说明你move out。这个理由在ATO网站上面已经说了。但是楼主肯定不是这个理由。

看你的名字是做tax的，那你说如果你问ATO，你买了一个房子，住了一年，然后出租，自己就在外面租房子，在6年之内，搬进去住半年，再搬出去，可以拿到CGT的excemption吗？

你认为ATO的answer是什么？

[ 本帖最后由大飞熊于 2012-2-3 10:52 编辑 ]

作者: 云妈 时间: 2012-2-3 11:08
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Momotaba 时间: 2012-2-3 11:27

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 10:47 发表

首先，你的property要是你的main residence。其次，你要有一定的理由说明你move out。这个理由在ATO网站上面已经说了。但是楼主肯定不是这个理由。

看你的名字是做tax的，那你说如果你问ATO，你买了一个房子，住了一年，然后 ...

I think it is ok as long as you don't have another property as you main residence.

And it looks like you qualify for 6 year absence rule. So I think CGT will be exempt. Why not?

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 11:42

原帖由 Momotaba 于 2012-2-3 12:27 发表

I think it is ok as long as you don't have another property as you main residence.

And it looks like you qualify for 6 year absence rule. So I think CGT will be exempt. Why not?

那ATO为啥要说reason呢？我已经说过了擦边球谁都可以打。你可以claim，这里有多少人claim了父母探亲了，ATO不是也给钱了。但是查到了以后会怎么样呢？

作者: LENNY_DONG 时间: 2012-2-3 12:00

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 10:47 发表

首先，你的property要是你的main residence。其次，你要有一定的理由说明你move out。这个理由在ATO网站上面已经说了。但是楼主肯定不是这个理由。

看你的名字是做tax的，那你说如果你问ATO，你买了一个房子，住了一年，然后 ...

If client can not afford to pay the loan and close to job.

I think will be fine

Also, I agree with you and want ATO more tough but they do not make effort

作者: wanghui1015 时间: 2012-2-3 12:04
6年内CGT的减免是按自主时间比例算的。
非自住房6年以上，就不能减免CGT了。

作者: mxgong 时间: 2012-2-3 12:08

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 10:38 发表

你从哪里看的？给你一个链接吧。

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... =/content/86191.htm

The property must have been your main residence
To qualify for a full CGT exemption, the property m ...

我怎么感觉，我说的也没错啊，楼主2套房子，6年出租时候自己到另一套里，卖的时候还是把第一套作为自住房，为嘛不可以100%免CGT啊。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-2-3 13:17 编辑 ]

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 12:13

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:08 发表

我怎么感觉，我说的也没错啊，楼主2套房子，6年出租时候自己到另一套里，卖的时候还是把第一套作为自住房，为嘛不可以100%免CGT啊。

所以我说了，你认为可以就可以。到时候ATO不查到时候啥都是可以的，真要查到时候就知道了是否真的可以了。

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 12:15

原帖由 STS-TAX 于 2012-2-3 13:00 发表

If client can not afford to pay the loan and close to job.

I think will be fine

Also, I agree with you and want ATO more tough but they do not make effort

所以，你也是这么说的，如果你是一个FP，你的client问起你这个问题，要求你给他专业的回答，我想你肯定不会简单的说yes。
而就我上面所说的例子，我想你应该会说no吧。

作者: mxgong 时间: 2012-2-3 12:16
ATO 说 “Moving from your main residence could be for reasons such as:”

COULD BE，这好像没有说，MUST PROVIDE A REASON SUCH AS: XXXX

我不想咬文嚼字，但是作为有法律效应的ATO 来说，出现COULD BE 这种给人钻空子的字眼是不可能的，所以这个不是必须的。

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 12:25

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:16 发表
ATO 说 “Moving from your main residence could be for reasons such as:”

COULD BE，这好像没有说，MUST PROVIDE A REASON SUCH AS: XXXX

我不想咬文嚼字，但是作为有法律效应的ATO 来说，出现COULD BE 这种给人钻空子的字眼是不可能的，所以这个不是必须的。

随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving out of your home more than once
Your circumstances may change so, if you move back into your home after it has been rented out and subsequently move out again, a new six-year period commences from the time you last moved out. There is no limit to the number of times you can do this provided you do not nominate another home to be CGT exempt and each absence is less than six years.

这样谁还付CGT啊。至少一套房子不用交CGT了。

[ 本帖最后由大飞熊于 2012-2-3 13:26 编辑 ]

作者: wmwbull 时间: 2012-2-3 12:25
学习啦。。。。。。

作者: mxgong 时间: 2012-2-3 12:44

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:25 发表

随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving ...

你说的没错，就是至少一套房不用付CGT，因为一个人的名下不管你有几个房子，同时期只能有一套自住房是不需要付CGT的

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-3 12:45

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:44 发表

你说的没错，就是至少一套房不用付CGT，因为一个人的名下不管你有几个房子，同时期只能有一套自住房是不需要付CGT的

whatever

作者: Momotaba 时间: 2012-2-3 21:27

原帖由 mxgong 于 2012-2-3 13:16 发表
ATO 说 “Moving from your main residence could be for reasons such as:”

COULD BE，这好像没有说，MUST PROVIDE A REASON SUCH AS: XXXX

我不想咬文嚼字，但是作为有法律效应的ATO 来说，出现COULD BE 这种给人钻空子的字眼是不可能的，所以这个不是必须的。

同意楼上这位仁兄的分析，大肥熊这个事你不能抠的太细。如果你真想掰扯掰扯，那我来给你掰一下:

首先飞熊所讲的就是所谓的main residence 6 year absence rule，这个rule是从97年的税法里出来的 - section 118-145 of ITAA 1997

哥们也给你个链接看看（ATO的）：
http://law.ato.gov.au/atolaw/pri ... 0001-99991231235959

哥们可是通读了整个section 118-145也没发现你讲的所谓什么reason,这你怎么解释啊？

我个人觉得你给的链接只是个fact sheet,它里面应该是加上了写的人的个人理解，万变不离其宗，税法税法，最后还是要看哪条哪款怎么写的。

而且上面这位兄弟讲的很对，fact sheet里的用词很微妙"could be" "as such",明眼人一看这就是浮云的词， too vague my friend. 你说呢？

[ 本帖最后由 Momotaba 于 2012-2-3 22:28 编辑 ]

作者: achollis 时间: 2012-2-4 07:49

原帖由 mxgong 于 2012-2-2 21:59 发表

第一次听说公寓房还不能作为自住房的。

我表述的问题。。我指的就是他这套公寓，因为也要考虑到他是否有另外一套自己名下的自住房。。

作者: MELFAIR 时间: 2012-2-4 08:10
我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

作者: stockcomments.c 时间: 2012-2-4 10:13
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作者: liquidator 时间: 2012-2-4 10:24
没什么模糊的，大飞熊是对的。做会计的，可以找找判例。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 10:45

原帖由 MELFAIR 于 2012-2-4 09:10 发表
我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

我的理解是你可以享有multiple 6 year periods as long as each time does not exceed 6 years。
所以你上面的理解是对的。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 10:49

原帖由 liquidator 于 2012-2-4 11:24 发表
没什么模糊的，大飞熊是对的。做会计的，可以找找判例。

这位也是会计吧，你能不能也给个链接什么的，或者说说你的那个什么判例，让我们也学习学习。

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-4 15:39

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 11:49 发表

这位也是会计吧，你能不能也给个链接什么的，或者说说你的那个什么判例，让我们也学习学习。

有句话你说的很对，最后解释权是ATO。就像很多父母探亲的，要退税，有的人也是在ATO网上做过测试的然后pass的，也是通过tax agent来走的。但是最后ATO还是让退了。

昨天下午和BA开会前，聊天的时候也顺便问了他们一下，然后讨论了一下6 year rule的问题。BA是这么和我解释的，如果ATO查到话，可能会让你说出move out的reason，如果他认为你move out的reason不合理的话，可能就会让你交CGT或者按照比例来叫CGT。他说记得原来有这样的案例的。如果client可能会通过各种理由来上诉，但是赢得机会很小。

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-4 15:40

原帖由 MELFAIR 于 2012-2-4 09:10 发表
我想问一下，这个up to six years怎么理解？是只能有一个六年，还是说六年内我搬回去住了以后，再搬出来，又可以有下一个六年？

看我后面那段，6年是可以重新开始的。所以如果真的按照上面其他的人解释的话，第一套投资房就不用交CGT了，只要你把这套房子作为main residence。我认为不太可能。

作者: zxart 时间: 2012-2-4 16:19
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作者: click 时间: 2012-2-4 16:37
其实纠结这一套免不免CGT没有太大意义，除非你这辈子就这一套房子，这对大多数华人来说都是不可能的。
或者另一套永远不卖。
否则你6年一次，折腾来折腾去，免这一套，其他的房子就不能免。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 16:49

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 16:39 发表

有句话你说的很对，最后解释权是ATO。就像很多父母探亲的，要退税，有的人也是在ATO网上做过测试的然后pass的，也是通过tax agent来走的。但是最后ATO还是让退了。

昨天下午和BA开会前，聊天的时候也顺便问了他们一下，然后讨 ...

弱弱的问一下，什么是BA啊？我不是会计，所以不太了解。

作者: niuren 时间: 2012-2-4 16:54
学习

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-4 16:59

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 17:49 发表

弱弱的问一下，什么是BA啊？我不是会计，所以不太了解。

Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 17:20
lz 的意思好像是一开始买下来就出租，5年后再住进去，那这样的话即使在这5年中都没有另外一套房产在lz名下，6年CGT exemption只能从lz自己住进去开始算吧。所以之前5年的都没有CGT免除这回事。

作者: niuren 时间: 2012-2-4 17:24
退税的时候会计给我说，房子可以在自主和投资间转换，原因可以很多。比如自己出去租房比把房子租给別人便宜很多。在卖的时候，CGT要按比例交。出租5年，自住5年，要交一半的CGT。不知道我的理解对吗?

作者: Alicia7 时间: 2012-2-4 17:25
长知识了.

作者: idontknow 时间: 2012-2-4 18:21
这房子房租回报很高啊

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 18:54

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 17:59 发表

Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

谢谢解释，万能的足迹，又涨知识了。

作者: turrella 时间: 2012-2-4 19:02
路过学习

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 19:15
呵呵，另外一个问题，那么那几年出租的租子要交税吗？

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 19:31
标题: 回复 simplyjean 55# 帖子
收到的租金要交税，但同时相关支出费用也可以作为rental expenses.通常在没还完一半贷款前都是亏损（利息高）。

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 19:33

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 20:31 发表
收到的租金要交税，但同时相关支出费用也可以作为rental expenses.通常在没还完一半贷款前都是亏损（利息高）。

自住房出租期间也要交税吗？这期间还不是投资房，利息折旧都不可以去抵税。

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 19:40
标题: 回复 simplyjean 57# 帖子

什么叫出租期间但不是投资房？自己也住在里面啊？那就全部租金收入交税，其他费用按照出租面积比例扣除吧。个人理解，等待高手指教。

作者: 白雲山民 时间: 2012-2-4 19:42
ding

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 19:46

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 20:40 发表
什么叫出租期间但不是投资房？自己也住在里面啊？那就全部租金收入交税，其他费用按照出租面积比例扣除吧。个人理解，等待高手指教。

只有一套房，出租给别人了。自己租别人的房。这种情况呢？虽然比较少见，但也有。

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 19:48
或者再具体一点，自住了3年，然后出租了4年，又回去自住了3年。但这10年间只有这一套房子。那么是不是10年后出售不用交CGT, 而且出租的4年里的租金不用交income tax? 问题问的好复杂啊，让大家受累了啊。谢谢。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 19:50

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 20:33 发表

自住房出租期间也要交税吗？这期间还不是投资房，利息折旧都不可以去抵税。

同问这个问题，什么叫这期间还不是投资房？
我个人理解，房子你一旦出租，那么就是以营利为目的，那么那个房子就是你的投资房了。难道你和租客都住在一个房子里？期待解释！！！

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 19:53

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 20:50 发表

同问这个问题，什么叫这期间还不是投资房？
我个人理解，房子你一旦出租，那么就是以营利为目的，那么那个房子就是你的投资房了。难道你和租客都住在一个房子里？期待解释！！！

由于某些原因，去overseas工作了几年，所以房子出租了。但这几年都只有一套房子。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 19:59

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 20:53 发表

由于某些原因，去overseas工作了几年，所以房子出租了。但这几年都只有一套房子。

你这么讲，就清楚多了。

那么我这儿有一个问题要问你：
1.你在overseas是租别人的房子吗？应该没房产吧？
如果真像你所说，就这一处房产，那么应该没问题，你可以claim interest, 房屋折旧这些东西来作为你的deduction。因为你肯定要declare你的rental income的，对吧。

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 19:59
标题: 回复 simplyjean 61# 帖子
房屋出租收入rental income 与卖房收入capital gain是两个不同的概念。个人认为，只要你这个房子在出租，所有的收入，跟支出（包括利息与折旧）都须在当年财政年度中报税。

而卖房，像你所说的，自住3年，出租4年，又再自住3年，期间没有别的房产。那么你可以再出租6年CGT都可免除，当然前提仍然是期间没有另外一套房产，或另外一套房产日后不能在这最后6年作为自住房principal place of residence 免除CGT. 如果你在拥有10年房子后马上卖出，也可免除CGT。当然楼上大飞熊同学有不同意见，觉得必须是要提供ATO可信的原因才能把这个房产一直claim 为自住房。

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 20:04
海外是租房。收入不是来自澳洲的entity，而且和澳洲也没有免除双重交税的协议。所以没有办法在澳洲做tax return. 也就是说没有claim rental income也没有claim interest. 当然如果claim rental income and interest, 估计是tax refund. 但是我的问题还是，是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp?

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 20:12
标题: 回复 simplyjean 66# 帖子
引用：是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？ - YES
引用：如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp? - NO 因为跟个人工作无关。自住房出租要交税前提是你是这个资产的主人，作为拥有的资产所获得的收入报税。

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 20:21

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 21:12 发表
引用：是不是不论是自住房还是投资房只要出租了就要租金上税？ - YES
引用：如果自住房出租了要交税，那么自己去租房的租金是不是可以claim exp? - NO 因为跟个人工作无关。自住房出租要交税前提是你是这个资产的主人，作为拥有的资产所获得的收入报税。

如果整个财政年度都不在澳洲，那么应该算foreign resident for tax purpose，那么还要做tax return吗？

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 20:25
抱歉，说错了一点。应该就income originated in Australia交税，那么包括租金。but only income originated in aust.

作者: Effie2011 时间: 2012-2-4 20:28
呃，就知道你接下来会问到这个。如果是foreign resident for tax purpose，澳洲的收入（包括租金）是要报税的，而且tax rate比resident要高。不过像你之前说，就算是做了tax return也会是负数那就没什么好怕的，而且rental loss作为 tax loss 可以carried forward等你回澳洲工作后再扣除当年的其他的收入（例如工资，银行利息等）

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 20:28

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 21:04 发表
海外是租房。收入不是来自澳洲的entity，而且和澳洲也没有免除双重交税的协议。所以没有办法在澳洲做tax return. 也就是说没有claim rental income也没有claim interest. 当然如果claim rental income and interest, ...

我非常同意ls的回答。

我想在解释一下你的第二个问题关于你在海外租房的费用你认为可以claim deduction 的问题。

首先根据澳洲税法，section 8-1 of ITAA 1997, if you incur expense and you can establish there is connection between this expense and your assessable income. Also the nature of the expense is not private or capital nature. The you can claim this expense as your deduction.

以上是关于claim deduction的基本知识。

那么我们来看看你的情况，之所以你的投资房的interest,房屋折旧能作为deduction是因为你要declare rental income as your assessable income。而且，这些费用是在为了赚rental income儿产生的。而起their nature is not private or capital nature. 那么，根据澳洲税法，你可以claim those expense as your deduction.

那么我们再看看你在海外的rental expense, 你确实花了钱了，但是你的收入是什么呢？局你讲我认为是你海外工作的工资，而不是你在澳洲收的投资房的rental income。
这时候你应该分析这个rental income 是必须要花的吗？是不是private nature? 然后你在下结论是不是能claim deduction. 我个人的观点是不能，因为rental expense can be private nature.

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 20:32

原帖由 Effie2011 于 2012-2-4 21:28 发表
呃，就知道你接下来会问到这个。如果是foreign resident for tax purpose，澳洲的收入（包括租金）是要报税的，而且tax rate比resident要高。不过像你之前说，就算是做了tax return也会是负数那就没什么好怕的，而且rental loss作为 tax loss 可以carried forward等你回澳洲工作后再扣除当年的其他的收入（例如工资，银行利息等）

同意这位仁兄的回答。
根据澳洲税法foreign resident will only need to pay tax in Australia if they earn australian sourced income

因为你的房子在澳洲，所以收的租金应该算australian sourced income. 所以那部分钱你要交税，而且按foreign resident的 income tax rate 来交，是没有6000刀一下免税这一说的。印象中好像是29%的rate.

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 21:48

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 21:28 发表

我非常同意ls的回答。

我想在解释一下你的第二个问题关于你在海外租房的费用你认为可以claim deduction 的问题。

首先根据澳洲税法，section 8-1 of ITAA 1997, if you incur expense and you can establish there ...

恩恩，明白了。非常同意。这个tax loss可以carried forward多少年呢？我记得有个年限。

[ 本帖最后由 simplyjean 于 2012-2-4 22:49 编辑 ]

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 21:51

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 21:32 发表

同意这位仁兄的回答。
根据澳洲税法foreign resident will only need to pay tax in Australia if they earn australian sourced income

因为你的房子在澳洲，所以收的租金应该算australian sourced income. 所以那 ...

好的，谢谢花时间给我解释了。

作者: Momotaba 时间: 2012-2-4 22:34

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 22:48 发表

恩恩，明白了。非常同意。这个tax loss可以carried forward多少年呢？我记得有个年限。

我去税务局的网站查了一下，作为个人这个loss貌似可以carry forward indifinitely. 我给你个链接你看看吧：

How individuals utilise losses：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 2223.htm&page=6

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 23:18

原帖由 Momotaba 于 2012-2-4 23:34 发表

我去税务局的网站查了一下，作为个人这个loss貌似可以carry forward indifinitely. 我给你个链接你看看吧：

How individuals utilise losses：

http://www.ato.gov.au/corporate/ ... 2223.htm&page=6

看了一下。MS是的。非常感谢。

作者: simplyjean 时间: 2012-2-4 23:42
For anyone might be interested. 这里是关于foreign resident交税的信息：

What is the effect of being a foreign resident?

Foreign residents pay tax differently from residents. As a foreign resident you will:

pay tax on all salary and wage income earned in Australia. The foreign resident tax rates are different from resident tax rates. See Individual income tax rates for details of foreign resident tax rates

have 10% of any interest earned from your Australian bank accounts withheld for tax. This interest is not included as assessable income. You must advise the Australian financial institution of your overseas address so that this tax can be withheld, otherwise tax will be withheld at the higher rate of 45%

not pay the Medicare levy. You also may not be entitled to claim Medicare benefits

not be entitled to the tax-free threshold

have tax withheld from unfranked dividends. These dividends are not included as assessable income. You must advise the Australian company of your overseas address so that this tax can be withheld, otherwise tax will be withheld at the higher rate of 45%. Where you receive franked dividends, no tax is withheld as the company has already paid tax on your behalf. These dividends and franking credits are also not included in assessable income

not be entitled to claim certain tax offsets or tax credits which are available to residents

be required to show any Australian rental income in your tax return.

Here is the link from ATO: http://www.ato.gov.au/content/29089.htm
And 这里是tax rate: http://www.ato.gov.au/individual ... =/content/12333.htm

作者: mxgong 时间: 2012-2-5 00:27

原帖由 大飞熊 于 2012-2-4 17:59 发表

Business Analyst.是做Financial Planning软件方面的business Analyst。我不是BA，是做IT的，2年前，我做了很多关于CGT方面的模块，所以知道一点，现在有的时候碰到问题也会去问他们。

嘿嘿这税法的事情问BA? 他们又不是专业的

我们公司BA 也很多，还有四大的。也都是finance 相关的。我从来不问他们税法问题，原来你认为BA说的就是权威，我领教了。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2012-2-5 01:30 编辑 ]

作者: 大飞熊 时间: 2012-2-5 08:50

原帖由 mxgong 于 2012-2-5 01:27 发表

嘿嘿这税法的事情问BA? 他们又不是专业的

我们公司BA 也很多，还有四大的。也都是finance 相关的。我从来不问他们税法问题，原来你认为BA说的就是权威，我领教了。

我们很多BA就是从专门的研究政府和税法相关的team里面出来的，有的原来就是在ATO里面做的。专业不专业我不知道，但是只知道big 4 bank里面有3个的Financial planner的软件是用我们的。如果你认为不专业就不专业吧。

我把这种情况打个电话问问ATO，看看他们怎么和你说。

至于ATO网站肯定是有漏洞的，每个人都理解都不同会产生不同的后果，去年还不是前年，MQG和ATO就打过官司，最后还是MQG赢的了。如果ATO网站都很严谨的话，还用打官司不？

[ 本帖最后由大飞熊于 2012-2-5 10:10 编辑 ]

作者: 鱼鱼有刺儿 时间: 2012-2-5 09:08
先学习下

作者: desktop 时间: 2012-2-5 09:19
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: Effie2011 时间: 2012-2-5 09:48
标题: 回复 desktop 81# 帖子
Agree

作者: Momotaba 时间: 2012-2-5 16:46

原帖由 desktop 于 2012-2-5 10:19 发表
是不是可以这样理解，只要回国后，在这边的投资房利息和strata大于房租收入，就不用缴税了，只是申报就可以了

应该是，因为如果在这边的投资房利息和strata大于房租收入，那么假设你没有别的收入，那你应该是losses。如果你只有losses是不用交税的。

作者: MyMelody 时间: 2012-2-5 18:49
我觉得lz不能免CGT. 因为房子settle后他没有马上搬进出住.但如果有合适的理由说明为什么没马上搬就不同了.我记得我们training的时候, 有讨论过这个问题.

作者: mxgong 时间: 2012-2-7 12:08

原帖由 desktop 于 2012-2-5 10:19 发表
是不是可以这样理解，只要回国后，在这边的投资房利息和strata大于房租收入，就不用缴税了，只是申报就可以了

YES

作者: 颓废的败家子 时间: 2012-2-7 17:25
5年住满 1年是main resident 的要求比如你出国不住在你的main resident的里面回去住一年就又是你的了

ATO 去年给我的答复是只要这个住宅是做investment 开始的intention就是investment 是无法免cgt的

foreign resident 里面明确表明 real estate 是要交cgt 的根 RESIDENT 一样

作者: simplyjean 时间: 2012-2-7 18:58
恩，感觉还是看intention, intention 如果是投资，就要交CGT了，make sense. ATO也不傻。

作者: Linda-奔跑中 时间: 2012-3-9 15:25
学习一下

作者: Momotaba 时间: 2012-3-9 16:57

原帖由 颓废的败家子 于 2012-2-7 18:25 发表
5年住满 1年是main resident 的要求比如你出国不住在你的main resident的里面回去住一年就又是你的了

ATO 去年给我的答复是只要这个住宅是做investment 开始的intention就是investment 是无法免cgt的

foreign resident 里面明确表明 real estate 是要交cgt 的根 RESIDENT 一样

Foreign residents will only pay CGT if they are dealing with Taxable Australian property

Given the property is located in Australia, it will qualify as taxable Australian property. Therefore, foreign residents are liable for CGT.

If the property was in China, it will be another story.

作者: 西门吹哨 时间: 2012-3-11 17:18
各位有报税会计师推荐吗？

作者: f18 时间: 2012-3-12 13:41

原帖由 clur 于 2012-2-2 22:00 发表

楼主一开始就都没在里面住过，直接出租的，你确定可以？

不行，顺序是先自住-出租-自住，在6年之内可以，如果，买来直接租出去，不行。

作者: f18 时间: 2012-3-12 13:45

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:25 发表

随便你怎么理解吧。我就这么说吧，这个问题我在07年的时候就和2个BA讨论过了。
他们的回答就是no，他们说你可以不给CGT，但是ATO一旦查到就会让你退出来，把你放到watch list上面。

你难道没有看到下面还有一段吗？
Moving ...

你可以找一本master taxation guide,那里有很清楚地解释，如果先是自住（main residence)，之后搬出(rent)，6年之内搬回来,CGT是exempt...按我的理解。。当然每个人可能理解的不同。

作者: f18 时间: 2012-3-12 13:49

原帖由 simplyjean 于 2012-2-4 21:25 发表
抱歉，说错了一点。应该就income originated in Australia交税，那么包括租金。but only income originated in aust.

correct

作者: snowolivia 时间: 2012-3-25 23:31

作者: abh 时间: 2012-3-25 23:51

原帖由 大飞熊 于 2012-2-3 13:15 发表

所以，你也是这么说的，如果你是一个FP，你的client问起你这个问题，要求你给他专业的回答，我想你肯定不会简单的说yes。
而就我上面所说的例子，我想你应该会说no吧。

我以前在另外一个帖子里也质疑过这位“搞税的”的专业性。
看来还是做IT的逻辑性跟胜一筹。

作者: snowbird 时间: 2012-3-26 00:03
买下就出租的房子，没擦边球可打。

作者: 何去何从 时间: 2012-3-26 14:29
进来学习了

作者: ialienam 时间: 2012-3-26 16:10
我覺得問會計師, 真正懂的會計師應該不太可能上來免費幫你解答.

如果不願意花錢, 想聽論壇上的討論.. 那風險自己負責.

想走這些grey area, 就我常和別人說的..超速沒被抓到就是沒事..被抓到你就是違法.. ATO真要查起來如果發現你是故意想逃稅.. 你也跑不掉.

p.s 不過我滿贊成#91 應該要先自住, 出租再自住. 要不然所有的人這樣做的話誰要來付CGT.
當然我也不是CPA, so not 100% sure. 只是ATO website的case study好像就是先自住, 出租再自住.

作者: tracy99 时间: 2012-3-26 16:12
学习，收藏

作者: liqur 时间: 2012-3-26 16:54

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