新足迹

标题: 大家每年都往投资房里搭进去多少钱？ [打印本页]
作者: idontknow    时间: 2011-9-26 21:30
标题: 大家每年都往投资房里搭进去多少钱？
如题， 有投资房的同学每年都往投资房里贴进去多少钱呢？

以贷款额度80-90%算吧
估计现在30几万的房子每个月都搭不了几个钱。

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-10-21 14:29 编辑 ]
作者: whzopecc    时间: 2011-9-26 23:46
不敢算，算了睡不着
作者: 熙雯妈    时间: 2011-9-26 23:47
25k一年左右
作者: snowcat    时间: 2011-9-26 23:48
贷款成数不同，出租方式不同，没可比性啊
作者: 天行健    时间: 2011-9-26 23:59
。。。 。。。又有一贴提醒着我欠了银行多少米！！！
作者: 数学家    时间: 2011-9-27 10:39
刚算了一下，damn，好多好多啊 ！
作者: MU    时间: 2011-9-27 10:48
就是。。貸款比不同。。沒發算。。其實你該問房價跟出租1年的投資回報比就行了
作者: 铁板烧    时间: 2011-9-27 11:23
50k，ATO帮忙负担了20k，land tax很讨厌。
作者: 小日子    时间: 2011-9-27 12:58
原帖由 铁板烧 于 2011-9-27 11:23 发表
50k，ATO帮忙负担了20k，land tax很讨厌。


年收入还不足50K的含泪飘过
作者: sakuragi    时间: 2011-9-27 17:15
说到land tax，site value不到250K就不用担心（victoria)。
原帖由 铁板烧 于 2011-9-27 11:23 发表
50k，ATO帮忙负担了20k，land tax很讨厌。
作者: idontknow    时间: 2011-9-27 17:33
楼上几位的房子是house吧
作者: 天行健    时间: 2011-9-27 17:56
俺从农村里出来的，房子哪能没有地。。。有地才能种地，养鸡鸭鹅
作者: jenny06    时间: 2011-9-30 09:00
作者: wmai10000    时间: 2011-9-30 11:29
2万
作者: abh    时间: 2011-9-30 12:56
不贴，正现金流
作者: sillybaby    时间: 2011-9-30 14:39
贴钱的意思是说除去收益？还是只算还款？
作者: idontknow    时间: 2011-9-30 18:38
标题: 回复 sillybaby 16# 帖子
比如每年负扣税算完，是还有余额还是负数？
就算正现金流，每年的strata, council fee还其他费用也不少吧，难道房租都可以cover 贷款，strata, council fee？哪年买的房子呀？
作者: MU    时间: 2011-9-30 19:13
标题: 回复 idontknow 17# 帖子
我不是说了么。。你这样问没用的。。因为贷款的数额都不同，怎么统一回答？
作者: babycino    时间: 2011-10-3 16:31
贴钱的买卖能叫投资么？
那叫亏本！
不过换个说法“负扣税”，自己安慰自己而已。

买房一定要买正现金流的。
作者: ZZZZZ    时间: 2011-10-3 16:44
原帖由 whzopecc 于 2011-9-27 00:46 发表
不敢算，算了睡不着

尽量不在付利息的时候看银行online statement，事后偷摸瞟一眼
作者: MU    时间: 2011-10-3 16:45
标题: 回复 babycino 19# 帖子
悉尼的区你看看还有啥正现金流的额房子现在
作者: harrywang527    时间: 2011-10-4 18:10
最近很多烂房，，，，等，
作者: harrywang527    时间: 2011-10-4 18:11
最近很多烂房，，，，等，
作者: Rolandjl    时间: 2011-10-4 21:44
原帖由 abh 于 2011-9-30 13:56 发表
不贴，正现金流

没少挣CASH吧,当心ATO
作者: JK    时间: 2011-10-4 21:48
1万。
作者: ivorsyd    时间: 2011-10-7 11:03
全贷，抵掉税后还得出3000，apartment
作者: gorilla    时间: 2011-10-7 11:04
8000
作者: eric_hl88    时间: 2011-10-7 12:49
这个单纯贴多少钱很难判断出投资得不得当。
如果你有工作，又有较大空间退税。那么positive cash flow property是你的好选择。注意不是positive gearing.
几个投资房都没有关系，主要是退完税后，变成正收益的就好。这种房子在房市上升期难找，要到郊外找，但是现在多好多。可以兼顾收益和增长。
作者: seanshou    时间: 2011-10-7 16:01
买投资房慎重啊！！！别被中介牵着鼻子走，真的是会套牢的。
作者: angelkisser    时间: 2011-10-7 17:13
标题: 回复 eric_hl88 28# 帖子
positive cash flow property和positive gearing啥区别啊大侠？菜鸟求教。。。
作者: 小马过河    时间: 2011-10-8 11:01
原帖由 eric_hl88 于 2011-10-7 13:49 发表
这个单纯贴多少钱很难判断出投资得不得当。
如果你有工作，又有较大空间退税。那么positive cash flow property是你的好选择。注意不是positive gearing.
几个投资房都没有关系，主要是退完税后，变成正收益的就好。这种房子在房市上升期难找，要到郊外找，但是现在多好多。可以兼顾收益和增长。


正现金流的房子应该是差取得UNIT吧，否则很难有正现金流的房子啊。
作者: moonbeam    时间: 2011-10-10 21:00
终于不再往里贴钱了，止血离场的人飘过
作者: cgz    时间: 2011-10-10 21:04
原帖由 moonbeam 于 2011-10-10 22:00 发表
终于不再往里贴钱了，止血离场的人飘过


楼上最终是赚了还是亏了？
作者: jedi_knight    时间: 2011-10-10 21:06
原帖由 小马过河 于 2011-10-8 12:01 发表


正现金流的房子应该是差取得UNIT吧，否则很难有正现金流的房子啊。


难道好区的房子都是负现金流？ 这逻辑。。

请问你好区和差区怎么定义的？
作者: luvyrselfish    时间: 2011-10-11 14:41
原帖由 angelkisser 于 2011-10-7 18:13 发表
positive cash flow property和positive gearing啥区别啊大侠？菜鸟求教。。。


我猜想他想说的意思是租金可以cover一切outgoings（interests,council fee,land tax,water；strata title的还包括strata levy）的正现金流物业。然后通过算折旧，请人修理等维护的成本，把这个物业在账面上算亏，通过这个亏损来实现退税，就所谓的negative gearing.把一财年里事先根据personal income tax税率交掉的税再退回来点。

negative gearing的方面先放一边，毕竟这和个人收入上多少税有关。不然又要有人讨论什么现金收入，什么收入高低了。

要折旧（depreciation)高的物业，房龄不能太高吧？房龄不高的里面，物业低的有多少？不要物业费的，维护成本又要低的有多少？地值钱的地税高,近年买的，银行贷款利率高......

要把那么多elements的这公示做等了，考虑的aspects真不少。
作者: jo_gugu    时间: 2011-10-11 17:51
没贴过，
都自己养自己，
非常乖

[ 本帖最后由 jo_gugu 于 2011-10-11 19:07 编辑 ]
作者: MU    时间: 2011-10-11 19:43
说正现金流的都是什么时候买的房？按多少贷款来算的？ 没贷款的哪个房不是正现金流？
作者: Nat2011    时间: 2011-10-11 20:59
100% loan for the whole transaction value (440k) and stamp duty .
rent 470/week
Strata 800/q, water fees and council fee etc 400/q
Property management fee 5%
15 years apartment, deprecation about 5000 a year.
Not positive cash flow
Net payment a year, apprx $7000.

If rent and strata etc continue to increase by 5% a year, this property might become cash positive in ten years time, assuming that no principal is paid off at all.

[ 本帖最后由 Nat2011 于 2011-10-11 22:14 编辑 ]
作者: newtoall    时间: 2011-10-12 08:17
原帖由 Nat2011
100% loan for the whole transaction value (440k) and stamp duty . rent 470/week Strata 800/q, water fees and council fee etc 400/q Property management fee 5% 15 years apartment, deprecation about 5000 ...


It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *  4  +  400/q * 4 = 4800
  
  Annual income :  470 per week /7 * 365 / (1 + 0.05 agent management) = 23,340.00

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k

So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Also your assumption of annually 5% increase can easily be wiped out by the vacancy issues 1 monthly vacancy per year means 8.3% =  1 / 12 decrease in annual income.

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 09:43 编辑 ]
作者: MU    时间: 2011-10-12 08:43
如果是目前買的房，算貸款100%，基本沒可能正現金流
作者: 平淡生活    时间: 2011-10-12 08:53
原帖由 abh 于 2011-9-30 13:56 发表
不贴，正现金流

这才是真正好的投资。讨厌所谓的negative gearing。
作者: mxgong    时间: 2011-10-12 08:58
原帖由 manunited 于 2011-10-12 09:43 发表
如果是目前買的房，算貸款100%，基本沒可能正現金流


正现金流的房子还是有的。。。。
作者: newtoall    时间: 2011-10-12 09:01
原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表
正现金流的房子还是有的。。。。


Maybe but please provide concrete examples of you really know in your friend circle (hopefully with some proof) -- not just heard from some remote people saying st
作者: charmaine    时间: 2011-10-12 09:03
说句不中听的，貸款100%还可以正现金流的房子一般都很烂很烂，offset里很多钱的不算哈。
作者: Nat2011    时间: 2011-10-12 09:05
标题: 回复 newtoall 39# 帖子
Yes. Basically that is the way I calculated.  
The interest rate is lower than 7% for us. This may fluctuate though.
Location of property very good, so hopefully vacancy won't be much a problem.
There is some other costs such as finding new tenant, or some repair. Currently our tenant very stable.
Looking at that more for long term retirement assets (surely will be cash flow positive by then), or for some capital gain.


[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 09:43 编辑
It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *  4  +  400/q * 4 = 4800
  
  Annual income :  470 per week /7 * 365 / (1 + 0.05 agent management) = 23,340.00

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k

So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Also your assumption of annually 5% increase can easily be wiped out by the vacancy issues 1 monthly vacancy per year means 8.3% =  1 / 12 decrease in annual income.

[ 本帖最后由 Nat2011 于 2011-10-12 10:07 编辑 ]
作者: mxgong    时间: 2011-10-12 09:20
原帖由 newtoall 于 2011-10-12 10:01 发表


Maybe but please provide concrete examples of you really know in your friend circle (hopefully with some proof) -- not just heard from some remote people saying st


DYOR
作者: eric_hl88    时间: 2011-10-12 10:07
原帖由 newtoall 于 2011-10-12 09:17 发表


It is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.

Detailed breakdown :
  Annual cost with start base  :  440k base * 0.07 interest rate = 30.8k
  Annual cost of standard on-going :  800/q *   ...

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k
So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.
这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible expenses，不是income，应该减去才对，这样才可以和当年income tax抵扣。
23.34K-30.8k-4.8k-5K = -17.26K, 这样一进一出差了1w，也就是说至少少退了税2千多。
这个case房东账面lost是1w2千多，但在退税（包括折旧后），实际lost是8千3百多。

这个房子看起来是lost，但是其实还算不错的啦。如果房东是高收入的更加划算，买了这个房产和不买，每年退税可多退3千到5千了。
虽然每年多投入8千，但是记住他是100%贷款，没有自己付出任何本金。 假设持有10年，总共付出8w多，和其他人首付20%差不多。很简单了，房主只要买的时候判断是否这个房子10年平均涨幅可以和CPI相同（3.71%）就可以了。如果假设成立，44w的房子会在10年后自然升到63w元。涨幅19w。另外我大概算了下，每年房租涨幅也是轻微的3%（很正常的水平，10年后房租613每周），10年累积可以多收房租5w，算扣除退税因素，那么也多3.5w收入。两者相加enquity增长22.5w，开支8w多。你说这多出的14.5w算赚钱了吗，房主可算是空手套白狼，空麻袋背米。如果10年内来个房产小高潮，收益更高了。
所以8千多每年的开支要看成是每年投资生意的钱，不能算投资亏损的。这样的投资策略很注重location和买入价（timing），完全不用去担心每年市场价波动。如果投资失败，10年多付8w，也就是每3年买个高级新车的折旧而已。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:15 编辑 ]
作者: MU    时间: 2011-10-12 10:48
原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表


正现金流的房子还是有的。。。。


先決的條件看清楚再回答
作者: newtoall    时间: 2011-10-12 11:23
原帖由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:07 发表 Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26kSo it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation. 这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible exp ...

Agree with you loss calculation and probably should be 8K instead of 7.26k.

The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore it and put it be 10k loss around.

Other future predictions of yours are somewhat irrelevant because future is unknown. And can go to the absolute opposite way as well.

Also depending on the NG is very risky as well. NG does not cover the loss and it is just reduce the loss. So it will be a loss.

Regarding to "每3年买个高级新车的折旧而已。" -- how many chinese 每3年买个高级新车 :) ?

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-12 12:29 编辑 ]
作者: Nat2011    时间: 2011-10-12 12:24
"The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore it and put it be 10k loss around. "

这个曾经的depreciation会在出售时被考虑吗？我怎么认为是"卖价－（买价＋印花税＋买时的律师费）"等的差额作基准来算ＣＧＴ的？
作者: eric_hl88    时间: 2011-10-12 15:45
原帖由 newtoall 于 2011-10-12 12:23 发表

Agree with you loss calculation and probably should be 8K instead of 7.26k.  

The depreciation is tricky as it also decrease your cost base, thus high amount of CGT when sell. So sometimes I ignore  ...


华人可以不每三年换车，但是这里绝大多数华人消费得起8千一年的投资额，买个新佳美，开个一年多加上落地费，还不止掉8千一年呢。
未来不可预测，那么世界上没有事情可以做预测和判断了，大学开统计和经济课干什么。这好比说这个房子，你说谁知道它明天倒不倒，确实明天有可能倒，但是不倒塌的可能性远远大于它倒下的可能，这就是投资判断未来的基础，投资判断是要考虑risk，但是要合理不能盲目夸大风险。你可以看出我做判断的前提假设是很合理的，而不是你说的不合理或者无关。
在澳洲一个房子10年涨幅等同于CPI，投资客基于这么低的收益回报一点不算夸张吧。咱们不谈中国，就说日本，香港，韩国经这些经过金融风暴得国家地区，楼价可真到过跳楼价的，10年内不都回升并超过原来，所以房价10内，必定有每年升升跌跌的，很自然，但是在一个更大的周期后，都是涨的，就如货币一定是贬值是一个道理。你看房产杂志每期的数据统计吗，几乎澳洲任何地区10年平均升幅都是7%以上的。要研究后才能写功课的，数据都有出处的，这个学校里写essay,老师都规定的。
CGT就不必说了，这实在是个很公平的东西，而且是在我出售时候才计算的。这个case，账面赚19w，还没有扣除许多capital cost呢，这个有小3w，加个50%折扣，才7-8w taxable capital gain,真要扣税才多扣2w多，10年中退税都至少3w了。还不用付给ato利息。房租涨，这个更是和货币贬值是一样的道理吧。
最后，一切小小的希望都落空,都依你，我也给出了答案，这个就是房主买房子时候必定考虑到的risk，房主或许就说：输了不就是每三年年不开新佳美罢了。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-10-12 16:50 编辑 ]
作者: newtoall    时间: 2011-10-12 16:48
@ 华人可以不每三年换车，但是这里绝大多数华人消费得起8千一年的投资额，买个新佳美，开个一年多加上落地费，还不止掉8千一年呢。

Comments:  消费得起 and 消费 are different issues.  There needs be some strong justifications on why to lose 8k per year for some future potential gain (the real gain should be calculate in a NPV (net present value fashion)).  


@ 未来不可预测，那么世界上没有事情可以做预测和判断了，大学开统计和经济课干什么。这好比说这个房子，你说谁知道它明天倒不倒，确实明天有可能倒，但是不倒塌的可能性远远大于它倒下的可能，这就是投资判断未来的基础，投资判断是要考虑risk，但是要合理不能盲目夸大风险。你可以看出我做判断的前提假设是很合理的，而不是你说的不合理或者无关。

Comments: "What I mean the future in unknown" does not go to the extreme as you said 世界上没有事情可以做预测和判断. Every thing is a probability and right now the probability of going to be good is slim and the probability to going bad out weights going to be good in the near future (say 5 years).


@ 在澳洲一个房子10年涨幅等同于CPI，投资客基于这么低的收益回报一点不算夸张吧。咱们不谈中国，就说日本，香港，韩国经这些经过金融风暴得国家地区，楼价可真到过跳楼价的，10年内不都回升并超过原来，所以房价10内，必定有每年升升跌跌的，很自然，但是在一个更大的周期后，都是涨的，

Comments : Future does not repeated the past in a simple fashion. Yes,  based on the property data starting from 1978 in Australia, any 12 years average return is more than 8% in general.  But will it be going on like this  in the next 10 or 12 years ?  The momentum has been built for so long and may really need adjustment -- either from the consumption power (wages)  or from the supply (selling price) side.  Currently the salary increase is relatively slow.   The natural pattern from a product price is up and then down . Even it is up, will it be against the inflation and  final aggregated outcome is outweigh the annual loss is unknown.


@ 就如货币一定是贬值是一个道理。

Comments:  货币一定是贬值 --> only indicates the calculation should be done in a NPV fashion (http://en.wikipedia.org/wiki/Net_present_value).  Does not mean invest in the property will definitely be better off than investing on others.  Opportunity cost should be counted based on each individual's background.


@ 你看房产杂志每期的数据统计吗，几乎澳洲任何地区10年平均升幅都是7%以上的。要研究后才能写功课的，数据都有出处的，这个学校里写 essay,老师都规定的。
CGT就不必说了，这实在是个很公平的东西，而且是在我出售时候才计算的。这个case，账面赚19w，还没有扣除许多capital cost呢，这个有小3w，加个50%折扣，才7-8w taxable capital gain,真要扣税才多扣2w多，10年中退税都至少3w了。还不用付给ato利息。房租涨，这个更是和货币贬值是一样的道理吧。
最后，一切小小的希望都落空,都依你，我也给出了答案，这个就是房主买房子时候必定考虑到的risk，

Comments:  All you said may need NPV calculation as well.  Also, you may need consider some people may not  be able to withstand continue loss for a couple of years as well.  Also properties in general are not easily liquidable asset - High cost associates with transactions.  Depending on NG is risky for a lot of aged or young people. Remember average full-time earnings in Australia were $64,641 per annum in 2010. (According to the Bureau of Statistics, see http://www.emigratetoaustralia.org/average-wages-australia.html )  

@ 房主或许就说：输了不就是每三年年不开新佳美罢了
Comments:  Are you a Toyota seller or Toyota Fan ?   why 新佳美 in 3 years ?  Is  新佳美 depreciated 8k per year ?  Does it mean I can purchase a three year  新佳美 by the price =  Full price of  新佳美 - 8k * 3= Full price of  新佳美 31k - 24k = 7k around ?  Should you also consider the kilometers and conditions ? Why not Honda Euro or Aldi or Mini Cooper or Lexus ?  Are they depreciated more than 8k per year?  Can I get a Lexus or Honda Euro for five years with 8k x 5 = 40k discount ?

Full price of 新佳美 (new camry)  is approx : 31k.   see: http://www.carsales.com.au/all-c ... pCar_Model_String|0


Overall, I feel the described property here is not a good investment for general families (General families referring to http://www.emigratetoaustralia.org/average-wages-australia.html ) if overall cost base is considered.  Apart from buying a property does encourage saving and delayed consumption.

[ 本帖最后由 newtoall 于 2011-10-13 08:55 编辑 ]
作者: 紫薇星    时间: 2011-10-12 16:53
路过路过
作者: Nat2011    时间: 2011-10-12 17:16
哈哈，我的一个小小实例（数据都是真的）还看了不少讨论，也长知识了，我又查了一下，depreciation 还是会在以后处理时影响一些cost base, 但考虑到50％的ＣＧＴ减半计算，现在的depreciation对我们还是有好处。
我们是44万的房子，贷了53万的款（我们自己不需要，但贷款经理让我们多贷，说利率过了50万可以低点，因为是offset account，对我们没害处就要大了金额），十年的interest only payment. 目前看来我觉得对于我们自已还是一个比较安稳、供款压力很小，当然也很难有机会大挣的投资。觉得以后再陆续买几间，老了夫妻两自已管，收收租也不错。
作者: 韭菜    时间: 2011-10-12 19:39
以后慢慢研究
作者: seesun    时间: 2011-10-12 19:53
做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基本是扯平了，
而且贷款不到60%的情况下，白白损失了投进去40%的利息，
还要告诉自己投资房升值了安慰一下，其实这还是卖出去才兑现的事。。。
投资房，想说爱你不容易。
不知其它TZ的情况如何？
作者: ivorsyd    时间: 2011-10-12 21:23
呵呵华人就想赚快钱，今天买的楼花明天就恨不得涨个2万才爽
有多少人能一个房子拿住等10年？？？
作者: click    时间: 2011-10-12 21:37
很多华人买房是只买不卖，10年以上很多。
作者: 小日子    时间: 2011-10-13 08:01
原帖由 click 于 2011-10-12 22:37 发表
很多华人买房是只买不卖，10年以上很多。


Boxhill - 现有176房上市
Glen Waverley - 现有242房上市
Doncaster - 现有145房上市

这些都是华人居住热门区域, 大量的房产上市套现。 相比于附近华人不是太中意的区例如forest hill - 45， wheelers hill - 87, 这个数字好像和你的说法截然不同。

这些数字也说明现在想在这三个区买房的同志还是稳一下， 投资客甩卖的现象比较严重，这些房源可以互相挤掉一点泡沫， 让子弹再飞一会
作者: 小薇    时间: 2011-10-13 10:30
原帖由 seanshou 于 2011-10-7 17:01 发表
买投资房慎重啊！！！别被中介牵着鼻子走，真的是会套牢的。

同感。。。
作者: samtheexpert    时间: 2011-10-13 10:35
看了这贴，觉得大部分人都在抗
好怀念长安的帖子啊，都是正现金牛 (monkey24)
作者: eric_hl88    时间: 2011-10-13 10:52
原帖由 samtheexpert 于 2011-10-13 11:35 发表
看了这贴，觉得大部分人都在抗
好怀念长安的帖子啊，都是正现金牛 (monkey24)


姑且不算长安房子中租金的真假。就看他的投资策略，感觉就和他上次贴的印度三妹的手法很是接近。说白了，就是利用银行的钱，快速积累原始资金，未来涨幅有最好，没有反正正收益，不怕。关键就是一点，看整个porfolio的现金流，单个或许亏损。这样操作，租金收入要可靠，这点就看买的房子是否符合目标市场需求了， 就是无论好区烂区，这个房子都容易出租吗。接下来就简单，锁定利率，找个好的Property manager,或者自己行的自己来，睡觉等钱自己累积。
唯一我觉得他的组合中可以探讨的就是多样化问题。他偏好的区太集中，种类还ok，但多集中于悉尼。如果更多样化，我想他这个策略更安稳的，所有房产涨幅是此起彼伏的，交替的结果是风险最小化，盈利稳定。
作者: sakuragi    时间: 2011-10-13 13:17
学习了，非常详细
原帖由 luvyrselfish 于 2011-10-11 15:41 发表


我猜想他想说的意思是租金可以cover一切outgoings（interests,council fee,land tax,water；strata title的还包括strata levy）的正现金流物业。然后通过算折旧，请人修理等维护的成本，把这个物业在账面上算亏，通过这个亏损 ...
作者: sakuragi    时间: 2011-10-13 13:45
反正你是信了

原帖由 mxgong 于 2011-10-12 09:58 发表


正现金流的房子还是有的。。。。
作者: sakuragi    时间: 2011-10-13 13:52
这个跟我的情况差不多。。。或者说这个跟多数人的情况差不多
原帖由 seesun 于 2011-10-12 20:53 发表
做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基 ...
作者: yl001    时间: 2011-10-13 14:12
LS的讨论一个440K的房子。。。每年才搭进去8K。。。就说不值得投资了？

足迹前段时间 有个GC的楼主。。。好象是420K买的房子。。。现在290K都卖不掉。。。贷款80%？现在每年搭进去20K左右？

标题就是。。。“我该不该把它卖掉，这么亏法，我的心肺都快没了。”

我个人认为。。。投资房 你就要胆子大。。。买在学校边上 2房一厅搁成5间 HOUSE搁成10间 CASH收入 从不报税 这样做 才能赚上钱！
作者: Nat2011    时间: 2011-10-13 16:30
随着租金每年涨一点，估计过几年后不需要8k的投入。
事实上因为我们现在暂时没有别的支出，多余的都放到offset account里，今明两年可能就cash flow positive了。
买了一年多，最近楼上有比这个稍差点的房子卖，应该在47－48之间卖掉的，算上stamp duty 和经纪费，真要卖出去也没有什么收益，就当个保值的投资。放银行里扣了税也就4%不足的利息，觉得也不好，所以我估计这个房子肯定还安心继续持有。
ＢＴＷ，这个房子是我家婆婆看房子没看上，我倒喜欢，冲动下买的，中午看晚上就签了，连cooling off都没有，没有多少理性分析，对错与否，个案不足模仿。

披露这么多具体数据，也给我点分吧 ：）
作者: luvyrselfish    时间: 2011-10-15 18:31
原帖由 Nat2011 于 2011-10-13 17:30 发表
随着租金每年涨一点，估计过几年后不需要8k的投入。
事实上因为我们现在暂时没有别的支出，多余的都放到offset account里，今明两年可能就cash flow positive了。
买了一年多，最近楼上有比这个稍差点的房子卖，应该在47－48之间 ...


减掉OFFSET里的钱，真正贷得是房价的多少比例才成现金流的呢？80%吗？
作者: 花正红    时间: 2011-10-15 21:54
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作者: 花正红    时间: 2011-10-15 21:55
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作者: ECILA    时间: 2011-10-15 22:00
我不愿意想也不愿意算，反正打算长线持有。。。我知道我这种态度很不好。。。
作者: 花正红    时间: 2011-10-15 22:01
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作者: 花正红    时间: 2011-10-15 22:03
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作者: 花正红    时间: 2011-10-15 22:04
提示: 作者被禁止或删除 内容自动屏蔽
作者: luvyrselfish    时间: 2011-10-19 15:26
原帖由 sakuragi 于 2011-10-13 14:17 发表
学习了，非常详细

才看到，见笑了。
其实并不详细的，例如房屋类的保险和中介费之类的我没包括。当然很多东西本来就是见仁见智，能者多劳。要自己都会，装修维护买了材料自己做，费用不一样。
有些费用可有可无是由于投资客自己的背景。比如自己有管理投资房和做账的能力，每年自己做退税之类的，那么房产中介费和会计师的钱可以省略。其他的一些费用也是以此类推。
作者: 令狐不冲    时间: 2011-10-19 20:40
算下来都是正的。。。
作者: greenhouse    时间: 2011-10-19 20:57
推荐<Rental Property and Taxation>一书，很有用。
作者: idontknow    时间: 2011-10-19 21:25
估计楼上有的朋友算出来正现可能是首付多吧~

因为有些区的房子我也看过了，从房价和租金上看，如果首付不多的话，是不能正现的~

[ 本帖最后由 idontknow 于 2011-10-19 19:27 编辑 ]
作者: mxgong    时间: 2011-10-19 21:54
原帖由 seesun 于 2011-10-12 20:53 发表
做了去年年账不久，实话说投资房自己要交water，strata，council，
还有时不时这里那里的修修补补换换，加上各种维护费用，
当然不是全额付清的话还有银行利息，
这么多的开支，只租金一项收入，
只多了几百元，然后这点收入还要打点税，基 ...


你租金回报率看上去不是很好啊。60%的贷款，还这样啊？
作者: mxgong    时间: 2011-10-19 21:59
原帖由 令狐不冲 于 2011-10-19 21:40 发表
算下来都是正的。。。


我说正现金流是有的，楼上几个却说我没看清100%贷款前提。

令狐兄你算是投资房大户了。你说你的都是正现金流。总算靠谱了。。

作者: 2KMUM    时间: 2011-10-19 22:01
原帖由 eric_hl88 于 2011-10-12 11:07 发表

Annual Outcome  = Income -  Cost +  Depreciation  = 23.34k  - 30.8k  - 4.8k + 5k = -7.26k
So it is a loss of 7260.00 yearly even with depreciation.
这里的depreciation好像算错了，这个是属于dedctible exp ...

非常同意！negtive gearing or positing gearing or cash flow都不重要，买房子主要是看长期效益，如果 ANNUAL VERAGE ACTUAL LOST/ORIGINAL PRICE X 100% 小于 AVERAGE ANNUAL HOUSING PRICE INCREASE,你的房产投资就比一般人的好。注意是实际的现金投入，要细算的话，还有好多项，要是只有两三处房子，这样算马马虎虎也行了

其实大家买投资房，知道不知道什么是赚钱了？这个问题是俺买了三四个房子后才慢慢得出了答案， 很多人没有去想，很多人不愿意去想，唉
作者: MU    时间: 2011-10-20 08:48
原帖由 mxgong 于 2011-10-19 22:59 发表


我说正现金流是有的，楼上几个却说我没看清100%贷款前提。

令狐兄你算是投资房大户了。你说你的都是正现金流。总算靠谱了。。



投資大戶也不是100%貸款的，求真相
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 12:32
原帖由 manunited 于 2011-10-20 09:48 发表


投資大戶也不是100%貸款的，求真相


你别急嘛。 你的等3年后，保证有人对你说一样的话： 正现金流是要看什么时候买的。

作者: sakuragi    时间: 2011-10-20 13:32
标题: 回复 mxgong 83# 帖子
恩 还是求真相
不管什么时候买的吧  正现金流指的是当前市值100%贷款的情况下  要不然完全没法比较了.....
作者: MU    时间: 2011-10-20 14:36
标题: 回复 mxgong 83# 帖子
令狐是最近才買的，所以我不信，反正我看你是信了
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 15:21
原帖由 manunited 于 2011-10-20 15:36 发表
令狐是最近才買的，所以我不信，反正我看你是信了


我看差不多。他一套房子去年我记得是MOORE PARK 那里的？？

58万2房，出租600+， 估计现在能到650+ 吧。

求证。。
作者: MU    时间: 2011-10-20 17:01
标题: 回复 mxgong 86# 帖子
58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。

[ 本帖最后由 manunited 于 2011-10-20 18:08 编辑 ]
作者: jinihong    时间: 2011-10-20 18:45
作者: sakuragi    时间: 2011-10-20 20:35
支持  你都算好了
楼上说的取决于什么时候买的，其实意思是取决于买时的利率吧，汗一个
原帖由 manunited 于 2011-10-20 18:01 发表
58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 21:02
原帖由 manunited 于 2011-10-20 18:01 发表
58万的贷款我就算是6.8%利率，光利息一周就要$755, 出租$650，啥费用我都不算自己光利息就倒贴100了。。还正现金流个鸟！

说了多少遍了，看清我的前提： 100%的贷款，不然没有辩论的必要。


急什么， 等令狐兄出来解释。

不过，按照你这个说法就是有钱也不要往投资房里扔，每年就这么100%的贷款干着？

正现金流一开始没有，过2，3年差不多就有了。当然前提是租金回报率不能太差。你自己算一下，你现在每年贴多少，看看每星期涨多少房租就有了？  
作者: MU    时间: 2011-10-20 21:06
标题: 回复 mxgong 90# 帖子
我一早就说了，就是算就是算100%的贷款。。在不投钱进去的前提下。。你要投钱进去。。TMD 50%贷款我是个房子就是正现金流有可比性么？

要说投资回报率就是另一回事了。。不是说了么，看清楚讨论的前提再继续
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 21:21
原帖由 manunited 于 2011-10-20 22:06 发表
我一早就说了，就是算就是算100%的贷款。。在不投钱进去的前提下。。你要投钱进去。。TMD 50%贷款我是个房子就是正现金流有可比性么？

要说投资回报率就是另一回事了。。不是说了么，看清楚讨论的前提再继续


别鸡冻。 100%贷款为什么要这个前提？

这个前提本来就不是很合理的。你去买投资房， 你一分钱不给，开发商给你房子？

你还是要给10%,或者给20%，一般正常是给20%， 但是所谓的100%是指和你原来的一套房子的LOAN 做在一起形成的，也就是把NG 做到最大化。 但是不是你省了把第一套房OFFSET 里面少拿了投资房的首期出来，这你不算了？

这里也有很多人是买了一套房子，并且作为投资房的。 比如租金高，自己租外面的。 比如2夫妻住一套， 再买一套放在一个人名下的。比如回国发展，这房子就出租的等等，他们都不会是100%贷款，对于租金回报率高的来说，80%的贷款正现金流还不是很困难。

所以这个前提本来就不咋的。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-20 22:23 编辑 ]
作者: MU    时间: 2011-10-20 21:40
标题: 回复 mxgong 92# 帖子
MD又来了。。我之前就在说100%贷款目前买房不存在正现金流。。搞了半天又来跟我说80%贷款。。

不要说了。。没啥意义的讨论

你贷款的百分比不统一，那么根本就没有比较的价值参考。

[ 本帖最后由 manunited 于 2011-10-20 22:41 编辑 ]
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 21:49
原帖由 manunited 于 2011-10-20 22:40 发表
MD又来了。。我之前就在说100%贷款目前买房不存在正现金流。。搞了半天又来跟我说80%贷款。。

不要说了。。没啥意义的讨论

你贷款的百分比不统一，那么根本就没有比较的价值参考。


我说的是， 你非要用100%贷款这个前提来算不是很合理。就好比你觉得人家用50%来跟你说正现金流你也不认可一个道理。


比较合理的，就是用80%来算，因为这个是比较普遍的。有2套房子的人其实不多，但是有用一套房子做为投资房的人不少。
作者: jedi_knight    时间: 2011-10-20 21:56
房价不一样，就算100%贷款的话，有人做到正现金流，也有人做不到。

比如UNIT 或者APARTMENT，和HOUSE, TOWNHOUSE, VILLA等。 前者或许更容易点。


这问题说不清楚。
作者: mxgong    时间: 2011-10-20 22:03
原帖由 jedi_knight 于 2011-10-20 22:56 发表
房价不一样，就算100%贷款的话，有人做到正现金流，也有人做不到。

比如UNIT 或者APARTMENT，和HOUSE, TOWNHOUSE, VILLA等。 前者或许更容易点。


这问题说不清楚。


是的。

当然有人觉得租金多少都是浮云的，贴钱无所谓，最后看CG的。那是另一个故事了。

[ 本帖最后由 mxgong 于 2011-10-20 23:49 编辑 ]
作者: zt81    时间: 2011-10-20 22:07
标题: 回复 mxgong 96# 帖子
Strata也要考虑进去吧？
作者: 令狐不冲    时间: 2011-10-21 08:01
楼上两位莫吵.
俺80%贷款,年底退税以后,算下来正现金流.
几个apt都是这样. House不行,需要贴不少.
100%贷款算下来正现金流, 我知道有这样的项目, 但是位置偏远地区, 增值不好
作者: 令狐不冲    时间: 2011-10-21 08:06
原帖由 mxgong 于 2011-10-20 16:21 发表


我看差不多。他一套房子去年我记得是MOORE PARK 那里的？？

58万2房，出租600+， 估计现在能到650+ 吧。

求证。。


Settle当时650, 现在680
作者: MU    时间: 2011-10-21 08:06
标题: 回复 令狐不冲 98# 帖子
實話



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