新足迹

标题: 墨尔本东西部份数据参考 [打印本页]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:26
标题: 墨尔本东西部份数据参考

因为贴子太长，另外一个帖子不好贴，干脆新开一个帖子，供大家参考。之前的帖子里面大家集中讨论了4个区，Point Cook, Clayton, Box Hill和Burwood, 我就贴些数据出来，方便大家讨论。

第一组数据是关于房产中价的从06年到2011年，来源于reiv，我顺便把西面大家心中比较烂的两个区也拉了过来，分别是sunshine和footscray来打酱油

先看看东面的三个区
box hill
[attach]447254[/attach]

burwood
[attach]447255[/attach]

clayton
[attach]447256[/attach]

再看看西面的几个区
footscray
[attach]447257[/attach]

sunshine
[attach]447258[/attach]

point cook
[attach]447259[/attach]

具体怎么看待这些数据，大家可以见仁见智，我今天太忙就不做评论。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 13:49 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:28
第二组数据是人口统计数据,主要由基本信息，人口构成，工作分布和收入来对比，我主要罗列了讨论中争议比较大Point Cook, 和Box Hill, Burwood还有Clayton的数据，来源于统计局2006年的数据，由于年代稍微久远一点，可以作为参考，2011的统计刚做完，等以后公布了可以再做更新。

基本信息
                                 Point Cook Clayton Burwood    Box Hill
Median Age                            30          26       37       34
Median Household Size (bedrooms)       3.1       2.6       2.5       2.4
Distance to CBD                         25km       19km    17km       14km

居民年龄 Clayton < Point Cook < Box Hill < Burwood
房屋大小 Box hill < Burwood < Clayton < Point Cook
距离市中心  Box Hill < Burwood < Clayton < Point Cook

统计数据表贴起来太麻烦了，兄弟我就免去这个步骤了，感兴趣的TX可以直接区网站上看

point cook
http://www.censusdata.abs.gov.au ... b=PL&action=401

clayton
http://www.censusdata.abs.gov.au ... b=PL&action=401

burwood
http://www.censusdata.abs.gov.au ... b=PL&action=401

box hill
http://www.censusdata.abs.gov.au ... b=PL&action=401

我做了一些简单的排序，分为几个部份

1.人口构成
华裔人口 Point Cook < Burwood < Box Hill < Clayton
印度裔人口 Burwood < Box Hill < Point Cook < Clayton
欧洲澳洲裔 Box hill < Clayton < Burwood < Point Cook
总人口  Box Hill < Burwood < Clayton < Point Cook

2.工作人口
入职总人数          Box Hill < Burwood < Clayton < Point Cook
全职工作（％） Clayton < Burwood < Box Hill < Point Cook
兼职工作（％）  Point Cook < Box Hill < Burwood < Clayton
失业中（％）    Point Cook < Box Hill < Burwood < Clayton
非劳动人口       Point Cook < Box Hill < Burwood < Clayton

3.工作职位
Professions (%)                Point Cook < Clayton < Burwood < Box Hill
Clerical&Admin (%)                clayton < Burwood < Box Hill < Point Cook
Managers (%)                      Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook
Technicians (%)                   Burwood < Box Hill < Clayton < Point Cook
Sales (%)                         Point Cook < Box Hill  < Clayton < Burwood
Community&Personal Service (%)    Point Cook < Box Hill < Burwood < Clayton
Labourers (%)                      Point Cook < Box Hill < burwood < Clayton
Machinery Operators And Drivers (%) Box Hill < Burwood < Point Cook < Clayton

4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

人口统计信息没有关于学校和饭馆的数据，不过我可以大概猜一下

5. 饭馆多样性和口味
Point Cook < Burwood < Clayton < Box Hill

6. 学校
估计Burwood最好，Box Hill其次， Clayton 和 Point Cook差不多，这个我了解得不多。
Point Cook = Clayton < Box Hill < Burwood

7.出租回报
Point Cook < Burwood < Box Hill < Clayton

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 13:50 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:29
粗略计算增长率如下
Box Hill

House 950-670/670 = 41.8%
Unit 440-290/290= 51.7%

Burwood

House 790-490/490= 61%
Unit  520-340/340=52%

Clayton

House 590-490/490=20%
Unit  450-240/240=87.5%

Footscray

House 610-320/320= 90.6%
Unit  330-160/160= 1.06%

Sunshine
House 420-220/220= 90.9%

Point Cook
House 510-340/340= 50%

独立住房增长 Clayton < Box Hill < Point Cook < Burwood < Footscray < Sunshine
单元房增长 Box Hill < Burwood < Clayton < Footscray

粗略计算这五年的房产增长率

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 16:20 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:30
炸坑

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 13:48 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:30
等我慢慢贴

作者: S.E. 时间: 2011-9-14 13:36
mark

作者: q.luan 时间: 2011-9-14 13:45
标题: 回复 starchu 1# 帖子
老兄真是能量足呀，上几个帖子还没过瘾？

作者: starchu 时间: 2011-9-14 13:48

原帖由 q.luan 于 2011-9-14 13:45 发表
老兄真是能量足呀，上几个帖子还没过瘾？

呵呵，贴完了，虽然有点不全，大家讲究点看看。

作者: jin_18 时间: 2011-9-14 14:07
LZ清苦了，找了这么多的资料。

我就说一句，市场经济中，价格是最重要的一个变量。其实也是客观说明了物品的稀缺程度。

西区的房子为什么便宜，除了以前大家都讨论的周边建设，工厂区，新开发区等等，还有一个重要原因就是供给大于需求。

西区由于是新区肯定会慢慢建设，当然你不可能要求这里像中国那样一年一个样，三年大变样。等西区从一个传统工业区慢慢发展成住宅区之后，当然我肯定配套设施也一起跟进。西区的房价肯定要上扬的。

但是别忘记，东区的房价也一样会上扬。也许10年后PC的楼盘售价真的到达今天Brighton的价位，但是我相信那时候Brighton的价位或许也会是3倍，5倍于今天的价格。

作者: starchu 时间: 2011-9-14 14:25

原帖由 jin_18 于 2011-9-14 14:07 发表
LZ清苦了，找了这么多的资料。

我就说一句，市场经济中，价格是最重要的一个变量。其实也是客观说明了物品的稀缺程度。

西区的房子为什么便宜，除了以前大家都讨论的周边建设，工厂区，新开发区等等，还有一个重要原因就是供给大 ...

我今天只贴数据，不讨论，呵呵

作者: citystop 时间: 2011-9-14 14:42
Good report.

作者: disdie 时间: 2011-9-14 14:44
挺喜欢pc的，就是一路开过去路两边的景色不喜欢。。

作者: chenjianmti 时间: 2011-9-14 15:02

原帖由 jin_18 于 2011-9-14 14:07 发表
LZ清苦了，找了这么多的资料。

我就说一句，市场经济中，价格是最重要的一个变量。其实也是客观说明了物品的稀缺程度。

西区的房子为什么便宜，除了以前大家都讨论的周边建设，工厂区，新开发区等等，还有一个重要原因就是供给大 ...

这个我倒不同意。20年后pc和东区的价差应该会缩小。但是最近这几年实在不看好，必须要等周边的地块（不单是pc还有pc辐射的几个区）都开发的差不多了，浮动筹码都换过手以后，才是投资的机会。现在供应量太大了。5年后再看吧。

作者: cdfei 时间: 2011-9-14 15:07
4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

我不相信啊～～～～～

作者: chenjianmti 时间: 2011-9-14 15:12

原帖由 cdfei 于 2011-9-14 15:07 发表
4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

我不相信啊～～～～～

这是有可能的，1是老区人口中老年人的比重要比pc大的多。2是像boxhill，clayton这种地方做生意的人多，都不打税。

作者: jin_18 时间: 2011-9-14 15:14

原帖由 cdfei 于 2011-9-14 15:07 发表
4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

我不相信啊～～～～～

对于这一点我是这么理解的，Clayton我不是很熟悉，所以我不发言。

Box hill和Burwood有太多中国人了，而且很多都是self employed，由于我的工作性质，我会接触很多self employed的华人，自己做生意全部报亏，还有很多不报税的。其实一年赚10几20万，但是PAYG的工资一年只有2万。

其实这样的人生活中有很多，是不是？

作者: cdfei 时间: 2011-9-14 15:15
LS说的有部分道理，不过那两个区的中国人能多到这个程度吗？

作者: 穿梭者 时间: 2011-9-14 15:15

原帖由 chenjianmti 于 2011-9-14 15:02 发表

这个我倒不同意。20年后pc和东区的价差应该会缩小。但是最近这几年实在不看好，必须要等周边的地块（不单是pc还有pc辐射的几个区）都开发的差不多了，浮动筹码都换过手以后，才是投资的机会。现在供应量太大了。5年后再看吧。

说的有点道理，不过住PC的估计多数以自住为主，短期升值与否意义不大。

作者: starchu 时间: 2011-9-14 15:27

原帖由 cdfei 于 2011-9-14 15:07 发表
4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

我不相信啊～～～～～

其实这个很好理解，

1. Clayton的常住居民中很大一部分是Monash的学生，收入不高，还有这里由很多不工作的人，占到人口比例的40％多，你可以参考统计局的数据，整体收入肯定偏低。
2. Box Hill同样也有学生的因素，加上住在Box Hill的是老一代移民，做小生意的特别多，避税的也相当多。
3. Burwood,中老年人口比重大，从平均年龄就看出来，也由不少学生，所以整体收入和Box Hill差不多。
4. Point Cook, 基本没有学生，大部分家庭都有起码一个人出来工作或者都工作，从职位数据看起来，professions, managers, technician这类人群占了很大比重，所以工资收入相对高，同时做小生意的人少，隐性收入较少，统计出的整体收入肯定会高。

等新的统计数据出来，估计会有新的变化

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 15:33 编辑 ]

作者: manafox 时间: 2011-9-14 15:41
为啥clayton的house那么烂

作者: starchu 时间: 2011-9-14 15:44

原帖由 manafox 于 2011-9-14 15:41 发表
为啥clayton的house那么烂

clayton都是很老的房子，大多数用来做划分建townhouse或者flat，因为这里靠近monash大学，留学生非常多，租房市场相当火爆，但是自住确实差点，很多入入室行窃的，大多是瞄准了留学生，比较不安全

作者: Ausiewolf 时间: 2011-9-14 15:45

原帖由 manafox 于 2011-9-14 15:41 发表
为啥clayton的house那么烂

因为大部分都是租住

作者: jin_18 时间: 2011-9-14 15:46
同意LS的，

我个人不是很喜欢Clayton，由于近大学，所以居住人口很杂，人口杂就会引发入室盗窃这些问题。

投资还不错，但是我觉得自住就不是那么的好。

作者: 航迹云 时间: 2011-9-14 15:49
楼主辛苦了！

作者: aufarmer 时间: 2011-9-14 15:58
在clayton被偷过东西，损失不大。但是感到极不安全。有朋友被强奸未遂。
房子现在很差的现在租金很贵

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-14 16:04

原帖由 starchu 于 2011-9-14 15:27 发表

其实这个很好理解，

1. Clayton的常住居民中很大一部分是Monash的学生，收入不高，还有这里由很多不工作的人，占到人口比例的40％多，你可以参考统计局的数据，整体收入肯定偏低。
2. Box Hill同样也有学生的因素，加上住在Box Hi ...

统计样本取样错误，Clayton的人群收入应该算房主或房东的收入，学生只是租客，和投资客有什么关系。一个房如果分租给4个学生，这房东收益就理想了。PC就基本是工薪阶层了，精英人物，打工皇帝再多，整个地区平均下来收入人均就5，6w，刚刚接近澳洲主流人均的边缘。

作者: starchu 时间: 2011-9-14 16:18

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-14 16:04 发表

统计样本取样错误，Clayton的人群收入应该算房主或房东的收入，学生只是租客，和投资客有什么关系。一个房如果分租给4个学生，这房东收益就理想了。PC就基本是工薪阶层了，精英人物，打工皇帝再多，整个地区平均下来收入人均就5，6w，刚刚接近澳洲主流人均的边缘。

你估计没有明白census是怎么采样的，统计局的人口统计是按照当地居民来算的，它主要讨论的是某个区的居民收入，房东如果不住在那里，不算本地居民，我不知到clayton的投资客到底是分布在全澳大利亚的各个什么区，但是肯定不算是clayton的收入。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 16:20 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-14 16:19
粗略计算增长率如下
Box Hill

House 950-670/670 = 41.8%
Unit 440-290/290= 51.7%

Burwood

House 790-490/490= 61%
Unit  520-340/340=52%

Clayton

House 590-490/490=20%
Unit  450-240/240=87.5%

Footscray

House 610-320/320= 90.6%
Unit  330-160/160= 1.06%

Sunshine
House 420-220/220= 90.9%

Point Cook
House 510-340/340= 50%

独立住房增长 Clayton < Box Hill < Point Cook < Burwood < Footscray < Sunshine
单元房增长 Box Hill < Burwood < Clayton < Footscray

粗略计算这五年的房产增长率

作者: Shell 时间: 2011-9-14 16:24
顶一把。

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-14 16:40

原帖由 starchu 于 2011-9-14 16:18 发表

你估计没有明白census是怎么采样的，统计局的人口统计是按照当地居民来算的，它主要讨论的是某个区的居民收入，房东如果不住在那里，不算本地居民，我不知到clayton的投资客到底是分布在全澳大利亚的各个什么区，但是肯定不算是clayton的收入。

我原来就想写投资判断用的数据不同于做人口普查，看看census报告就可以了，这个census这么准，ＡＢＳ的人都好容易发财。　另外这个census 在ＡＢＳ怎样做的，您别说，我还真太懂了。

作者: starchu 时间: 2011-9-14 16:43

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-14 16:40 发表

我原来就想写投资判断用的数据不同于做人口普查，看看census报告就可以了，这个census这么准，ＡＢＳ的人都好容易发财。　另外这个census 在ＡＢＳ怎样做的，您别说，我还真太懂了。

我的目的是把数据贴出来，至于是要投资还是要自住，这个需要对数据进行分析才能知道，比如人口结构数据可以反应出Clayton的出租房市场肯定会比其他几个区域更好，但是自住就相对差了很多

作者: punky 时间: 2011-9-14 17:03
说啥好呢 "第二战场"刚刚也被关了难道这里会是第三战场吗？Keep calm please everyone. 我一个专业打酱油的弄得和版主一样

Keep calm keep alive!!

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-14 17:04

原帖由 starchu 于 2011-9-14 16:43 发表

我的目的是把数据贴出来，至于是要投资还是要自住，这个需要对数据进行分析才能知道，比如人口结构数据可以反应出Clayton的出租房市场肯定会比其他几个区域更好，但是自住就相对差了很多

首先感谢你的信息。但是问题是自住的朋友，关心数据干什么，看图表涨幅没有太大关联，只有自己去实地感觉才知道喜欢不喜欢。ＡＢＳ不会告诉你附近餐馆质量怎样，购物方便吗。邻居友善吗等等。
投资的朋友可以用你的数据但是不全面，最好的信息来源是当地和你熟悉的agent和本地居民。
另外今天没有时间了，我想以后有机会和你探讨一下新区和旧区的比较方法，我认为你的比较是不合理的。新区的增长特性完全和其他建成的区不同，有自己特别的曲线。要比也要等这个新区地全部开发完了，没有空地了，房子都盖好了，那时候才刚开始有新区的准确地价，市场价格，如果要比较成长率，还要多等几年才比得出。　一个新区，算它３０００户人家，如果市面上有３００，４００个物业出售，１０％，你看其他区有没有１０％房产在拍卖出售的。这个数据你应该可以统计出来的。

作者: starchu 时间: 2011-9-14 17:10

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-14 17:04 发表

首先感谢你的信息。但是问题是自住的朋友，关心数据干什么，看图表涨幅没有太大关联，只有自己去实地感觉才知道喜欢不喜欢。ＡＢＳ不会告诉你附近餐馆质量怎样，购物方便吗。邻居友善吗等等。
投资的朋友可以用你的数据但是不全 ...

我同意你的观点，新区旧区比较方式肯定是不同的，这里只是给出短时间能够拿出来的一些基本信息，多点时间可以整理出更多的信息，餐馆购物的数据不是很好统计，每个人要求不一样，只能罗列，比如有没有亚洲超市了，有没有中国餐馆了，短时间内我只能把几个最基本的数据拿出来，如果我又时间可以整理更多的数据，我会更新的，不过基本上我是每时间做那些了，

作者: starchu 时间: 2011-9-14 17:10

原帖由 punky 于 2011-9-14 17:03 发表
说啥好呢 "第二战场"刚刚也被关了难道这里会是第三战场吗？Keep calm please everyone. 我一个专业打酱油的弄得和版主一样 Keep calm keep alive!!

放心这里，只看数据，不吵架

作者: jin_18 时间: 2011-9-14 17:19
标题: 回复 eric_hl88 34# 帖子
这点我同意，新区的增长和成熟区域的比较确实是不同，因为大家的基数不一样。

就好像考试50分进步到了75分和90分进步到95分，光看数据并不能完全说明问题。

作者: manafox 时间: 2011-9-14 17:26
本地人的看法就是长期看哪儿都差不多，我需要住这里才买这里

作者: 豆包妈 时间: 2011-9-14 21:04
sunshine和footscray，治安是挺烂的
可是房价不烂
因为近city，房价和租金那是蹭蹭的涨啊
记得n年前，帮朋友在footscray租房子，
350刀就租不到3室unit了，破的都租不到，那还是n年前呢

作者: starchu 时间: 2011-9-14 21:13

原帖由 豆包妈 于 2011-9-14 21:04 发表
sunshine和footscray，治安是挺烂的
可是房价不烂
因为近city，房价和租金那是蹭蹭的涨啊
记得n年前，帮朋友在footscray租房子，
350刀就租不到3室unit了，破的都租不到，那还是n年前呢

靠近大学的地方永远不愁租，

作者: starchu 时间: 2011-9-14 21:23
这里有一幅不错的图，整个墨尔本地区的房价分布

[attach]447522[/attach]

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-14 21:24 编辑 ]

作者: 豆包妈 时间: 2011-9-15 00:35
PC的人群收入最高
可确只买得起这几个区里面最便宜的房子
真有趣

作者: kobewoo 时间: 2011-9-15 01:17
你仔细看帖子了吗?要想冷嘲热讽也得说到点上吧?一点都不专业,逮着谁就咬一口,牙口儿再好也不能这样啊.不早了,洗洗睡吧,大婶

作者: CrystalBell 时间: 2011-9-15 10:25
学习了.

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-15 15:09
做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年增幅都达50%以上，特别是burwood,如果抄底在09年三月，两年就有接近80%的增幅，传说中的7年一番果然真有。
Flat中，东区Clayton表现令人称赞，几乎 65%的增幅，但是house 明显被炒上去后大幅下降，flat保持高增长，说明此区应该是接近town centre的，另外出租方便的，同时flat比例可能较高的区。
西区house都有五年中50%的增幅，其中foorscary最好。flat和house都有75%以上增幅。可能是西区较成熟社区或者接近towncentre，另外demography和house/flat比比较适中，我想等会看看在mel的哪里位置。
其他因素，比如持有成本，西区新区开始时候，应该比较难找租客，因为设施和施工问题。后面出租房价和东区比要少些吧，扣除东区成本高的因素，两者扣税后每年投资持有成本其实差不多。最多东区一年多个5000元。
但是房产有个好特点是杠杆效应，比如投资burwood，5年前50w，自己拿出20%，就是10w，现在house均价80w，粗略算用10w元赚了30w，在boxhill更是惊人的最高两年内可以用11w赚了39.2w，同期在西区表现最好的foorscary,均价33w，自己拿出6.6w，现在61w均价，就是6.6w赚了28，PC是6.8w赚了17w。
大家看看其实投资增长率一看，比例好像相差不多，但是实际收益中，boxhill完胜，两年毛利28w。burwood 五年20毛利，footscary五年21.4w，PC就五年10.2w毛利。
另外因素，是新区稳定后的租客目标市场比较，这个在此表中不能给出，忽略。实际中如果自己出10%，那么效益差距更加明显。五年中还有两年的利率是很低的。
建房因素，新区如果买house and land package,或者自己盖，那么不确定因素更大，可能延期，超支，空房期贷款利息，都没有考虑，因为这样就无可比性。
所以我个人如果要投资mel，综合affordbility,我会持续关注clayton house，还有footscary的flat，因为两者都有过高记录，另外clayton如果再跌，就有投资价值了，clayton flat不考虑是由于担心flat比例高，租客竞争，同时综合长期enquity增长因素，选house，加上毕竟location第一要素，投资的房子又不是我住,所以考虑此区。footscary flat同样理由推算。burwood 和box hill现在已经高涨，投资价值不明显了。投资效益应该不高了。
实际操作中，我会看看实地环境，再把自己要求的目标范围锁定，然后发给中介帮忙一起找。网上要两个区都关注，最后在这个范围中找个潜在效益最高的房子。
个人意见，非melbour居住，所以无关东西之争，欢迎讨论拍砖。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:18 编辑 ]

作者: starchu 时间: 2011-9-15 15:33

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:09 发表
做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年 ...

有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 15:38 编辑 ]

作者: 小日子 时间: 2011-9-15 15:43

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 15:09 发表
做为非melbour的居民，我如果要投资，肯定要做调查先，东西方向我都不care，我也不知道哪里是哪里，效益第一，非常感谢楼主信息，我就用搂主的图表看五年各区performance，我做出如下判断。
东区burwood,box hill的house表现突出，五年 ...

朋友很专业啊，热烈欢迎这种不带感情色彩的理性分析！
顶你

作者: dragonzz 时间: 2011-9-15 16:00
pc的价格看上去似乎上涨的不明显，但是开发商出来的地再一点点变小，从最开始的700～800平方，到现在基本上只有300～500平方的地。

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-15 16:14

原帖由 starchu 于 2011-9-15 15:33 发表

有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

在一个区多投资你要在当时有胆量的，当时做判断时候不象你现在这么容易马后炮打准，你当然可以买两个房子拉平10w投资，但是你忘记了重要因素，还有持有成本，你一年如果盖新房子，不说你超支，按时完工，没有纠纷，但是没有租客这点，你一年利息多付 1w5，这可要多少周房租？另外都说了效益比看起来不差多少，实际收益绝对值在杠杆后，好的和差的要差几个数量级
买两个房子在同一个区，鸡蛋都放一个篮子里？新区一个都前景未明朗，还弄两个，我反正感觉porfolio就要多样化，比如appt，unit（townhouse），exsiting house,new house都要有，甚至redevelop，rennovation，subdivision都是赚钱的选项。

作者: starchu 时间: 2011-9-15 16:24

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:14 发表

在一个区多投资你要在当时有胆量的，当时做判断时候不象你现在这么容易马后炮打准，你当然可以买两个房子拉平10w投资，但是你忘记了重要因素，还有持有成本，你一年如果盖新房子，不说你超支，按时完工，没有纠纷，但是没有租客这点， ...

我是针对sunshine和footscray来说的，因为这些地方租金能够保障

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-15 16:28

原帖由 starchu 于 2011-9-15 15:33 发表

有一个小问题，你的计算中初始投资额度不同，一个10万，一个6.6万，多投入了差不多50％多，所以收益肯定大很多。如果有经济实力的话，拿出同样10万，两边都任选一遍都能够得到类似的收益，如果你资金有限，只有门槛偏低的西面可以投资，收益率是也是相当客观的。总之一句话，这几年你往哪里投资，只要是个房子，只要不是偏远地区，高危地区，只要有点什么，靠点什么，都能赚钱。。。

你说的资金少就只能将就选西区低价是错误的。两者杠杆后本金没有差多少，持有成本东区略高些。其实我的观点中已经很favour 新区了，都说还没有计算land settle等候时间，施工期间额外支出，另外租客空房期，什么是高危因素，不是哪里居民烂不烂，因为我都不住那里，烂透了，只要有烂人喜欢住，我收到钱就是我的好区，这个是目标市场定位，我做TOYOTA dealer,但我收工回家是可以开奔驰的，何况找个好的property manager,根本不是我操心管理。真正高危因素是找不到租客，租金竞争，同一区appt和自住房house之，比例太低，这些才是地雷。其实投资东区，根本不是你想象的资金巨大差别。选区要结合自己的目标（cash flow还是enqutiy 增长)和持有能力。
所以我个人完全不同意你关于“由于低价就有投资价值，或者太贵就没有投资价值的观点”

作者: starchu 时间: 2011-9-15 16:34

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:28 发表

你说的资金少就只能将就选西区低价是错误的。两者杠杆后本金没有差多少，持有成本东区略高些。其实我的观点中已经很favour 新区了，都说还没有计算land settle等候时间，施工期间额外支出，另外租客空房期，什么是高危因素，不 ...

也许是我没表述清楚，我的意思说资金低又想投资的人，是指那些做大量贷款额度有困难的，本身经济实力有限的人群，所以他们想入东区投资都没有办法入市的那部分人。另外我说到处都能赚钱是针对整个房产这些年的发展轨迹，而之前投资房地产的人来说的。我从来就没有表达过 ”由于低价就有投资价值，或者太贵就没有投资价值的观点“，我针对的是贷款能力，银行又杠杆，但是不是任何人都能够用到这个杠杆的，这和贵无关，和本身的融资能力有关系

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 16:37 编辑 ]

作者: water_wood 时间: 2011-9-15 16:40
标题: 回复 eric_hl88 45# 帖子
２００７年， MELBOURNE各区房价大涨，而PC的房价变动不大。自２００８年起，一部份TX开始以东区UNIT的房价，在PC买HOUSE或买地建HOUSE自住，PC也因此成为本坛的一个HOT TOPIC。

本坛的神奇之处是，自２００８年起，在PC安家落户的TX越来越多，而同时对PC的吐糟和漫骂也越来越离谱,。

不妨以２００８年中为基点，以相近房价的东区UNIT和PC的HOUSE做最近三年的对比：

               JUN E２００８ JUNE ２０１１
BOXHILL    unit                ３８７       ４５０    １６％
BURWOOD unit                ４７５       ５２０    9 ％
CLAYTON    unit                ３７０       ４５０    ２１％
PC                unit                ４２０       ５１５    ２２％

其间，东三区的UNIT房价起伏较大，进场时机不好的话，更易被套牢，风险高，机会成本大。而PC的房价在这三年不仅增长稳定，而且增辐较大。当然，三年的时间太短，房价短期的波动也不代表一切。

本坛PC的TX大多是自住，对PC的感受应该基本属实。

作者: starchu 时间: 2011-9-15 16:45

原帖由 water_wood 于 2011-9-15 16:40 发表
２００７年， MELBOURNE各区房价大涨，而PC的房价变动不大。自２００８年起，一部份TX开始以东区UNIT的房价，在PC买HOUSE或买地建HOUSE自住，PC也因此成为本坛的一个HOT TOPIC。

本坛的神奇之处是，自２００８年起，在PC安家落户的TX越来越多，而同时对PC ...

金融危机后，政府的FHOG一出来，主要的目想要是刺激房屋供应量，对新房的补贴达到3万多（没记错的话，还是2.6万？）所以买地建房就成了很多首次置业人员的选择，这才使得很多新区人口激增，土地价格激增。很多原本要在老区看房的都跑新区来了。所以在08年的时候，政府政策一出来，就有很多投资者跑到新区去买地了，然后到09年中抛售，很多资金充足的，花10％的资金，一次购入5－10块土地，投入10－20万，一年以后抛出，轻轻松松收益50－100万，这些人看准了政策和低利率的黄金机会，短期炒作了一把。当然也冒很大的风险，高风险高回报，不过这只是一次性的机会，不是安全的地产投资手法。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 16:54 编辑 ]

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-15 16:52
标题: 回复 starchu 54# 帖子
我们现在谈的是投资，都一万次说过自住房不要看报表的，自住随便你喜欢，看我都选择住canberra，那里可是别号堪村呢。
报表用来分析是为了投资用的。另外我2008年时候有看过melbourne的房价，都不知道PC，所以我根本没有诽谤侮辱PC的企图和目的。

如果五年前投资PC，获利10w，现在应该可以拿出80% enquity去再贷款买一个30w左右的物业（30% ltv)，这个小物业每年估计要多支出持有成本7000左右起码，flat成本其实高。
而同期买burwood，获利20w，现在80% 是16w，可以再贷款买个53w的物业，house吧，大概持有成本每年9000-1w，
再五年后呢，burwood客有两个house ，VS PC客一house一个flat。burwood多付出15000左右。
这两个投资组合，你选那个。不论拼cash flow 还是拼enquity增长

作者: starchu 时间: 2011-9-15 16:55

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 16:52 发表
我们现在谈的是投资，都一万次说过自住房不要看报表的，自住随便你喜欢，看我都选择住canberra，那里可是别号堪村呢。
报表用来分析是为了投资用的。另外我2008年时候有看过melbourne的房价，都不知道PC，所以我根本没有诽谤侮辱 ...

我也没有谈自住房，我在说上一波投资土地的热潮。在一般情况下，投资新区不是好的选择，除非有政策刺激，我一直在说投资那些租金有保障的区。再次强调，没有人说你诽谤侮辱，这里只针对数据讨论观点，不带任何感情色彩

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 17:13 编辑 ]

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-15 17:19
标题: 回复 starchu 56# 帖子
感谢你的理解肯定。但是你又错了。新区投资当然有价值，首先投资客还谈什么FHOG，没有这个照样赚钱，有这个FHOG，是builder赚得多些，房子都来不及盖，开发商地皮买得快些，地价炒起来可开心呢。
新区你看看以前那些炒买PC地皮的帖子（mel居然可以这样弄，真算幸福），我个人认为那些就是新区投资真道。无他，快进快出耳。或者买了地做了house and land package买给中介什么，都不要自己真去盖房子，风险太小了。
还有要么你认识builder，小投资拼出个刚够住人的投资专用房，面积大，配置低，快速脱手，easy money，新区其实好多金矿呢。等到2008年，大家都来弄，赚谁的钱去。后面地皮一期一期都给开发商赚了。
看你的帖子，好像你就是06年入伙的第一期，你就是在PC赚到一部份人群，但是你的经验不可以代表08年后的人。

作者: starchu 时间: 2011-9-15 17:37

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-15 17:19 发表
感谢你的理解肯定。但是你又错了。新区投资当然有价值，首先投资客还谈什么FHOG，没有这个照样赚钱，有这个FHOG，是builder赚得多些，房子都来不及盖，开发商地皮买得快些，地价炒起来可开心呢。
新区你看看以前那些炒买PC地皮的帖 ...

估计是我的语言能力下降了，每次都被你误解，我没说新区没价值，我说的是新区投资风险较大，不能按照常规方法投资，需要有歪点子，而且需要胆子大。还有似乎我就是写炒地皮帖子的人，看FHOG正是为了炒地皮来的，结合政策和需求分析，从06年到现在我就没盖过房子，builder被我玩了一次又一次。既然你都提到了我的炒地皮的帖子，起码是认同我的，估计是那时候写的详细，容易理解，现在懒了，不想写太多，意思就表述不清楚了，地皮正是我在这3，4年来在新区最看重的投资渠道。

[ 本帖最后由 starchu 于 2011-9-15 17:49 编辑 ]

作者: 上帝之手 时间: 2011-9-15 18:16
标题: 回复 water_wood 53# 帖子
请问你在PC住了多久了，怎么知道PC的大多是自住房？

作者: 豆包妈 时间: 2011-9-15 18:59

原帖由 kobewoo 于 2011-9-15 01:17 发表
你仔细看帖子了吗?要想冷嘲热讽也得说到点上吧?一点都不专业,逮着谁就咬一口,牙口儿再好也不能这样啊.不早了,洗洗睡吧,大婶

4.家庭收入
Clayton < Box Hill < Burwood < Point Cook

小侄子，跪安吧

作者: water_wood 时间: 2011-9-15 19:01
标题: 回复上帝之手 59# 帖子
我最早关注PC, 是因为看到Vikki 同学早期的BLOG, 以及随后Vikki 发的在PC买地建房自住的贴子,。你可以查一查我过去在本坛发的贴子, 只是有感而发。

２００８年起, 在PC买地建房自住的TX是多是少，你可以请教Vikki 同学。

作者: Lucifer 时间: 2011-9-15 19:48
呵呵，刻舟求剑。

作者: 上帝之手 时间: 2011-9-15 19:48
标题: 回复 water_wood 61# 帖子
怎么查你过去的帖子？还有你对point cook的了解都是从别人那里看来的？

作者: starchu 时间: 2011-9-15 19:50

原帖由 上帝之手 于 2011-9-15 18:16 发表
请问你在PC住了多久了，怎么知道PC的大多是自住房？

你可以看看“Point Cook华人超市开张了”这个帖子，里面回复的基本都是坛子里住在PC的。
http://www.oursteps.com.au/bbs/v ... page%3D1&page=2

作者: water_wood 时间: 2011-9-15 19:53
标题: 回复上帝之手 63# 帖子
用GOOGLE的站内搜 water_wood .

作者: minnyz 时间: 2011-9-15 20:32
留名

作者: 小日子 时间: 2011-9-15 20:52
我觉得eric_lh88这名同学思路清楚，头脑冷静，说话有理有据，我力荐这名同学做投资的版主

作者: iceland 时间: 2011-9-15 21:16
留个脚印，慢慢看

作者: kobewoo 时间: 2011-9-15 21:26
标题: 回复豆包妈 60# 帖子
大婶，自己再仔细去看看16 17 20楼，要不我给你买个老花镜？

作者: zldfe 时间: 2011-9-15 21:26

原帖由 小日子 于 2011-9-15 20:52 发表
我觉得eric_lh88这名同学思路清楚，头脑冷静，说话有理有据，我力荐这名同学做投资的版主

同意，同时还有丰富的建筑知识。

作者: hgon23 时间: 2011-9-16 10:23
mark

作者: eric_hl88 时间: 2011-9-16 12:06
标题: 回复小日子 67# 帖子
承蒙错爱，然下才疏学浅，不堪兄台如此器重，实愧不敢当，恐有辱贵群威名。余自幼不束于礼，但求闲云野鹤，何天而不可飞。
只是看了上次你们mel的东西大论战，看见涌现出一大批优秀人物，始知山外山，人外人。
特别是路西华，舌战群儒，颇有当年诸葛亮之风采，实为之倾倒。
再一想，路西华何许人也，堕翼天使，金星的象征，撒旦坠入地狱前在天上的原6翼天使长，因不肯诚服于耶稣，领导1/3天使大战上帝，其性格宁为地狱王，不为天庭仆的性格到很符合本论坛的路西华。战败后被判坠落九天到地狱，其不甘心，变成毒蛇潜入伊甸园诱惑亚当夏娃吃苹果。（此为失乐园版本，圣经中只讲到路西华是天使之首领，光辉耀眼，拥有凌驾周围天使的美与勇气，还有一颗明星直落到地狱。）

作者: 穿梭者 时间: 2011-9-16 12:22
标题: 回复 eric_hl88 72# 帖子
哈哈，这个有点意思

作者: 豆包妈 时间: 2011-9-16 15:36

原帖由 kobewoo 于 2011-9-15 21:26 发表
大婶，自己再仔细去看看16 17 20楼，要不我给你买个老花镜？

那个啥
大侄子
我看到了
那到底pc的人是收入多涅？还是收入少涅？
你说收入高吧，可是我认识的家庭收入15w左右或更高的人都没有在pc买房的呢
都在东或东南买的
在pc也认识些人，家庭收入就低一些了10w往下了

pc的人就是传说中被政府最压榨的那波打工族兄弟？
钱都缴税了，唉~

作者: minnyz 时间: 2011-9-16 21:57
有钱人可以买地投资

原帖由 豆包妈 于 2011-9-16 15:36 发表

那个啥
大侄子
我看到了
那到底pc的人是收入多涅？还是收入少涅？
你说收入高吧，可是我认识的家庭收入15w左右或更高的人都没有在pc买房的呢
都在东或东南买的
在pc也认识些人，家庭收入就低一些了10w往下了

pc的人就是传说中被政府最压榨的那波打工族兄弟？
钱都缴税了，唉~

作者: starchu 时间: 2011-9-16 22:16

原帖由 豆包妈 于 2011-9-16 15:36 发表

那个啥
大侄子
我看到了
那到底pc的人是收入多涅？还是收入少涅？
你说收入高吧，可是我认识的家庭收入15w左右或更高的人都没有在pc买房的呢
都在东或东南买的
在pc也认识些人，家庭收入就低一些了10w往下了

pc的人就是传说中被政府最压榨的那波打工族兄弟？
钱都缴税了，唉~

呵呵，你认识多少住在PC的同学啊，这里高低都有吧，不可能都是高收入，也不可能都是低收入，住哪里没有收入高的和收入低的，这不很正常吗

作者: 豆包妈 时间: 2011-9-16 22:23

原帖由 starchu 于 2011-9-16 22:16 发表

呵呵，你认识多少住在PC的同学啊，这里高低都有吧，不可能都是高收入，也不可能都是低收入，住哪里没有收入高的和收入低的，这不很正常吗

是啊
我仔细回忆了下
我也认识好多收入低于10w的同学，住东面的
不过周围关系比较不错的这个几个朋友，收入还行，都住东面了，不过啥福利都没有，也属于政府最压榨的那拨人
唉
房子这事，就看心头好吧
好哪儿住哪儿吧

作者: Lucifer 时间: 2011-9-16 22:37

原帖由 eric_hl88 于 2011-9-16 12:06 发表
承蒙错爱，然下才疏学浅，不堪兄台如此器重，实愧不敢当，恐有辱贵群威名。余自幼不束于礼，但求闲云野鹤，何天而不可飞。
只是看了上次你们mel的东西大论战，看见涌现出一大批优秀人物，始知山外山，人外人。
特别是路西华，舌战群儒，颇有当年诸葛亮之风采，实为之倾倒。
再一想，路西华何许人也，堕翼天使，金星的象征，撒旦坠入地狱前在天上的原6翼天使长，因不肯诚服于耶稣，领导1/3天使大战上帝，其性格宁为地狱王，不为天庭仆的性格到很符合本论坛的路西华。战败后被判坠落九天到地狱，其不甘心，变成毒蛇潜入伊甸园诱惑亚当夏娃吃苹果。（此为失乐园版本，圣经中只讲到路西华是天使之首领，光辉耀眼，拥有凌驾周围天使的美与勇气，还有一颗明星直落到地狱。）

埃力克，你太有才了，今天没分了，明天一定补上。

作者: minnyz 时间: 2011-9-16 22:40

原帖由 Lucifer 于 2011-9-16 22:37 发表

埃力克，你太有才了，今天没分了，明天一定补上。

这种吹捧你也受？

作者: Lucifer 时间: 2011-9-16 22:48

原帖由 minnyz 于 2011-9-16 22:40 发表

这种吹捧你也受？

主要是说出了我取名字的本意。呵呵。

Eric确实也是思路非常清晰，分析很到位了。你看这贴有了Eric，我都不用发言了。

作者: starchu 时间: 2011-9-16 22:51

原帖由 豆包妈 于 2011-9-16 22:23 发表

是啊
我仔细回忆了下
我也认识好多收入低于10w的同学，住东面的
不过周围关系比较不错的这个几个朋友，收入还行，都住东面了，不过啥福利都没有，也属于政府最压榨的那拨人
唉
房子这事，就看心头好吧
好哪儿住哪儿吧

现在到处都是被政府压榨的一群人啊。。。

作者: minnyz 时间: 2011-9-16 22:51

原帖由 Lucifer 于 2011-9-16 22:48 发表

主要是说出了我取名字的本意。呵呵。

Eric确实也是思路非常清晰，分析很到位了。你看这贴有了Eric，我都不用发言了。

我什么都没看，就知道为了东面好还是西面好吵了几天了。强贴要留名

毛本人火气好大

作者: starchu 时间: 2011-9-16 22:53

原帖由 minnyz 于 2011-9-16 22:51 发表

我什么都没看，就知道为了东面好还是西面好吵了几天了。强贴要留名

毛本人火气好大

这种帖子，每隔一段时间就要吵一次，吵一吵热闹，不然这里就冷清了

作者: minnyz 时间: 2011-9-16 22:57

原帖由 starchu 于 2011-9-16 22:53 发表

这种帖子，每隔一段时间就要吵一次，吵一吵热闹，不然这里就冷清了

对，对。吵吵有人气

作者: Lucifer 时间: 2011-9-16 23:00
不吵怎么看得出有些人因为别人说了印度人亲爹而指着别人鼻子说别人粗鲁，却不曾想到自己也粗鲁得骂别人说话是放屁。

双重标准阿，不光是在讨论房子上。

作者: starchu 时间: 2011-9-16 23:01

原帖由 minnyz 于 2011-9-16 22:57 发表

对，对。吵吵有人气

只要不互相人身攻击就相安无事，不然火气一上来就完了

作者: happy4ever 时间: 2011-9-16 23:45
这个帖子目前为止还挺和谐

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