新足迹

标题: 现在投资房时机和位置 [打印本页]

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-5-29 16:12
标题: 现在投资房时机和位置
现在是不是买投资房的好时机？如果要在墨尔本买投资房，有没有推荐的suburb? 非常感谢！

Townhouse, Unit和House投资哪个比较好?

[ 本帖最后由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-29 17:59 编辑 ]

作者: KDS摩斯狗 时间: 2011-5-29 16:14
持币观望

作者: Lucifer 时间: 2011-5-29 16:24
见势抄底

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-5-29 17:53

原帖由 KDS摩斯狗 于 2011-5-29 16:14 发表
持币观望

观望哪些区?

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-5-29 17:54

原帖由 Lucifer 于 2011-5-29 16:24 发表
见势抄底

抄哪些区?

作者: icac 时间: 2011-5-29 18:13
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作者: 艾粒豹猫猫 时间: 2011-5-29 18:29

原帖由 icac 于 2011-5-29 18:13 发表
现在不是买墨尔本的好时机,还是买悉尼吧

可以分享意见吗？

作者: newtoall 时间: 2011-5-29 18:51

原帖由 icac 于 2011-5-29 18:13 发表
现在不是买墨尔本的好时机,还是买悉尼吧

Why ?

作者: wulinxiaoxiao 时间: 2011-5-29 18:57
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作者: 长安雪梨 时间: 2011-5-29 19:12
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: philguo 时间: 2011-5-30 00:29
澳洲无论那里现在都不是买投资房的好时候。小心成为传花游戏的最后一棒。

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-5-30 09:58
悉尼暂时不考虑呢，不买楼花那种的。就是普通的Townhouse, Unit和House，新建二手都行。哪个比较好？哪个区比较好？

作者: woody 时间: 2011-5-30 11:45
资本利用率的角度来说，时机未到。

当然，不等于房价会跌或暴跌，只能是动态的相对。
澳洲政府有不小的利率的调控空间，导致房价下跌空间不大。再加之经济危机之后的通货膨胀，所有物价原材料的上涨，相对就是对相对高位房价的支撑。

作者: jessie22 时间: 2011-5-30 23:44
同求各位大侠给予指点，Melbourne推荐哪个区？

作者: zldfe 时间: 2011-5-31 10:39
通货膨胀严重，建房成本还在上升，难道大家在期待房价大幅下跌？
如果房价大幅下跌会有什么后果，可能到时候有房没房的都好不到哪里去吧。

作者: newtoall 时间: 2011-5-31 10:55

原帖由 zldfe 于 2011-5-31 10:39 发表
通货膨胀严重，建房成本还在上升，难道大家在期待房价大幅下跌？如果房价大幅下跌会有什么后果，可能到时候有房没房的都好不到哪里去吧。

Not agree that "有房没房的都好不到哪里去吧".
大幅下跌 should be expected at some stage to bring the market to the normal level...
Poor will become poorer and rich should become richer....:)

作者: kenD 时间: 2011-5-31 18:07

原帖由 newtoall 于 2011-5-31 10:55 发表

Not agree that "有房没房的都好不到哪里去吧".
大幅下跌 should be expected at some stage to bring the market to the normal level...
Poor will become poorer and rich should become richer....:)

没房的人挺可怜的，每年除了房租增加，还时不时要搬家。。。看这楼市一天天上涨。。

悉尼楼市是控制住的，不会大幅下跌。。每年新移民，楼价只会上涨。。

作者: felix7 时间: 2011-5-31 18:40
ICAC不会是雪梨的马家吧！悉尼最近很多builder都破产了，因为间的新房卖不到理想的价格或是卖不出去。现在投资悉尼感觉是找死。

作者: zliybyc1 时间: 2011-5-31 19:51
标题: 回复 felix7 18# 帖子
为什么最近两个月突然论坛里多了那么多说悉尼房子的
而且
说来说去就是长安的那两个区
这个意图也太明显了吧

作者: ATO 时间: 2011-5-31 19:55
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作者: CAOXIAOXIAO 时间: 2011-5-31 19:58
我也没眼看了。

作者: luluau 时间: 2011-5-31 21:01

原帖由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-29 17:53 发表

观望哪些区?

当然是Toorak , Hawthorn, Kew 这些平时买不起的啊。

难道观望还能眼巴巴看着 PC， sunshine, springvale啊？

作者: moonshala 时间: 2011-5-31 21:07
纯粹路过来打酱油的

作者: icac 时间: 2011-5-31 21:57
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作者: icac 时间: 2011-5-31 22:01
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 蓝色热带鱼 时间: 2011-5-31 23:02
标题: 回复 icac 25# 帖子
wentworth point也不便宜啊
为啥说killara ,pymble 好? 能否赐教?

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-6-1 10:01

原帖由 luluau 于 2011-5-31 21:01 发表

当然是Toorak , Hawthorn, Kew 这些平时买不起的啊。

难道观望还能眼巴巴看着 PC， sunshine, springvale啊？

那里的房子太贵了。有没有稍微便宜一些的，Townhouse，Unit或者House在其他区，只要好租就行了，例如coburg

你说那个sunshine好像还挺好出租的吧

作者: 数学家 时间: 2011-6-1 10:57
我个人不敢说是不是出手买房子的时候，但绝对是准备出手的好时候。

我说的准备出手的意思是，当你看到满意的房子，只要房价你能接受，就可以出手，但出手前要做足工作，包括building inspection, strata report check, loan approval 和其他的工作。

在房市好的时候，你是没时间做这些的，好的房子可能第二天就被别人拿走了，而且房价还会飚的很高。现在的房市淡，你看上的房子可能一个月也卖不出去（很多人不敢出手），你有大把的时间做以上的工作，必竟买房是个大事，几十万对谁都不是小数目。

所以我觉得现在这个时候，应该多看看房，觉得合适的就做仔细评估、检查，满意就出手。

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-6-1 11:09

原帖由 数学家 于 2011-6-1 10:57 发表
我个人不敢说是不是出手买房子的时候，但绝对是准备出手的好时候。

我说的准备出手的意思是，当你看到满意的房子，只要房价你能接受，就可以出手，但出手前要做足工作，包括building inspection, strata report check, loan app ...

很有意义。那哪些区（主要考虑好租就行了，资本升值暂时不太考虑），哪种房型（楼花不考虑，Townhouse,Unit或者House）比较好？

作者: icac 时间: 2011-6-1 14:06
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作者: icac 时间: 2011-6-1 14:07
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作者: felix7 时间: 2011-6-1 19:05
最近论坛里很多人再鼓吹悉尼适合投资，墨尔本不行了，用意何在。我知道的就至少有三个悉尼的builder已经破产了，银行业在收紧贷款，说明什么？你在精精得过银行？

作者: oy0801 时间: 2011-6-1 19:10
KILLA

作者: 飞儿 时间: 2011-6-1 19:22
谁也没有完全的把握说明天会怎样。。。。

不过现在我比较庆幸年初没有买楼花，当时也是天意，转帐转错了。。。

作者: eric_hl88 时间: 2011-6-3 14:06

原帖由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-30 09:58 发表
悉尼暂时不考虑呢，不买楼花那种的。就是普通的Townhouse, Unit和House，新建二手都行。哪个比较好？哪个区比较好？

为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/pro ... elly+park-107358417
最后425000拿下，传统优质鬼佬区，交通非常方便，CBD 10KM内圈，周边商场，闹中取静。这种结构的房型，就是鬼佬喜欢的，家庭生活+户外，出租方便，房租收益比sydney, canberra
低些，可是房价非常可爱，这可是是house，地不算太小，不是unit，再怎么跌，跌到3800000？其他鬼佬投资客傻的？再跌就更要跟进了

股票投资者大部分都喜欢追涨杀跌，所以大部分人亏的钱入小部分人口袋。房市投资是财富转移的游戏，所以很相同。
等普通人看有追涨的机会时候，主力早开始出货了。墨尔本就是一个明显的例子。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:11 编辑 ]

作者: anz2010 时间: 2011-6-3 15:24

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表

为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

SA有前途的吗?整个城市都是不死不活的状态,房价还能坐火箭了?

作者: 长安雪梨 时间: 2011-6-3 16:34
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作者: xmq 时间: 2011-6-3 16:36
利率太高了，还是等等。

作者: chiny 时间: 2011-6-3 17:35
ADL滴房子不能买, TAX太TMD利害拉, 人又少市场更加小, 要抗的住很难, 特别是现在滴行情~~~

BRI也最好暂时不要碰~~~还没到底~~

SDY&MELB就不多说拉, 要看下半年, 现在形势很不明朗~~~

作者: superblue 时间: 2011-6-3 18:24
现在现金为王啊，大家都持币观望

作者: LOOKINGFORHOUSE 时间: 2011-6-3 21:33

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表

为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

谢谢，不过其他城市实在不熟悉，目前只考虑墨尔本了。我之前说过了无所谓短期涨跌，因为目前（短期）根本不太关注captial gain，长期的话肯定是涨的。只要买了好租就行了。

作者: 累的嘎嘎 时间: 2011-6-3 21:45

原帖由 wulinxiaoxiao 于 2011-5-29 18:57 发表
墨尔本肯定会跌

悉尼跌的可能性不大

为毛呢？

作者: philguo 时间: 2011-6-3 23:07

原帖由 累的嘎嘎 于 2011-6-3 21:45 发表

为毛呢？

因为这里悉尼卖房的多，所以墨尔本没前途，悉尼遍地是黄金。小心捡到黄金塔！

作者: eric_hl88 时间: 2011-6-5 14:55

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-3 16:34 发表

Eric_hl88是不是在SA工作过或读过书？

如果不是，就不要到ADL买房了。当然如果你想做慈善就捐点钱给SA吧

ADL难道就没有人能投资房子赚钱？我没有在那里工作过，也没有学习过。但是我也不是感觉来了就下注的赌徒。我个人投资adl的原因如下：
1. Pofolio多元化分散风险，在现在的情况下更重要
2. 投资损益比不高。40万出头的投资现在能在悉尼入的破烂货都还不是个负收益，因为中价位有价值的房子，在悉尼没有打大跌，不好入手。house就别想了，这个说什么也是capital city的近city好区
3. 我坚信周期理论，且同意不同城市的周期并不一定相同，风水轮流转。ADL已经被唱衰多年了，房价水分本不高，该触底反弹了，至少是止跌回稳了，就是周期总要转的。全澳涨的时候，adl也不差多少个百分点。想想Perth以前没有人去投资，后来呢，mel也是，当时不去的人总有一套道理的。
4. 城市房产不光是靠移民来支撑的，本地人的市场是大头。Canberra还不比Adl人口多呢，涨幅呢，澳洲前列，金融危机时，高就业率更是稳定房价。但是前几年我跟悉尼亲戚说快来这里投资，房低，人傻，钱多，速来，都以为我在讲笑话，说： canberra，不要忘记90年代末的政府裁员阿。30万人口，房子给谁住。。。；Adl房市自有其本地人市场和规律。
5. 和来自adl的同事密集交流意见，其父在adl长期个人投资，收获颇丰，对当地市场很有见地，又有实战成绩，结合自己的经验，做决定就是随便下注赌了。聆听当地成功业者的经验，是入门少走弯路的方法，好的mentor很重要。
6. 自己的感觉。看过区和房子后，gut feeling来了，仔细计算过后，感觉加上风险因素，未来不涨，我的损失也不大，看看现在其他市场入场有些难度时候，不想走宝，就下手啦
7. Brisbane当然也有关注已经很长的区，再等等看，有好房出来也可以动手了。
这里既然是交流贴，我就交流下自己的经验，欢迎拍砖。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-5 15:00 编辑 ]

作者: chiny 时间: 2011-6-5 15:04
标题: 回复 eric_hl88 44# 帖子
你忽略了在ADL投资很重要滴一点: TAX~~~~~

你知道ADL滴TAX有多重么?? SA滴TAX SYSTEM跟其他STATE有不同~~~

STAMP DUTY, LAND TAX&CGT领跑全国, 特别是STAMP DUTY&LAND TAX, 木有子弹, 抗压能力小滴那一些就不要想拉发~~

作者: wulinxiaoxiao 时间: 2011-6-5 15:05
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作者: 长安雪梨 时间: 2011-6-5 19:21
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作者: 亚洲之鹰 时间: 2011-6-5 19:26

原帖由 zliybyc1 于 2011-5-31 19:51 发表
为什么最近两个月突然论坛里多了那么多说悉尼房子的
而且
说来说去就是长安的那两个区
这个意图也太明显了吧

因为那那两个区，都是长安在说。

作者: 长安雪梨 时间: 2011-6-5 19:27
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作者: 亚洲之鹰 时间: 2011-6-5 19:32

原帖由 LOOKINGFORHOUSE 于 2011-5-29 16:12 发表
现在是不是买投资房的好时机？如果要在墨尔本买投资房，有没有推荐的suburb? 非常感谢！

Townhouse, Unit和House投资哪个比较好?

现在只能看，还不是时候入场，MELBOURNE OR SYDNEY 也等一等

在过3 到6个月zai shuo

作者: chiny 时间: 2011-6-5 19:34
标题: 回复长安雪梨 47# 帖子
雪梨刚刚才说过BRI短期之内不要碰, 一个TUNRAROUND就抄底追捧鸟, 这个也变的太快了吧~~~~

如果MINING一个小心后劲不继, PERTH就继续插水鸟~~~

悉尼 PARRA 附近的 APT 新项目多如牛毛~~~租金回报可以达到6%-7%???? N年前买下滴??这一个有点FUNNY拉发~~~

作者: 长安雪梨 时间: 2011-6-5 19:42
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作者: chiny 时间: 2011-6-5 20:47
标题: 回复长安雪梨 52# 帖子
出租率高才是皇道啊老大, SDY INNER CT租金疯长你不是不知道吧?? 高租金+高出租率 = 某些区房价逆流而上, 这个一定程度上OFFSET掉OUTTER CT&OUTTER WEST滴出租率, 没人租租金去到10%也没有任何意义, 看来一入货租金回报就可达6%-7%滴房子就只有你才能买的到拉发~~

作者: eric_hl88 时间: 2011-6-6 13:16

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-5 19:21 发表

我过去10年去过ADL 不下50次，呆的时间累计超过3个月。如果你留意的话，我在ADL CBD 5公里以内有1个HOUSE,600多平方，39万买的，现在租到500多。

ADL的地价现在已经已经是全澳第1了。从2003年-2009年，ADL 的房价涨幅超过 ...

我的感觉，2008-2011年，这3年期间，ADL 房价几乎没怎么涨。

这个我个人可以理解为ADL房市正位于平稳周期，之所以没有象syd，brisbane这样下跌是因为本来就没有太多水分，反弹机会更可靠。从周期上更看出见底迹象。当然或许我并没有抄到大底，但我想空间也就是两三万的差价，最终我每年也许就多支出千把块而已，我的投资目的从来不把yields放第一位，如果要收益高，canberra的最高了，但我要分散风险，论涨幅，canberra，悉尼，mel，哪个不在这个周期涨了150%，还都远远不止150%，为何adl以后就涨不动，syd到反而涨得动。我最先考虑投资风险和收益比。CGT更不是优先考虑的。ADL可能由于本身人口增幅原因，房产增幅慢过其它城市，但是投资稳定，本身市场并不小。stamp duty和rate比其它城市高些，但并不离谱，本来都可以NG，对一个长期持有的房产说，这些支出是可控的。
和你的adl的投资房比，价格并不差太多，收益我想也不会差好多，但是你说的你的这些好房子在好区并不是比比皆是，那是可遇不可求的。那么现在我就退而求次好的。我从来不奢望好的区，会有狂跌的便宜货，我错过了那些时机，我就在次好的时机出手。
这个投资并影响其它准备的子弹，我为brisbane准备着子弹呢。
悉尼的blacktown之类，虽然你分析得都很好，但是如果这些社区没有结构性变化前，或者没有大规模改造工程前，我不考虑，因为它过去一直不涨，必有原因，许多城市都有这么些区，理论条件都好，但是由于各种因素，就是不涨，有些区被在我的local同事看来，是很dodge的区，我这里都有几个区是这样的。所以我个人喜好在传统较好的区，在他们很value的时段入场，宁可涨不多，也不冒太多风险。
你确实可以在那里找到正收益房产，但是未来enquity增长预期不高。你或许无所谓，反正不涨还是正收益，但是对于我们不做生意的人，房产投资资金利用率要有效率，要更求稳。
此帖既然是交流帖，希望长安兄多讲些反驳的道理，另外大家辩论一下，定能让我受益非浅，学习更多，希望不吝赐教。

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-6 13:34 编辑 ]

作者: eric_hl88 时间: 2011-6-6 13:21

原帖由 长安雪梨 于 2011-6-5 19:27 发表

达尔文租金很好。但房价很高。过去的6年中，几乎每年的涨幅在10%以上，全澳第1.

NT政府每年从堪培拉拿的GST拨款超过50亿澳元，平均每个人可以分到2.5万澳元。
所以达尔文的收入不比堪培拉低。

日本准备在达尔文投资3 ...

达尔文没有人口
所以这就是我所以说adl有潜力，adl有自己的内需，不靠移民来支持。地价最高，更加好，land contents高，投资才稳，不张也不会大跌。如果达尔文的这些优势都算，我看qld 的townsiville不是更好，现在也在跌呢。空军基地，靠近矿产，热带气候，房价不高，

[ 本帖最后由 eric_hl88 于 2011-6-6 13:24 编辑 ]

作者: randjnz 时间: 2012-4-21 14:35
强贴留名！
现在是好机会投资了吗？各位达人？

作者: xiaoaokk 时间: 2012-4-30 10:04
标题: 投资房子没有好时机永远都是买的早比买的晚好
投资房子没有好时机永远都是买的早比买的晚好
墨尔本的房子增值波动蛮大的短线投资心里承受能力要有不如买悉尼基本没有跌过一路上涨
投资房当然首选Unit apartment。 Townhouse还有house比较适合自住因为Land tax问题
而且因为租金回报问题有一套house的钱基本可以养3到4套unit
个人意见哈拍砖请手下留情

作者: LinuxXp 时间: 2012-4-30 10:12

原帖由 长安雪梨 于 2011-5-29 19:12 发表
悉尼现在房产投资的3个重点区域：Blacktown, Baulkham Hills, Castle Hill

这3个区域是 APM 上周刚推荐的。

和我重点投资的3个区域正好巧合，实属荣幸

足迹闻名大师推荐的三个区，看看过去一年来的表现。。我就看看数字不说话。

Blacktown,  -6.2%
Baulkham Hills,  -5.3%
Castle Hill  -6.8%

作者: smilet 时间: 2012-4-30 12:36
墨尔本空置率都超过4%了空置率高，租都租不出，房价供大于求你敢买吗？

悉尼空置率下跌到1.5%了房租要暴涨，想买房的肯定会多

就这么简单啊

作者: airfish369 时间: 2012-5-6 00:03

作者: heihai 时间: 2012-5-6 00:09
现在不买更待何时啊

作者: LENNY_DONG 时间: 2012-5-6 13:35

原帖由 smilet 于 2012-4-30 12:36 发表
墨尔本空置率都超过4%了空置率高，租都租不出，房价供大于求你敢买吗？

悉尼空置率下跌到1.5%了房租要暴涨，想买房的肯定会多

就这么简单啊

昨天看了PC 空置率已达8%

作者: qunlbao 时间: 2012-5-6 17:42
投资房的租金回报率一般小于4%还是比较低,所谓以房养房的关键还是要租金,negative gearing只是杯水车薪,精神损失费的补偿,收入和房价比在发达国家中也名列前茅,再加上四大银行在pass降息方面也强大到和央行叫板的地步,所以个人认为调整的幅度还不够吸引我入市,可以再等等,

作者: kenqian 时间: 2012-5-7 00:25

原帖由 eric_hl88 于 2011-6-3 14:06 发表

为什么定要追涨，墨尔本涨过了，你晚了，如果资金很有限，抗风险能力低的，为什么不考虑去brisbane和Aderlaide，现在都是投资客捡便宜货的时候。
好区还是很抗跌的，比如这个怎样
http://www.realestate.com.au/property-house-s ...

真巧我当年在Adelaide 上学时租住过这条街1年。Cohen court 尽头哪些town houses 是公屋来的。总的来说clovelly park 是个working class suburb. 阿村的富人区在东面。

作者: zkm2003210 时间: 2012-5-7 14:28
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作者: zkm2003210 时间: 2012-5-7 14:31
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作者: mei68 时间: 2012-5-7 14:34
2011年的帖子了. 个人感觉现在房价应该很低了.

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