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标题: Macquarie Park老公寓开发商收购 [打印本页]

作者: RodTemperton 时间: 2024-4-3 23:52
标题: Macquarie Park老公寓开发商收购
本帖最后由 RodTemperton 于 2024-4-4 00:54 编辑

不是说Herring Rd靠近metro的旧公寓要卖给开发商建高楼，开发商一套两房可以给个1m，为啥还要业主去年卖呢，才卖50万左右。业主应该比我们得到消息更早，不卖给开发商不是损失50多万。。。
https://www.realestate.com.au/so ... arie+park-142310296

https://www.realestate.com.au/so ... arie+park-141408840

作者: Perth好 时间: 2024-4-4 00:23
可能是亲戚之间倒手省税

作者: Forbne 时间: 2024-4-4 09:15
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作者: philongyao 时间: 2024-4-4 09:22
除非打包一起賣否则很少开发商肯一家一家买，否则就等着最后一两家狮子大开口

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 11:36
楼主我来告诉你答案吧，当年我也是头脑一热就买进去了，也是说开发商收购，结果都快收购将近10年了，断断续续尝试了3次，每次都有一两个业主狮子大开口。2017年火热的时候还有开发商出钱帮我们打官司，结果法官根本不判，一上庭就是建议大家谈判，最后一直耗到房市下行，开发商撤退了。那个75%的法律根本就是虚设，私有财产神圣不可侵犯才是资本主义的根本。
之后陆陆续续又有开发商闻讯，但是都没有出钱帮我们打官司的了，现在要么我们自己出钱打官司，要么就等那几个钉子户拜拜。目前所有开发商谈判的首要条例就是100%同意，但是开发商不帮我们搞，需要我们自己搞成100%同意。我们自己怎么搞，我估计都要卖房了。
对了，因为是R4的地，政府审批的可以修建新公寓层高45米，虽然是公寓老破小，政府的地价评估贵的吓人，也因为不知道什么时候被收购，我也不想装修，现在的悖论是
老破小，没装修，租金很低，房客很差，然而strata，利息，land tax很高，我每年亏很多钱。
目前正在准备出售，但是老婆说万一今天出售，明天就被收购了呢？
哎呀，人生就是这么矛盾。

作者: Forbne 时间: 2024-4-4 12:29
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作者: vcsg 时间: 2024-4-4 12:39

w208w208 发表于 2024-4-4 12:36
楼主我来告诉你答案吧，当年我也是头脑一热就买进去了，也是说开发商收购，结果都快收购将近10年了，断断续 ...

就算是带地住宅R4 也是要几家连一起卖才能卖好价，只要一家杠住不卖也是白搭。这类R4开发地只适合自住，不适合投资，否则每年地税交死。10年下来收益还不如普通R2.

作者: hsbdxx 时间: 2024-4-4 13:09
鸡肋食之无味弃之可惜

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 14:28

Forbne 发表于 2024-4-4 13:29
不是说好的75%，难道楼层低户数少就是100%?

Strata title所有的都是75%，townhouse要卖也是75%，法律就是这么写的，但是你和我说了都不算，要卖必须要上庭，法官说了才行。相当于是75%愿意卖的，递交诉讼，状告25%不愿意卖的，这律师费就很吓人了。

2017年的时候是愿意收购的开发商出钱，让我们75%的人去告的，结果是法官先判决谈判，谈了2年都没成，最终判决利益冲突（conflict of interest），我们75%的败诉。开发商大亏一笔跑路了，之后就再也没有人打官司了。

这次官司大概花了100万左右，幸好不是我出钱，否则更亏大了。
法官的意思是我们必须要自己筹钱去打，不能先联系好了开发商然后去打官司，因为这样对剩下的25%很不公平。

我找了一下，当年的官司都上报纸了，自己看看吧。（Hyecorp就是那个25%的钉子户）
https://www.afr.com/property/hye ... ark-20180823-h14ek3

作者: Forbne 时间: 2024-4-4 14:32
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作者: jodyj 时间: 2024-4-4 14:38

w208w208 发表于 2024-4-4 15:28
Strata title所有的都是75%，townhouse要卖也是75%，法律就是这么写的，但是你和我说了都不算，要卖必须 ...

开发商的律师连这点意识都没有吗，

你用的律师还不能是跟开发商用过的有任何关联的律师，不然也是利益冲突。要打官司这是基本概念呀。

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 14:44

jodyj 发表于 2024-4-4 15:38
开发商的律师连这点意识都没有吗，

你用的律师还不能是跟开发商用过的有任何关联的律师，不然也是利益 ...

估计新法律大家都不懂吧，就算懂又有什么办法呢？我们业主自己不可能筹到100万去打官司的，75%法律出来的时候根本没考虑天价律师费啊。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 14:53
本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2024-4-4 15:55 编辑

w208w208 发表于 2024-4-4 12:36
楼主我来告诉你答案吧，当年我也是头脑一热就买进去了，也是说开发商收购，结果都快收购将近10年了，断断续 ...

你们楼维护费用会有这么高吗？我也有个投资房rezone成可以建20层以上高层。有开发商想收购，2房unit收购价开价75万，平时租金850/周（非常快就能租出去），strata 1000/季度，我没去算这个维护费用就听说楼里面大部分人都不同意，75%的线没过……

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 14:56
本帖最后由 w208w208 于 2024-4-4 15:58 编辑

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 15:53
你们楼维护费用会有这么高吗？我也有个投资房rezone成可以建20层以上高层。有开发商想收购，2房unit收购 ...

Strata 700多，主要是land tax很高。你还没有收到land tax通知吧，等收到你就知道了，我也是隔了5年才收到，吓了一大跳。
land tax 里面写的value是一般的公寓的4倍左右。

75%的线过了也没用，现在都是100%了，否则你们还需要自己筹集100万去请律师打官司。记住千万别先联系开发商谈条件，否则就是利益冲突。

作者: flyinfree 时间: 2024-4-4 14:59
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作者: fangchong 时间: 2024-4-4 15:05
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作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2024-4-4 15:10

flyinfree 发表于 2024-4-4 15:59
是因为大伙觉得开发商出的价低了吧？要是升到85万以上收购，会不会就通过了75线？ ...

看楼上通过也没用，还要打官司

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 15:19

w208w208 发表于 2024-4-4 15:56
Strata 700多，主要是land tax很高。你还没有收到land tax通知吧，等收到你就知道了，我也是隔了5年才收 ...

我刚刚去查了一下，地价评估，去年是1,000,000左右，还好呀？一般公寓应该也差不多是这样？跟房子的实际市场售价比较接近。

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 15:19

fangchong 发表于 2024-4-4 16:05
我知道东区有一小开发公司，非常有钱。他们很早就看中了这一带老公寓，然后一家一家地买下来。当整个大楼卖 ...

是的，法律很难保障每个人的利益，所以75%的法规形同虚设，老公寓发财根本不可能。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 15:21

flyinfree 发表于 2024-4-4 15:59
是因为大伙觉得开发商出的价低了吧？要是升到85万以上收购，会不会就通过了75线？ ...

地价评估都已经1,000,000了…council fee要按照这个评估价来交。
想用750,000收购地价评估1,000,000的房子，也不知道是这个开发商估价太低，还是说现在的市政厅目前的土地估价太高

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 15:22

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 16:19
我刚刚去查了一下，地价评估，去年是1,000,000左右，还好呀？一般公寓应该也差不多是这样？跟房子的实际 ...

老公寓地价一般20万左右。你这个100万正好印证了我说的。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 15:22

w208w208 发表于 2024-4-4 16:19
是的，法律很难保障每个人的利益，所以75%的法规形同虚设，老公寓发财根本不可能。 ...

你们把那个公寓好好装修，用来出租，应该收益不错，我对这个投资房的租金收益还是很满意的，相比起当年买的价格来说，租售比有百分之十几，相当于是一笔每年回报百分之十几的投资，而且资产也增值了

作者: fangchong 时间: 2024-4-4 15:23
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作者: w208w208 时间: 2024-4-4 15:28

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 16:21
地价评估都已经1,000,000了…council fee要按照这个评估价来交。
想用750,000收购地价评估1,000,000的房 ...

不只是Council fee，看来你真的还没收到land tax通知，你这个是要交地税的。

https://www.revenue.nsw.gov.au/t ... -royalties/land-tax

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 15:28

fangchong 发表于 2024-4-4 16:23
你看看你们的strata report, 是不是几个unit属于同一个公司呢？

是的有三户属于一个公司

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 15:34

w208w208 发表于 2024-4-4 16:28
不只是Council fee，看来你真的还没收到land tax通知，你这个是要交地税的。

https://www.revenue.nsw.g ...

我算了地税了。可能是当时买的时候价格低，不到现在市场价的一半，算了地税之后会下降2%左右的收益率，但净年收益还是比市面上大部分投资要高很多。而且资产增值也涨了一倍。

你是因为买的时侯价格比较高？

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-4 15:36

fangchong 发表于 2024-4-4 16:23
你看看你们的strata report, 是不是几个unit属于同一个公司呢？

这个跟几个unit属于同一个公司有什么关系？意思是这个公司一般不会愿意楼被卖掉？

作者: mdlp 时间: 2024-4-4 15:43
strata高 council高而且比较破不知道啥时候才能轮到动迁。。。。

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 15:43

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 16:34
我算了地税了。可能是当时买的时候价格低，不到现在市场价的一半，算了地税之后会下降2%左右的收益率， ...

是的，你是rezone的，相当于中奖了，我是购买的时候就已经知道可以造大高楼了，买的时候就比不能造高楼的贵，因为竞争的人也多嘛。
这个就是血亏的教训，写出来希望大家不要上当了。

作者: RodTemperton 时间: 2024-4-4 16:21

w208w208 发表于 2024-4-4 15:28
Strata title所有的都是75%，townhouse要卖也是75%，法律就是这么写的，但是你和我说了都不算，要卖必须 ...

感谢分享，价值千金的帖子
我看了看新闻链接，意思是那个公司是在新70％法律生效前恶意购入，所以拿他没办法，如果之后买了他们就没辙了

作者: w208w208 时间: 2024-4-4 16:36

RodTemperton 发表于 2024-4-4 17:21
感谢分享，价值千金的帖子
我看了看新闻链接，意思是那个公司是在新70％法律生效前恶意购入，所以拿他没 ...

记者理解有误，和什么时候购入没关系，法官的判决是conflict of interest，就是我们不该和开发商联合起来告，因为这样动机不纯，自发组织告是没问题的。

作者: fangchong 时间: 2024-4-4 17:07
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作者: nmanz 时间: 2024-4-4 23:31
本帖最后由 nmanz 于 2024-4-5 02:23 编辑

关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段，其中一栋,因为开发商因为审批流程延长的缘故，已经拿到了两次call option fees，我们楼里住户少，我是strata committee 的chair，主要由我来对接开发商。开发商从一开始就强调收购的前提条件是100%屋主都同意卖。好在最后所有屋主都同意和接受以strata entitlement 为基础的卖价，目前看来一切顺利，明年交割 settle。另一栋楼有几十户屋主，情况变得很复杂，长话短说，开发商没有按照unit entitlement为基础来操作收购这件事，结果是同样的 unit entitlement给了不同的收购价格，导致了一些屋主完全不接受开发商给的价格，但开发商已经拿到了75%的份额，那些dissenting owners已经做好了充分的准备，也已engage了大牌律师行, 最好准备走environment court程序，估计开发商赢的机会不大，具体细节这里不便说。

作者: martinbonon88 时间: 2024-4-5 00:22
有限的生命就浪费在无限的扯皮中这种只能靠HARRP武器参考那个夏威夷大火

作者: 疯舔TOYOTA 时间: 2024-4-5 00:39

nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

第二个楼，开发商赢不了就换一个开发商呗
再多等两年

作者: gycyc 时间: 2024-4-5 01:32
当年差点就买了
老破小转盘路口隔壁工地要价78w

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-5 07:10

nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

按unit entitlement 可能只适合于没有景观，所有房型都差不多的房子。
不然的话，一些地理位置特别优越的公寓，有景观二房的比没景观三房的贵了起码30%，往往还全部走拍卖，溢价很多。如果只按面积算收购价，那那些朝向好景观好的房子的房主肯定是不愿意的。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-5 07:13

fangchong 发表于 2024-4-4 18:07
你看看我上面的回复。我说的这个公司不是一般的公司，是要赚大钱的。他们买一个unit, 以后卖就有两到四倍 ...

这样做感觉对开发商也还是风险挺大的

毕竟占用资金。万一一个楼里面进了两个开发商，互相僵持不下，不知道要多少年

作者: 那卡西 时间: 2024-4-5 10:07
有懂行的人说一下吗
现在建筑公寓一平米多少钱？
开发商收购土地的预算/建筑成本，大概占目标销售金额多少，还是他们有别的算法？
如果能了解一下，这样被收购说就不会卖的太低，或者狮子大开口了。

作者: rainy118 时间: 2024-4-5 10:37

那卡西发表于 2024-4-5 11:07
有懂行的人说一下吗
现在建筑公寓一平米多少钱？
开发商收购土地的预算/建筑成本，大概占目标销售金额多少 ...

狮子大开口和成本没关系吧，如果大家都理性分析成本利润，悉尼的地应该都卖光了。

作者: fangchong 时间: 2024-4-5 12:32
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作者: HolyHH 时间: 2024-4-5 13:18

w208w208 发表于 2024-4-4 17:36
记者理解有误，和什么时候购入没关系，法官的判决是conflict of interest，就是我们不该和开发商联合起来 ...

动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。

作者: gogonorth 时间: 2024-4-5 15:29
这么一家一家搞真的好麻烦。往Herring Rd 附近走几条街就有commercial 的building, 开发商搞定这些commercial building比较容易

作者: eguan88 时间: 2024-4-5 16:20
现在不是打算出政策随便什么离车站800米内的House都可以开发，收购老公寓还有戏？

作者: w208w208 时间: 2024-4-5 17:51

HolyHH 发表于 2024-4-5 14:18
动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。 ...

新闻里面有的吧，我也不知道号码

作者: ninioldba 时间: 2024-4-5 20:12

nmanz 发表于 2024-4-5 00:31
关于开发商开发低层公寓楼这件事，我本人有些经验，我目前在Chatswood有两个low rise 公寓楼正处于这个阶段 ...

chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？

作者: viva2006 时间: 2024-4-5 21:28
这个帖子太受益了

作者: nmanz 时间: 2024-4-5 21:47

ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

一遍是12-15个月，我们的因为延长，开发商额外多支付卖房价格以便换取我们的同意

作者: nmanz 时间: 2024-4-5 21:50

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 08:10
按unit entitlement 可能只适合于没有景观，所有房型都差不多的房子。
不然的话，一些地理位置特别优越的 ...

对于开发商而言都一样，他们卖来就是要拆掉的，不为了景观

作者: nmanz 时间: 2024-4-5 21:56
本帖最后由 nmanz 于 2024-4-5 22:58 编辑

ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

估计Chatswood的老旧低层公寓楼的收购价要比其他区贵不少，两房一般在2.5-3m之间，但我们隔壁一个较大面积的低层别墅楼（严格说是两栋楼）卖价很高, 我知道ground floor一个三房公寓给了五百多万，是那栋楼里开价最高的，一般两房都在3.5-4m 之间，比我们这栋楼开价高多了，每个开发商的的实力和经验都不一样，开发的项目定位也不一样

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-5 22:04

nmanz 发表于 2024-4-5 22:50
对于开发商而言都一样，他们卖来就是要拆掉的，不为了景观

我是说好景观和朝向的房东不会同意按unit entitlement. 因为有景的房子买的时候就比其他房子贵很多
如果单按面积来的话，我肯定会选择打官司

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-5 22:06

nmanz 发表于 2024-4-5 22:56
估计Chatswood的老旧低层公寓楼的收购价要比其他区贵不少，两房一般在2.5-3m之间，但我们隔壁一个较大面 ...

这么高的收购价，这个开发商开发的房子得卖得有多贵才能赚啊

作者: nmanz 时间: 2024-4-5 22:14

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 23:06
这么高的收购价，这个开发商开发的房子得卖得有多贵才能赚啊

假如说原来的楼里只有三十个屋主，按照已经公布的Chatswood CBD strategic plan, 开发商可以盖90米高的两栋楼，有几百个units，现在在Chatswood的新房（两房）售价每个在1.5左右，这样一算，开发商还是有很大赚头，开发商的账比一般人算得清楚

作者: maxinfang 时间: 2024-4-6 06:36
悉尼政府不出手strata 和建筑质量公寓只会越来越难卖除非租金回报高到cover房东开销否则没啥潜力买个雷过来找着睡吗

作者: rainy118 时间: 2024-4-6 07:58

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-5 23:04
我是说好景观和朝向的房东不会同意按unit entitlement. 因为有景的房子买的时候就比其他房子贵很多
如果 ...

这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加钱，我也可以说我的厕所有窗要加钱，他也可以说我的房子新装修要加钱，这样不可能卖掉。
法律白纸黑字规定的就是UE

作者: Forbne 时间: 2024-4-6 09:10
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作者: Forbne 时间: 2024-4-6 09:16
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作者: nmanz 时间: 2024-4-6 13:53

Forbne 发表于 2024-4-6 10:16
开发商不傻，新州今年中Rezone新规就会出台，选择面会放大很多，与其收购老unit这么费劲，不如找其他容易收 ...

具体到Chatswood，高层公寓楼开发商肯定不会收购因为成本太高。老旧低层别墅楼就那么几个选项，好位置的老旧低层别墅楼不同开发商早就盯上了，不是每个老旧低层别墅楼都能够入开发商的眼的，位置至关重要

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 14:01
本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2024-4-6 15:05 编辑

rainy118 发表于 2024-4-6 08:58
这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加 ...

景观独一无二，没有替代。

让他们去低价收购那些没有景的好了，反正都是可以替代的。
那边正北向，所有房间正对景的景观房，整个suburn都只有很少的位置满足条件。同一个位置，同一个楼里面也只有很少的户型满足。我差不多等了整整两年才出来一个，每一个成交价都比没有景观的了百分之几十，全部都得走拍卖。
别说本来就因为回报率特别高，是个非常好的投资而不同意卖，就算过了75%的线，想用没有景观的价格买市场上需要溢价的正景房，做梦呢，也会选择打官司。

作者: Forbne 时间: 2024-4-6 14:02
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作者: Forbne 时间: 2024-4-6 14:13
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作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 14:20
本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2024-4-6 15:22 编辑

Forbne 发表于 2024-4-6 15:13
开发商轻易也不会碰景观房，真要碰景观房，那也是事先偷偷收购，等楼里景观房收购差不多了，才启动整个楼 ...

景观房非常稀缺。有些suburb完全没有景。个别有景的suburb，真正有黄金景观的位置其实也非常少，原本业主购买的时候都是溢价走拍卖购买的。

如果真的是遇上建筑质量不行，与其低价出卖，还不如业主联合起来自己开发。
反正本来就是自己的房子，成本上本来就有优势。
每个区的黄金位置的景观房，价格本来就是超出整个区的平均水平，相信买这些房子的业主也是比较有实力的，因为黄金位置稀缺，但是建筑商不稀缺。低价出卖稀缺资源太亏，不如用自己的稀缺资源去找人合作，几个人牵头去找建筑商合作联合开发。

作者: rainy118 时间: 2024-4-6 14:23

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:01
景观独一无二，没有替代。

让他们去低价收购那些没有景的好了，反正都是可以替代的。

我好像在你2021年的帖子回过你了，你那栋楼10年之内都卖不了的，你放心。
我是专门从事这行的，澳洲是英美法体系，判例已经出来了，楼上贴出来的那个就是判例，目前所有开放商都要求100%
而且开发商不能介入从0%到100%的过程，只能业主自己谈判决定，你觉得你们楼里面的业主会全部同意你比他们多拿20%吗？
只要有一个人不同意你多拿钱，你们楼就卖不了。

那个75%的法案因为MQ park的一纸判决完全作废。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 14:27

rainy118 发表于 2024-4-6 15:23
我好像在你2021年的帖子回过你了，你那栋楼10年之内都卖不了的，你放心。
我是专门从事这行的，澳洲是英 ...

我没印象了，但是我确实是反对卖的，收购价太低了。如果是那个价格，我都可以收

作者: rainy118 时间: 2024-4-6 14:27

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-6 15:20
景观房非常稀缺。有些suburb完全没有景。个别有景的suburb，真正有黄金景观的位置其实也非常少，原本业主 ...

公寓业主自己开发也会遇到怎么分钱的困境啊。你们开发好了，怎么分钱？只要有一个人不同意你比他们多拿20%，这件事儿就没法进行。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 14:30

rainy118 发表于 2024-4-6 15:27
公寓业主自己开发也会遇到怎么分钱的困境啊。你们开发好了，怎么分钱？只要有一个人不同意你比他们多拿20 ...

去谈就是了

达不成一致就先放着，那些位置不怕等.

作者: rainy118 时间: 2024-4-6 14:41

HolyHH 发表于 2024-4-5 14:18
动机不需要纯。动机就是纯纯的赚钱。
判例号码给一下，好奇到底理由是什么。 ...

Minority disagreed with the sale because it was not conducted in a "just and fair manner" and that the Majority owners have failed to obtain an independent valuation, court documents indicate.

Further, Minority says the Majority owners have not complied with the "steps set out in the Act in order to obtain the required level of support for the plan" and there had been a conflict of interest between Majority owners and developer.

简单翻译一下吧，多数业主败诉因为收购没有公平公正。
1. 多数业主没有找到独立的估价师估价
2. 收购流程没有合规
3. 多数业主和开发商有利益绑定，于是和整个收购存在利益冲突

第一二点都很好解决，找个估价师，再走一遍流程就行了。
第三点没法解决，多数业主就是因为开发商支持才跑过来打官司的，没有开发商的支持，多数业主连律师费都付不起。

作者: Forbne 时间: 2024-4-6 15:41
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作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 15:53

Forbne 发表于 2024-4-6 16:41
业主们自己当开发商?你想多了，业主们连整体卖个楼意见都能不一致，你还指望他们共同出资成立公司做开发 ...

恐吓没有用

想趁火门打劫的人都会优先找软柿子

作者: Forbne 时间: 2024-4-6 16:03
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作者: catparrot 时间: 2024-4-6 16:13

rainy118 发表于 2024-4-6 08:58
这样的公寓一般都卖不掉，现在开发商都要求100%了，只要有人不同意就卖不掉的。
而且你说你的景观好要加 ...

这个100%指的是100% owner的意思吗，

我记得以前75%owner同意就可以，

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2024-4-6 16:14
本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2024-4-6 17:16 编辑

Forbne 发表于 2024-4-6 17:03
按你逻辑，mascot tower业主们也是可以自己组建开发商的，可是结果最后还是贱卖了，现实是残酷的 ...

你明显就在偷换概念

居然把已新开发的几十层高层公寓，由于质量问题无法住的“开发价值”来与黄金位置尚未开发的地块“开发价值”进行等同

其实你这帖子没必要回，如果能够被你的概念替换绕进去的人，本身就无法拥有财富。能看出来的人也不会被绕进去。

作者: Forbne 时间: 2024-4-6 16:20
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作者: churchman 时间: 2024-4-6 16:39

ninioldba 发表于 2024-4-5 21:12
chatswood老公寓收购费怎么样？一般都是几年option，价格跟最新市场价比怎么样？ ...

我有个客户在PCH 上面的老UNIT，卖了300万， 3年的SETTLMENT

作者: rainy118 时间: 2024-4-6 16:53

catparrot 发表于 2024-4-6 17:13
这个100%指的是100% owner的意思吗，

我记得以前75%owner同意就可以，

看9楼同学的回帖吧

作者: catparrot 时间: 2024-4-6 17:30

rainy118 发表于 2024-4-6 17:53
看9楼同学的回帖吧

看了，受教！

作者: nmanz 时间: 2024-4-6 23:08

rainy118 发表于 2024-4-6 15:41
Minority disagreed with the sale because it was not conducted in a "just and fair manner" and tha ...

看你的回复就知道你在这方面是个明白人，是的，法律上讲，只能是业主委员会（而不是开发商）提告 dissenting owners, 无论一个还是多个，没有开发商背后财力支持，光律师费物业委员会都拿不出，这样不可避免就会出现conflict of interest。目前有关法庭的判例很少很少，我的印象中应该不超过四个，最终都是判开发商先要谈判再谈判，最终不行了法庭还是判决物业委员会（开发商）输掉官司。这也是目前开发商死活都要百分百屋主同意卖房才会启动收购项目

作者: catparrot 时间: 2024-4-9 12:05

nmanz 发表于 2024-4-6 23:08
看你的回复就知道你在这方面是个明白人，是的，法律上讲，只能是业主委员会（而不是开发商）提告 dissent ...

那如果开发商已经成交了75%了呢？也就是说开发商已经有了75%的ownership

作者: 那卡西 时间: 2024-4-9 12:11
这个帖子有意思，学习了。

作者: catparrot 时间: 2024-4-9 12:38

rainy118 发表于 2024-4-6 16:53
看9楼同学的回帖吧

那如果开发商已经是75%的owner了，也就是说这75%的ownership已经是开发商的了（option自己已经执行了），那如果剩下的25%户不同意收购的话，打官司也能赢吗

作者: 边疆杨树 时间: 2024-4-9 14:27
你们觉得MQ这边公寓多么

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 15:32

catparrot 发表于 2024-4-9 12:05
那如果开发商已经成交了75%了呢？也就是说开发商已经有了75%的ownership

能赢，新州已经通过新法案，严禁开发商参与公寓楼一切决策活动。
所以要不要收购开发商不能提出来，只能由25%的住户提出收购决议。

一般来说，如果开发商已经收购了75%，他们会出高价搞定剩下的25%.

作者: Forbne 时间: 2024-4-9 16:02
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作者: rainy118 时间: 2024-4-9 16:08

Forbne 发表于 2024-4-9 16:02
我有点好奇Mascot Tower, 新闻说75%同意卖给开发商，25%不同意，那按照麦考瑞的案例，之后还是拉锯战，那 ...

因为开发商有信心买入剩下的25%，那个烂楼没有绝对钉子户，甚至于只要出到市场价格就能全部收齐。

作者: catparrot 时间: 2024-4-9 17:03

rainy118 发表于 2024-4-9 15:32
能赢，新州已经通过新法案，严禁开发商参与公寓楼一切决策活动。
所以要不要收购开发商不能提出来，只能 ...

谢谢，我记得2020年法律改过一次，叫什么compulsory acquisition ,如果75%已经是开发商的了，25%那些人如果不同意，那开发商可以强制收，不过要给compensation.

也可能我理解的不对，如果是开发商可以强收的话，其实对其他25%住户很不公平的，尤其有的人对这个楼有感情的那种不想搬走

作者: Forbne 时间: 2024-4-9 17:22
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作者: TGTG 时间: 2024-4-9 17:25

w208w208 发表于 2024-4-4 14:28
Strata title所有的都是75%，townhouse要卖也是75%，法律就是这么写的，但是你和我说了都不算，要卖必须 ...

但是先自己筹钱打官司这个要怎么操作，都还没开发商报价，难道就是让那25%同意卖，钱给够了人家肯定同意啊，多少算够才是问题啊

作者: TGTG 时间: 2024-4-9 17:33

SOSHELPPLZ 发表于 2024-4-4 15:22
你们把那个公寓好好装修，用来出租，应该收益不错，我对这个投资房的租金收益还是很满意的，相比起当年买 ...

租售比还是不适合用买价算的，因为你的房子现在已经升值了，如果卖了就是值那么多钱，就是存银行出利息也比你原来多了很多

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 17:47

catparrot 发表于 2024-4-9 17:03
谢谢，我记得2020年法律改过一次，叫什么compulsory acquisition ,如果75%已经是开发商的了，25%那些人如 ...

我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都是指导，最终判决看法官，目前没有一个法官敢于判决强制搬离。

设想一下，如果你说的成立，那我就开发一个4户Townhouse，出租3户，卖出一户，然后过一年，强制1元钱收购卖出的那户，循环往复，我可以每年都花1元钱购买townhouse。

想想都不可能。

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 17:48

TGTG 发表于 2024-4-9 17:25
但是先自己筹钱打官司这个要怎么操作，都还没开发商报价，难道就是让那25%同意卖，钱给够了人家肯定同意 ...

所以说现在开发商都要求100%，我目前代理的开发商没有只要求75%的。

那个75%的法律事实上已经作废了。

作者: catparrot 时间: 2024-4-9 17:53

rainy118 发表于 2024-4-9 17:47
我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都 ...

当时是说按照market value,其实就是按valuation report来收购，不过还要给25%那些人compensation.

但是想想就像你说的，又不是政府主导的市政项目，我也觉得不大可能

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 17:59
本帖最后由 rainy118 于 2024-4-9 18:03 编辑

Forbne 发表于 2024-4-9 17:22
那岂不是鼓励大家当钉子户，Mascot Tower居民25%坚持不卖的人笑到了最后。

这个楼盘很特殊，居民不可能当钉子户，因为如果不不出售的话会被政府强制要求整修，那么不卖的居民将承担天价修理费，所以他们最后也必须卖的。
这就是为什么开发商有信心能收齐。

君子不立于危墙之下，这栋楼最后的居民不一定有好果子吃。
如果不卖，可以的，每个月special levy看你能交几个月，开发商有的是钱，每个月交100万人家也不在乎，拿捏你小case。

作者: catparrot 时间: 2024-4-9 18:13

rainy118 发表于 2024-4-9 17:48
所以说现在开发商都要求100%，我目前代理的开发商没有只要求75%的。

那个75%的法律事实上已经作废了。 ...

我找到了，是基于nsw strata Schemes Development Act,其他州应该不行

https://www.registrargeneral.nsw ... ata-renewal-process

作者: whitecats 时间: 2024-4-9 18:14

rainy118 发表于 2024-4-9 17:59
这个楼盘很特殊，居民不可能当钉子户，因为如果不不出售的话会被政府强制要求整修，那么不卖的居民将承担 ...

葫芦娃老师是律师吗？

作者: Forbne 时间: 2024-4-9 18:50
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 19:11
本帖最后由 rainy118 于 2024-4-9 19:30 编辑

catparrot 发表于 2024-4-9 18:13
我找到了，是基于nsw strata Schemes Development Act,其他州应该不行

https://www.registrargeneral.ns ...

你这个Case在我们业内已经讨论的很烂了，你注意看他的几点前提。

1. service apt，都是投资客，没有住户，法官并没有判决强制驱离
2. 反对的业主没有一人上庭，法官判决的时候没有任何异议

需要强制驱离的，现在没有一个成功Case，全部是75%的多数业主败诉。

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 19:22

Forbne 发表于 2024-4-9 18:50
我说的钉子户概念是指拖到后来做第二批，第一批75%先卖了每户平均得30万，第二批25%后卖，按你说还能市场 ...

我是说可能拿到市场价，也可能连30万都拿不到，开发商直接拖就行了，每个季度10万元special levy，你可以不交，最后卖房款里面抵扣。最后就算开发商赔给你100万，减去拖了几年的special levy，说不定你的收益为负数。

再说一个真实的Case吧，我做过的一栋楼，有一个钉子户打死不搬，开发商给一开始就给了10万option fee，结果他不签，邻居们都签字拿钱了。最后开发商一气之下直接走了，几十万真的对开发商来说就是rounding。他所有的邻居都拿了10万，就他没有。过了7年，开发商又来收购，邻居们都接受了比第一次开价低10万的价格，结果又到了他这里，他要拒绝，开发商直接走人，最后没办法他就只好签了。整栋楼，就他一个少拿了10万。

现在土地很多，开发商一看不是100%直接走人，根本不会和你谈。

作者: rainy118 时间: 2024-4-9 19:24
本帖最后由 rainy118 于 2024-4-9 19:28 编辑

whitecats 发表于 2024-4-9 18:14
葫芦娃老师是律师吗？

不是，做中介的

作者: Forbne 时间: 2024-4-9 19:35
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作者: nmanz 时间: 2024-4-9 19:38
本帖最后由 nmanz 于 2024-4-9 19:44 编辑

rainy118 发表于 2024-4-9 17:47
我没有听说过这个法律，只有政府主导的才有compulsory acquisition。

就算有这个法律，英美法体系法律都 ...

给明白人再点个赞，是的， compulsory acquisition 往往是政府部门做大工程时会触及到。我本人八年前在Chatswood也经历过这样的事情，在Gordon Avenue上，因为牵涉到Metro工程，最后政府收购了，但收购过程和程序本质上与私人开发商收购一栋楼做开发完全不一样，政府给出一个独立评估师的作出的价格，往上溢一些价，这种情况下有相关的强购法律，上法庭赢面不大，最后大家都接受了，价格也算可以，但比私人开发商应该低很多。

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