新足迹

标题: 商业租客欠租，要求店铺租金减半，new lease5+5 [打印本页]

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 16:19
标题: 商业租客欠租，要求店铺租金减半，new lease5+5
本帖最后由 dingyipu 于 2022-6-1 20:07 编辑

这位老板租客从3月份开始就不付房租和其他outgoins的费用了，平时生意好的时候交租也是能拖就拖（当然也没有欠租金）还好我们比较佛系，上周通知律师给他发reminder letter之后，对方律师今天的回复：

总结就是：第一年商铺租金+outgoing费用全部减半，第二年的减30%，第三年的减15%，现在的合约作废，新的lease还要签5+5 years

投资房的房东看到这个心情有没有好一点点？？？没有最惨，只有更惨，银行可不会给我这么大的discount，钱每个月照扣。

更新：
———————————————————————————————————————————————————————我是我是华丽丽的分割线

没想到吃瓜群众还挺关注的，对不起之前太忙上足迹就是漏一眼很快就下了，现在有时间就补上。

扯皮之后的结局是，4.5.6月三个月的租金减半（accordingly COVD-19），outgoing的费用全部还是由租客自己负担，new lease 5+5绝对不可能，随时可以走，无所谓。

5月底他很自觉的先把所有的outgoing都pay完了（council water land tax），然后让律师跟我们谈的租金，考虑到3月底封城，我们同意了，然后租客也一次性把欠租补齐。

他开始服软我觉得主要原因是5月底慢慢解封，他的生意开始慢慢恢复了(堂食+take away) 而且他自己也说在这里做，经营的不错人气也好，已经积累了一些比较固定的回头客，不想再搬重新set up一切。

之所以当初在租客里挑选到他，也是因为这个租客是朋友的朋友。这次的事情搞得朋友也很难做，以后绝对不会这样找租客了

就这样啦~~~

作者: guess12356 时间: 2020-4-28 16:32
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作者: Quinny 时间: 2020-4-28 16:33
你不是可以不同意吗，感觉对方先狮子大开口然后等你砍呢

作者: Maggiecyc 时间: 2020-4-28 16:35
生意如果因为疫情有损失，是政府说必须根据亏损值来减租金，然后自行协商。
如果没有受到影响，不应该要求减租啊，除非，大环境不好了。租客要求减租。

作者: 天涯浪客 时间: 2020-4-28 16:39
几个小时前，还有位足迹同学告诉我一定要投资商业地产，两三个月租金就加20%,还能拿到租客四个月租金的cash bond,放入自己房子的对冲账户上顶利息，楼主你这个例子太反转了。

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 16:40
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作者: mmmggg 时间: 2020-4-28 16:42
政府的code要求怎样就怎样。睬他干嘛。

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 16:43
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作者: stella_hq 时间: 2020-4-28 16:44
很想知道楼主打算怎么应对

作者: liquidator 时间: 2020-4-28 16:46
有合约的你和他谈这几个月的事就行了，现在情况不好，我一般跟客人谈减20%就差不多了。我也不要求他以后情况好了再补回来，就相当于是大家共同承担了。如果你那个商业店铺很好出租的话，你就要跟他维持原来的老合同，他如果不执行到了时间就让他走人了。这种客人没必要留的。

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 16:46
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作者: gymcool 时间: 2020-4-28 16:46
一定要同意？

作者: leon3758 时间: 2020-4-28 16:47
买卖关系，你觉得自己店铺可以租更高就踢走现在租客，如果找不到只能忍做孙子；

作者: 天涯浪客 时间: 2020-4-28 16:48

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:43
他眼光不行，买的店铺人气不行。
我的店铺，waiting list都好几个。
跟我谈条件的租客也有，我已经告诉他 ...

我估计更菜，我一直也是佛系管理，最长的租客8年都没换。

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 16:49
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作者: cyttt 时间: 2020-4-28 16:52
试着谈三个月减半，，，你善心一点就免三个月。。。

作者: mmmggg 时间: 2020-4-28 16:52
租金要减三年。真是想得出来。靠疫情碰瓷的人不少，根本不需要苦恼，弄走便是。保证他们马上回来求lz按政府code执行就行

作者: 天涯浪客 时间: 2020-4-28 16:53

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:49
有很多人，买商业物业从来没考虑过换租客的容易程度。
认为买个物业带着合约，就可以一直做好多年。没有哪 ...

民用物业可以看空置率，商用物业怎么看?商场里面的店肯定比街边的店好，可是买不到啊。

作者: yoyoyuyu 时间: 2020-4-28 16:53
按政府的文件，他证明生意比去年同期下降%30，你给他减%15租金，如不能证明就不减

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 16:55
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作者: zenith920 时间: 2020-4-28 17:11
商业租约，租客怎么能有权力议价？一旦租约签订，租客不就被绑定在租约里了吗？租客都提供个人担保的吧，难道房东不是有无限保障的吗？

作者: Skytan 时间: 2020-4-28 17:12
租客续租5+5，有可能证明他的生意还不错，但是另外一种可能他准备卖生意，不管怎样，这是你和他谈判的筹码，疫情只是短期情况，他却要3年减租，你可以减今年的租金，然后明年变成market value, 找个中立中介估值，这样他也说不出什么。

作者: angelaleewi99 时间: 2020-4-28 17:19
新租约签完，生意立马可以多卖好几万，低租金长租约，多好的幌子。

这个生意老板是个人才，坑了房东肥了自己，他是准备跑路了。

作者: olivern81 时间: 2020-4-28 17:22

guess12356 发表于 2020-4-28 16:32
你就当做慈善了吧，你能买得起商铺，就不差那点钱啊

做慈善有福报的，拿钱去喂这种贪得无厌的租客能得到啥？我穷我有理的节奏吗这是

作者: olivern81 时间: 2020-4-28 17:23
是我我就回：pay the rent, or 不雅 off

作者: chasenew 时间: 2020-4-28 17:43

天涯浪客发表于 2020-4-28 16:39
几个小时前，还有位足迹同学告诉我一定要投资商业地产，两三个月租金就加20%,还能拿到租客四个月租金的cash ...

租金按道理是不可以放在房东的私人账户的。

作者: iambitioust 时间: 2020-4-28 17:45

angelaleewi99 发表于 2020-4-28 17:19
新租约签完，生意立马可以多卖好几万，低租金长租约，多好的幌子。

这个生意老板是个人才，坑了房东肥了 ...

这不叫人才，这是无赖。真正的人才是自己得了利，还让别人无话可说。这种除非房东是那啥，否则基本不可能成功。

楼主你都多余来问，当得起房东的人也能让租客欺负成这个样子。要学会博弈

作者: deen 时间: 2020-4-28 17:48

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:43
他眼光不行，买的店铺人气不行。
我的店铺，waiting list都好几个。
跟我谈条件的租客也有，我已经告诉他 ...

牛

作者: deen 时间: 2020-4-28 17:49

angelaleewi99 发表于 2020-4-28 17:19
新租约签完，生意立马可以多卖好几万，低租金长租约，多好的幌子。

这个生意老板是个人才，坑了房东肥了 ...

赞同

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 17:50
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作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-28 17:52
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作者: stella_hq 时间: 2020-4-28 17:53
这个租客当房东凯子，不遵守租约的人，还想再签新租约还想打折，拿个折扣卖店的时候当卖点。楼主别忘了更新，让大伙学习。

作者: 大头爸爸 时间: 2020-4-28 17:54
商业租约都是有Personal Guarantee的吧？他租约内不按照租约付租是可以走法律程序拿他个人资产抵债的，政府现在规定可以按照他Sales下降的百分比在疫情期间之内给予一定的Discount，这个租客妄想废除旧租约来签一份新的租约，我觉得LZ根本不用理会，租约没到期，主动权在你手上

作者: deen 时间: 2020-4-28 18:12

风口上的猪发表于 2020-4-28 17:52
那是不可能的。
首先现在商业物业本身折扣就很大，想卖高价也是想太多了。
你第一年租金回报那么低，直接 ...

是这道理
最近你和租金怼上了

作者: Chimpanzee 时间: 2020-4-28 18:42
我看的无力吐槽了三年后的折扣我真是无语了.....

作者: wlawla 时间: 2020-4-28 18:58
写信给lz就是还想在那干，只是想趁火打劫而已，就按照政府说的做就好啦，店铺搬家那么容易的？

作者: LENNY_DONG 时间: 2020-4-28 19:19
告诉他律师

让他去吃大便，律师也是。

首先让他拿出他生意是否有资格申请JOB KEEPER

然后拿出会计财务证明，证明营业额如何下降了。然后让AUDITOR签字的

陪他慢慢玩，如果生意真不好，大家可以谈，抢劫的让他去死

作者: stella_hq 时间: 2020-4-28 19:29

LENNY_DONG 发表于 2020-4-28 19:19
告诉他律师

让他去吃大便，律师也是。

你不知道很多店铺直接关门了吗，直接跌到0了。

作者: 危险 时间: 2020-4-28 19:31
3个民物都是政府租客，钱少点，省心

作者: LENNY_DONG 时间: 2020-4-28 19:33

stella_hq 发表于 2020-4-28 19:29
你不知道很多店铺直接关门了吗，直接跌到0了。

你难道没看我写的吗

证据拿出来，大家可以谈

不是嘴巴说说就可以的。何况楼主说了，生意好的时候他也拖拖拉拉不付

他是真活不下去吗

作者: huang003261 时间: 2020-4-28 19:35

天涯浪客发表于 2020-4-28 16:53
民用物业可以看空置率，商用物业怎么看?商场里面的店肯定比街边的店好，可是买不到啊。 ...

商场里面的店最大的股东是reits，例如scg…现在这种reits打折50%-60%，你们又嫌不保险，一定要自己买一个自己管理，我看来自己买唯一的好处就是可以贷款可以加杠杆，大部分人自己买商铺风险反而更高

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 20:13

guess12356 发表于 2020-4-28 16:32
你就当做慈善了吧，你能买得起商铺，就不差那点钱啊

我不要

作者: stella_hq 时间: 2020-4-28 20:27

LENNY_DONG 发表于 2020-4-28 19:33
你难道没看我写的吗

证据拿出来，大家可以谈

我觉得这种账是很好做的吧，很多店生意好的时候都是做到没盈利的，现在没法拿出再亏下去的账目了，就直接关门算跌到0了，才能拿到更多折扣和政府补贴。。

作者: guess12356 时间: 2020-4-28 20:39
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作者: kaikong123 时间: 2020-4-28 20:58
666

作者: ivorsyd 时间: 2020-4-28 21:14
很好奇是谁在管理这个房子

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 21:18

Skytan 发表于 2020-4-28 17:12
租客续租5+5，有可能证明他的生意还不错，但是另外一种可能他准备卖生意，不管怎样，这是你和他谈判的筹码 ...

你说的没错，他生意好的时候是真好哦。其实还有一些Parking，是额外交给西人Agent管理的，他生意好的时候甚至跟我们说物业自带的Parking都不够客人停车的，还要我们把那些车位也租给他呢（还好当时已经租出去了）

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 21:21

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:43
他眼光不行，买的店铺人气不行。
我的店铺，waiting list都好几个。
跟我谈条件的租客也有，我已经告诉他 ...

额…当时招租的时候，我也有好几个waiting list… 也确实怪我们自己一开始没有选好租客～其实不愁出租，实在不行就终止合约，我也不怕的～只是发上来给大家看看有的人是多么的贪婪无耻无知和可笑。以为我们没他就撑不下去了

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 21:25

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:43
他眼光不行，买的店铺人气不行。
我的店铺，waiting list都好几个。
跟我谈条件的租客也有，我已经告诉他 ...

在这种情况下还要跟我们再续5+5，如果人气不好，生意不好，会续这么多年么？我这租客可是只成了精的老耗子～挺有意思的，发上来给大家看看

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-28 21:30

stella_hq 发表于 2020-4-28 17:53
这个租客当房东凯子，不遵守租约的人，还想再签新租约还想打折，拿个折扣卖店的时候当卖点。楼主别忘了更新 ...

尽量更新。他已经两个月的所有Bill都没Pay了，我们就等着看他后面怎么作妖呢。不过说实话，在澳洲真真实实体验了一把欠钱的租客是大爷～

作者: yanqishui32 时间: 2020-4-28 22:12
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作者: fitr 时间: 2020-4-28 23:14

cincinchoi 发表于 2020-4-28 21:30
尽量更新。他已经两个月的所有Bill都没Pay了，我们就等着看他后面怎么作妖呢。不过说实话，在澳洲真真实 ...

如果他生意没有下降超过30%的话是不需要等六个月踢人的

作者: LENNY_DONG 时间: 2020-4-28 23:36

stella_hq 发表于 2020-4-28 20:27
我觉得这种账是很好做的吧，很多店生意好的时候都是做到没盈利的，现在没法拿出再亏下去的账目了，就直接 ...

所以我说了要AUDITOR签字

AUDITOR签字的帐是第三方审核的。

作者: wawa0927 时间: 2020-4-29 02:46
你不同意就好了，按原合同执行，反正bond有3个月，他欠你租，你起诉他稳赢的。

作者: DWS 时间: 2020-4-29 10:51

leon3758 发表于 2020-4-28 16:47
买卖关系，你觉得自己店铺可以租更高就踢走现在租客，如果找不到只能忍做孙子；
...

现在爸爸爷爷都得听孙子的，要啥给啥。要不然也不会有这么多在外面找爸爸的

作者: HAL 时间: 2020-4-30 00:54
现在不管是商业的还是住宅的房客很多都是看到有机会坑房主，就用各种理由来减房租。如果不难租的话这种房客让他们直接走人，现在要求撕毁之前的lease按照他的要求重新签，以后事肯定也少不了。

作者: cincinchoi 时间: 2020-4-30 14:24
本帖最后由 cincinchoi 于 2020-4-30 14:26 编辑

HAL 发表于 2020-4-30 00:54
现在不管是商业的还是住宅的房客很多都是看到有机会坑房主，就用各种理由来减房租。如果不难租的话这种房客 ...

是的，已经发律师信，不同意Not Agreed at all。如果是真的因为疫情很惨，我也可以在房租上可怜可怜他，甚至在几个月内房租让给他一个50% big discount 也是OK的，不然就只好滚蛋咯。。。cash flow又不是撑不下去。。。

后面完事了就把整个过程更新后续~

作者: enjoy2018 时间: 2020-4-30 19:11

风口上的猪发表于 2020-4-28 16:43
他眼光不行，买的店铺人气不行。
我的店铺，waiting list都好几个。
跟我谈条件的租客也有，我已经告诉他 ...

好的商铺有一句话：金角银边草肚皮。Lz的优质商用物业在购入的当时一定价不低。商业物业最怕便宜货。

作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-30 19:51
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作者: 风口上的猪 时间: 2020-4-30 19:52
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作者: enjoy2018 时间: 2020-4-30 23:20

风口上的猪发表于 2020-4-30 19:51
非常有道理。
便宜的商业物业租不出去，换租客也困难，没有意义。

付出的時候很痛苦，但是之後高興，
付出的時候很高兴，但是之後痛苦。

作者: HAL 时间: 2020-5-5 08:42

cincinchoi 发表于 2020-4-30 14:24
是的，已经发律师信，不同意Not Agreed at all。如果是真的因为疫情很惨，我也可以在房租上可怜可怜他， ...

就应该这样，大家互相帮忙，这种房客就是典型的趁火打劫，还以为自己筹码很多房东必须的同意

作者: icac 时间: 2020-5-5 08:48
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作者: nickzhang111 时间: 2020-5-5 09:07
鬼子随手一个律师函而已

便宜能占就占，，这就是他们的文化。。咱也随手一个律师函拒绝就是了，，

作者: I服了YOU 时间: 2020-5-10 16:52

cincinchoi 发表于 2020-4-30 14:24
是的，已经发律师信，不同意Not Agreed at all。如果是真的因为疫情很惨，我也可以在房租上可怜可怜他， ...

后续怎么样了？

作者: cincinchoi 时间: 2020-5-11 12:01

I服了YOU 发表于 2020-5-10 16:52
后续怎么样了？

还在扯皮，没有实质性进展，威胁我们要去破产，破就破呗，跟我有什么关系？

作者: gugu911 时间: 2020-5-11 12:25
他这个没有政策法律根据的新合同意向，你会签？
疫情到现在，墨尔本top1的物业管理公司都还没出给我们公司一个firm position去应对, 你这租客倒是厉害了，狮子大开口

作者: eddy170656 时间: 2020-5-30 11:15
樓主后续怎么样

作者: magictime 时间: 2020-5-30 21:36
请教；‘金角银边草肚皮’ 是什么意思？

作者: 出国吃考拉 时间: 2020-5-30 22:44
等着看后续

作者: Norrial 时间: 2020-5-30 22:52
还没有结果吗？

作者: pmp6 时间: 2020-5-31 10:13

cincinchoi 发表于 2020-5-11 12:01
还在扯皮，没有实质性进展，威胁我们要去破产，破就破呗，跟我有什么关系？ ...

破产了。你这6个月的租金就打水漂了？还是你有insurance可以cover所有租金？

作者: hpehpe 时间: 2020-5-31 15:56
本帖最后由 hpehpe 于 2020-5-31 16:00 编辑

现在租客是处于优势。现在商场的租客基本上都三个月无交租
商场的租务经理正在加大力度挖其他商场的客户会谈判的会送五到十万的装修费
所以好多租客都无交租在磨时间因为关了重开还便宜
无做过的不要抬杠反正我的钱是我的你的钱不关我事

作者: xiwu 时间: 2020-5-31 21:42

cincinchoi 发表于 2020-5-11 12:01
还在扯皮，没有实质性进展，威胁我们要去破产，破就破呗，跟我有什么关系？ ...

正解，这样的绝不是好租客。

作者: cincinchoi 时间: 2020-6-2 11:16
后续已经更新

作者: DBOY123 时间: 2020-6-2 11:31

hpehpe 发表于 2020-5-31 15:56
现在租客是处于优势。现在商场的租客基本上都三个月无交租
商场的租务经理正在加大力度挖其他商场的客户 ...

A级商场会活下来，因为外面人流更差，最后人群会想最好的商场集中

作者: pureness 时间: 2020-6-10 14:51
楼主现在啥情况

作者: 盐炒栗子 时间: 2020-6-10 14:57

天涯浪客发表于 2020-4-28 16:39
几个小时前，还有位足迹同学告诉我一定要投资商业地产，两三个月租金就加20%,还能拿到租客四个月租金的cash ...

bond 放自己账户听上去不正规 bond应该放在fair trading的
一旦出了什么事这些细节都是绊脚石

作者: 风口上的猪 时间: 2020-6-10 15:22
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作者: 盐炒栗子 时间: 2020-6-10 16:11

风口上的猪发表于 2020-6-10 15:22
commercial bond，都是放在自己账户。
fair trading 不管commercial bond的事情。

学习了确实不归fair trading管，
但如果是retail lease，还是要注册，不然根据Retail Lease Act有罚款的这个事归small business commissioner管

如果说是商铺那应该是retail lease了

https://www.smallbusiness.nsw.go ... thing-you-need-know

Cash bond

If you decide to give the landlord a cash bond as security, the landlord or agent must deposit the bond with the NSW Government’s Retail Bond Scheme within 20 business days of receipt.

The scheme holds the money in trust and deposits the bond in a special account.

The main advantages of giving the landlord a cash bond are:

it’s held by the NSW Government
there are no fees involved, so the capital amount is secured
it’s for a specified amount, unlike most third party guarantees
it cannot be called on without your agreement, unlike most third party and bank guarantees
there are approval processes and rules for paying out bond money at the end of the lease which can help keep costs down
If there's a dispute about who is entitled to the bond at the end of the lease, the parties can access our cost effective mediation service to resolve the issues quickly and release the bond from the Scheme.

作者: 风口上的猪 时间: 2020-6-10 16:21
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作者: cincinchoi 时间: 2020-6-11 11:27

盐炒栗子发表于 2020-6-10 16:11
学习了确实不归fair trading管，
但如果是retail lease，还是要注册，不然根据Retail Lease Act有罚款的 ...

NSW Fair Trading 只管Residential，bond也放在Fair Trading里，commercial的case一概不理。
Small Business Commission 管commercial （虽然说管，其实就是个调节平台而已，还要花钱调节，和稀泥没什么用，commercial出了事一般就直接律师了）Bond也交给房东，租客搬走房东修理一下基本上也扣得七七八八了

作者: cincinchoi 时间: 2020-6-11 11:28

pureness 发表于 2020-6-10 14:51
楼主现在啥情况

更新了啊

作者: pureness 时间: 2020-6-11 12:39

cincinchoi 发表于 2020-6-11 11:28
更新了啊

嘿嘿看到了

作者: 溪水 时间: 2020-6-13 18:13
感谢楼主更新

作者: hellobottle 时间: 2022-6-1 17:24

cincinchoi 发表于 2020-6-11 11:28
更新了啊

楼主请问这个事情来来回回你的律师费用是最后租客来承担吗还是你自己付了？

作者: ARACT 时间: 2022-6-1 17:39
如果是我，绝对不会有续约的可能。必须走人

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