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标题: 被audit，遇到一个奇怪的auditor [打印本页]

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 14:46
标题: 被audit，遇到一个奇怪的auditor
本帖最后由 pingkao 于 2016-11-9 15:51 编辑

个人退税自己做的。

2个星期钱还没到帐，就做好被audit的准备。

这个人电话里反复问我：你的投资方上有你的名字吗？有joint tenant吗？你占50%吗？你觉得你能tax deduct这个吗？

我说我不是很明白你的问题，我没会计的背景。但是我可以肯定，我是占50%。

然后这个人给了我一个email，让我提供一些材料包括房屋买卖合同，银行loan statement，各种费用收据。

然后这人度假去了，今天回来给我第二个电话，这个电话就更奇怪了。

问题1：他说我的自住房top up 出来的钱单独设立了一个loan，这个loan的security address是我的自住房，所以利息不能用来退税。
我解释说：既然是top up出来的钱，当然是我自住房作为这个loan的security address。但是这个loan是投资的目的，所以可以退税。他说地址不对，不可以。还要我去银行开证明说这个loan account是related to 我的投资房的。我去了银行，银行当然不给开。银行说，你是refinance来我们这里的。我们的loan是pay给你上一个银行的投资房loan account，当然是作为投资purpose的。我们只能证明这个loan 是pay给了你上个银行的的某个loan。

问题2：问题2 就更可笑了，他说我的折旧报告上有23 项折旧的item，包括spa等等。要我出具收据。我说我买来的时候，这些东西已经在投资房里面了，我没法提供收据给你啊。他说，那你的房屋买卖合同第一页没有写这23项item，只有几个，没写的其他东西因为你们有收据所以不能退税。我说我折旧报告是刚买房子就立刻做了。折旧报告是专门做折旧的第三方机构，他们看到这些东西在房子里才写的每年可以退的钱。我根据报告写的折旧，怎么就不能退税了？

然后这人说去问他的TCA了，然后电话我。

我的问题是，我老公的tax 和我同时退的，也hold住了，但是没有人联系他。是因为我的case正在被审理吗？
我问了这个审理我case的人，他说不知道，他只负责我的case

作者: victor123 时间: 2016-11-9 16:00
以后还是找专业的退吧。也许能省很多麻烦。

作者: pengruijun 时间: 2016-11-9 16:11
有投资房，第一年最好找会计退，然后自己在照猫画虎做。

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-9 16:20
你被audit 还是review?review是直接电话你，问问题。audit是寄正式的信给你，让你准备所有的文件。一般简单的case都是菜鸟审的，相信他们连基本的会计知识都没有的。只要你的证据足够，不要怕啦，就是麻烦一点。你和他说，他要是不懂，找个懂的人来和你说，不要浪费你的时间，你还等着退税钱呢。问问他给不给你的利息的。

作者: ala 时间: 2016-11-9 16:23
是不是退的金额较高？

作者: dingyipu 时间: 2016-11-9 16:26
top up的利息退税，很复杂的，容易被审查。楼主下次要注意。

作者: 604 时间: 2016-11-9 17:18
最好找会计师做。省心。

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 19:59

tenpinjing 发表于 2016-11-9 17:20
你被audit 还是review?review是直接电话你，问问题。audit是寄正式的信给你，让你准备所有的文件。一般简单 ...

没有寄信，但是在email里用了audit这个字。

我觉得他是个菜鸟，所以有一种被神经病打不能还手的愤怒。

谢谢你。

作者: YumiOda 时间: 2016-11-9 21:13

pingkao 发表于 2016-11-9 20:59
没有寄信，但是在email里用了audit这个字。

我觉得他是个菜鸟，所以有一种被神经病打不能还手的愤怒。

我的退稅也差不多兩星期了，MYTAX 顯示Processing 好几天了。。。

請問你是等了多久ATO才打電話給你？

作者: 欢乐海马 时间: 2016-11-9 21:40
Top up的钱放在你自主房的账号里，所产生的利息当然要交税.

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 21:41

YumiOda 发表于 2016-11-9 22:13
我的退稅也差不多兩星期了，MYTAX 顯示Processing 好几天了。。。

請問你是等了多久ATO才打電話給你？ ...

大约3，4个星期

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 21:45

欢乐海马发表于 2016-11-9 22:40
Top up的钱放在你自主房的账号里，所产生的利息当然要交税.

我没说清楚。

事实是，我在买投资房的时候，把自住房的equity拿出来，买了投资房。

自住房升值的部分根本没有经过我的任何账户直接出去买房子了。

然后我refinance到另外的银行，一份钱都没有多贷，只是原来投资房的loan拆封为2个，其中第一个的security address是我的自住房。

作者: 多多18 时间: 2016-11-9 21:58
本帖最后由多多18 于 2016-11-9 22:59 编辑

dingyipu 发表于 2016-11-9 17:26
top up的利息退税，很复杂的，容易被审查。楼主下次要注意。

请问ato怎么知道tup up了loan？如果使用offset acount 然后利息也是浮动的话，每个月的利息是变动的，每年付的利息也是变动的，ATO怎么知道tup up 了loan呢？不会是根据每年的利息claim 不同而推出来的吧？

作者: 多多18 时间: 2016-11-9 22:01

pingkao 发表于 2016-11-9 22:45
我没说清楚。

事实是，我在买投资房的时候，把自住房的equity拿出来，买了投资房。

什么是以前的loan拆分为两个？你的投资房转贷到另一家银行不应该还是一个loan 吗？如果没有做refinance，那贷款额度都一样只是账号不同了

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 22:02

dingyipu 发表于 2016-11-9 17:26
top up的利息退税，很复杂的，容易被审查。楼主下次要注意。

谢谢版主提醒。

我词不达意，其实不是top up,而是自住房的equity来买投资房。也谢谢版主提醒我，我要小心自己的用词，不能说top up

作者: pingkao 时间: 2016-11-9 22:06
本帖最后由 pingkao 于 2016-11-9 23:07 编辑

多多18 发表于 2016-11-9 23:01
什么是以前的loan拆分为两个？你的投资房转贷到另一家银行不应该还是一个loan 吗？如果没有做refinance， ...

因为之前投资房的loan里有一部分是自住房的equity，比方说自住房升值了10万，把升值的部分拿出来买投资房。

之所以转贷以后原本一个loan的投资房拆封成2个loan,是因为之前其实算是自住房和投资房交叉抵押，转贷的时候，不希望交叉抵押，而是2套房清清爽爽的状态

作者: YumiOda 时间: 2016-11-9 22:33

pingkao 发表于 2016-11-9 22:41
大约3，4个星期

除了rental property,他有没有问你提供其他資料e.g. Work related deduction receipts?

For the rental property, 他要你提供所有recepits, or 只是关于loan interest 和节旧的 receipts?

作者: LWLJH2010 时间: 2016-11-10 05:55
第一个我有听人讲过。

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 06:08

多多18 发表于 2016-11-9 22:58
请问ato怎么知道tup up了loan？如果使用offset acount 然后利息也是浮动的话，每个月的利息是变动的，每 ...

是的，top up以后，如果全部claim，利息会有一个较大的变动，ATO那边有大数据，别的投资房因为利率下降，利息都下降，只有你增加了，不查你查谁？他们查现金生意也是根据大数据算出来的。

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 06:10

pingkao 发表于 2016-11-9 23:02
谢谢版主提醒。

我词不达意，其实不是top up,而是自住房的equity来买投资房。也谢谢版主提醒我，我要小 ...

你买了投资房了么？买了的话，要在投资房名下。需要整个package重新restructure。否则的话，也很难claim。

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 06:10

dingyipu 发表于 2016-11-10 07:10
你买了投资房了么？买了的话，要在投资房名下。需要整个package重新restructure。否则的话，也很难claim ...

而且必须是投资房settle第一天就如此，以后改的不算。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 07:51

dingyipu 发表于 2016-11-10 07:10
你买了投资房了么？买了的话，要在投资房名下。需要整个package重新restructure。否则的话，也很难claim ...

我买了投资房。

我的情况简单到不能再简单，并不是先top up钱出来放在一边，等到买了投资房再把钱给出去。

而是先买的投资房，已经签了合同，只等几个星期后settle，然后把自住房的equity拿出来，settle当天给出去。

不知道版主说的structure是什么，刚买的时候，2个loan，一个自主一个投资，清清楚楚，但是2个房子交叉抵押。

换到另外一个银行后，loan的数目没有变，只是投资房的loan拆分成2个loan，一个由自住房的equity做的loan的security address是自住房，现在这个auditor说因为secuirty 地址不是投资房，不能用作退税用。

我反问他——那那么多用自住房equity来买投资房的人，都不可以做退税用？你们ato不是清清楚楚明明白白写着：用作投资目的就可以退税吗？他说不出来，说要问TCA

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 07:56

YumiOda 发表于 2016-11-9 23:33
除了rental property,他有没有问你提供其他資料e.g. Work related deduction receipts?

For the rental ...

我知道工作相关的报税是他们查的重点，这里我很保守，他也没有要

他只要了rental 相关的收据，包括各种花销，税费，保险等。

让我气愤的是，要了那么多，他并没有看。电话里对我吼，说他算出来只有2000多，我的9000多花销是哪里来的。我说我输入每项的数值，你们online的软件的出的结果。他说我不管软件不软件，你的值不对。我说好，那我们现在一项一项加。我正好退税的时候把页面pdf打印出来了，我一项一项的读，他在那边按计算器，加出来一样。他闭嘴了。也没道歉之类。好像存心找茬

作者: YumiOda 时间: 2016-11-10 08:05

pingkao 发表于 2016-11-10 08:56
我知道工作相关的报税是他们查的重点，这里我很保守，他也没有要

他只要了rental 相关的收据，包括各种 ...

這什麻烦...那么他要amend your return or 他來amend 你的return?

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 08:14

pingkao 发表于 2016-11-10 08:56
我知道工作相关的报税是他们查的重点，这里我很保守，他也没有要

他只要了rental 相关的收据，包括各种 ...

是印度人吗？如果是，直接说你态度不好，我要投诉，问他要投诉电话。他不可以朝你吼，后果很严重的。你最好现在都写email联系。把数字一项项列好，加好。他们的菜鸟是很菜的那种。我每次被审，都会吐血，每次都没有审出什么。你要把他们当成幼儿园的算数水平，做excel,像写论文一样的。做的无可挑剔，完美。另外,email里面可以提到他朝你吼，你不愿意和他这种态度的人算小学水平的算数。这些都是证据呀。等他审完了，把这些顺便投诉一下ATO，让他自己也尝尝后果。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 08:26

tenpinjing 发表于 2016-11-10 09:14
是印度人吗？如果是，直接说你态度不好，我要投诉，问他要投诉电话。他不可以朝你吼，后果很严重的。你最 ...

一个新西兰人。我在linkin上搜到了这个人，他的照片都有。

他给我的email是很多点。我特别写了一封pdf来回应每一点，包括怎么计算的，多少天之类。可是人家完全不看，完全不看，

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 08:46

YumiOda 发表于 2016-11-10 09:05
這什麻烦...那么他要amend your return or 他來amend 你的return?

经常性的，他不让我解释一句，说完他一大串，然后得意洋洋的说：所以我disallow这个，你能退的钱减少多少。

我在怀疑他是不是有什么指标一定要完成

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 08:50

pingkao 发表于 2016-11-10 08:51
我买了投资房。

我的情况简单到不能再简单，并不是先top up钱出来放在一边，等到买了投资房再把钱给出去 ...

交叉抵押也必须挂在投资房下才可以。

作者: 鱼羊鲜 时间: 2016-11-10 09:03
干这个工作的人这么不严肃呢

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 09:05
这些人就是这样的。我被审过一年的income，每天pos机多少钱，现金多少钱。我回了几十张纸的email呀。结果人家什么都没有看，拖到最后，终于说了目的。原来我朋友的店，用过我的名字申请pos机，我解释他用另外的公司报过税了，人家就没事了。因为我们合作愉快，我的态度积极配合，得到两年不会再审我的免死金牌一个。你这种情况，必须全部email的，他再给你电话，就让他给你email,list问题。你再回他，点出这是你已经给他的东西，在什么什么地方，第几页，一定要显出他很不专业的样子。这样来回几次，他就知道你不好惹了。

作者: 多多18 时间: 2016-11-10 09:06

dingyipu 发表于 2016-11-10 07:08
是的，top up以后，如果全部claim，利息会有一个较大的变动，ATO那边有大数据，别的投资房因为利率下降， ...

那如果用offset account 里的钱取出20万左右再买了新的投资房或者是自住房，利息照样会比以前的多呢

offset account 就是为了灵活而配置的呢

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 09:11
还有，不能让他说的算，他是有指标的，凭什么他说多少听他的。你既然是身正不怕影子歪，就挣到底。他该多少必须退你多少。有一次我公司买了车退税被查。非要算我10%的商用，90%自用。我说凭什么呀，我不开店就不用买了。随后挣到最后，我也退让了一点点，算95%商用的，5%自用。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 09:12

dingyipu 发表于 2016-11-10 09:50
交叉抵押也必须挂在投资房下才可以。

不太看懂这句话的意思呢，能详细解释下吗，谢谢

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 09:16

tenpinjing 发表于 2016-11-10 10:11
还有，不能让他说的算，他是有指标的，凭什么他说多少听他的。你既然是身正不怕影子歪，就挣到底。他该多少 ...

多谢你的帮助。

非常有用。你说的正是我需要的。我越来越觉得，并不是真正的审计逃税，而是一场心里较量。既然他不怀好意，我也据理力争。多谢多谢

作者: 一天世界晴~ 时间: 2016-11-10 09:17
交给会计师做你没什么错比你不正规的多了去了

作者: T.T 时间: 2016-11-10 09:26
好奇问一下大家投资房的收入/退税比例, 大概都是多少?

比如Rental 20K , 总的deduction 35K , 比例20/35 = 57%

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 09:31

pingkao 发表于 2016-11-10 10:16
多谢你的帮助。

非常有用。你说的正是我需要的。我越来越觉得，并不是真正的审计逃税，而是一场心里较量 ...

对了，不知道你的英文怎么样。如果鬼佬被别人吼，你知道会发生什么事嘛？如果你的英文好，尽量用严肃的口气和他email，你被他吼了,你不开心。你不知道自己做错了什么。作为一个认真，如实纳税的纳税人，你觉得他对你有bully，或者harass的嫌疑。你就算有mistake，也是作为一个没有任何会计基础的人，可能会范的小错误。但是，他没有权利这样对待你，让他给你道歉，并且要他上司的联系方式。如果有电话录音，希望能够调出来查一下，换个人follow你的case.

还可以直接给ato打电话，要投诉电话，告诉人家有这件被吼的事情发生，给人家他的名字，希望备录一下，并且要有很好的态度问问你在这种情况下，你该怎么办。

用鬼佬的方法还击，作到底，看看最后谁头疼。记住一定要让他给你道歉。预祝楼主顺便把这几天的利息要回来。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 09:40

tenpinjing 发表于 2016-11-10 10:31
对了，不知道你的英文怎么样。如果鬼佬被别人吼，你知道会发生什么事嘛？如果你的英文好，尽量用严肃的口 ...

多谢多谢。我没分了，明天补上。

确实一开始被吓到了，在你的鼓励下，清醒过来，准备应付这个不怀好意的人。

我会留意他犯的错误，等着他露出无法狡辩的马脚，多谢提醒。非常感谢，祝你的生意越来越好，永远没有这些小人的烦恼。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 09:42

一天世界晴~ 发表于 2016-11-10 10:17
交给会计师做你没什么错比你不正规的多了去了

多谢多谢。

应该是找专业的人士的。一开始被我一个朋友吓到了，他找会计师做，被audit，然后会计师推的一干二净。这是其他的事情，这里就不细说了；

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 09:55

pingkao 发表于 2016-11-10 10:40
多谢多谢。我没分了，明天补上。

确实一开始被吓到了，在你的鼓励下，清醒过来，准备应付这个不怀好意的 ...

谢谢你的吉言。。。。。。

话说，我已经被审习惯了。以前的会计工作，做了多久，就被ATO盯了多久，摊上一个不省心的老板。可是，我的顶头上司是在ATO里面工作过超过40年退休，并做到一定地位的，极富有斗争经验的老头。手把手教了我很多的斗争方法。然后，我自己做生意5年，被大大小小审了不下3次。朋友也有被审的，也来问我。这么多次审来审去，ATO从来没有抓到什么。

ATO纯属浪费纳税人的钱，真真有问题的大户，他们动不了。雇的这些废物，又抓不到小的。只能说那些被抓到的，实在太不小心了。

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 10:01

pingkao 发表于 2016-11-10 10:42
多谢多谢。

应该是找专业的人士的。一开始被我一个朋友吓到了，他找会计师做，被audit，然后会计师推的 ...

现在找会计师有点晚了。找个便宜的，不敢接，推卸责任。找个管用的，你的钱包估计吃不消。还有，曾经一个朋友被审，中途想换会计师，结果ATO不让，更加有作假的嫌疑。

还是自己慢慢磨吧，到最后，用我前面说的那条。你不是有专业会计经验的人，小错误是可以原谅的。就算真的审到什么，第一次，不会罚的。放心，他们也耗不起这个时间。你知道他审不出什么，天天在你身上耗时间，他的上司给他多大的压力吗？！

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 10:04

tenpinjing 发表于 2016-11-10 10:55
谢谢你的吉言。。。。。。

话说，我已经被审习惯了。以前的会计工作，做了多久，就被ATO盯了多久， ...

原来我遇到了一个大神，顿时觉得充满了力量！
多谢多谢。

国家要抓逃税的，作为公民配合是应该的，可是他提的问题，要求的东西，很没有法理可依，一点常识都没有，我想配合都无法配合，逼着我和他斗。就好像他要求买卖合同的第一页要写上所有折旧的东西。我当时就想说：你是不是从来没买过房子，这么没常识？买卖合同先出，折旧报告只有在买卖合同出了以后才会找折旧师做。律师或者我又不是神仙，我们怎么预知到折旧报告上有什么item可以折旧？当时不想得罪他，不想太明确的指出他的错误，就想赶紧把这事解决了。现在看来不行，不和他斗一斗他觉得自己是对的，觉得自己抓住了我的把柄。

看他下周电话来要什么吧

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 10:07

tenpinjing 发表于 2016-11-10 11:01
现在找会计师有点晚了。找个便宜的，不敢接，推卸责任。找个管用的，你的钱包估计吃不消。还有，曾经一个 ...

请问一般审一个人的time frame是多久吗？我知道有利息这一说法，我要等到合适的时候提出来，目的在于指出，我知道这个游戏是怎么玩的，你再无中生有，倒霉的就是你了。

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 10:09

pingkao 发表于 2016-11-10 11:04
原来我遇到了一个大神，顿时觉得充满了力量！
多谢多谢。

记住，你的态度要好，要非常好，不能吼他哦。必要的时候装无知，说回去问问你的会计师朋友。不要显出你的会计知识比他强。他问的问题，不要当时就回答他。给自己时间整理一下语言，鬼佬那种装腔作势也是要学的。我觉得他吼你，肯定你也给他不少压力了。

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 10:15

pingkao 发表于 2016-11-10 11:07
请问一般审一个人的time frame是多久吗？我知道有利息这一说法，我要等到合适的时候提出来，目的在于指出 ...

在他给你的信里面应该有截至日期。那个日期之前，你必须给他所有他要的东西，他必须给你说法的。如果没有，你要问他要，和他说，你在等钱用呢，不能无休止的等下去，要个日期先。利息只是顺便一提哈，估计可能性不大，但不是没有，主要借此给他压力。想到前两天刚刚和cba吵了一架，他要收我利息，结果倒给我200补偿。这两天还在和TPG吵架。澳洲就是这样，吵吵就习惯了。

作者: YumiOda 时间: 2016-11-10 10:43

tenpinjing 发表于 2016-11-10 11:01
现在找会计师有点晚了。找个便宜的，不敢接，推卸责任。找个管用的，你的钱包估计吃不消。还有，曾经一个 ...

Hi Jing,

Similar case, if wife's TR get audited for the rental property and at the end lost, have to amended the TR according to ATO.

But the husband TR have been finalized and got the refund. The Rental property is 50/50, will ATO request the Husband TR to amend the TR later on?

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 10:49

多多18 发表于 2016-11-10 10:06
那如果用offset account 里的钱取出20万左右再买了新的投资房或者是自住房，利息照样会比以前的多呢

off ...

所以你买自住房，利息是不能抵扣的。投资房的话，你要restructure才容易过ATO audit，否则也很麻烦。你报税的时候，利息是跟着投资房地址的，所以就算是总利息更多，在税局那边也是split的，一样可以对比数据。如果你不相信，可以一试。大数据查这个还是太容易了点，七年追溯期。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 11:26

tenpinjing 发表于 2016-11-10 11:09
记住，你的态度要好，要非常好，不能吼他哦。必要的时候装无知，说回去问问你的会计师朋友。不要显出你的 ...

这段话太有帮助了，我都想裱起来，提醒自己。你在教我战略的问题，实在太感谢了！

作者: ch095 时间: 2016-11-10 11:28
利息不用跟这个人提，系统自动会算的

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 11:32

ch095 发表于 2016-11-10 12:28
利息不用跟这个人提，系统自动会算的

多谢提醒

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 11:38

tenpinjing 发表于 2016-11-10 11:15
在他给你的信里面应该有截至日期。那个日期之前，你必须给他所有他要的东西，他必须给你说法的。如果没有 ...

难怪！听你这么一说，他所有奇怪的举动都有了解释。

他打电话时不断的重复，我没有时间只做你这一个case，我还有很多其他case要做，不断的重复，即使我说：take your time, 他还是不停的说：我还有其他事情做。原来他知道他有时间的限制，他心里在恐惧，他在说给他自己听——“我之所以花这么久在这件case上，因为我有很多其他事情要做。”

他不断的打断我的话，不断的说： i am not trying to be difficult. 我说：我知道，you are just doing your job. 他还是不断的说，i am not trying to be difficult. 我心想，我从来没说过你difficult，你自己不断的这么deny干什么呢？还是你自己知道其实自己的行为是difficult?deny只是说给自己心里的声音听？

作者: 多多18 时间: 2016-11-10 11:41

dingyipu 发表于 2016-11-10 11:49
所以你买自住房，利息是不能抵扣的。投资房的话，你要restructure才容易过ATO audit，否则也很麻烦。你报 ...

restructure 是什么意思呢？怎样restructure？需要从银行要什么文件吗？

作者: YumiOda 时间: 2016-11-10 11:46

pingkao 发表于 2016-11-10 12:38
难怪！听你这么一说，他所有奇怪的举动都有了解释。

他打电话时不断的重复，我没有时间只做你这一个case ...

So your husband TR also hold more than a month now? What is your and your husband TR outcome status shows in Mytax? "processing" or something else?

I think they all have deadline and limited time to deal with each case...

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 11:49
楼主，用自住房的equity买投资房的贷款设计很有讲究的。我们都是让会计师设计好，再找贷款中介做，签字之前再和会计师确定。最麻烦是一旦设立，出了问题就很难再做了。你千万不要得罪这个人。

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 12:04
本帖最后由 fqyyy 于 2016-11-10 13:11 编辑

上面是不是很多会计的托？
其实LZ情况很清楚，
只要自住房A贷款里面 split 两个loan account A1 和A2，
假设其中 A2钱全部拿去买投资房，就能claim A2 里面的利息
－－－－－－－－－－－－－－－－
还有就是offset account其实在tax方面不好，因为offset account里面的钱是你的saving，而不是神马贷款。
个人觉得就是普通loan account 带个free redraw最方便了，功能跟offset一样，但是在tax 方面就是
自住房loan account A 100W，然后你全还款完了
这时候你再redraw这100w，这就是贷款了

还有所谓那些tax agent或者会计给你退税都是有免责条款的

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 12:46

YumiOda 发表于 2016-11-10 11:43
Hi Jing,

Similar case, if wife's TR get audited for the rental property and at the end lost, ha ...

我觉得等他找你再说吧。这些都是有抽查比例的。你没有被抽到，就没有你的事了。

作者: tenpinjing 时间: 2016-11-10 12:52

pingkao 发表于 2016-11-10 12:38
难怪！听你这么一说，他所有奇怪的举动都有了解释。

他打电话时不断的重复，我没有时间只做你这一个case ...

那这种情况下，你的态度更要好了，要积极，主动配合他们工作呀。让他觉得你没有给他找麻烦，你说的话是可信的。必要的时候，帮他理理清，举几个简单的例子给他，他会很感激你的。如果是个男的，应该比较容易解决的，就是脑子转不过来，算数太差。如果是个女的，我每次都遇到女的，脑子转的比较快，对我积极主动的态度都感激涕零的，帮你自己的同时，也在帮她。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 12:58

YumiOda 发表于 2016-11-10 12:46
So your husband TR also hold more than a month now? What is your and your husband TR outcome sta ...

processing

作者: lostbf 时间: 2016-11-10 13:01

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 12:49
楼主，用自住房的equity买投资房的贷款设计很有讲究的。我们都是让会计师设计好，再找贷款中介做，签字之前 ...

能多讲讲吗？看得不是太明白，谢谢

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:01
本帖最后由 pingkao 于 2016-11-10 14:11 编辑

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 12:49
楼主，用自住房的equity买投资房的贷款设计很有讲究的。我们都是让会计师设计好，再找贷款中介做，签字之前 ...

多谢多谢，你说的太对了。这个审计我的人也流露出类似的意思。

真的很感激你有建设性的意见。另外能请教怎么设计呢？

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:03

tenpinjing 发表于 2016-11-10 13:52
那这种情况下，你的态度更要好了，要积极，主动配合他们工作呀。让他觉得你没有给他找麻烦，你说的话是可 ...

明白，感激，回血一定补分。你教我太多，感激不尽！

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:08

fqyyy 发表于 2016-11-10 13:04
上面是不是很多会计的托？
其实LZ情况很清楚，
只要自住房A贷款里面 split 两个loan account A1 和A2，

对对对！终于有人说清楚我的状况，看来还是我语言表达有些问题，多谢多谢。

我就是

“只要自住房A贷款里面 split 两个loan account A1 和A2，
假设其中 A2钱全部拿去买投资房，就能claim A2 里面的利息” 的情况。

作者: sifeifanren 时间: 2016-11-10 13:12
有投资房真的建议找会计做一般100-200元左右第二年还能退税不明白的还有人咨询祝好运

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 13:15

pingkao 发表于 2016-11-10 14:01
多谢多谢，你说的太对了。这个审计我的人也流露出类似的意思。

真的很感激你有建设性的意见。另外能请教 ...

我自己也是找会计师设计，每次买房他都要我们先和他说，按他设计思路去做。这方面我不敢乱说误导你。我自己是cpa，但税方面也不敢自己来。建议你还是找专业人士指导比较靠谱。

楼上有朋友把主要原则说了出来。还有些细节的东西，偶尔没细想可能会搞混了自住房的部分，退税就很麻烦了。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:16

sifeifanren 发表于 2016-11-10 14:12
有投资房真的建议找会计做一般100-200元左右第二年还能退税不明白的还有人咨询祝好运 ...

谢谢，如果有好的会计也请介绍。

作者: ericllyy 时间: 2016-11-10 13:17
tenpinjing 说得对，不要电话，要email沟通，有据可查

作者: knovukna 时间: 2016-11-10 13:22
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:23

ericllyy 发表于 2016-11-10 14:17
tenpinjing 说得对，不要电话，要email沟通，有据可查

记住啦，我会的。

一般打电话是为了挖掘语言以外的东西，比如这个人的用意，他自己是否站得住脚，是否三脚猫，电话里听得出来。

我会打电话，然后立刻回一封email，复述一遍对我有利的部分作为一个reference发出去的，多谢你啊

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 13:23

knovukna 发表于 2016-11-10 14:22
为什么第一项可以退税啊?这样买投资房不用本金喽, 直接全部贷款, 全部退税? Loan明明抵押到自住房的.
...

可以的，但这个投资房首期的贷款和自住房分割必须很注意。好的贷款中介会告诉你如何操作，我自己肯定再找会计师核实。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:27

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 14:23
可以的，但这个投资房首期的贷款和自住房分割必须很注意。好的贷款中介会告诉你如何操作，我自己肯定再找 ...

我的情况没法再注意了啊。

自住房一套，投资房买下来再把自住房refinance多出来的钱在投资房settle那天才给出去。请问哪里有问题，应该怎么做呢？

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 13:37

pingkao 发表于 2016-11-10 14:27
我的情况没法再注意了啊。

自住房一套，投资房买下来再把自住房refinance多出来的钱在投资房settle那天 ...

这样的话可能真的不符合退税要求。好像是要另设一个账户，从这个账户走出去的

作者: 多多18 时间: 2016-11-10 13:44

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 12:49
楼主，用自住房的equity买投资房的贷款设计很有讲究的。我们都是让会计师设计好，再找贷款中介做，签字之前 ...

你指的用自住房的equity买投资房是指refinance 之前请会计和贷款中介把文件签好？

作者: aumaple888 时间: 2016-11-10 13:49

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 14:37
这样的话可能真的不符合退税要求。好像是要另设一个账户，从这个账户走出去的 ...

我也是这个情况，比如自住房的贷款900k，抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户，自住房贷款就还剩600K.

300K 和 600K抵押都是自住房，但是我claimed interest on $300k 作为投资房抵扣。OFFSET只对应600K

这样投资房利息和自住房利息就很清楚了。这样做应该没错吧。

作者: aumaple888 时间: 2016-11-10 13:53
请问你最后是退税还是交税？

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 13:59

aumaple888 发表于 2016-11-10 14:49
我也是这个情况，比如自住房的贷款900k，抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户，自住房 ...

我和你的设置一模一样。

现在ato的这个人说，300k（用你的例子）因为上面的地址是自住房所以产生的利息不能抵税

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 14:00

aumaple888 发表于 2016-11-10 14:49
我也是这个情况，比如自住房的贷款900k，抽了300k付投资房首付，把300K抽出来设立另一个账户，自住房 ...

我也觉得我的设置是很清楚的。遇到菜鸟还想挑刺是无奈的。

作者: teresajiang 时间: 2016-11-10 14:03
刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income producing property.

作者: aumaple888 时间: 2016-11-10 14:06

teresajiang 发表于 2016-11-10 15:03
刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income p ...

不在于哪个房子名下，在于资金的用途， purpose is for investment.

作者: aumaple888 时间: 2016-11-10 14:12

teresajiang 发表于 2016-11-10 15:03
刚刚和我的会计师聊了一下，他的意见是和审计一样，不可以claim, because that loan is under non-income p ...

换一种方式思考，

如果两个贷款，一个自住A （600k)，一个投资 B(300k, 首付），都是用自住抵押，自住is not income-producing property,

那么好，我不可以claim the interest on $300k， that's fine. 那么如果明天，我的自住A转投资了，我可以claim interest on $900k or $600k? 那么ATO或许又会跳出来说，不可以用900k, because the purpose of the $300k is for other property purpose (investment or not), you cannot claim interest on $300k for property A.

目的比名义更重要，很多case打官司到最后都看目的。拿名义说事，就是ato来抢钱。除非你的会计师拿case或者ruling来证明他的认为是对的，否则我觉得他的这种说法是在避险。

作者: lauraineyan 时间: 2016-11-10 14:22
这种设置好像真的容易误导，投资房贷款的security就应该是投资房

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 14:29

多多18 发表于 2016-11-10 14:44
你指的用自住房的equity买投资房是指refinance 之前请会计和贷款中介把文件签好？ ...

首先让贷款中介把整个贷款账户结构写出来，让会计师过目，确认后再让贷款中介具体办理refinance。不需要会计师签字，只要是让会计师确认税务上保证能做到投资物业105%的贷款所出利息能够扣税

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 14:33

aumaple888 发表于 2016-11-10 15:12
换一种方式思考，

如果两个贷款，一个自住A （600k)，一个投资 B(300k, 首付），都是用自住抵押，自 ...

我觉得楼主和你说的不是同一个问题。如果两个贷款账户一开始已经分离设立，应该是毫无问题的。但如果一开始只有一个贷款账户90万，然后再设立一个新账户，把九十万里面拿出三十万放进去，这样好像就不能扣税了。必须从day 1六十万和三十万两个账户就是分开的。我要问问我老公，贷款账户的结构他比我熟很多。

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 14:41
醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/docu ... is-used-as-security
Example 1
Zeb owns his own home and does not have a mortgage outstanding. He decides to invest in a rental property. He obtains a bank loan in order to buy a rental property. The bank requires Zeb to mortgage his home as security for the loan to buy the rental property.

As all the money is used to buy a rental property, interest incurred on the loan is an allowable deduction.

－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
1，自住房loan account最好不是带offset account，因为offset account里面的钱是你的存款。
这意味着，如果你拿offset account 里面钱去投资房，然后你因此产生利息，是不能抵扣

2，如果自住房loan account，现在top up出来100k，然后这笔钱拿去投资投资房，这时候这个100k的利息可以抵扣

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 14:42

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 15:33
我觉得楼主和你说的不是同一个问题。如果两个贷款账户一开始已经分离设立，应该是毫无问题的。但如果一开 ...

我和你说的不一样。

打个比方

我一开始自住房是70万。只有这一个loan。

要买投资房了，refinance自住房，用equity 比如说20万和多贷的一部分又买了一个投资房。从我的投资房有的第一天开始，就是自住房70万的loan没动，投资房100万loan。一开始投资房的loan和自住房的loan就是分开的。

refinance后，70万自住房的loan原封不动搬到另外一个银行，100万投资房拆分成2个loan，一个20 万，一个80万。20 万的security address是自住房。现在他就在抓这个20万，说security 地址不是投资房，不能claim tax

我并没有“设立一个新帐户，把九十万里面拿出三十万放进去“

作者: ericllyy 时间: 2016-11-10 14:44
我的会计师也说要一开始就分离两个loan. 但后来又说自主房的loan 分出去三十万（用例子里的）后不能在有数额上的变动（保持60万），而且要有清楚的转账记录（从自主loan 到投资).

作者: aumaple888 时间: 2016-11-10 14:45

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:41
醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/document/atagUio566130sl17278209/td-93-13-deductibi ...

同意，不能从offset 拿钱，要从loan里拿钱。

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 14:46

pingkao 发表于 2016-11-10 15:42
我和你说的不一样。

打个比方

如果是这样，你完全可以要求复议。我家的贷款好像也是这样设立的。不过，楼主，你描述这个转贷词不达意。最明显一点，你自住房转贷之后，并非70万原封不动转到新银行。而是新银行给你的自住房贷了九十万，其中二十万是equity，你专门另设账户，用于投资目的。你要这样说，她就懂了。

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 14:47

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:41
醉了，看看这个例子吧
http://www.iknow.cch.com.au/document/atagUio566130sl17278209/td-93-13-deductibi ...

example 1 简单明了

Example 1
Zeb owns his own home and does not have a mortgage outstanding. He decides to invest in a rental property. He obtains a bank loan in order to buy a rental property. The bank requires Zeb to mortgage his home as security for the loan to buy the rental property.

As all the money is used to buy a rental property, interest incurred on the loan is an allowable deduction.

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 14:51

hilltop-bear 发表于 2016-11-10 15:46
如果是这样，你完全可以要求复议。我家的贷款好像也是这样设立的。不过，楼主，你描述这个转贷词不达意。 ...

我觉得你比那个auditor专业多了。

他最后都说：即使这是投资目的，但是security address 是自住房就是不可以deduct。我说are you sure? 他这才说他要去问问TCA。

他还一个劲叫我去找银行改security address。我说问过了，银行不同意。他说，“我就知道他们不会同意的，很不幸，我disallow这个tax deduct”。当时我就想，银行没错，问什么要银行改。

作者: hilltop-bear 时间: 2016-11-10 14:54

pingkao 发表于 2016-11-10 15:51
我觉得你比那个auditor专业多了。

他最后都说：即使这是投资目的，但是security address 是自住房就是不 ...

不需要和她争辩。直接要求ATO review，说你不同意决定。我相信她上面的领导懂的。另外也可以花点钱，找会计师帮你跟进。

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 14:55

pingkao 发表于 2016-11-10 15:42
我和你说的不一样。

打个比方

如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把这些转账记录存成PDF
2，把这个TD93/13 打印pfd
http://law.ato.gov.au/atolaw/view.htm?locid=%27FOI/1213945P%27
3，告诉那个ato 好好读读

作者: Griffon 时间: 2016-11-10 15:08
If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed regardless where is the money coming from, otherwise, you can argue that part of the rental income are not assessable income. The only thing to note is that the compounded interest may be denied for deduction as it will be captured under Pary IVA

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 15:16

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:55
如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把 ...

1，不是从offset拿钱
2，这里是我心里不太确定的地方。我不知道当时我的broker怎么操作的。我只知道我的offset钱只出去过一笔10%，因为拍卖买的房子。写支票时没有办法top up
3，这个链接太有用了，感激不尽。我拿住这张好牌等着他来找我，再丢出去。

多谢多谢，没分了，楼主回血一定补上

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 15:23

Griffon 发表于 2016-11-10 16:08
If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed rega ...

估计您是专业会计师。
“The only thing to note is that the compounded interest may be denied for deduction as it will be captured under Pary IVA” 这句话太专业了。即使google了 Pary IVA也看不懂。

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 15:29

pingkao 发表于 2016-11-10 16:23
估计您是专业会计师。
“The only thing to note is that the compounded interest may be denied for de ...

放心，Pary IVA就是扯淡的

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 15:32

pingkao 发表于 2016-11-10 16:16
1，不是从offset拿钱
2，这里是我心里不太确定的地方。我不知道当时我的broker怎么操作的。我只知道我的 ...

可惜了你这10%从offset走的钱不能扣税

作者: xlin8703 时间: 2016-11-10 15:35
本帖最后由 xlin8703 于 2017-2-4 01:04 编辑

让他的态度放尊重一点。

作者: fqyyy 时间: 2016-11-10 15:35

Griffon 发表于 2016-11-10 16:08
If the sole purpose of your loan is for investment, deduction of the interest has to be allowed rega ...

总算有个明白人了

作者: pingkao 时间: 2016-11-10 15:41

fqyyy 发表于 2016-11-10 16:32
可惜了你这10%从offset走的钱不能扣税

说着说着我自己也猜到了。

我在想equity那部分要怎么证明记录呢。像你说的，转账记录最清楚明了了，但是我从头到尾就没见过这个equity的部分。这个equity从来就没进过我的帐户，好像是在投资房settle的当天直接从我银行去对方银行了。

我还跑去银行问了，银行说equity不是从我任何一个transaction account 出去的，没有这部分记录。

作者: dingyipu 时间: 2016-11-10 15:43

fqyyy 发表于 2016-11-10 15:55
如果你就是自住房 loan A refinance 出来后的 20w 直接拿去买投资房，而不是从offset 拿20w。

1，你就把 ...

是的，好像转过一遍就很难解释了。

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