新足迹

标题: 澳洲房价惨跌面临“百年一见”的房市衰退（持续盖楼跟踪最新数据） [打印本页]

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 11:39
标题: 澳洲房价惨跌面临“百年一见”的房市衰退（持续盖楼跟踪最新数据）
澳洲房产市场贷款违约率正明显上升，房价创5年来低点，贷款成本升值10年高点，同时整体经济正在放缓增速，这令人们担心澳洲可能面临类似美国和英国遭遇的房市衰退危机。部分业内人士则表示，澳洲正陷入“百年一见”的房市崩塌困境。

国际货币基金组织(IMF)4月时表示，澳洲的房产价格是全球最被高估的资产价格之一。而摩根士丹利(Morgan Stanley)驻悉尼的资深经济学家Gerard Minack也预计，澳洲房产价格至2010年将下跌30%。澳洲所有主要城市的房价在上个月均出现下滑，为自经济陷入大萧条前不久以来的首次。

悉尼一家追踪房产价格的公司Residex Ltd的首席执行官John Edwards表示：“当数据出炉时，我十分恐慌，我们公司做这一行业已经20年，拥有追溯至1865年的数据，此次的结果的确不寻常。”

据Residex Ltd称，包括悉尼、墨尔本、布里斯班、珀斯在内的几座主要城市的房价跌幅在0.6%至2.2%之间；澳洲全国的房价中值下跌近3%，至45.8万澳元(折合43.5万美元)。Edwards表示，澳洲正陷入百年一见的房价惨跌困境，从未见过如此多的负面因素聚集。

澳洲房价涨势曾推动澳洲消费者支出在长达10年的时期内持续增长，并帮助澳大利亚度过了1997年亚洲金融风暴和2000年因特网股票崩溃等艰难时期。

◎ 房价飙涨
澳洲大型养老基金经理AMP旗下投资分支AMP Capital Investors表示，澳洲自1999年以来家庭贷款已经接近翻了一倍，家庭贷款约为收入的1.6倍，这一比例高于美国和英国；同一时期内，澳洲全国的房价中值上涨了约140%。

国际货币基金组织(IMF)表示，在至2007年的十年内，澳洲房价相较家庭收入和还债能力而言被高估了近25%；全球近爱尔兰、荷兰和英国的这一比例更高。

◎ 银行股票下跌
如果澳洲陷入房市衰退，那么可能还将导致包括澳洲联邦银行(Commonwealth Bank of Australia)和西太平洋银行(Westpac Banking Corp.)在内的各大贷款机构遭遇损失，这两家银行的股价今年已经下跌超过20%。

2008年迄今为止，由于全球信贷危机推高贷款成本，所以澳洲5大贷款机构已经平均上调抵押贷款利率105个基点。这导致一份25万澳元的住房贷款每月的还款金额增加250澳元。

◎ 家庭面临抵押贷款难题
悉尼研究公司Fujitsu Consulting表示，澳洲有92.3万个家庭将在9月面临抵押贷款还款难题，07年同期该数字为17.1万户。澳洲人口总计2100万，690万户家庭拥有抵押贷款。

[ 本帖最后由 andrewliu1978 于 2009-1-8 15:11 编辑 ]

作者: 黑山老妖 时间: 2008-7-31 11:54
perfect storm.

作者: flyspirit 时间: 2008-7-31 11:59
都说要跌，可我看中的房子价格比以前更高。

作者: 我是老人 时间: 2008-7-31 12:06
说多了就成真了. 银行挤兑就是这么发生的.

1929年

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 12:10
房产市场贷款违约率上升一点也不奇怪....感觉现在银行收紧借贷...

连我现有的55天免息信用卡都在这个月被缩到只有40多天免息了..晕..

如果不是在论坛看到有人说新申请的信用卡只有40多天的免息,我还没注意到账单上的那些小字..

[ 本帖最后由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 12:11 编辑 ]

作者: garysu 时间: 2008-7-31 12:14

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 12:10 发表
房产市场贷款违约率上升一点也不奇怪....感觉现在银行收紧借贷...

连我现有的55天免息信用卡都在这个月被缩到只有40多天免息了..晕..

如果不是在论坛看到有人说新申请的信用卡只有40多天的免息,我还没注意到账 ...

多半是因为你准时还钱，银行赚不到你的利息

作者: VIP 时间: 2008-7-31 12:16
标题: 回复 5# 的帖子
哪个卡?

作者: coolioo 时间: 2008-7-31 12:17
中值下跌近3%?这还叫惨？

作者: sweeet 时间: 2008-7-31 12:19
澳洲是现在不多的房价还没有大跌的国家里，如果考虑到澳元今后可能要走一段时间的下坡路，澳洲房价的价格目前是高估了很多了，如果要撤退的人，现在差不多该动作啦。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 12:21

原帖由 garysu 于 2008-7-31 12:14 发表

多半是因为你准时还钱，银行赚不到你的利息

其实也给银行赚过利息了, 只是赚得不多,

而且偏偏在这时候发生,又不只一家银行这么做, 应该是和经济大环境有关,

就像我LS补充的最后一句, 我是看到论坛上有人说, 申请的新的55天免息信用卡被加上了限制条款,才注意到的.....

那位筒子申请的信用卡和我有的不是一家,发卡机构是两个不同的集团来着.

作者: moka 时间: 2008-7-31 12:35

原帖由 flyspirit 于 2008-7-31 11:59 发表
都说要跌，可我看中的房子价格比以前更高。

就是啊，好房子一点都不便宜啊。

作者: qqyang 时间: 2008-7-31 12:37
高价位的房子需要更多时间吸收降价的信息，但降也是迟早的。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 12:37

原帖由 VIP 于 2008-7-31 12:16 发表
哪个卡?

我的这张卡是有年费和REWARDS PROGRAM的.

另外坛主阿丝好像也说过她的一张新卡有免息期缩短到四十多天的限制.

作者: 托姆 时间: 2008-7-31 12:41
房价大跌是纯属谣言，连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大，更何况全世界范围内通涨的因素才是这次商品价格和房价上涨的根本。在货币供应量无限增加的风险下，唯有购买资产才能抵御通货膨胀的因素。再说土地资源永远是稀缺的资源，长期上涨趋势不会改变，除非大家移民去火星。从长期趋势来看，房价跌个30％－50％并不可怕，几年后肯定会翻回来，关键是是否有现金流支持贷款的偿付，关键是是否会造成负资产而产生断供的情况。这样导致金融机构的风险所造成的对经济的整体影响比对房价的影响更深远。

作者: qqyang 时间: 2008-7-31 12:44
LS说得没错，但是，经济看来要软了，现金流也就会受到影响。房价下跌必然从西区蔓延到东区、北区等传统高房价区，只不过，高房价区能够撑得久一点，但这次经济调整/maybe衰退不会很短啊，撑不了太久的。

作者: Melway 时间: 2008-7-31 12:51
那么租房价格会不会下降？

如果说租房价格也会下降
那么这么低的空置率怎么办？

如果说租房价格不会下降
那么房价下降使得投资回报率上升，是否可以抵消一些这里说的不利因素呢？

在看大一些
那么房屋的供求关系会不会改变呢？
是不是空置率会上升呢？
是不是澳洲人会变少呢？
经济不景气使得移民变少？工作机会变少？
那么现在这么高的就业率就会降低？

如果出现萧条，我们无话可说，没有人可以独善其身

如果不出现萧条，上边的几个问题会发生吗？
房价真的会大降吗？

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 12:51

原帖由托姆于 2008-7-31 12:41 发表
房价大跌是纯属谣言，连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大，更何况全世界范围内通涨的因素才是这次商品价格和房价上涨的根本。在货币供应量无限增加的风险下，唯有购买资产才能抵 ...

你真的在美国生活过吗?????

"连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大"只是道听途说还是亲眼所见呢?

我一直在向以前美国的同学们CONFIRM现在美国的情况, 现在美国的危机真的蛮严重的. 很多人失业了,不少人搬离原有的城市.

一些原本的工业城市,本来是靠一些大企业撑起来的,现在企业倒了,没了工作机会,人们都走了.

或许很难想象,但在美国一些城市房子真的是有捡的----不要钱的.你信吗?在原主人遗弃这房子后, 只要你住上一定年限,给这个房子交LAND TAX,这个房子就归你了! 但这是真实的美国法例.

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 12:52

原帖由 moka 于 2008-7-31 12:35 发表

就是啊，好房子一点都不便宜啊。

而且成交极快

作者: linjun70 时间: 2008-7-31 12:54
从长远趋势看房价确实是上涨的，因为土地资源的紧缺。所以如果是你的自住房，永远是应该购买的。可是相对短期，比如5年、10年，这个就不好说了。这次的全球经济问题，看来不是那么容易躲得过的。没有理由，全球都遭殃，只有澳洲独善其身。

作者: MingDeng 时间: 2008-7-31 12:58
Keep observing...

作者: qqyang 时间: 2008-7-31 13:00

原帖由 linjun70 于 2008-7-31 12:54 发表
从长远趋势看房价确实是上涨的，因为土地资源的紧缺。所以如果是你的自住房，永远是应该购买的。可是相对短期，比如5年、10年，这个就不好说了。这次的全球经济问题，看来不是那么容易躲得过的。没有理由，全球都遭殃 ...

是的，只要能保住工作，这3年内应该能找到很好的房市进入窗口。

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 13:01

原帖由 sweeet 于 2008-7-31 12:19 发表
澳洲是现在不多的房价还没有大跌的国家里，如果考虑到澳元今后可能要走一段时间的下坡路，澳洲房价的价格目前是高估了很多了，如果要撤退的人，现在差不多该动作啦。

本来是近期计划购房的，不过看着走下坡路的澳元和房价，等等喽

我敢说如果央行下半年降息，澳元肯定是猛跌，房价未必能持稳
如果真是这样的趋势，现在用人民币买澳元买房真是赔大发了，最后一棒啊

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 13:05
标题: Bloomberg：澳洲面临首次房屋市场严重衰退
一篇来自Bloomberg的文章称，由于高借贷成本和低经济增长，澳大利亚面临着类似美国和英国房屋市场的衰退局面。文章指出4月份国际货币基金组织表示，澳大利亚的房屋市场在世界上是被高估最严重的，自经济大萧条以来，房价首次于上月在所有主要城市全面下降。据AMP Capital Investors公司的数据，澳大利亚家庭债务翻了一番，为收入的160%，比美国和英国还要高。

————————————指的应该就是楼顶的那篇文章

作者: 光明电业 时间: 2008-7-31 13:06
先跌这哈，等偶攒够首期的钱再升不迟。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 13:08
标题: 回复23#
我今天早上看到一个新闻也说目前澳洲家庭债务已经占到了GDP的177%....

作者: cicillx 时间: 2008-7-31 13:16
我来澳洲的时间不长,对澳洲,对经济不是太了解
我只有一点很想不通.现在大家都在说房价在跌.但是另一方面租房市场依然很紧俏,而且房租一直在升.同是现在的利息也还是很高.很多人供不了房子,那只好卖房子,然后去租个房子先租着.那么不就表示租房市场会更紧张?如果是这样的话,租金涨到一定程度,不如去买房子.可是房子又卖不动,一个怕跌一个利息高抗不住.我不明白这个矛盾会怎么发展?

作者: 黑山老妖 时间: 2008-7-31 13:20

原帖由 dreamlife 于 31/7/2008 13:16 发表
我来澳洲的时间不长,对澳洲,对经济不是太了解
我只有一点很想不通.现在大家都在说房价在跌.但是另一方面租房市场依然很紧俏,而且房租一直在升.同是现在的利息也还是很高.很多人供不了房子,那只好卖房子,然后去租个房 ...

澳洲的这个矛盾和中国很有关系。。。
It's a long long story...

作者: 托姆 时间: 2008-7-31 13:21
标题: 回复 17# 的帖子
难到你就在美国生活过了吗？客观的消息是美国的部分地区房价下跌，也没有人居住了，但这和其产业结构有关，美国许多地方都是一个大型工厂为支柱，支撑起当地的小城镇，如果工厂搬迁了，倒闭了，当然当地的房子就没人住了。但这决对不是普遍现象，这些城镇，是我们大多数人都不会去定居的，而相对大城市，只要是城市化的进程在不断继续，人口不断输入，房价就会稳定的增长，而且大城市不会收到过多的经济面的影响，难度经济不好了大家就搬到农村去住吗？其实支撑资产最关键的因素还是供求关系，大家只要看看为啥中心地带的豪宅再贵也有人买就知道了，这已脱离了价值的内在规例。

作者: 黑山老妖 时间: 2008-7-31 13:24
美国现在有80万栋空房子。10个月的存货。难啊。还是盼望来个地震或是海啸把房子给毁掉一点比较快。

作者: ddww 时间: 2008-7-31 13:25
刚刚买了房。不会大跌吧

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 13:28

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 13:08 发表
我今天早上看到一个新闻也说目前澳洲家庭债务已经占到了GDP的177%....

这种高位的家庭债务，经济火热的时候看不出什么，一旦转差......
鬼子们就没那么潇洒了
今天出的一个零售数据仍是偏冷，大家都开始捂紧荷包了

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 13:29

原帖由 ddww 于 2008-7-31 13:25 发表
刚刚买了房。不会大跌吧

如果是自己住的，还款能力没问题，就没什么好担心的

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 13:30

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 12:51 发表

你真的在美国生活过吗?????

"连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大"只是道听途说还是亲眼所见呢?

我一直在向以前美国的同学们CONFIRM现在美国的情况, 现在美国的危机真 ...

我六月份在LA的时候看当地的新闻，加州的房产一年跌了16.7%。这完全是crash了，要知道加州从2000年开始算的涨幅还没有澳洲大。

作者: OZWorker 时间: 2008-7-31 13:32
其实在银行/房地產等相關行業的同志出來說話最有說服力。
我最近因為要下OFFER買房，接觸了好機個銀行的BROKER和銀行裡面搞貸款的，他們給我的消息是：-

- 最近房子下跌絕對是事實，但悉尼也就是下跌3-10%左右，没美国那么严重。
- 我兒子的一個同學全家即將搬離悉尼，因為他媽媽（BROKER）所在的金融公司倒闭了，他爸爸也在西澳的一个边远小镇找到了个收入不错的对口工作
- 许多澳洲人的经济状况绝对跟银行利息、物价直接挂钩，银行已经收回越来越多的房子。有些老人因为支付不起日常的生活开支，把已经完全拥有的房子又抵押给银行，拿银行的钱过日子。死后就由银行直接收楼，剩余价值部分再分给其子女，晚景非常的凄凉。
- 关于资源稀缺问题，可能是个美丽的谎言。除非人死了都不火化，还继续占有其房子，否则都会变卖分给其子女。

俺现在看重的房子，基本没人来看，因为交通购物不方便，原来有套房子买了几个月卖不出去又收回去出租了。如果不是因为非常靠近学校这个优点，俺也不会在现在买，明知道价格还会再跌的，再跌个10-20%应该非常有可能。想想租房跟贷款利息差不多，就买了算了，反正首期放着也没多少利息收入。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 13:34

原帖由 dreamlife 于 2008-7-31 13:16 发表
我来澳洲的时间不长,对澳洲,对经济不是太了解
我只有一点很想不通.现在大家都在说房价在跌.但是另一方面租房市场依然很紧俏,而且房租一直在升.同是现在的利息也还是很高.很多人供不了房子,那只好卖房子,然后去租个房 ...

任何市场都是这样的呀. 我们学经济学的时候,不是都讲究供需平衡吗?这个也是平衡.

有造成上升的因素, 造成下降的因素, 双方因素平衡就是稳定.

市场往哪个方向走,就看哪方面因素更强.

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 13:38

原帖由托姆于 2008-7-31 13:21 发表
难到你就在美国生活过了吗？客观的消息是美国的部分地区房价下跌，也没有人居住了，但这和其产业结构有关，美国许多地方都是一个大型工厂为支柱，支撑起当地的小城镇，如果工厂搬迁了，倒闭了，当然当地的房子就没人 ...

我的确以前住在美国啊,在那边读书....

而且我学的就是房产法.所以需要接触一些数据和案例.

美国那些被抛弃的物业, 并不是一开始就"大多数人都不会去定居的".如果没人定居,谁会那么傻去建那么多房子呢???

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 13:42

原帖由 OZWorker 于 2008-7-31 13:32 发表
其实在银行/房地產等相關行業的同志出來說話最有說服力。
我最近因為要下OFFER買房，接觸了好機個銀行的BROKER和銀行裡面搞貸款的，他們給我的消息是：-

- 最近房子下跌絕對是事實，但悉尼也就是下跌3-10%左右， ...

第一手的反馈最为宝贵

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 13:58
澳洲说到底只有2000万人，就算涨到5000万人，也不会真的缺地。我真的听烦了澳洲土地资源稀缺之类的话，这个完全是政府计划没跟上的原因，是人为制造出来的。

作者: coolioo 时间: 2008-7-31 13:58

原帖由 光明电业 于 2008-7-31 13:06 发表
先跌这哈，等偶攒够首期的钱再升不迟。

same here

作者: moka 时间: 2008-7-31 14:04

原帖由托姆于 2008-7-31 12:41 发表
房价大跌是纯属谣言，连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大，更何况全世界范围内通涨的因素才是这次商品价格和房价上涨的根本。在货币供应量无限增加的风险下，唯有购买资产才能抵 ...

真想移民火星算了，

作者: 语阁 时间: 2008-7-31 14:10
俺一直等着跌，真能跌20%，俺就买，反正收复的钱还不够呢，呵呵

作者: ilovefamily 时间: 2008-7-31 14:11

原帖由托姆于 2008-7-31 12:41 发表
房价大跌是纯属谣言，连sub-premium风暴中心的美国也只是部分地区的房子有所下跌，起跌幅也不大，更何况全世界范围内通涨的因素才是这次商品价格和房价上涨的根本。在货币供应量无限增加的风险下，唯有购买资产才能抵 ...

总是说长期趋势，自住没事儿，可是怎么会没关系呢。在最高价时买，和在跌了30%-50%时买，价格不同，贷款不同，付的利息也不同，不管投资房还是自住房，都不希望买个高价，接这最后一棒吧，就算5-10年后，房价涨了，可是多付这些利息呢，就算自住也不舒服啊。

作者: 神仙老虎狗 时间: 2008-7-31 14:16

原帖由 bulaohu 于 2008-7-31 13:58 发表
澳洲说到底只有2000万人，就算涨到5000万人，也不会真的缺地。我真的听烦了澳洲土地资源稀缺之类的话，这个完全是政府计划没跟上的原因，是人为制造出来的。

非常同意。一些既得利益者往往要制造这样的话。

作者: Fuxingtop 时间: 2008-7-31 14:33

原帖由 神仙老虎狗 于 2008-7-31 14:16 发表

非常同意。一些既得利益者往往要制造这样的话。

无量佛！总要有人买单嘛！不然怎么实现“老有所养”？政府不养就要靠新移民养，高房价可以让老年人安度晚年，大家不要捅破了这层窗户纸...

作者: likespring 时间: 2008-7-31 15:48
房子下跌已经是不争的事实, 现在才小荷刚露尖尖角, 等着看加速下跌吧.

作者: 格美 时间: 2008-7-31 16:13
俺保留了连续3个月的地产广告，仔细比对了，房子确实是在跌，（当然，仅仅是我感兴趣的地区。）大概的算算，有3%---5%的跌幅。前期没有卖掉的房子，后面标价就降了。也有同一地址的房子，换个中介，标价也降下来，成交也很慢。前端时间房子多是拍卖的，现在多是表为私人成交。

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 16:34

原帖由 andrewliu1978 于 2008-7-31 12:52 发表

而且成交极快

我也纳闷，怎么有那么多有钱人买房子跟买大白菜似的？有时候狠郁闷了，只好安慰自己说，搏傻的最后阶段也是这样的，没准就是快到头了....呵呵，很阿Q的是不是

作者: 黑山老妖 时间: 2008-7-31 16:37

原帖由 bulaohu 于 31/7/2008 16:34 发表

我也纳闷，怎么有那么多有钱人买房子跟买大白菜似的？有时候狠郁闷了，只好安慰自己说，搏傻的最后阶段也是这样的，没准就是快到头了....呵呵，很阿Q的是不是

你是大智若Q。:si91

作者: 大饼 时间: 2008-7-31 16:38

原帖由 bulaohu 于 2008-7-31 16:34 发表

我也纳闷，怎么有那么多有钱人买房子跟买大白菜似的？有时候狠郁闷了，只好安慰自己说，搏傻的最后阶段也是这样的，没准就是快到头了....呵呵，很阿Q的是不是

我也遇到了一样的问题。还没来得及下书面offer，就房子飞了。剩下的就是有问题的房子了。

作者: 落落繁花 时间: 2008-7-31 17:01

原帖由 coolioo 于 2008-7-31 13:58 发表

same here

一样滴~~

作者: 旅途 时间: 2008-7-31 17:29
涨的时候也是这同一帮人在说还要涨

作者: 旅途 时间: 2008-7-31 17:30
跌的时候还是这帮人在说还要跌。

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 17:32
http://www.smartcompany.com.au/F ... the-next-year-.html

APM说明年要跌10%。

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 18:14

原帖由旅途于 2008-7-31 17:29 发表
涨的时候也是这同一帮人在说还要涨

没有吧? 去年坛子上很多看涨的人今年都转而看跌了.

因为经济因素是变化的,大家想必都是根据不断变化的经济形势在做出自己的判断罢了。

作者: VIP 时间: 2008-7-31 18:20
标题: 回复 54# 的帖子
有的人脑子不够用,只能根据自己心里喜欢的情况来预测.

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 18:39

原帖由 黑山老妖 于 2008-7-31 16:37 发表

你是大智若Q。:si91

where, where...

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 18:43

原帖由 bulaohu 于 2008-7-31 13:58 发表
澳洲说到底只有2000万人，就算涨到5000万人，也不会真的缺地。我真的听烦了澳洲土地资源稀缺之类的话，这个完全是政府计划没跟上的原因，是人为制造出来的。

澳洲不缺地，但是合适居住的地方，尤其是大城市里面，已经没多少地了。

在悉尼随便找块州政府能release出来的地，都在离city 30－40km以外了

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 18:59
澳洲也不缺合适居住的地方，光沿海的一环就能容纳最少5000万人。具体的论证我一下找不到了，但这个数字我觉得是有道理的。

但你说的也对，昨天我还听一个啥啥叫兽在radio上说，澳洲跟其他的发达国家比，人口过于集中于少数大城市，基本上没有中型城市和卫星城市的概念，这是造成目前房地产危机的重要原因之一。And once again，这完全是政府的责任。霍华德政府短视的程度，我个人认为是空前绝后的。

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 19:07
作为想买房的，我想房价惨跌，但是我觉得不大可能。

澳洲的房地产最近1，2年已经很不景气了，很多builder的日子早就很难过了。作为GDP支撑之一的房地产业已经败象累累。如果下半年澳洲经济因为全球不景气变的过冷或者突然跌的很惨， RBA一定马上减息。9月减息的几率现在是25％左右－有人说是50％。减息对房价有什么影响，我相信大家都清楚。所以从这个角度说房价会惨跌的人，都去做做梦吧。。。RBA减息到4.％的时候，房地产是什么样的日子，大家也都可以去想想。如果全球经济都险入困境，大家的GDP都跌的一塌糊涂的时候，澳洲的矿石估计也卖不出去了，那时候，呵呵，才是房价惨跌的时候－ Perth是第一个遭殃的。不过目前还没见到这么desperate的情景。

要说房价惨跌， Cabrramatta那边，house都已经从40几万跌到20几万了。。。可是好的区，继续在涨。。。没办法。。。

美国怕的是滞胀，澳洲怕的是通缩

作者: SOSHELPPLZ 时间: 2008-7-31 19:18

原帖由 TheWayIam 于 2008-7-31 19:07 发表
作为想买房的，我想房价惨跌，但是我觉得不大可能。

澳洲的房地产最近1，2年已经很不景气了，很多builder的日子早就很难过了。作为GDP支撑之一的房地产业已经败象累累。如果下半年澳洲经济因为全球不景气变的过 ...

这样吧。

现在是7月31号晚上，明天就是八月了，离九月份也就1个月的距离。一个月后大家再来看这个贴子，看到时是不是减息了。

如果九月份没减，可以看十月份

作者: cicillx 时间: 2008-7-31 19:30
我并不认为现在会减息.因为油价,食品等原因,我觉得现在通胀还是很高.我觉得利息还会保持,应该不会升了.

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 19:30

原帖由 SOSHELPPLZ 于 2008-7-31 19:18 发表

这样吧。

现在是7月31号晚上，明天就是八月了，离九月份也就1个月的距离。一个月后大家再来看这个贴子，看到时是不是减息了。

如果九月份没减，可以看十月份

9月减息的可能性很大， Money Market都已经反应出来了， bank bill rate都已经全线下调

0.25％cut对房价的推动作用不大。。。但是第一个0.25％的推动作用也不可低估，毕竟，加息和减息基本上都不是一次性的，往往是一次加息/减息之后都会有后续的几次。。。

如果连续减了4，5次，呵呵，只要中国继续9％的GDP增长速度，澳洲房价应该继续往上涨

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 19:33

原帖由 dreamlife 于 2008-7-31 19:30 发表
我并不认为现在会减息.因为油价,食品等原因,我觉得现在通胀还是很高.我觉得利息还会保持,应该不会升了.

很遗憾，油价，食品都已经被RBA单独列出来了。headline figure看上去很可怕－ 4.5％澳币不涨反跌，银行issue的bank bill rate都全部下降－加息已经到了头，减息is on the card - hold is what they are doing now!

作者: 江南叶 时间: 2008-7-31 19:39
建议开个投票贴，看未来12个月看跌的人多还是看涨的人多。

作者: 快乐朋友 时间: 2008-7-31 20:01
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 21:12

原帖由 bulaohu 于 2008-7-31 16:34 发表

我也纳闷，怎么有那么多有钱人买房子跟买大白菜似的？有时候狠郁闷了，只好安慰自己说，搏傻的最后阶段也是这样的，没准就是快到头了....呵呵，很阿Q的是不是

买家都是盯着目标区的房子，条件好的（特别是top floor）放到市场的并不多
一旦要价合理，对市场较熟悉的买家就立刻出手了，经常出来一两周就没了

作者: gentleboy 时间: 2008-7-31 21:19
稳中有降。。。继续观望。。。

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 21:23

原帖由 TheWayIam 于 2008-7-31 19:07 发表
作为想买房的，我想房价惨跌，但是我觉得不大可能。

澳洲的房地产最近1，2年已经很不景气了，很多builder的日子早就很难过了。作为GDP支撑之一的房地产业已经败象累累。如果下半年澳洲经济因为全球不景气变的过 ...

减息确实有利于房地产，但这涉及到发展趋势的问题，一个产业发展趋势的变化是需要时间的
到了减息的地步，整个经济（不只是房地产）肯定是萎靡到了一定程度，这时候即使短时间内连续降息，市场也不会立刻转好
确定的是在这个期间应该有相对好的购入时机

作者: linjun70 时间: 2008-7-31 21:36

原帖由 江南叶 于 2008-7-31 19:39 发表
建议开个投票贴，看未来12个月看跌的人多还是看涨的人多。

好主意！

作者: hunthouse 时间: 2008-7-31 21:36
(paopaobing(49))

作者: Fuxingtop 时间: 2008-7-31 21:43
留个记号，半年后再来翻一翻...

[ 本帖最后由 Fuxingtop 于 2008-7-31 23:41 编辑 ]

作者: 黑山老妖 时间: 2008-7-31 21:45
我买了但是我还是说要跌。我总不能和自己玩命吧？
实事求是很重要。

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 21:50

原帖由 VIP 于 2008-7-31 18:20 发表
有的人脑子不够用,只能根据自己心里喜欢的情况来预测.

这里的人不外乎三种：
一种是等着买房子希望房子跌的；
一种是已买了房子希望房子涨的；
还有一种是以此为食希望楼市永远火爆的，下跌的市场不会火爆，所以这种人也是唱多的。

这三种人恐怕都是倾向于根据自己心里喜欢的情况来预测的吧

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 21:52

原帖由 Fuxingtop 于 2008-7-31 21:43 发表
买了房子的最恨说跌，谁说和谁急；没买的最怕说涨，谁说和谁玩命！

应该是卖房卖贷的最怕行情走软市场变冷，危及到了饭碗才会有动力和人玩命
没买的还不止于到那个程度

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 21:53

原帖由 黑山老妖 于 2008-7-31 21:45 发表
我买了但是我还是说要跌。我总不能和自己玩命吧？
实事求是很重要。

能够实事求是的好同志还是很少的

作者: patricb 时间: 2008-7-31 22:14
市场规律不是“唱”出来的，有涨有跌是必然的。我不希望房子跌，一是因为我买了，二是我要卖贷款。但所谓“覆巢之下”，已经买房的人不说，没买的人到时看着房子一直在跌，也不知何时下手（有所谓古语之买涨不买跌）。再说行业影响，先倒霉的是卖房卖贷的，接下来就是建筑行业，。。。。危机总是会蔓延的，所以我说其实没人真正会喜欢房子跌，而且房子又不像股票有期指，没法从下跌中直接获益。
只是现在的现实是已经在跌了，目前也看不到什么利好，也不知道会跌到哪里，所以只是期望跌的少一点，时间短一点。

作者: Anihc 时间: 2008-7-31 22:15
现在没有买的，赶紧筹钱，只要有钱在，如果真的被说中了，就有机会买到房子了。

作者: gentleboy 时间: 2008-7-31 22:33

原帖由 patricb 于 2008-7-31 22:14 发表
市场规律不是“唱”出来的，有涨有跌是必然的。我不希望房子跌，一是因为我买了，二是我要卖贷款。但所谓“覆巢之下”，已经买房的人不说，没买的人到时看着房子一直在跌，也不知何时下手（有所谓古语之买涨不买跌） ...

还是老妖和patricb的话说的中肯。。。

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 22:43

原帖由 patricb 于 2008-7-31 22:14 发表
市场规律不是“唱”出来的，有涨有跌是必然的。我不希望房子跌，一是因为我买了，二是我要卖贷款。但所谓“覆巢之下”，已经买房的人不说，没买的人到时看着房子一直在跌，也不知何时下手（有所谓古语之买涨不买跌） ...

说得好！我个人觉得让房子不跌的唯一办法就是从一开始就不要鼓励投机，不要制造泡沫；房价如果不偏离其真正价值太多，自然也不会大跌，对大家其实都是好事，只有对投机者不是好事，但他们最少还有股市可以去。

作者: andrewliu1978 时间: 2008-7-31 22:51
希望尽快调整，稳定，fair enough就好

作者: ilovefamily 时间: 2008-7-31 23:01
房价真大跌后，经济会怎样？紧接着的是什么？失业？

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 23:08
我觉得失业会先于房价大跌而到来。反过来说就是，如果大面积失业没有发生的话，大家都还有银子还贷，房市就最多会阴跌，不会crash

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 23:11

原帖由 patricb 于 2008-7-31 22:14 发表
市场规律不是“唱”出来的，有涨有跌是必然的。我不希望房子跌，一是因为我买了，二是我要卖贷款。但所谓“覆巢之下”，已经买房的人不说，没买的人到时看着房子一直在跌，也不知何时下手（有所谓古语之买涨不买跌） ...

最先倒霉的不是你们卖房卖贷的，是那些builder

building approval的数字一出来很多人都傻眼。。。

跌是肯定的，现在的问题是会不会大跌，惨跌。

你只卖WBC的房贷，日子比较难过。。。

作者: Melway 时间: 2008-7-31 23:16
先是失业率上升,然后才会是房价大跌

换句话说,如果失业率没有大幅上升,房价不会跌得很惨,挤泡沫而已
挤泡沫期间两种地区会跌
1.大泡沫区
2.还贷压力区
其他的应该还好

但是失业率大幅上升意味着澳洲进入萧条,大家日子都难过了
不过暂时我们看不见进入萧条

原帖由 ilovefamily 于 2008-7-31 23:01 发表
房价真大跌后，经济会怎样？紧接着的是什么？失业？

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 23:23

原帖由 Melway 于 2008-7-31 23:16 发表
先是失业率上升,然后才会是房价大跌

换句话说,如果失业率没有大幅上升,房价不会跌得很惨,挤泡沫而已
挤泡沫期间两种地区会跌
1.大泡沫区
2.还贷压力区
其他的应该还好

但是失业率大幅上升意味着澳洲进入萧 ...

现在经济全球化了，就是说任何一个环节崩溃了的大家就全都去球了。美国正在找替死鬼呢，找不到的话他们就得自己脱层皮，中国也得脱层皮，澳洲接下来就该去球了。所以从澳洲的利益来讲，希望伊拉克的石油够填美国的大窟窿的，或者希望美国迅速找到下一个替死鬼。唉，国际政治真的很黑很暴力...

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 23:25

原帖由 Melway 于 2008-7-31 23:16 发表
先是失业率上升,然后才会是房价大跌

换句话说,如果失业率没有大幅上升,房价不会跌得很惨,挤泡沫而已
挤泡沫期间两种地区会跌
1.大泡沫区
2.还贷压力区
其他的应该还好

但是失业率大幅上升意味着澳洲进入萧 ...

你要看到澳洲失业率大幅上升的前提条件是什么？

1。美国经济彻底完蛋－可能么？
2。美国经济持续低迷，造成日本跟中国的经济也持续低迷－很有可能，别忘了，中国还有内需，照样也要进口澳洲的矿石跟天然气！
3。全球继续银根紧缩造成澳币持续坚挺－也挺不了多久了。。。

澳洲的经济，只要亚洲那边不出现大的问题，美国人重感冒，基本上影响不大。

作者: 小小强 时间: 2008-7-31 23:26

原帖由 andrewliu1978 于 31/7/2008 21:53 发表

能够实事求是的好同志还是很少的

所以说熊猫少嘛～都快绝种了

作者: ancient_fan 时间: 2008-7-31 23:37

原帖由 TheWayIam 于 2008-7-31 23:11 发表

最先倒霉的不是你们卖房卖贷的，是那些builder

building approval的数字一出来很多人都傻眼。。。

跌是肯定的，现在的问题是会不会大跌，惨跌。

你只卖WBC的房贷，日子比较难过。。。

我每天都在哭。。。。。幸好不是builder.

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 23:38
这个帖子里每个人都想成为经济学家－包括我自己，汗，瀑布汗。。。

回头下星期一问问俺们那边的Chief Economist，就是经常在电视里面bullshit的那个。。。

涨吧，跌吧，都无所谓了，俺就在这里住定了，持币观望，等大跌的时候再出手。。。或者等到风声不对，马上杀进去抢房。。。

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 23:40

原帖由 ancient_fan 于 2008-7-31 23:37 发表

我每天都在哭。。。。。幸好不是builder.

我每天也都在哭。。。这油价涨的厉害啊！

作者: bulaohu 时间: 2008-7-31 23:43

原帖由 TheWayIam 于 2008-7-31 23:38 发表
这个帖子里每个人都想成为经济学家－包括我自己，汗，瀑布汗。。。

回头下星期一问问俺们那边的Chief Economist，就是经常在电视里面bullshit的那个。。。

涨吧，跌吧，都无所谓了，俺就在这里住定了， ...

Access Economy?

我可就是火上浇油啥的图个热闹，经济学家不好玩，俺还是闪了

[ 本帖最后由 bulaohu 于 2008-7-31 23:44 编辑 ]

作者: Melway 时间: 2008-7-31 23:46
经济全球化
水波效应
危机也全球化了
但是水波是会随着半径的增长而减弱
政府，银行，民众
做出正确的应对，可以减少损失

其实我倒是觉得这次被波及到危机对澳洲不是很坏的事情
前几年确实经济过热，央行的加息并没有很好的抑制
这次刚好松松土
这次受到冲击如果应对的好，不失为一种释放，危机的释放

作者: 风玲 时间: 2008-7-31 23:48
上realestate查了一下，跟前阵子看的结果相比，感觉看上的区好房子明显少了，而且房价也并没有降多少，有的房子好像还涨了～～～

作者: TheWayIam 时间: 2008-7-31 23:53

原帖由 bulaohu 于 2008-7-31 23:43 发表

Access Economy?

我可就是火上浇油啥的图个热闹，经济学家不好玩，俺还是闪了

Access Economy是个啥？我知道有个Access Economics，他们好像不怎么样。。。平时电视采访他们的次数也少吧？

电视上每天bullshit的经济学家多了去了。。。so far我觉得俺们那边的economist还是比较不错的, 比其他几家都准一些。

作者: 黑山老妖 时间: 2008-8-1 03:06

原帖由 ancient_fan 于 31/7/2008 23:37 发表
我每天都在哭。。。。。幸好不是builder.

澳洲央行现在的政策就是牺牲造居住房来确保新的矿产计划能够快速启动。所以造就了房租高启却没有人造新房子的怪现象。特别是NSW政府还为了敛财对新开发地区的新房子征收每栋十几万的税。。。
听说现下的NSW造房子的builder非常惨，没活开工而被迫破产很多。

作者: VIP 时间: 2008-8-1 09:16

原帖由 andrewliu1978 于 2008-7-31 21:50 发表

这里的人不外乎三种：
一种是等着买房子希望房子跌的；
一种是已买了房子希望房子涨的；
还有一种是以此为食希望楼市永远火爆的，下跌的市场不会火爆，所以这种人也是唱多的。

这三种人恐怕都是倾向于根据 ...

脑子不够不可恨,妄想误导别人做最后的傻瓜,这才是最缺德+缺智的.

作者: VIP 时间: 2008-8-1 09:18

原帖由 黑山老妖 于 2008-7-31 21:45 发表
我买了但是我还是说要跌。我总不能和自己玩命吧？
实事求是很重要。

所以我当初问你现金型投资时先排除offset,因为那只能算没有办法的办法.

作者: 黑山老妖 时间: 2008-8-1 09:31

原帖由 VIP 于 1/8/2008 09:18 发表
所以我当初问你现金型投资时先排除offset,因为那只能算没有办法的办法.

但是现金投资先要有剩余现金啊。利息和税那么高只有offset是最tax effective。

作者: VIP 时间: 2008-8-1 09:53
标题: 回复 98# 的帖子
offset是在已经进入房地产投资之后的好选择,但你当时是在讨论另一种投资方式,实现"手持现金,笑看房市泡沫破灭".

作者: 黑山老妖 时间: 2008-8-1 09:56

原帖由 VIP 于 1/8/2008 09:53 发表
offset是在已经进入房地产投资之后的好选择,但你当时是在讨论另一种投资方式,实现"手持现金,笑看房市泡沫破灭".

这个问题今天刚好在考虑，让我想想。。。到底哪个对。

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