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标题: Home loan 贷款问答 [打印本页]

作者: patricb 时间: 2007-3-1 19:41
标题: Home loan 贷款问答
在westpac作Home loan一年多了，也有不少坛子里的筒子找我办贷款（这里一并谢了），在咨询过程中感觉大家都有一些共性的问题，所以我想不妨就写个帖子，就我了解的来给大家一点参考。不过虽然各家银行政策大同小异，可我毕竟只是对westpac熟悉一点，所以如果有什么写得不全或不准确的，大家帮着“批改”一下

今天就先讲讲浮动和固定利率贷款，因为有不少人问起到底是选
浮动利率好还是固定利率好？[/
首先还是重申我一贯的观点，任何产品没有最好只有最适合，要根据个人情况而定。
简单的说，大家都知道，浮动利率贷款的好处是灵活，可以自由提前还款而通常没有罚金，所以对今后几年现金流入比较充沛、存款节余较多的客户比较合适，而且又可以100％OFFSET，减少利息支出。缺点则是利率不确定，一旦加息，就会增加还款金额。
反之，固定利率贷款就适合今后若干年内预算相对偏紧的客户，因为利率固定，不用担心因为利率上升而增加还款压力，而影响生活水平。同时也有方便家庭开支的预算。那缺点就是提前还款受限制，和一旦利率下跌后无法享受到所带来的还款减少。
银行还提供一个选择就是可以将贷款拆成一部分浮动、一部分固定，这样客户就可以享受到两边的有点，又可以锁定一部分利率变动风险。不失为一个好选择。
但是，以我现在所做的客户来说，华人客户最后选择的大多数都是纯浮动利率贷款（足迹上来我这里做的最后全部是一样的浮动贷款），这是一个有趣的现象，为什么呢？
我的分析有几个原因，一是华人客户的预算大多比较松，也就是说每月的真实还款能力要高于银行的还款金额，所以即使加息也不会还不出贷款（有些老外之所以选择固定利率，是因为一旦加息，即使每月只增加几十元还款，都可能让他们够受的），因此华人更注重贷款的灵活性，希望能尽量多还款。另外由于联邦银行连续加息已八次，也令人感觉利率上升可能已到高位，加息空间不大，而一旦减息，固定利率就可能不划算了。（这点纯粹见仁见智）
最后一点就是选择固定利率或部分固定利率可能会增加费用。也就是说如果选择部分浮动、部分固定可能会增加开户费和今后的帐户费。另外很重要的一点是，大家要注意，银行签约时的合同利率不一定是你最后的贷款利率！你的实际贷款利率是以settlement那天贷款发放时利率为准的，这样问题就来了。如果你选浮动利率到也罢了，本来贷款利率就是变动的，即使你在加息前settle，加息后你也事跟着加的。但固定利率就有个运气问题了，假如你今天和银行签约5年固定利率贷款7.25%,3个月后settlement，如果那天（或之前）银行将5年固定利率加到7.45%,你的利率就是7.45%而不是7.25%,这下不是亏了吗！而且你要知道，浮动利率的升降时跟着联邦银行走的，虽然不能预测，但是有时间规律的，也就是每次联邦银行开会才有可能调整，而固定利率是各家银行自己制定和调整的，完全无规律可循。所以如果你真的觉得这个固定利率很诱人，你就要额外支付一笔lock in fee来锁定这个利率（westpac这个费用是贷款的0.15%)，不然你就只有祈祷settlement之前银行不要加息了。你看这样不是又多个伤脑筋的事了！:si53
所以，既然又要多交费又要费思量，干脆就选浮动利率吧。
:si162
不过我的介绍绝对没有说浮动利率比固定利率好的意思，而只是把所有情况让大家了解清楚再来决定，事实上，那些一两年前选择固定利率的客户这会都在偷笑呢！:si146

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-3-1 21:57 编辑 ]

作者: patricb 时间: 2007-3-1 19:51
顺便把上次另贴中的介绍再贴过来。
以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路，因为我在国内也做了10年银行（其中3年房贷），所以比较理解这种差异。
还款方式：
国内有等额本息和等额本金之分，等额本息即使传统的每月还款金额不变，其中所还本金部分递增，利息部分相应递减。由于原先国内的房贷大多不允许提前部分还贷，所以有些经济实力较好的客户就愿意采用等额本金（递减法），即每月归还相同本金，利息递减。如果采用同样贷款期限的话，等额本金起始的还款金额高于等额本息，但总的利息支出较少。
好了，说说澳洲的，都是采用等额本息法。但不用担心这样会多付利息，因为都允许部分提前还款（除了固定利率的有所限制，但固定利率最长也只有10年，其后还是可以转成浮动），所谓的每月还款金额只是一个最低还款金额，多数情况下你可以任意多还，本金多还了，利息自然少了。
贷款期限：
不止是中国客户，其实有些老外也有这个误区，跑来就问能不能不借30年，比如借个20年什么的，答案是可以，不过没有必要。记得在国内做房贷时，客户从借1年的到30年的什么都有，为什么呢，同样时因为不能部分还款，所以各人都要计算出一个自己能负担的最大月还款金额，然后倒推出贷款期限。
回到澳洲来说，同样因为前面所说的原因，不需要这样去计算。假设说你借了30万，期限30年每月还款2000元，期限20年每月还款2500元（数字未经计算）。你借30年不代表你只能还2000元，你还是可以还2500，这样20年就还清了。既然这样，为什么不给自己设定一个低一点的金额呢，毕竟贷款可以多还却不能少还喔。
LP说我写的罗嗦，哈哈，是有点，简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset帐户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。
罗嗦完毕。

作者: patricb 时间: 2007-3-1 19:55
astina的加分速度比我发贴速度还快，感动。。。

作者: astina 时间: 2007-3-1 20:00
感谢patricb分享

作者: 柯柯 时间: 2007-3-1 20:03
1,2年前是多少 a？

作者: 柯柯 时间: 2007-3-1 20:07
小小分分加上不成敬意．

作者: 西边雨 时间: 2007-3-1 20:34
我的一年定期马上要到期了~~早知道办个三年的~~NND

作者: patricb 时间: 2007-3-1 20:35
问题3：贷款找银行好还是其他lender好？

银行的优点是网点多，服务时间长（例如westpac的周六营业），但是正因为此，成本高了，自然利率也相对较高。（所以我一直对我的客户说，要找市场最低的利率就不要找银行了，选择银行是看中综合优势）
其他一些lender很多就网点很少甚至没有网点，联系全靠call center，相对便利性较差，利率上会有点优势。
不过随着市场竞争的加剧，这种利率的差距也有缩小的趋势。最终还是看客户的需求、偏好而选择。
另外要注意的是有些小的lender会收取较高的退出费用，有些不合理的高达几千元，造成客户无法refinance,而银行的退出费用相对比较低，以westpac为例，4年内关闭帐户收取700元，4年之后无费用。

作者: patricb 时间: 2007-3-1 20:37

原帖由柯柯于 2007-3-1 21:03 发表
1,2年前是多少 a？

6点多甚至更低

作者: patricb 时间: 2007-3-1 20:43

原帖由 西边雨 于 2007-3-1 21:34 发表
我的一年定期马上要到期了~~早知道办个三年的~~NND

那万一万一明年连降3次息，你岂不又郁闷:si116

作者: 西边雨 时间: 2007-3-1 20:43
可能性不大的说~

作者: garden_state 时间: 2007-3-1 20:47
有用的...

作者: patricb 时间: 2007-3-1 20:50
问题4：怎么看comparison rate?

以前有不少筒子介绍过compariason rate，的确，这是一个比较住房贷款很好的一个参数，其实它就是把所有相关的银行费用包括开户费、帐户管理费等计入贷款利率，从而对产品有个直观的比较。但是，大家要注意的是，现在不少银行把免费存款帐户、信用卡等都捆绑到贷款品种中去，而这种隐形的优惠是没有办法从comparison rate 中反映出来的，所以在比较时也要避免过分迷信这个rate。

作者: patricb 时间: 2007-3-1 20:55

原帖由 西边雨 于 2007-3-1 21:43 发表
可能性不大的说~

haha ,who knows?
你看前几年，既有连升8次，又有连降6次啊（其中2次降0。5％），总和正好一样。
方便大家判断，给个链接：
http://www.rba.gov.au/Statistics/cashrate_target.html

作者: melbourne_mm 时间: 2007-3-1 21:03
今天刚刚确定了3年的固定，现在才看到这个帖子，郁闷。

作者: patricb 时间: 2007-3-1 21:06
补充：关于固定利率

在大家考虑选择固定利率时，要甚重选择超长期固定利率，例如7－10年固定。我碰到过一个客户，在7年前选择了固定10年，当时的固定利率时8.6%!!!大大高于现在的市场利率，他就非常郁闷，因为现在提前还清要付较高违约金，而不还又要承受高利息，苦啊！所以一般1－5年是较多的选择。

作者: patricb 时间: 2007-3-1 21:09

原帖由 melbourne_mm 于 2007-3-1 22:03 发表
今天刚刚确定了3年的固定，现在才看到这个帖子，郁闷。

这个不用郁闷吧，我没说固定利率不好啊。
时间是检验真理的唯一办法，利率不跌你就选对了呀。

作者: villa 时间: 2007-3-1 21:44

原帖由 patricb 于 2007-3-1 20:51 发表
简单说，永远记住，所有银行的贷款利息都是按照每天的余额按天计息的，所以还款方式和期限不是关键，有钱就还是关键，而目前银行普遍提供的offset帐户就是最好的工具，在offset的情况下，连按月还款和按周还款都没有差别了，因为offset的原理相当于按日还款。

这个总结好！offset真是个好东东啊，让贷款变得非常灵活，不但可以随意多还，还可以在额度内重新借款。反正是根据每天的余额按天计息，这样平时所有的收入都可以进入房贷帐户去还贷，如果有需要用钱的时候，也可以随时取出。

非常感谢patricb这么专业的分享！

:si157

作者: 丫丫ma 时间: 2007-3-1 22:19
非常感谢分享......

作者: Mylittlelover 时间: 2007-3-1 22:54
写的很详细，长知识了，谢谢！
:si21

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-2 06:42
谢谢patric分享。受益匪浅。
好好学习，多多加分。:)

作者: beibei2006 时间: 2007-3-2 06:49

原帖由 patricb 于 2007-3-1 20:51 发表
顺便把上次另贴中的介绍再贴过来。
以前也看到不少同志问起过还款方式和还款期限的问题，感觉还是因为已经习惯于国内的贷款思路，因为我在国内也做了10年银行（其中3年房贷），所以比较理解这种差异。
还款方式 ...

Thanks!

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-2 06:56
patric我有一个问题。
现在的银行都有professional package。你如何看它们优点和缺点？
westpac的premier advantage，可以免application fee和monthly fee。到网上看了但还是有点不太明白的地方。
如果我需要split loan, variable portion with 100% offset transaction account和一个line of credit，westpac的 premier advantage是否适合？

作者: maplefire 时间: 2007-3-2 07:32
我也有疑问:有offset的loan是好,但是利率上比basic home loan 要高不少.这样算下来是不是也不划算呢?
如果金额较大(>25W)的话,选no-frill的贷款?

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-2 07:38

原帖由 maplefire 于 2007-3-2 08:32 发表
我也有疑问:有offset的loan是好,但是利率上比basic home loan 要高不少.这样算下来是不是也不划算呢?
如果金额较大(>25W)的话,选no-frill的贷款?

有offset的贷款也可以有discount的。好像说如果你的利息高过7.5%基本上就算高了。当然也看你的贷款额度。
一般25万以上的都有不少的discount。在悉尼不要说25w，就是50w也不多，在墨尔本可能是太高。

[ 本帖最后由黑山老妖于 2007-3-2 08:39 编辑 ]

作者: maplefire 时间: 2007-3-2 10:57
比如说commomwealth的professional package 我看过,利率比较高,有offset, 有golden credit card, 申请personal loan 有discount,可是说实在的,我觉得这些对于我first home buyer都用不着.
我还是想申请basic home loan,在cannex上查的:
advantage finance
6.98%,
可以提前还款,可以split,等等,反正挺吸引我的.

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-2 11:05
我看的贷款professional package一般都可以有
0.6-0.7% discount off standard variable
0.15% off fixed.
$300-375年费，免loan application fee，加上可以有很多的split。100% offset只有variable interest才可以。fixed interest不可以有100% offset，commbank只有2.5% offset for fixed interest。
就像patric说的如果只要最基本的还是找不是银行的地方贷basic variable好。

但是我还是觉得professional package有它的好处。看到了offset account是westpac one或是classic plus。是不是说用了professional package就可以有无限free transaction+no monthly fee?

谢谢patric先。

[ 本帖最后由黑山老妖于 2007-3-2 12:35 编辑 ]

作者: bluesky999 时间: 2007-3-2 11:11
好贴。谢谢分享。还不会加分，会了加点小分致谢。

我也很想知道WESTPAC 的那个professional package有什么advantage

作者: vicki 时间: 2007-3-2 11:12
虽然没房，也支持一下，

作者: bluesky999 时间: 2007-3-2 11:27
已经会用加分功能了。不知道我一天能加几分，所以加点小分，别嫌少。

作者: garysu 时间: 2007-3-2 15:22

原帖由 maplefire 于 2007-3-2 11:57 发表
比如说commomwealth的professional package 我看过,利率比较高,有offset, 有golden credit card, 申请personal loan 有discount,可是说实在的,我觉得这些对于我first home buyer都用不着.
advantage finance ...

刚才看了一下advantage finance，感觉还可以。maplefire你可以去谈谈，看感觉怎么样。我看了一下觉得这是一个小lender，要小心一点。像足迹上经常讲到的homepath或者onedirect，其实都是大银行下面的附属机构，出现问题的机会比较小一些。

作者: garysu 时间: 2007-3-2 15:25
请教一下，虽然offset按日计算，但是minimum payment还是按照你最初确定的还款周期算的，特别是还有fixed的部分。那么不能简单的说有offset就不用管按week还是month还款了吧

作者: garysu 时间: 2007-3-2 15:28

原帖由 maplefire 于 2007-3-2 08:32 发表
我也有疑问:有offset的loan是好,但是利率上比basic home loan 要高不少.这样算下来是不是也不划算呢?
如果金额较大(>25W)的话,选no-frill的贷款?

有offset功能、利息又低的产品也不是没有啊

另外，可以考虑split开，这样你有extra payment就可以还掉variable的部分。

作者: bluesky 时间: 2007-3-2 15:42
add cents to you already!!

作者: bluesky999 时间: 2007-3-2 16:07
能说说产品名字吗？

[quote]原帖由 garysu 于 2007-3-2 16:28 发表

有offset功能、利息又低的产品也不是没有啊

作者: bluesky 时间: 2007-3-2 17:53

原帖由 Elton_John 于 2007-3-2 17:19 发表

you are so mean,should've added dollar

i dont have dollars.:o

作者: 财神爷 时间: 2007-3-2 18:59

原帖由 bluesky999 于 2007-3-2 17:07 发表
能说说产品名字吗？

原帖由 garysu 于 2007-3-2 16:28 发表

有offset功能、利息又低的产品也不是没有啊

http://www.smh.com.au/business/m ... tors/homeloans.html

作者: 柯柯 时间: 2007-3-2 20:50

原帖由 maplefire 于 2007-3-2 11:57 发表
比如说commomwealth的professional package 我看过,利率比较高,有offset, 有golden credit card, 申请personal loan 有discount,可是说实在的,我觉得这些对于我first home buyer都用不着.
我还是想申请basic hom ...
可以split

什么是SPILT呢?

作者: patricb 时间: 2007-3-2 22:33
（

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-2 07:56 发表
patric我有一个问题。
现在的银行都有professional package。你如何看它们优点和缺点？
westpac的premier advantage，可以免application fee和monthly fee。到网上看了但还是有点不太明白的地方。
如果我需要s ...

没错，package是现在很多银行采用的一种促销手段，主要是用一个统一的package将包括贷款、存款、信用卡帐户等捆绑，并给予一定的利率折扣，像westpac的package还包括一些保险产品的优惠等。
但老实说，对大多数首次购房贷款的客户来说吸引力相对较弱，因为年费至少在300元以上（westpac很'不幸“地可能是市场上最高的的年费，395元），而这些客户对产品要求相对简单，不一定需要split loan，所以就我目前为足迹网友做的贷款来说，大多不采用package，而选用一个本身付送offset帐户和altitude gold card的rocket repay home loan，年费为199元，并同样获得与package相当的利率discount.
而如果像老妖这样想集variable/fixed /line of credit于一身的话，参加package就比较合适了。总之对贷款帐户越多的客户采用package越划算，哪怕你在westpac有10个帐户只要付一个package费，而且今后所有的Product switch/ top up /portability等全部都是免费的。

作者: patricb 时间: 2007-3-2 22:36

原帖由 maplefire 于 2007-3-2 08:32 发表
我也有疑问:有offset的loan是好,但是利率上比basic home loan 要高不少.这样算下来是不是也不划算呢?
如果金额较大(>25W)的话,选no-frill的贷款?

还是老话，只有最合适。
相对来说，个人认为贷款金额不大，之后又没有较多资金进出的客户比较适合no frill贷款，因为一来没有一个大的金额去和银行negotiate rate，二来对offset/ redraw等需求又不大。

作者: patricb 时间: 2007-3-2 22:38

原帖由 garysu 于 2007-3-2 16:25 发表
请教一下，虽然offset按日计算，但是minimum payment还是按照你最初确定的还款周期算的，特别是还有fixed的部分。那么不能简单的说有offset就不用管按week还是month还款了吧

正解！

作者: laycee 时间: 2007-3-2 23:13
非常有用的帖子，一定收藏。

请问patricb兄是在悉尼还是墨尔本？

我们在悉尼，不知到哪个区的westpac来找你做房贷？

谢谢！

作者: lamoshi 时间: 2007-3-2 23:37
我们懒的分析，关键是信人

作者: patricb 时间: 2007-3-3 07:21

原帖由 laycee 于 2007-3-3 00:13 发表
非常有用的帖子，一定收藏。

请问patricb兄是在悉尼还是墨尔本？

我们在悉尼，不知到哪个区的westpac来找你做房贷？

谢谢！

:si35我在墨尔本，悉尼的筒子找我做可有点不方便。
不过要是有问题咨询就尽管找我，悉尼、布里斯班、阿得来德都有筒子来找我问过

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-3 07:25
再次谢谢patric解答。

作者: patricb 时间: 2007-3-3 07:28

原帖由 lamoshi 于 2007-3-3 00:37 发表
我们懒的分析，关键是信人

有时候信任比产品、利率还要重要。

作者: laycee 时间: 2007-3-3 14:07
thx
patricb

作者: linger 时间: 2007-3-3 16:46
THX

作者: pangpang 时间: 2007-3-3 21:20

原帖由 patricb 于 2007-3-3 08:21 发表

:si35我在墨尔本，悉尼的筒子找我做可有点不方便。
不过要是有问题咨询就尽管找我，悉尼、布里斯班、阿得来德都有筒子来找我问过

谢谢楼主，我就是外地的，问过你问题。谢谢回答！
有没有公式验算每月银行的summary的正确性？我还本金的部分好像并非持续增加。银行解释过，是因为每个月的week数不同。我还是似懂非懂。好像多还的钱对减少利息没多大贡献。我选的Adelaide Bank，前三年固定6.55%。既有offset, 又可以多还钱（每年最多可多还20k）。但每月有$8.-费用，该费用包含了saving account平时transfer的最多可达$15.-的手续费。直觉不错，但总觉得钱还的好慢。
以前国内从未贷过款，还搞不清楚，一脑子浆糊，只是相信我的broker。

作者: 柯柯 时间: 2007-3-3 22:00

原帖由 patricb 于 2007-3-3 08:21 发表

:si35我在墨尔本，悉尼的筒子找我做可有点不方便。
不过要是有问题咨询就尽管找我，悉尼、布里斯班、阿得来德都有筒子来找我问过

PATRICB给过我很多帮助,每次打电话都很和蔼耐心的帮助我,虽然从一开始就不是找他贷的款.在这里表达我最大的敬意!!!!

作者: patricb 时间: 2007-3-3 22:12

原帖由 pangpang 于 2007-3-3 22:20 发表

谢谢楼主，我就是外地的，问过你问题。谢谢回答！
有没有公式验算每月银行的summary的正确性？我还本金的部分好像并非持续增加。银行解释过，是因为每个月的week数不同。我还是似懂非懂。好像多还的钱对减少利 ...

这个不好说。如果在offset的情况下，每月的利息大体就应该是（贷款余额－offset平均存款余额）×年利率/12。

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-3-3 23:25 编辑 ]

作者: 大葱和葱花 时间: 2007-3-6 18:23
支持一下，只是俺是光脚，好像没分给啊。不好意思红着脸问一下，贷款是直接去银行谈好呢，还是找broker啊？上星期因为想看房，就联系了一下broker，他们给的第一年蜜月期是6％点多，第二年以后在当期浮动利率下给0。7％discount？

作者: patricb 时间: 2007-3-6 20:02

原帖由 大葱和葱花 于 2007-3-6 19:23 发表
贷款是直接去银行谈好呢，还是找broker啊

都可以，只要诚实可靠就行。

作者: applenet 时间: 2007-3-6 20:05
最近想买房看贷款呢,真是受益匪浅呐,拜谢楼主啦!

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-6 20:24
如果从commonwealth bank那里贷款超过50万现在的variable rate discount是0.8%。包括standard variable rate和Line of credit。
Westpac好像是70万就有0.7%。
不过commonwealth的package里offset account没有westpac的好。

[ 本帖最后由黑山老妖于 2007-3-6 21:25 编辑 ]

作者: 财神爷 时间: 2007-3-6 22:30

原帖由 patricb 于 2007-3-6 21:02 发表

都可以，只要诚实可靠就行。

broker不象banker一定要卖某个特定的homeloan给你，因此相对而言会客观一些，也会更仔细深入的给你讲解贷款供楼的知识。

也证明了楼主是他自己所说的那种诚实可靠的人

作者: 大熊 时间: 2007-3-7 00:35
收藏先

作者: patricb 时间: 2007-3-7 07:05

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-6 21:24 发表
如果从commonwealth bank那里贷款超过50万现在的variable rate discount是0.8%。包括standard variable rate和Line of credit。
Westpac好像是70万就有0.7%。
不过commonwealth的package里offset account没有we ...

银行实际可以给予客户的折扣要大得多，不过因为这里毕竟是一个公共网站，对我来说不方便讨论利率折扣的问题，

所以我一般只是介绍一下产品知识，利率只能个别谈了。

[ 本帖最后由 patricb 于 2007-3-7 08:08 编辑 ]

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-7 07:22

原帖由 patricb 于 2007-3-7 08:05 发表

银行实际可以给予客户的折扣要大得多，不过因为这里毕竟是一个公共网站，对我来说不方便讨论利率折扣的问题，所以我一般只是介绍一下产品知识，利率只能个别谈了。

patric说的没错。

但是我只是谈一下我自己最近接触到的情况。0.7%，0.8%这些都是肯定可以拿到的，剩下的就要自己来砍价了。

网上看了很多投资者的评价，基本上都说westpac的产品比较flexible但是贵一点点(0.1%)，大多数投资者和mortgage broker视westpac为首选。。

作者: Portal 时间: 2007-3-7 09:06
还是flexible好

作者: patricb 时间: 2007-3-7 18:02

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-7 08:22 发表

patric说的没错。

但是我只是谈一下我自己最近接触到的情况。0.7%，0.8%这些都是肯定可以拿到的，剩下的就要自己来砍价了。

网上看了很多投资者的评价，基本上都说westpac的产品比较flexible但是贵一点 ...

这话有点道理，westpac的收费确实稍微贵一点，而且不太好免，所以只能靠利率折扣弥补一下。产品功能应该还不错（不好意思）。

作者: daidailx 时间: 2007-3-8 11:49
谢谢楼主,辛苦辛苦

作者: nomad0309 时间: 2007-3-11 09:10
最近想买房看贷款,真是受益匪浅呐,谢谢啦!

作者: 典 时间: 2007-3-11 09:39
请问转密月是怎么回事
也就是付点手续费,每年都转成密月利息,是这样吗?

作者: susan 时间: 2007-3-14 09:32
看完了，还是晕晕乎乎。唉，继续做功课。

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-14 09:35

原帖由 susan 于 2007-3-14 10:32 发表
看完了，还是晕晕乎乎。唉，继续做功课。

联系一下patric，看看他能不能给你一些idea.

作者: 的笃 时间: 2007-3-14 11:00
看得有点晕，自从来到澳洲就发现反应有点慢。等买房时再找LZ详细了解

作者: patricb 时间: 2007-3-14 18:18
看来我写得还是不够清楚，sorry，表达能力有待提高：）

作者: sunnyocean 时间: 2007-3-18 15:19
我觉得应当把那些个用英文写的贷款用到的名词，比如OFFSET等等，分别解释一下，会让很多第一次接触贷款的TZ们（比如我）会清楚好多。
不知道，PATRICB和老妖等一班高人能否辛苦一下。
在这里先感谢了。

作者: alan 时间: 2007-3-18 16:27
我也想咨询一下楼上的各位高人，我们一家三口人，如果想贷款200k买房子，具体需要怎样的条件。比如：家庭收入的条件？我现在做cleaner，是自己有ABN的，人家说必须满两年后，才考虑我的收入。哎，正在郁闷中。怎么办呢？

作者: 水晶靴 时间: 2007-3-18 16:36
low doc loan will do.

作者: patricb 时间: 2007-3-18 16:36

原帖由 alan 于 2007-3-18 17:27 发表
我也想咨询一下楼上的各位高人，我们一家三口人，如果想贷款200k买房子，具体需要怎样的条件。比如：家庭收入的条件？我现在做cleaner，是自己有ABN的，人家说必须满两年后，才考虑我的收入。哎，正在郁闷中。怎么 ...

这是self employee普遍碰到的问题，一般也只有两种情况可贷：
1，按照上两年保税的收入来申请，如果去年比前年高，取两年平均数，反之，银行取前年较低的收入。其他条件和普通条件一样，贷款80％以内，超过部分交纳贷款保险。
2，如果生意不足两年或保税收入不能真实反映实际还款能力，就只能采用low doc ，其实现在low doc的利率已经和正常贷款利率没什么差异了，最大的区别是只能贷款60％，超出60％最高80％需要买保险。

作者: austeps_join 时间: 2007-3-18 16:43
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: 天天sky 时间: 2007-3-18 16:52
标题: 请问 patricb
我LP在细腻读书,我在国内工作,我们想在细腻买房,请问我们有可能贷到款吗?谢谢.

作者: emilyzhang77 时间: 2007-3-19 12:44
“贷款80％以内，超过部分交纳贷款保险”
请问这个贷款保险指的是什么？谢谢！

作者: alan 时间: 2007-3-20 15:49
谢谢楼上的各位朋友的解答，我终于有新的努力方向了。我现在就去打听一下有关中介的问题。再次感谢！

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-20 16:27

原帖由 emilyzhang77 于 2007-3-19 13:44 发表
“贷款80％以内，超过部分交纳贷款保险”
请问这个贷款保险指的是什么？谢谢！

贷款保险就是Loan Mortgage Insurance(LMI)。它的作用就是在借贷人无力偿还贷款的时候由保险公司支付还款。
有些地方可依然你借到85%，westpac的员工可以在westpac借到90%不用买贷款保险。看到好像贷款保险是贷款额的1.5%左右，但是每个保险公司都不同，而且看你的贷款额度会有变化。

作者: 邓大人 时间: 2007-3-20 18:14

原帖由 patricb 于 2007-3-7 19:02 发表

这话有点道理，westpac的收费确实稍微贵一点，而且不太好免，所以只能靠利率折扣弥补一下。产品功能应该还不错（不好意思）。

请问Patric，这个是comparison rate吗？

作者: patricb 时间: 2007-3-20 20:48

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-20 17:27 发表

贷款保险就是Loan Mortgage Insurance(LMI)。它的作用就是在借贷人无力偿还贷款的时候由保险公司支付还款。
有些地方可依然你借到85%，westpac的员工可以在westpac借到90%不用买贷款保险。看到好像贷款保险是贷 ...

老妖太厉害了，连westpac员工的优惠也搞清楚了。

作者: patricb 时间: 2007-3-20 20:58

原帖由 邓大人 于 2007-3-20 19:14 发表

请问Patric，这个是comparison rate吗？

不知道楼上说的是那个利率，不过基本上我不在网上讨论利率。

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-21 06:47

原帖由 patricb 于 2007-3-20 21:48 发表

老妖太厉害了，连westpac员工的优惠也搞清楚了。

作者: emilyzhang77 时间: 2007-3-21 10:16

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-20 17:27 发表

贷款保险就是Loan Mortgage Insurance(LMI)。它的作用就是在借贷人无力偿还贷款的时候由保险公司支付还款。
有些地方可依然你借到85%，westpac的员工可以在westpac借到90%不用买贷款保险。看到好像贷款保险是贷 ...

非常感谢老妖筒子的解答。
不好意思再弱弱问个问题：中介所说的房子的价格，是不是就是全部的价格了？这里面会不会还有一大堆别的什么隐藏开销？比如真到买的时候，又要叫我交个这个费，交个那个费，有这样的吗？谢谢！

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-21 10:30

原帖由 emilyzhang77 于 2007-3-21 11:16 发表
非常感谢老妖筒子的解答。
不好意思再弱弱问个问题：中介所说的房子的价格，是不是就是全部的价格了？这里面会不会还有一大堆别的什么隐藏开销？比如真到买的时候，又要叫我交个这个费，交个那个费，有这样的 ...

你看到的价格就是房子的价格。中介不会再收你钱了。中介是为卖方工作的，所有中介的收费全都由卖方出。

当你看中房子，谈好价格了要如下费用：
1。律师费，一般在1000以下。
2。地契搜索费用，便宜。律师的事，钱给他。
3。房子的结构/虫害检查费用，几百刀。有些律师会帮你安排，钱也给他。
4。政府的印花税。这个是大头。上万到好几万，按照房价的百分比收的。。。
5。贷款相关的费用。可能要几百到几千。如果有贷款保险那可能会上万。

谈完价钱了一般就要定金，通常是0.25%，自己掏钱。但是和agent说一下，就说银行一天就让取1000刀，一般也可以了。
签合同的时候是10%减去定金。这个一般也要自己出的。银行本票。
交割的时候余款（90%）。银行贷款的钱（通常80%），以及自己补足的钱（10%）。

作者: emilyzhang77 时间: 2007-3-21 10:35
老妖回复得真快。谢谢谢谢！
趁老妖在，快快再问一个：现在VIC的首次购房补贴是多少钱啊？7,000还是10,000?

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-21 10:39

原帖由 emilyzhang77 于 2007-3-21 11:35 发表
老妖回复得真快。谢谢谢谢！
趁老妖在，快快再问一个：现在VIC的首次购房补贴是多少钱啊？7,000还是10,000?

不知道。还是让VIC的同学回答吧。

作者: jeffreyxia 时间: 2007-3-21 10:57

原帖由 emilyzhang77 于 2007-3-21 11:35 发表
老妖回复得真快。谢谢谢谢！
趁老妖在，快快再问一个：现在VIC的首次购房补贴是多少钱啊？7,000还是10,000?

分两部分，7000和3000
7000 是联邦政府给的1st home grant
3000 是州政府给的1st home bonus

同时，印花税退还和州政府给的1st home bonus不能同时享用

从villa大人那里看来的，不知道过时了木有……详情请致电villa大人！

作者: emilyzhang77 时间: 2007-3-21 11:10

原帖由 jeffreyxia 于 2007-3-21 11:57 发表

分两部分，7000和3000
7000 是联邦政府给的1st home grant
3000 是州政府给的1st home bonus

同时，印花税退还和州政府给的1st home bonus不能同时享用

从villa大人那里看来的，不知道过时了木有……详 ...

呵呵，我也刚刚从villa大人那里看来这句话“月11日消息新当选连任的维州工党政府兑现竞选承诺，减免房产印花税，并将购建新房的州政府首置补助从$3000元增加到$5000元，二手房的首置补助$3000元本来要在今年6月底取消，如今也延长至2009年6月底。联邦政府的首置补助$7000元则是一直未做改变。”
可是，你说的“不能同时享用”是什么意思。这两个钱还分两次给？
好复杂啊，房子还没买，人先糊涂了。

作者: 黑山老妖 时间: 2007-3-21 11:12

原帖由 emilyzhang77 于 2007-3-21 12:10 发表
呵呵，我也刚刚从villa大人那里看来这句话“月11日消息新当选连任的维州工党政府兑现竞选承诺，减免房产印花税，并将购建新房的州政府首置补助从$3000元增加到$5000元，二手房的首置补助$3000元本来要在今 ...

可以照做贷款或是律师问一下。他们会清楚政策的。

作者: astina 时间: 2007-3-21 11:13
楼上MM决定不回去了,要买房安居了?

作者: emilyzhang77 时间: 2007-3-21 11:15

原帖由 黑山老妖 于 2007-3-21 12:12 发表

可以照做贷款或是律师问一下。他们会清楚政策的。

我是想找贷款中介帮我做这事，可是在找他们之前，我得自己先把政策搞明白，具体事情由他们去办，这样比较不容易被骗。

作者: astina 时间: 2007-3-21 11:24
印花税退还是纸那些有health card的人买一定价值以下的房子,享受减免印花税; 如果享受到这个了,那么州政府的$3000的印花税补贴就没有了.

作者: linn 时间: 2007-6-7 13:05
thanks Patric for sharing infomation, it really helps a lot

作者: judywang 时间: 2007-6-12 19:01
请问Patric，想买房找工作同时进行。有可能贷款吗？（无收入证明）。国内的资产抵押可以吗？

作者: Anihc 时间: 2007-7-30 14:10
加分加分加分加分!!!

作者: 北方的狼 时间: 2007-7-30 14:32
如何才能联系上Patric

作者: cutemouse 时间: 2007-8-1 16:13
好贴!!!!

辛苦楼主了!!!! :)

作者: nala 时间: 2007-8-3 00:16

原帖由 北方的狼 于 2007-7-30 14:32 发表
如何才能联系上Patric

同问？？？

作者: patricb 时间: 2007-8-3 09:25

原帖由 nala 于 2007-8-3 00:16 发表

同问？？？

联系方式见下

作者: nala 时间: 2007-8-3 23:57
谢谢了，会向你咨询一下贷款事宜的。
其实我和老公已经在这家银行做了贷款计划，因为是2个人做的，计划差别很大，还是相信足迹的朋友。

作者: gwenily 时间: 2007-8-5 20:40
我也想问问patricb关于贷款能力的问题哈。
我和老公现在都是在做contractor，同时我们的老板又都在帮我们申请perm，可是不知道什么时候能够批下来。我想问的是象我们这种情况可以贷款吗？有没有工作时间的限制，象是必须在现在的职位上工作半年以上之类的。我们首期只能出10％，因为毕业时间不长，攒的还不多。
先鞠个躬谢谢拉，呵呵！

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