澳洲房地产的瘟疫

黑山老妖

本文翻译自：http://www.businessspectator.com ... mcontent_spectators 看完心有戚戚，和大家分享一下。

澳洲房地产是不是一个泡沫？这个问题在最近几年里被讨论了无数次了，但是辩论的双方都振振有词，坚信自己是正确的。当然大多数人还是认为房地产泡沫不是真的。政府，金融界，保险界、地产界和大多数学术界都认为澳洲房地产的价格是和基本面和固有价格相联系的。

在讨论这个问题之前我们应该搞清楚什么是泡沫，这样对理解会有帮助。如果我们不先搞清楚什么是泡沫，那么我们的讨论将会像色情一样：你无法精确定义它，但是当你看到它你一定知道自己看到的是什么。我们可以用后凯恩斯主义金融学家Hyman Minsky的理论作为基础来定义泡沫。他的学术工作包括了为金融市场和价格的互动设计一个切实的模型。他的理论叫做：金融不稳定理论。该理论认为金融市场在不断的非优化安排资产投资，从而导致庞氏骗局的出现。

Minsky定义了金融三部曲：对冲，投机和庞氏。
在对冲阶段，一个资产投资的收入足够支付借贷的利息和减少贷款本金。
在投机阶段，一个资产投资的收入只能支付借贷利息，但是无法减少借贷本金，贷款只能靠新的借贷偿还。投资者的压力增加，但是规模不算大，基本面的价值还是合理的。
在第三个庞氏阶段，一个资产投资的回报连贷款利息都无法支付，包括无法支付正常的维护开销。投资纯粹靠资产增值来获利，然后才能偿还借贷。这个阶段的资产价格和基础面毫无关系。投资者全靠有更傻的人来出更高的价格接盘，导致泡沫。当没有更多的投资者接盘的时候泡沫爆破，市场才会明白这是个庞氏骗局。
通过这个Minsky的理论，我们可以明白澳洲房地产泡沫已经形成。

在1996-2010这个期间，澳洲的房地产价格上升了130%，是有史以来最大的牛市。


这是价格这一方面。下面看看回报方面。下面看看投资者的回报。澳洲有170万人投资房地产，他们共投资了近200万套房地产。投资者的收入无法支付利息和开销。2000/01财年里投资者的亏损是10亿。2009/10财年亏损50亿。2007/08年是亏损最大的一个财年，当时利息高，所以总亏损达到了90亿。


如果投资者不断的在亏损，那么自住房主们肯定也是在亏损，但是他们把自己的房子当作资产，而不是投资。
如此长期的大幅亏损的原因是澳洲的负扣税政策。但是ATO的数据并不包括本金的偿还。如果算上本金偿还，投资收入的亏损将会更大。
下面这个图是投资房开销和利息支付占毛租金的百分比。


另外一个指标是的家庭用于房地产投机的债务不断上升。澳洲家庭的债务中房地产贷款占了绝大多数。私人债务（信用卡等等）只占很小一部分。下图显示了澳洲家庭债务和GDP的比例。该比例在2010年达到顶点，97%。目前已经下降到93%，可能和过去两年的房地产价格下跌以及借贷量下跌有关。


最后一个经典的指标：价格和租金比例。这个指标的一个重要作用就是凸显出投机对价格的推动作用，但是投机对房租完全没有的推动作用。
长期来说房租相对稳定的，所以这个指标的决定性变数是房价。从1997到2011年，这个指标已经高出正常水平44%。在二战之后政府出台了控制房租的政策，这个政策一直到1970年才结束，所以那个时段的指标不能作数。


用Minsky的理论来看澳洲的房地产，1996-2000年的澳洲房地产市场是在投机阶段。当时，澳洲房地产价格虽然价格不断上升，但是房租还是可以支付利息和开销。但是到2000年以后房租就无法支付利息和开销了。投资者纯粹靠增值来获利。从这一点来说这符合Minsky理论的第三个阶段：庞氏。各种证据都显示澳洲的房地产市场是一个泡沫，而且是有史以来最大的泡沫。当这个泡沫爆掉的时候债台高筑的房东们要倒霉了，同时倒霉的将是整个澳洲经济。

黑山老妖

怎么没有人回复呢?
俺都已经做好了被口水淹死的准备了。

wondersky

怎么办怎么办

kui3000

刚才在仔细拜读

kui3000

请问楼主你怎么看？

白雲山民

简单一点，买还是卖

longmurphy

对普通人来说，有时候没太多选择，当鸵鸟吧。

LinuxXp

這種文章應該到處發，多發，這樣大家都不買房，這世界一定是無產階級多過有產階級的

wykdy

我是来看口水的。。。

chenjianmti

人口增长率是关键

Yingking

大家都知道是骗局，可房产还是继续价格上涨，lz怎么看
国内的房市说了多少年泡沫，何时破灭呢

realfenglin

还是那句话，房子还是看位置，人口。人口增加，房子位置好，真不愁出租，出租还真可以COVER利息。每年再退退税。作为中国人，再给孩子留套房子。个人觉得：还好，还好。

LANDSAY

脑子乏了，等清醒点仔细看

michael128

如何解读国内大城市投资房那1%-2%的回报率呢？

YONEXFAN

国内的房市泡沫

兔兔狗

还有最重要的一件事。。。泡沫只有破了才叫泡沫  不破都是增值

mickey_shao

请问第一张图的纵坐标的单位是什么？

zhongbingo

remexcong

俺也相信澳洲房地产泡沫破灭的日子最终会来到。

Explorer

只是时间的问题

未知

pen

话是这么说，但是估计信的人不多。

晴天宝宝

澳洲房产泡沫啥时候破呀？

哭天抢地宝

麻木了，过不了几天就会有另一篇更有说服力的文章说要涨。
一句话，如果自住总得买，不能住街上吧？
如果要投机要想捞钱，就做好跳楼的准备！对不？

vcdenton

黑山老妖 发表于 2013-1-22 12:24
怎么没有人回复呢?
俺都已经做好了被口水淹死的准备了。

老妖brother plz move this thead to somersoft forum and u will be淹死  

xkon4

任何经济金融都会有泡沫，泡沫是供需平衡被歪曲的产物

澳洲的矿产还很多，中国的经济还要增长，作者在2010-2012年这个时间段拿出这套经济理论来解释，有一定的局限性

上帝要其灭亡，必先让其疯狂

澳洲的房产还远没有到疯狂的程度

如果泡沫要破，我天朝先破，假如我天朝破了，那全世界经济也就成为一个被桶破的泡沫

抡谁也论不到澳洲房市

北风

价格高，回报低
确实不是个好商品
但是
1.有需求
2. 它不能被outsourcing！
一切能被outsourcing的商品都不能保证价格坚挺
而一切不能被outsourcing的商品都能保证价格不会暴跌

mxgong

见多了这类文章，来澳洲第一天就见到了。

Amyding

希望中国的热钱尽快流入奥洲

thinker

问下，Figure1中Index是怎么算出来的，是不是以1880年为基准(100), 来算的？

看了一下，泡沫不泡沫好像是以借贷和房租（包括维护费）比例来看，好像没有计入房产增值项。另外这个有个破灭限的问题，比如是120%, 还是150%， 还是180%？ 还有个时间限制问题，即使是达到破灭，哪么还要多少年，10年，20年， who knows.