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标题: 个人总结买房优先次序 [打印本页]

作者: aabb1234 时间: 2018-8-15 12:50
标题: 个人总结买房优先次序
本帖最后由 aabb1234 于 2018-8-19 12:41 编辑

经历了大半年痛苦的看房买房煎熬，这里提出一些买房的优先次序，可能对一些准备入手的小白有点帮助

1 能买house就别买townhouse和apartment，因为地才是真正增值的东西(如果预算只能买差区house，再考虑townhouse或apartment，还是参照以下标准)，自己在布村，可能不一定适用于悉尼墨尔本
2 老生常谈 location location location，富人区，其次中产区。上real estate看看该区房产均价，在自己能力范围内尽量挑均价高的(有人说近city好，但是也有近city的贫民区，比如布村fortitute valley, rocklea，darra)
3 关注校区，优先小学校区(公立)，因为中学很多人上私校，校区就不重要了，小学越好越值钱(还因为孩子上小学的家长正是购房刚需的一群人，个人觉得小学校区比较重要。中学校区孩子都能自己去上课了，近点远点无所谓，小学必须要接送，离家近还是比较有优势的)
4 附近交通和购物，最好步行1000米内有火车或公车站，以后好出租，购物开车10分钟以内
5 静街优于主路旁(吵)，其次是公园旁(容易被偷)，再次，学校旁(吵，高峰时期塞车)，最后是火车站旁(又吵治安又差)。这里均指特别近，500米以内。或者直接在房子临街，对面之类。
6 朝向很重要，最优是坐南朝北，后院超北最优，其次朝东，然后是朝西。最差是后院超南，阴暗潮湿，容易长虫。(是我和很多中介打交道得出的结论，一般后院朝北是大卖点)。公寓没有花园的，那就挑厅里超北，澳洲人买房也很讲究采光，阴暗的房子是很难卖出好价钱的。
7 地并非越大越好，关键是利率用，一个400方无easement的地优于600方有200方easement的地。一个地，扣了easement，前后左右set back才是这个地真实的面积，在自己能力范围内选可建面积大的。easement学问太多，这里无法一一解释，有兴趣自己去研究。还有一种covenant，也是对土地不利的因素，这里学问也大。反正尽量选无easement无covenant的地，这样才能最大限度的利用面积。
8 尽量买平地，建筑成本低，容易加建。非要买坡地，一定要买前低后高的。前高后低的地容易积水长虫，而且排水排污一般都在后院，会影响地价。
9 看完以上8点，最后再看房子本身。房子如果是平地的话，双砖优于单砖优于木房，坡地反而是木房优于单砖优于双砖。砖房因为坡地容易沉降，地基容易出问题。总之房子，最重要是检查砖头和地面有没开裂，木头检查有没发霉腐烂，房子的框架和地基最重要。(这个也是和中介打交道多，他们分享的心得。中国人钟情双砖房，其实澳洲人也喜欢，但是坡地双砖房真心别碰，一但下陷了，修起来少说也要个10万8万。单砖房介于木方和双砖之间，也是一个不错的选择。)24楼有个补充信息，个人对于木房，单砖，双砖优缺点分析
10 厨房和厕所，厕所数量越多越好，因为后期加建最贵。厨房和厕所是建房和装修的两个大头，优先考虑。装修好的厨房厕所至少帮你省了1万刀/each
11 房子树越少越好，足迹太多砍树血泪史，这里不啰嗦
12 最后才是什么地板，墙面，换地板刷漆是最最便宜的，隔房间，做衣柜都是小case，不重要
PS-- 土豪随意，喜欢就好

好了，总结了十二条(并不是要全符合，只是整理了顺序，预算有限只看location就好)，请坛子里各种大神指教，谢谢

作者: ailsalu 时间: 2018-8-15 12:53
好贴~~

作者: 楼下对齐 时间: 2018-8-15 12:53
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作者: wmxu 时间: 2018-8-15 13:05
经验之谈，楼主是半个真正的专家了！

作者: aabb1234 时间: 2018-8-15 13:12

bello 发表于 2018-8-15 13:05
楼主，请问50万咋买悉尼独立屋啊，没钱才是最大的煎熬

那就只能买apartment或unit，关键还是location

作者: ericliu530 时间: 2018-8-15 13:17
1M 左右house 有推荐区吗，谢谢

作者: aabb1234 时间: 2018-8-15 13:24

ericliu530 发表于 2018-8-15 13:17
1M 左右house 有推荐区吗，谢谢

我在布村

作者: 阿德莱德的流氓 时间: 2018-8-15 13:30
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作者: UCaT 时间: 2018-8-15 13:34
我就看到一条能力范围内尽量买贵的，但所有人都会高估自己能力，你懂的

作者: iisguest 时间: 2018-8-15 13:53
money, money money

作者: 羞射的彤狗狗 时间: 2018-8-15 13:57
Money money money

作者: alancen 时间: 2018-8-15 13:58
实在排列！

作者: gycyc 时间: 2018-8-15 13:59
没钱谈啥都没用

作者: icac 时间: 2018-8-15 14:00
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作者: Benz20xx 时间: 2018-8-15 14:02
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作者: 51migrate 时间: 2018-8-15 14:04
第一条有待商榷，买什么类型的要看自身需求
location绝对没错

作者: yanmin2k 时间: 2018-8-15 14:09
很多公寓地点好，靠火车汽车站，靠好学校，又靠近商业中心，怎么办？

作者: 梦想house 时间: 2018-8-15 14:48
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作者: rainyday 时间: 2018-8-15 14:57
好帖

作者: Aeolus3 时间: 2018-8-15 15:02
以上12条都符合的，一看开价远远大于预算，然后接着看房。。。

作者: sydnewcomer 时间: 2018-8-15 15:05
后院超南阴暗潮湿？不敢苟同，我家后院朝南，上午下午都会有阳光照，只不过是不同的部位。夏天的时候，多亏下午3点后没阳光了，还可以后院出来活动一下，否则晒死。

作者: aabb1234 时间: 2018-8-15 15:14
本帖最后由 aabb1234 于 2018-8-20 19:32 编辑

]补充一个关于木房，单砖，双砖的个人观点。

如果在地基很好（最好是平地），结构没有大问题，并且已经建好了7年以上的房子来说，双砖优于单砖优于木板房。从价钱上也可以看出，一个结构好的双砖房无疑是更受欢迎（无论是中国人还是澳洲人）。但是，作为买二手房的买家的我们，不清楚那块地的土质到底怎么样。笼统来说，斜坡地非常容易沉降，地基容易出问题。斜坡地双砖就算现在没问题，也很难担保日后不会出问题。一但双砖房出现地基问题，基本是难以维修，就算要修，真心是10万8万以上，还很难保证以后不会出问题。所以，斜坡双砖最好别碰。

木板房，虽然稳固抗白蚁不如砖房，但澳洲斜地多，土质差的地也多，木头支架有弹性不怕沉降，只要地基不出问题的话，房子基本没有太大的后续麻烦。但是木方外墙定期要刷漆，也是一笔费用，有些人也不喜欢。昆州特色queenslander是木房经典设计，经常伴随着大露台和别有特色的设计，其实很多澳洲人也特别钟情queenslander。木房在斜坡地上有优势，不怕沉降，刚好可以做成spilt level design，别具一格。不过木房外观看起来确实是稍微原始一些，通常入不了喜欢高大上的中国人的法眼。

也有人认为双砖抗白蚁有优势，但是澳洲房子太多木头东西，就算房子是纯砖，墙面石膏板，橱柜，衣柜，地板，天花都是木头，白蚁一样也是要年年检查，并不见得有多大优势。

当然，也有人说单砖房最好，结合了砖房和木方的优缺点。维修和地基都比较靠谱。关于下文有人讨论什么冬暖夏凉，个人觉得是隔热层的问题，屋顶小蘑菇，还有房子朝向，窗户通风都会让你产生“冬暖夏凉”或者“冬冷夏热”的感觉。并不能笼统地说双砖一定好。现在还有steel frame和hebal这种新型材料，也各有优缺点。

总之几种房子萝卜青菜，各有所爱，上文只是一些个人很浅薄的观点，欢迎各位指教，谢谢。

作者: lycans 时间: 2018-8-15 15:52
总结得不错。
不过澳洲房子朝向的重要性不是太大。
象悉尼的太阳不要太猛。除非房子周围多树木或靠水，不然不会有潮湿的问题。

作者: aabb1234 时间: 2018-8-15 16:03

lycans 发表于 2018-8-15 15:52
总结得不错。
不过澳洲房子朝向的重要性不是太大。
象悉尼的太阳不要太猛。除非房子周围多树木或靠水，不 ...

我爸妈那一辈的人特别讲究朝向，本来也不太在意。但和中介聊，他们一般把后院朝北房子作为一大卖点，很多澳洲买家也很在意这个。

作者: 就爱大麻 时间: 2018-8-15 17:42
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作者: 就爱大麻 时间: 2018-8-15 17:44
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作者: 自游自在 时间: 2018-8-15 17:58
关键是预算

作者: 老婆是CPA 时间: 2018-8-15 17:58
好帖

作者: jerry6030 时间: 2018-8-15 18:11
很多公寓只有一面朝向比较重要 house四面都有还OK了

作者: huang003261 时间: 2018-8-15 18:22
好贴

作者: 马.自达 时间: 2018-8-15 18:32

Benz20xx 发表于 2018-8-15 14:02
院子小朝南的不能买，院子足够大的话根本无所谓，又不是被高楼大厦包围

对，一千平以上的朝那儿都是满园阳光

作者: may1028 时间: 2018-8-15 18:38
总结得真好！

作者: 逆风而上 时间: 2018-8-15 18:45

icac 发表于 2018-8-15 14:00
买房第一条

- 能买正现金流的就别买负现金流，尤其是negative gearing positive cashflow的最优先

negative gearing positive cashflow 什么意思？？怎么做到？

作者: Jeff80177 时间: 2018-8-15 18:45

作者: 逆风而上 时间: 2018-8-15 18:48
写的不错。但并不绝对。

作者: cutebaby 时间: 2018-8-15 19:31
专家拉自信的专家

作者: All_Black 时间: 2018-8-15 19:50

aabb1234 发表于 2018-8-15 13:24
我在布村

步村的后院朝北，朝南都可以，阳光之州，夏天朝南没那么晒。。

作者: Benz20xx 时间: 2018-8-15 19:58
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作者: gaas 时间: 2018-8-15 19:58
如果是偏远一点的house,和不太偏的town house,哪个有投资前景？

作者: Snowpea22 时间: 2018-8-15 19:59
好贴

作者: jasmine121069 时间: 2018-8-15 20:08

yanmin2k 发表于 2018-8-15 14:09
很多公寓地点好，靠火车汽车站，靠好学校，又靠近商业中心，怎么办？

看你及家人喜欢的生活方式

作者: 腰花儿 时间: 2018-8-15 20:13
双砖优于单砖有点扯了
其他的写的还可以

作者: 目光降落 时间: 2018-8-15 20:15

bello 发表于 2018-8-15 13:05
楼主，请问50万咋买悉尼独立屋啊，没钱才是最大的煎熬

https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-willmot-129005786

四十万在外西某些地方是可以买房子的，当然，不是推荐你买，这个地方只建议资深人士考虑。

作者: 阿珂珂77 时间: 2018-8-15 21:06
写的很好，和自己买房的想法很接近

作者: Auking 时间: 2018-8-15 21:15

目光降落发表于 2018-8-15 20:15
https://m.realestate.com.au/property-house-nsw-willmot-129005786

四十万在外西某些地方是可以买房子 ...

还真有啊

作者: gcc 时间: 2018-8-15 21:22
关键还是看有多少银子。

作者: sakura711 时间: 2018-8-15 22:54
我和house差了一个首付的距离

作者: fatinahu 时间: 2018-8-15 23:22
总结到位

作者: ARACT 时间: 2018-8-15 23:29
本帖最后由 ARACT 于 2018-8-15 23:35 编辑

私校周边也是学区，走路去上学，打公交车，父母接送上学，这差了远了。
NSW 中学，私立没有好学校，前10名几乎都是公立精英中学。离着学校近，走路上学。好中学是更加重要的学区。
距离city近的，要比距离city远的更有潜力
澳洲，朝向并不重要，装修和内部设计重要。朝北，夏天得晒死。如何利用阳光，内部设计，才是关键。

作者: icac 时间: 2018-8-16 00:21
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作者: xiwu 时间: 2018-8-16 08:45

bello 发表于 2018-8-15 13:05
楼主，请问50万咋买悉尼独立屋啊，没钱才是最大的煎熬

如买我邻居的，还有10多万剩余!

作者: ymmf 时间: 2018-8-16 08:51

icac 发表于 2018-8-16 00:21
例如房租减去开销后正 5000元，可是通过depreciation 变成负 10000

假设税务30%，等于少付 3000税

要達到這depreciation那是只能買新房了？

作者: lanboo1 时间: 2018-8-16 09:07

就爱大麻发表于 2018-8-15 17:44
楼主说的很好，你怎么嘴这么贱

有人看看就能明白的事，有的人一辈子都想不明白，不要苛求什么人都能理解哈！

作者: 马马杜 时间: 2018-8-16 09:14
GOOD， GOOD，GOOD，辛苦了码这么多字，学习

作者: hpwa032 时间: 2018-8-16 09:24
mark

作者: aus12 时间: 2018-8-16 09:27
终结得不错

作者: capoupascap 时间: 2018-8-16 10:06
悉尼 house 中位价多少算中产区呢？

作者: icac 时间: 2018-8-16 10:59
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作者: amy999 时间: 2018-8-16 11:03
收藏了，好文

作者: jasonskanky 时间: 2018-8-16 11:20
典型的穷人思维，所以不是牛市根本挣不到钱

作者: xyyy0518 时间: 2018-8-16 11:55
为什么你现在才出现啊？

作者: loftus008 时间: 2018-8-16 14:37
经验之谈，楼主是真正的专家！

作者: chechebon 时间: 2018-8-16 14:45
完全同意，再加一点，房子朝西那面，最好是厕所，浴室或者车库，反正少呆的地方，因为夏天西面真的很热

作者: 阿德莱德的流氓 时间: 2018-8-16 15:08
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作者: 阿德莱德的流氓 时间: 2018-8-16 15:09
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作者: 腰花儿 时间: 2018-8-16 16:26

阿德莱德的流氓发表于 2018-8-16 15:09
有何高见？

单砖优于双砖优于板房

作者: 望着天空 时间: 2018-8-16 16:26
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作者: kaile 时间: 2018-8-16 17:01
好好好

作者: Eileen_lou 时间: 2018-8-16 17:32

作者: powerbook 时间: 2018-8-16 17:43
好帖谢谢啦

作者: ymf9901071 时间: 2018-8-16 17:45
怎么分前后院，都不靠街边呀

作者: sydflyer 时间: 2018-8-16 18:01
公寓或者不带院子的房产朝向更重要

作者: aabb1234 时间: 2018-8-16 18:20

ymf9901071 发表于 2018-8-16 17:45
怎么分前后院，都不靠街边呀

一般卖房floor plan是肯定有一个N箭头，就是朝北的一边，因为一般房子都是前院小，后院大，后院朝北最好，然后厅和房间全部朝东最好，车库和门面朝南

作者: andysydney 时间: 2018-8-16 18:31
Mark 学习

作者: 诡秘之主 时间: 2018-8-16 18:48
我先买了雅博文，购买了堂好思，因为，穷，买不起house

作者: zhaocaimao 时间: 2018-8-16 19:02
确实如此，称心的房子难买。

作者: taotaoeve 时间: 2018-8-16 21:33
什么是easement？

作者: kov 时间: 2018-8-16 21:41
能力范围内尽量买贵的-----------

作者: qingyuan_joe 时间: 2018-8-16 23:08
后院朝北不认同。如果后院有草地和泳池都晒死

作者: smileshining 时间: 2018-8-17 00:09
能力范围内买尽量贵的，可是生活质量直线下降啊

作者: pinksky 时间: 2018-8-17 00:31
先买house不如租，买了一个house，基本上就翻不了身了。

作者: 阿德莱德的流氓 时间: 2018-8-17 00:40
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作者: 腰花儿 时间: 2018-8-17 06:23

阿德莱德的流氓发表于 2018-8-17 00:40
能说说为什么单砖优于双砖吗？

我好以后找大学老师怼回去，学校是教双砖优于单砖的。。。 ...

从保温，张力，变更灵活度，成本，环保等方面切入
就提示到这了，修行在个人，哈哈哈

作者: NEWSTONE 时间: 2018-8-17 08:05
第一次听说单砖比双砖好, 只能说萝卜青菜各有所爱。不过楼主总结的不错。

作者: @树 时间: 2018-8-17 08:22
Mark 加分

作者: tycyw 时间: 2018-8-17 12:26
Mark

作者: 阿德莱德的流氓 时间: 2018-8-17 13:50
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作者: Benz20xx 时间: 2018-8-17 15:02
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作者: Benz20xx 时间: 2018-8-17 15:06
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作者: 腰花儿 时间: 2018-8-17 15:13

NEWSTONE 发表于 2018-8-17 08:05
第一次听说单砖比双砖好, 只能说萝卜青菜各有所爱。不过楼主总结的不错。 ...

你住了就知道，这里不辩论

作者: 腰花儿 时间: 2018-8-17 15:14

阿德莱德的流氓发表于 2018-8-17 13:50
你是说单砖的，比双砖的保温？

并且以后敲砖的时候，比双砖省力对吧？。。。。。 ...

我说了好多点，你就记下来两点？

作者: dongdong0526 时间: 2018-8-17 15:26
每一条都有道理。就是预算有限的情况下，是无法买到条条符合的房子的。所以还是要根据实际情况，有所取舍。
我觉得就是家人商量好以后，列出来几条，选出来，哪些是一定不能接受的，哪些是可以舍弃的。否则估计看多少个房子，也很难碰到合心意的啦。
比如我们怕吵，那么静街就是must have，虽然我也不喜欢树和游泳池，但是这个要求，根据具体情况，可以舍弃。

作者: magictime 时间: 2018-8-17 19:22
楼主说的有道理，不少是经验之谈

作者: little_koala 时间: 2018-8-18 07:37
本帖最后由 little_koala 于 2018-8-18 07:38 编辑

腰花儿发表于 2018-8-17 15:13
你住了就知道，这里不辩论

单砖单层住了很多年，后来搬到双砖双层以后，全家人都说再也不想搬回单砖了。当然，这是个人经历，不一定具有代表性。

作者: 腰花儿 时间: 2018-8-18 09:25

little_koala 发表于 2018-8-18 07:37
单砖单层住了很多年，后来搬到双砖双层以后，全家人都说再也不想搬回单砖了。当然，这是个人经历，不一定 ...

咱俩经历相反，双砖双层住了六七年，后来搬到尽新单砖双层，那种通透感是显而易见的

作者: little_koala 时间: 2018-8-18 09:45
本帖最后由 little_koala 于 2018-8-18 09:47 编辑

腰花儿发表于 2018-8-18 09:25
咱俩经历相反，双砖双层住了六七年，后来搬到尽新单砖双层，那种通透感是显而易见的
...

前段时间帮亲戚照顾“豪宅”，带着孩子在Cherrybrook住了两周，8年新的单砖双层，二楼的木楼板晚上正常走路会有那种闷闷的咚咚响声，在晚上夜深人静的时候特别明显，我老婆哄孩子睡觉的时候一个劲在微信上骂我走路不知道轻一些，可能是因为习惯了自己家里二楼的水泥楼板。

作者: 腰花儿 时间: 2018-8-18 11:07

little_koala 发表于 2018-8-18 09:45
前段时间帮亲戚照顾“豪宅”，带着孩子在Cherrybrook住了两周，8年新的单砖双层，二楼的木楼板晚上正常走 ...

一般楼上是住宅区，楼下是活动区吧
住双砖冬天楼下阴森的能刺骨，感觉像在地窖里，三个月啊，夏天砖热的像烤红薯
单砖的透气性好就好在这里

作者: little_koala 时间: 2018-8-18 11:54
本帖最后由 little_koala 于 2018-8-18 12:00 编辑

腰花儿发表于 2018-8-18 11:07
一般楼上是住宅区，楼下是活动区吧
住双砖冬天楼下阴森的能刺骨，感觉像在地窖里，三个月啊，夏天砖热的 ...

看来同样是双砖房，房子和房子还不一样。我们家的双砖，尤其是楼下的两个大客厅，简直就是冬暖夏凉，一年四季基本不用空调和暖气。之前住的单砖房，冬天我老爸冻的晚上睡觉还戴棉帽子，夏天不到中午家里就热得像个蒸笼，所以搬进双砖房老人们住了一整年把冬夏都经历了一遍以后，觉得很舒服很满意。因为那套房子是买给老人们住的，他们开心就好。以后我们自己如果买房的话，可能也会考虑买近新的双砖双层。

根据我们俩的事例来看，舒适度跟单砖还是双砖基本上毫无关系，而是要看具体的房子。

作者: stella_hq 时间: 2018-8-18 11:59

little_koala 发表于 2018-8-18 11:54
看来同样是双砖房，房子和房子还不一样。我们家的双砖，尤其是楼下的两个大客厅，简直就是冬暖夏凉，一年 ...

晚上睡觉带棉帽子，悉尼的冬天有那么冷吗。

作者: little_koala 时间: 2018-8-18 12:06

stella_hq 发表于 2018-8-18 11:59
晚上睡觉带棉帽子，悉尼的冬天有那么冷吗。

今年悉尼是大暖冬，一点都不冷，但是2015那年悉尼的冬天有多冷，很多人应该都还记得。当时爸妈住的那套单砖house保温很差，夸张点说，感觉凌晨最冷的时候卧室里没比室外高几度。

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