新足迹

标题: 悉尼和墨尔本的房价终于达到了“峰值”吗？ [打印本页]

作者: 花生 时间: 2017-6-3 20:32
标题: 悉尼和墨尔本的房价终于达到了“峰值”吗？

1956年，美国地球物理学家王·哈伯伯（M King Hubbert）预测，特定地理区域的石油生产率将呈现驼峰状曲线，1970年世界将达到“石油峰值”产量。

而且如图所示，哈勃伯特对高峰部分的预测是非常准确的，但其后的下降就不那么准确。

“哈伯伯峰值”的原因是因为一旦出现高峰，那么其后的衰落之后就是一个自然发展。
也许这就是为什么本周对悉尼房价可能高峰甚至澳大利亚股市的关注度如此之高。
CoreLogic价格指数悉尼在5月份下降了1.3％，在墨尔本下降了1.7％。

这些数据引起一些反应，如AMP经济学家Shane Oliver说：“五月是季节性偏软，但是房价繁荣可能过度了...”。
这似乎是一个非常自信的预测。但也许Oliver先生和其他人都是对的。

也许这是可以解释的，即更多的房屋供应，加上APRA正在通过打击对投资者的只付利息贷款来降低需求。这也和澳大利亚统计局（ABS）的数据吻合，澳大利亚统计局（ABS）报告说，经季节性调整后，4月新房估值（修订后的数字）上涨了4.4％，对每月统计的10.3％的下降扳回一些失地。

然而，在需求方面，储备银行（RBA）周三公布的数据显示，4月份经季节性调整的投资者信贷指数上涨0.6％，涨幅与3月份持平。这使年度增长率达7.3％。

高涨的房地产市场给投资者带来不安
如果APRA的措施已经让投资者暂停，那么它似乎还没有在数据上体现出来。

Altair资产管理公司董事长Philip Parker不仅对房地产市场感到担忧，还担心ASX市场。Altair做出了重要的决定，宣布“它是出售Altair单位信托中的所有相关股份，然后将现金交回同一管理基金投资者”。这是不寻常的，特别是对有30年的记录基金经理。
或者，正如派克所说：“放弃管理费用，并从我们管理的投资中取回现金是一项重要的决定，但是保留客户资产安全是所有基金经理应该放在自己的利益之上考虑的。”
他对澳大利亚的中国，美国和股票估值表示严重关切。
但他的首要担忧是澳大利亚的房产驱动的家庭债务，他说：“当你们和银行业内人士坦白说话的时候，他们会非常明确地告诉你，他们特别担心澳大利亚的过度杠杆。 “

帕克先生不是唯一担心的人。墨尔本的基金经理JCP投资伙伴最近警告说，只付利息贷款就像美国的次贷抵押贷款一样可能使澳大利亚处在金融危机边缘。
澳大利亚央行认为，约三分之一的抵押持有人没有一个月的付款缓冲区。
更深层次的担忧是，澳大利亚银行贷款 - 只付利息和摊销贷款 - 占过人们收入的比例太高。

澳大利亚银行是否放贷太多

我不知道澳大利亚银行是否已经过度借贷，但我们可以测试一下。
假设一个将相同的税后收入和支出纳入澳大利亚的四大银行计算器和美国的一个主要银行计算器。哪个说你可以借更多，多多少钱？
我做了一个有两个孩子的夫妇，收入8万美元，没有其他债务，适度的信用卡限额和合理的支出。然后，我在美国做同样的收入和支出资料（但用美国税率），采取同等风险的银行应借贷相同的假设夫妇。美国贷方将允许每月最多偿还3,733美元。澳大利亚贷款人将允许$ 4,709。超过26％以上。

我不知道澳大利亚是否达到高峰。但真正的问题是，如果是，曲线的另一边是什么样的？是像美国的石油数据，还是哈伯伯的可怕曲线？

http://www.abc.net.au/news/2017- ... ouse-prices/8584470

理查德·霍尔顿（Richard Holden）是澳大利亚工商管理学院澳大利亚商学院经济学教授，2013-2017年澳大利亚研究理事会未来研究员。 2006年，他获得哈佛大学博士学位，在那里他是弗兰克·诺克斯学者。

作者: tigerbalm 时间: 2017-6-3 20:36
who knows?

作者: runaway 时间: 2017-6-3 20:45
Who cares

作者: 享成 时间: 2017-6-3 21:00
看下零售业一直在打折非半价不买了就知道钱包多瘪全花在买房上了

作者: fengdu08 时间: 2017-6-3 21:08
听专家在这瞎扯淡，瞎担心，还不如去看看家版的拍卖实录来的真实，那才是真正的市场。纸上谈兵太不接地气了。每年入冬总有几个经济学家跳出来得瑟。

作者: cooldog 时间: 2017-6-3 21:11
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作者: 夜鸣猪 时间: 2017-6-3 21:14

fengdu08 发表于 2017-6-3 21:08
听专家在这瞎扯淡，瞎担心，还不如去看看家版的拍卖实录来的真实，那才是真正的市场。纸上谈兵太不接地气了 ...

冬天是地产专家发情期，春天就回去抱窝了

作者: 大韦 时间: 2017-6-3 21:20
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作者: linzh 时间: 2017-6-3 21:21
涨价的时候专家给你补差价吗？

作者: 沧海一粟a 时间: 2017-6-3 21:22
市场是不行，但是捡不到漏

作者: 大韦 时间: 2017-6-3 21:22
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作者: szren 时间: 2017-6-3 21:29
说这些都没用，买得起的时候认为房价不可能再往上走就没买，想等等，几年下来，房价从来就没怎么掉头向下过，等想买的时候又更买不起，这是我同事血淋淋的教训。至今，一家四口只能租房。当然他们对区也是太讲究了。

作者: fengdu08 时间: 2017-6-3 21:32

大韦发表于 2017-6-3 21:22
和用k线图来分析澳洲房地产走势的那几个人有一拼。

这种那几条线就说明问题的专家恶心，只能糊弄不会用图表的人。数据准确性，模型都不禁推敲。想定期牙痛的患者

作者: crane15 时间: 2017-6-3 23:05
起码现在house房市还很坚挺.7月新政后，估计公寓会有一波行情。

作者: crane15 时间: 2017-6-3 23:06
如果两周后，椰奶加息，预计house也会遭受打压

作者: tcui 时间: 2017-6-3 23:36
哈伯曲线早已被石油生产的历史证明是错误的。再说实在看不出来这和房价有什么关系。这文章写的。差评！！

不过辛苦楼主翻译了

作者: 马.自达 时间: 2017-6-3 23:44
听专家话的人都死得很惨，股市如此，房市亦如此

作者: ANDERXON007 时间: 2017-6-4 00:20
石油曲线不知道有没有将米国打击俄罗斯石油价格的因素考虑进去

还是说庄家画曲线，散户根据曲线做技术分析

话说两个不同的原油期货交易所的价格差异挺大的

作者: bruceyan 时间: 2017-6-4 00:47
有个很严重的现实就是国内人口基数大，泡沫也有的是人舔，澳洲人口基数太小，泡沫破的几率要大一些。肯定不会疯涨，但绝对不会暴跌。暴跌的话政府会吃不消。当政府吃到房产的甜头时你觉得他会把蛋糕扔地上？

作者: danielweng 时间: 2017-6-4 00:56

bruceyan 发表于 2017-6-4 00:47
有个很严重的现实就是国内人口基数大，泡沫也有的是人舔，澳洲人口基数太小，泡沫破的几率要大一些。肯定 ...

中国没有移民澳洲有

作者: 曹晓白 时间: 2017-6-4 10:52
物理学上有一条定律：测不准定律。。

作者: ozfair 时间: 2017-6-4 11:57
专家只管说，不用负责的

作者: Shenjie 时间: 2017-6-4 12:00
本帖最后由 Shenjie 于 2017-6-4 12:10 编辑

跌是不会，大漲是必然，但要有耐心。传统华人区反倒是不看好是相对到顶了，一家之言哈。

作者: datou1981 时间: 2017-6-4 12:05
计算峰值。。。这个可是大神的水平啊。。。从头吃到尾的节奏啊

作者: bruceyan 时间: 2017-6-4 12:05

danielweng 发表于 2017-6-4 00:56
中国没有移民澳洲有

移民国家没错，但是除了中国，还有哪个国家这么吵房子？中国人又有多少？只望着点移民的人稳住房价？那澳洲是不是太容易动荡了。房价并不只是中国人炒上去的，中介，政府，本地人都在影响当年房价暴涨。

作者: susansz 时间: 2017-6-4 12:09
更担心经济一路下滑失业是最大的麻烦

作者: 远飞 时间: 2017-6-4 12:21
美国贷方将允许每月最多偿还3,733美元。澳大利亚贷款人将允许$ 4,709。超过26％以上。有木有算上澳洲的负扣税，美国的地产税？有木有大神仔细算一下！

作者: 曹晓白 时间: 2017-6-4 12:52

ozfair 发表于 2017-6-4 11:57
专家只管说，不用负责的

砖家，最拿手扔砖头。

作者: danielweng 时间: 2017-6-4 13:18

bruceyan 发表于 2017-6-4 12:05
移民国家没错，但是除了中国，还有哪个国家这么吵房子？中国人又有多少？只望着点移民的人稳住房价？那澳 ...

移民来自全世界，欧洲印度应该都比中国多。特别是欧洲现在那么动荡，会有多少移民自己想吧。

作者: xiaomao1985 时间: 2017-6-4 13:21
天晓得

作者: 牛弹琴 时间: 2017-6-4 13:53
测算不准滴

作者: 大江东去 时间: 2017-6-4 14:06
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作者: Acu 时间: 2017-6-4 14:10
伦敦又发生3起恐怖袭击。。。

作者: 闲人甲 时间: 2017-6-4 14:12
有的人天天怀疑清盘率是假的，做过水的。但是房价可以说明问题。现在的公寓楼这么多，只拖累一点点的房价下滑，说明house的价格还是往上攻的。只要有稳定的工作，还是应该早点买。

作者: bruceyan 时间: 2017-6-4 14:26

danielweng 发表于 2017-6-4 13:18
移民来自全世界，欧洲印度应该都比中国多。特别是欧洲现在那么动荡，会有多少移民自己想吧。 ...

那你认为前几年暴涨是欧洲人还是印度人炒起来的？

作者: suxjcn 时间: 2017-6-4 14:45

作者: 37degree 时间: 2017-6-4 14:52

作者: 老衲 时间: 2017-6-4 16:04
泡沫肯定有，而且很大，现在关键看美国经济能支撑美联储的几轮加息，如果再加四次，这个大泡泡肯定爆了

作者: webdisk 时间: 2017-6-4 17:30

bruceyan 发表于 2017-6-4 00:47
有个很严重的现实就是国内人口基数大，泡沫也有的是人舔，澳洲人口基数太小，泡沫破的几率要大一些。肯定 ...

严重同意

作者: elena2000121 时间: 2017-6-4 17:32
好吓人

作者: ailsalu 时间: 2017-6-4 21:19
专家

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-4 22:03
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作者: jodyj 时间: 2017-6-4 22:09

Lianglefeng 发表于 2017-6-4 22:03
如果房地产业真的断层式下滑，强如美国，都垮掉

除非是Centrelink recipient 就不被影响 ...

房价下跌可以多收房产睡。

作者: mikelee19 时间: 2017-6-4 22:17
货币贬值

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-4 22:20
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作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-4 22:22
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作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-4 22:30
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作者: mikelee19 时间: 2017-6-4 22:36

Lianglefeng 发表于 2017-6-4 22:30
澳币不是已经从两年前的1.1美元兑1澳元，

到如今的０.７４美元兑１澳元。

都在跌

作者: Shenjie 时间: 2017-6-4 23:16

Lianglefeng 发表于 2017-6-4 22:20
讲实在的，Ｇｌｅｎ　Ｗａｖｅｒｌｅｙ

这样一个华人热门区，

那这样的典型华人区在短期内还有上涨空间吗？五到七年内？

作者: runaway 时间: 2017-6-4 23:18
本帖最后由 runaway 于 2017-6-4 23:33 编辑

Lianglefeng 发表于 2017-6-4 22:03
如果房地产业真的断层式下滑，强如美国，都垮掉

除非是Centrelink recipient 就不被影响 ...

哈哈，回复时，是接着楼一who knows 接下句的，只是做调侃。

谁都知道，房地产业对澳洲经济的重要性，连这么明显的调侃都看不懂吗？再说澳洲华人大部分都有房，本人也有投资房。

你说“除非是Centrelink recipient 就不被影响”，虽然我至今只有交税没有领过一分钱福利，但请不要看不起领福利的，他们也是会受房价房租影响的。

我不喜欢懒汉和罪犯领福利，但也知道正因为有福利，大家有饭吃不闹事澳洲才相对安全平静。

作者: jodyj 时间: 2017-6-4 23:18

Lianglefeng 发表于 2017-6-4 22:22
你是不是说反了

资产增值，政府多收 Capital Gains Tax

没说反。
资产增值多收CGT。
资产便宜了。就调高房产税。反正钱是一分也不能少。不然政府就要关门了。

作者: fzds 时间: 2017-6-5 10:42
没有最高，只有更高。

作者: 江南一梦 时间: 2017-6-5 10:50
如果听专家的，我们至今仍在租房。。

作者: blacksam 时间: 2017-6-5 12:29
悉尼什么时候封顶不知道，但是把这两个城市放在一起对比看的话，个人感觉墨尔本的房价还会稳步增长。毕竟从城市的规模来说墨尔本正在赶超悉尼，但是两个城市的房价相差的还是比较大的。

作者: lulucai 时间: 2017-6-5 12:30

blacksam 发表于 2017-6-5 12:29
悉尼什么时候封顶不知道，但是把这两个城市放在一起对比看的话，个人感觉墨尔本的房价还会稳步增长。毕竟从 ...

还有一个因素是墨尔本的土地供应大，还有广大的西北地区没开发

作者: blacksam 时间: 2017-6-5 12:36

lulucai 发表于 2017-6-5 12:30
还有一个因素是墨尔本的土地供应大，还有广大的西北地区没开发

这一点倒是没有考虑，只是比较宏观的看一下。只要城市人口规模在扩大的话，应该不用太担心房产贬值。

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-5 22:19
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作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-5 22:20
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作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-5 22:23
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作者: mikelee19 时间: 2017-6-5 22:42

Lianglefeng 发表于 2017-6-5 22:23
有没有成比例地跌呢?

英文叫Correlation, 目前看过去2-3年的房价跟汇率，没有直接联系。 ...

差不多

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-6 20:13
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作者: cycwong21 时间: 2017-6-6 20:13
尚未达到峰值:si1

作者: mikelee19 时间: 2017-6-6 20:30

Lianglefeng 发表于 2017-6-6 20:13

人们自己糊弄自己

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-6 20:35
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作者: huangkan 时间: 2017-6-6 23:19

danielweng 发表于 2017-6-4 13:18
移民来自全世界，欧洲印度应该都比中国多。特别是欧洲现在那么动荡，会有多少移民自己想吧。 ...

不是每个移民都有钱承受高房价的，关键在于，都需要借钱。

作者: BSY 时间: 2017-6-7 01:04
能不能有broker 出来verify一下贷款？我觉得是不正确的

在澳洲，两个孩子的夫妇，收入8万美元（在此用澳币），没有其他债务，适度的信用卡限额和合理的支出。然后，我在美国做同样的收入和支出资料（但用美国税率），采取同等风险的银行应借贷相同的假设夫妇。美国贷方将允许每月最多偿还3,733美元。澳大利亚贷款人将允许$ 4,709 （在此应该用澳币）

我觉得每个月允许的还款4千多是不成立的，夫妻总收入只有8万澳币，能贷款的额度绝对没有$1.4m (4% 利息）

另外，美国的房贷利息远远低于澳洲的房贷利率，低的比例远不止26%，所以鸡同鸭比有什么意义？这些砖家脑子都是被驴踢过了！

作者: mikelee19 时间: 2017-6-7 17:11

Lianglefeng 发表于 2017-6-6 20:35
不是很理解你的意思。

房子一样，价格不一样

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-8 20:31
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作者: mikelee19 时间: 2017-6-9 17:33

Lianglefeng 发表于 2017-6-8 20:31
难测圣意，你的意思是升还是跌

货币贬值

作者: Lianglefeng 时间: 2017-6-10 21:47
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作者: ilovefamily 时间: 2017-6-10 22:27
有好房子出来还得买啊。。。
今天去inspection，人山人海啊。。。连宣传单都发没了，记录纸记了好多页。。。
我和老公对视一眼，，这房得放弃，竞争太激烈。。。

作者: mikelee19 时间: 2017-6-11 18:41

Lianglefeng 发表于 2017-6-10 21:47
基本如果不出国门，一般生活，没啥变化

即使是1对1美元时候，汽油也就1.2 每升 ...

物价还是涨

作者: vickyvicky 时间: 2017-6-11 18:47

mikelee19 发表于 2017-6-11 18:41
物价还是涨

今天一看连豆浆和包子也都涨到2元一样!上个月还是1.5

作者: 沧海一粟a 时间: 2017-6-11 20:18

ilovefamily 发表于 2017-6-10 22:27
有好房子出来还得买啊。。。
今天去inspection，人山人海啊。。。连宣传单都发没了，记录纸记了好多页。。 ...

好房子还是靠抢，有套好房子不容易，如果没任何缺点，咬牙拿下吧，以后就算卖掉，也是高价，你喜欢，大家都喜欢

作者: ilovefamily 时间: 2017-6-11 20:30
本帖最后由 ilovefamily 于 2017-6-11 20:31 编辑

沧海一粟a 发表于 2017-6-11 20:18
好房子还是靠抢，有套好房子不容易，如果没任何缺点，咬牙拿下吧，以后就算卖掉，也是高价，你喜欢，大家 ...

可我没觉得那个房子好啊，就是location好，门牌号码好，挺难得的。。。可是地不平，推到了重新盖都费劲。。。
看房的人人山人海啊。。。中介乐得嘴都开花了。。。

那天下午看了2个房子，都这样，人都很多，进一个房间都得谦让半天。。。真没看出疲软来。。。

作者: 沧海一粟a 时间: 2017-6-11 21:35

ilovefamily 发表于 2017-6-11 20:30
可我没觉得那个房子好啊，就是location好，门牌号码好，挺难得的。。。可是地不平，推到了重新盖都费劲。 ...

那还是别和他们抢了

作者: miaowu81 时间: 2017-6-11 21:53

ilovefamily 发表于 2017-6-11 20:30
可我没觉得那个房子好啊，就是location好，门牌号码好，挺难得的。。。可是地不平，推到了重新盖都费劲。 ...

location好就是最重要的

作者: loopback 时间: 2017-6-12 14:00
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作者: mikelee19 时间: 2017-6-12 20:45

vickyvicky 发表于 2017-6-11 18:47
今天一看连豆浆和包子也都涨到2元一样!上个月还是1.5

蔬菜也贵了

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