新足迹

标题: 考虑入手布里斯班投资房长期持有，哪个区增值潜力最大？ [打印本页]

作者: randjnz 时间: 2017-5-8 22:06
标题: 考虑入手布里斯班投资房长期持有，哪个区增值潜力最大？
正在考虑在布里斯班买一栋投资房长期持有，预算60万以内。
我最看重的是要有增值潜力，比如说现在买60万，十年以后能增值到120万。觉得这个价位属于最大众化的房子，长期出租有保障，将来出手的时候也有最大的客户群。价格太高了一是负担不起，二是出租不易，三是增值潜力有限（布里斯班毕竟不是悉尼墨尔本）。低于这个价位的房子要么太偏远，要么区域不怎么好，也不容易找到好租客，所以就不考虑了。
房子状况不用太好，能过得去就行，以后有钱了还可以装修一下，房子状况好了，租金也可以涨一些。
只是拿不准在哪个区买。看了几个类似的帖子，发现这里真是藏龙卧虎，所以冒昧另发一帖，请各路大神不吝赐教。

作者: cherrieshowshow 时间: 2017-5-8 22:10
楼主你是来搞笑的吗？60万的十年后120万？100年后没准儿能上120万。

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快，建议悉尼墨尔本。要想现金流好，布村可以提供。但是不可能十年翻一倍。试试Sunnybank华人区吧。目前也是6%7%的年增值，不可能10年翻一倍。

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-8 22:24
或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的，离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱，几百万对他们来说没什么区别。听说过布村10年前的100万的房子，这几年卖出了200万。至于中低端50，60万的想10年翻倍太难。

作者: jack9889 时间: 2017-5-8 22:25
本帖最后由 jack9889 于 2017-5-8 22:28 编辑

你要增值潜力就不要看布里斯班了，我的布村House六年才涨10%，基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了，都不指望能涨过20%。

我悉尼的House五年前买的今年都翻倍了。

作者: takeno 时间: 2017-5-8 22:42
楼主宁愿买悉尼西区

作者: thygrace 时间: 2017-5-8 22:58

bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:24
或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的，离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱，几 ...

您指的是哪些区呢？

作者: chriscai2000 时间: 2017-5-8 23:26

thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢？

St Lucia,布村最好小学学区房，基本100万起，看得上眼的150万起，离大学，市中心都很近

作者: xijiangyue2016 时间: 2017-5-9 00:03
本帖最后由 xijiangyue2016 于 2017-5-9 00:05 编辑

楼主，不能拿过去10年房价的增长，来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年，也是01年中国加入世贸快速发展时期，澳洲过去10年的经济是得益于中国经济的快速增长，，和外来移民的激增，特别是澳洲的独特地理环境，气候等等因素，也同时吸引了大量的有钱人，土豪阶层来澳洲买房，几种合力加上澳洲本土的购房政策推动了澳洲房价的上涨。

要分析未来的房价是否上涨，不是关上门，自己想就可以的，要分析之前上涨的原因。

你说的未来10年房价从60万涨到120万，咱不敢说这种可能性没有，因为未来澳洲的经济发展，移民政策，以及中国的经济发展咱没那个能力预测得了。但是仅就现在这些政策，比如，移民的收紧，包括加入公民的严格，澳洲日趋严格的贷款政策，国内外汇的控制，中国经济的放缓，这些目前没有一样可以支持澳洲未来10年房价可以翻番的，所以，如果楼主是投资买房，请楼主慎重。如果是投机，赌博的心态，那么就试试吧，也许你运气好，10年以后，上面所有的政策全部反转，而且会出个天大的利好，然后房价不仅仅是翻番，也许会翻两番呢，谁知道呢？

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-9 00:52

thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢？

New farm, ascot, halminton, bulimba, fig tree pocket以上都是富人区。当然还有一些suburb还有豪宅，bridgeman down, chandler, sinnamon park, 这几个区里面也有个别的豪宅。布村也有上千万的豪宅。

作者: ARACT 时间: 2017-5-9 01:32
本帖最后由 ARACT 于 2017-5-9 01:34 编辑

楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最大的购物中心，Westfield Garden City就在这个区。Upper Mount Gravatt是个面积很小的区，但却是布里斯班南区的交通枢纽。南区绝大部分通往市区的公交都需要在这里中转。这里也是南区两条高速交汇汇处，交通便利南区无人能敌。
再看政府规划，Upper Mount Gravatt是南区政府发展的重中之重。是南区规划的唯一的一个高密度区，几乎都是可以起十几层楼的高密度商业和住宅区。
Upper Mount Gravatt周围被华人区环抱，附近的区还坐拥南区最好的公立中学和小学，人口增长速度自然不必说。
这个区的价格目前在60几万，好点的70几万，但房子一般都挺破。大家的等着推到盖高层了。
如果打算长期持有，非Upper Mount Gravatt莫属。

作者: thygrace 时间: 2017-5-9 08:49

chriscai2000 发表于 2017-5-8 23:26
St Lucia,布村最好小学学区房，基本100万起，看得上眼的150万起，离大学，市中心都很近 ...

谢谢！

作者: randjnz 时间: 2017-5-9 08:50
谢谢各位不吝赐教，先谢谢了，晚一点再来回复。

作者: fenghuo 时间: 2017-5-9 09:18
10年翻番, 也就是每年7%的增长, 在布村不多见, 5%就已经很好的区了.
主要因为2011年大洪水, 房价大跌了一下,再慢慢起来的.
不过布村yield普遍比悉尼高一倍, 现在基本上4-5%可以做到...
60万在10km圈找吧, 北边chermside附近, 南边就是Mt Gravatt附近

作者: mmllyy 时间: 2017-5-9 10:47

ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最 ...

yes, can't agree more

作者: william19831003 时间: 2017-5-9 10:53
Upper Mount Gravatt shoppin center there

作者: 西关大笑 时间: 2017-5-9 10:55
过去十年翻番的有Sunnybank ，Macgregor 和Robertson 在袁氏行附近和Mains road 沿线以及近Garden City 周边的地区，另外就是Eight Mile Plains 的Warrigal Road 沿线。

未来的十年翻番的，现在还不知道

作者: randjnz 时间: 2017-5-9 17:42

bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快，建议悉尼墨尔本。要想现金流好，布 ...

悉尼墨尔本太贵了，咱买不起，就考虑咱们布村吧

作者: randjnz 时间: 2017-5-9 17:46

jack9889 发表于 2017-5-8 22:25
你要增值潜力就不要看布里斯班了，我的布村House六年才涨10%，基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了，都不指 ...

您是哪个区啊？我的朋友刚刚卖了在南区的房子，5年前50万出头买的，卖了70万出头，涨了30%总是有的。看来买对地方真的很重要！

作者: randjnz 时间: 2017-5-9 17:57

xijiangyue2016 发表于 2017-5-9 00:03
楼主，不能拿过去10年房价的增长，来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年，也是01 ...

您说得太好了！其实谁都知道房价的不可预测性，尤其是长期的趋势。我说从60万涨到120万，只是想说明我投资的目的就是想要增值最大化。不管市场如何变化，十年以后肯定是各个区房价有差别，涨幅从很低甚至负增长到涨幅50%或者更多。我想每个人都想要那个涨幅高的，翻一番当然就更好了对不对！问题就是要尽可能找到这个涨幅最大（至少是比较大）的区。

作者: randjnz 时间: 2017-5-9 18:00
本帖最后由 randjnz 于 2017-5-9 18:13 编辑

ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最 ...

我也看好Upper Mount Gravatt。两三年前在那里看过几间房，房子是比较旧，40万出头就可以买到。现在涨了不少了。

作者: zzg_css 时间: 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切

投资要买能创造现金流的东西，除非你已经有了很强的现金流收入。
其实布里斯班市中心的很多房子，收租很不错啊，又不贵。

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-9 23:39

zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

同意，布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税，中介管理费，杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3.5%以上。在现在这种利息环境下。已经不错了，比存在银行强。而且还不算房子每年3%4%的增值。

作者: fenghuo 时间: 2017-5-10 09:34
布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去了

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-10 10:42

fenghuo 发表于 2017-5-10 09:34
布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去 ...

确实，公寓建太多了

作者: randjnz 时间: 2017-5-10 11:26

zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过：如果你开始只为了资本增值而投资，有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

我现在的现金流是不错，所以考虑增值多一些。其实所有的投资房都会有租金收入，只是4%或者5%的差别而已。
我就不相信我为了资本增值买房，很多年后会“失去一切”。

作者: randjnz 时间: 2017-5-10 11:37

bayswaterresort 发表于 2017-5-9 23:39
同意，布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税，中介管理费，杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3. ...

相比悉尼墨尔本，布里斯班的租金回报率是比较好。但如果只考虑4%或者5%的回报率，我觉得风险太大。比如说，利息涨到6%或者以上，你的投资就变成了负回报，你要是荷包不够深，就得考虑卖出。这时如果房价没怎么涨，你仍然要挥刀割肉。你这几年的劳心劳力，图了个啥？

作者: ARACT 时间: 2017-5-10 12:56
新政出台之后，市区的公寓，就比较谁的租金降得快吧。
布村的海外投资者，尤其是公寓，不租出去还有空置税。降价大比拼

作者: bettycheng704 时间: 2017-5-10 14:07
不知道布村哪里有这样的房子，祝愿楼主可以找到。
反正千万不要从中国人中介手里买city附近的apartment 楼花就行了。

2014年买的到现在一分不涨的血淋淋的例子在这里~

作者: randjnz 时间: 2017-5-10 18:38
公寓我是不会买的，townhouse也一样。平时费用高，又不增值，只是租金稍微高一些，投资的目的何在？自住的话当然不同。
楼上说的华人中介推介楼花，呵呵，人家合法生意，买家又不傻，一个愿打一个愿挨，咱们就不用操心了。

作者: zhangtingban 时间: 2017-5-11 10:19

作者: klchen 时间: 2017-5-12 07:51

ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个， Upper Mount Gravatt，距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的，也是最 ...

很对其实南区这些华人区周边房子这几年涨幅不错尤其house 不错记得老公四年前曾想在sunnybabk投资那时四十多万房子现在七八十万了。还在可惜当时不买。不过别想象悉尼这些年一样。讨论布村得按区讨论因为差异性太大

作者: randjnz 时间: 2017-5-12 13:32

klchen 发表于 2017-5-12 07:51
很对其实南区这些华人区周边房子这几年涨幅不错尤其house 不错记得老公四年前曾想在sunnybabk投资那 ...

"讨论布村得按区讨论因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少，那是不是说它接下来几年就不涨了，或者涨得很少呢？
北区西区学区好，环境好，适合住家，但涨得很慢，接下来会不会是个大牛市呢？
看来不少人对布里斯班的房产持比较悲观的态度，但我的观点是，长期来说市场肯定是向上走的，长期持有肯定没错，只是要选好区域。就像选了一只好股票，过了十年再看，收益肯定可观。

作者: randjnz 时间: 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子，woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感觉市场还是火热，有个房子上周末上市，议价，现在已经收到12个offer，今天第二次open, 仍然是不少买家。
各位大神对这些区怎么看？

作者: All_Black 时间: 2017-5-13 18:00

randjnz 发表于 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子，woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感 ...

你在这几个区，也是看的house吗？ 60万可拿不下来。。。

作者: randjnz 时间: 2017-5-13 18:29

All_Black 发表于 2017-5-13 18:00
你在这几个区，也是看的house吗？ 60万可拿不下来。。。

60是不行，至少70出头。价格高一点不怕，就指望将来增值了。离市中心这么近，它只能往上走吧，悉尼，墨尔本，奥克兰的inner city都是这样，希望布里斯班没有例外。

作者: All_Black 时间: 2017-5-13 18:31

randjnz 发表于 2017-5-13 18:29
60是不行，至少70出头。价格高一点不怕，就指望将来增值了。离市中心这么近，它只能往上走吧，悉尼，墨尔 ...

布里斯班房价涨得很慢，不是一般的慢，你要有思想准备。。。

作者: randjnz 时间: 2017-5-13 18:37
刚刚看了一个帖子，讨论在墨尔本买哪个区的投资房，预算35万！不可思议！

作者: randjnz 时间: 2017-5-13 18:40
我太太让我了解一下墨尔本的房子，本来觉得毕竟不了解那里的情况，只考虑布里斯班就好了，又熟悉又方便。现在觉得真要考虑一下墨尔本了。

作者: ARACT 时间: 2017-5-13 20:06

randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少，那是不是说它接下来几 ...

房价长期看涨，那是因为人口不断增加，通胀长期存在，货币超发。
布村南区的House，一直在logan之前的部分，都是比较乐观的。
其他地区的house，city近郊的区也还可以。但是不具备投资属性。增值幅度比较低。
公寓目前看，衰败的趋势还没有扭转，抄底的时间还不到。
个案，并不能代表布村的趋势。悉尼一个房子收到几十个offer的太多了，即使在市场不好的情况下。

作者: alix 时间: 2017-5-13 21:01
其实你可以查一下杂志上对布村每个区的统计，尤其是on the market date, vendor discount， capital gain in last 5 /10/ years基本上就清楚了。

作者: randjnz 时间: 2017-5-13 21:15

alix 发表于 2017-5-13 21:01
其实你可以查一下杂志上对布村每个区的统计，尤其是on the market date, vendor discount， capital gain ...

你的意思是根据过去几年的表现来预测今后几年的趋势？涨的多的还会继续涨，不怎么涨的还会不死不活？
就像悉尼，墨尔本领涨全国，别的城市都只能跟风？

作者: alix 时间: 2017-5-14 09:53
是啊，如果10年都不怎么涨。。。为什么今后10年会大涨？
当然还要结合4S来一起分析更好。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-14 12:23

randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少，那是不是说它接下来几 ...

最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/qu ... 1336e391016a41249f3

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 18:09

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-14 12:23
最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/questnews/moreton/100-m ...

北区是投资很大，住着不错，但投资不行。那边的朋友说了，可开发的地太多了，增值潜力有限。

作者: ARACT 时间: 2017-5-14 18:16

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-14 12:23
最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/questnews/moreton/100-m ...

只要华人不去，大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶，大项目一个接一个，房价涨幅还是很低。

作者: ergon 时间: 2017-5-14 18:39

randjnz 发表于 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子，woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感 ...

你看的是公寓吗，这几个区70万应该是公寓了。

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 18:56

ergon 发表于 2017-5-14 18:39
你看的是公寓吗，这几个区70万应该是公寓了。

我不看公寓，吓怕了。

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 19:00

ARACT 发表于 2017-5-14 18:16
只要华人不去，大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶，大项目一个接一个，房价涨幅还是很低。 ...

华人喜欢扎堆，群众的力量太大了！

作者: ergon 时间: 2017-5-14 19:01

randjnz 发表于 2017-5-14 18:56
我不看公寓，吓怕了。

你说那几个区这个价格怎么买的到house

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 19:21
http://www.realestate.com.au/pro ... loongabba-125269806
http://www.realestate.com.au/pro ... loongabba-125276750

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-14 19:28

randjnz 发表于 2017-5-14 18:09
北区是投资很大，住着不错，但投资不行。那边的朋友说了，可开发的地太多了，增值潜力有限。 ...

地太多，这个不村哪里都一样。华人区现在投资回报率太低。

作者: MichelleBNE 时间: 2017-5-14 19:37

ARACT 发表于 2017-5-14 18:16
只要华人不去，大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶，大项目一个接一个，房价涨幅还是很低。 ...

华人占布村总人口多少？不超过5%吧？
照你的说法，布村涨得好的区不超过5%？
你是Wishart fans, 我也觉得Wishart不错，但是还有不少你不熟悉的区域过去几年也涨得很好。

作者: ARACT 时间: 2017-5-14 19:55

MichelleBNE 发表于 2017-5-14 19:37
华人占布村总人口多少？不超过5%吧？
照你的说法，布村涨得好的区不超过5%？
你是Wishart fans, 我也觉得 ...

推荐几个区，瞅瞅？
买布里斯班房子的华人，相当一部分不住在布里斯班，悉尼，墨尔本，海外来投资的很多。
澳洲华人比例也不到5%,却买走了20%左右的投资房，有大批资金集中在悉尼墨尔本这样的大城市，搅动的房价居高不下。

作者: ARACT 时间: 2017-5-14 20:06

MichelleBNE 发表于 2017-5-14 19:37
华人占布村总人口多少？不超过5%吧？
照你的说法，布村涨得好的区不超过5%？
你是Wishart fans, 我也觉得 ...

我过去说Wishart不错，要被喷死了。

我觉得下一个布村热点就是Rochedale South

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 22:17

ARACT 发表于 2017-5-14 19:55
推荐几个区，瞅瞅？
买布里斯班房子的华人，相当一部分不住在布里斯班，悉尼，墨尔本，海外来投资的很多 ...

sunnybank周围，Mount Gravat周围，还有city南面几个区都涨了不少。别的区不了解。

作者: randjnz 时间: 2017-5-14 22:20

ARACT 发表于 2017-5-14 20:06
我过去说Wishart不错，要被喷死了。

我觉得下一个布村热点就是Rochedale South ...

能不能说说原因？据说是一帮老移民囤地很多年了，现在终于想办法把价格炒起来了。有人说那里近垃圾填埋场，有异味。
为什么热，真不清楚。

作者: 花生 时间: 2017-5-14 22:31

randjnz 发表于 2017-5-14 19:21
http://www.realestate.com.au/property-house-qld-woolloongabba-125269806
http://www.realestate.com.au ...

妈呀，这2房子破的还能住人吗

作者: ARACT 时间: 2017-5-14 22:51

randjnz 发表于 2017-5-14 22:20
能不能说说原因？据说是一帮老移民囤地很多年了，现在终于想办法把价格炒起来了。有人说那里近垃圾填埋场 ...

Rochedale South具备了很多优势，但主要还是仰仗Rochedale的发展。
Rochedale和Upper Mount Gravatt在高速的东西两侧，交通便利程度差不多。政府的规划，都是高密度商业区。Rochedlae Centre已经开工建设了，有电影院，购物中心和高层写字楼，整体规模超过Sunnybank很多倍。这也是为什么Rochedale均价100多万的原因。
有规划自然是好事，只是说明基础设满足了，可以做长远规划。但是布村的发展实在需要耐心，如虽然有规划，但是进度太缓慢也不行。如果是单纯的投资，Rochedale的价格已经很高了，但是临近的Rochedale South还很便宜，可以考虑。
还以有个问题，大家都忽视了。Rochedale的公立小学是很棒的，并不比Sunnybank Hills差多少。而且Rochedale和 Rochedale South那里有个私立学校，成绩非常好，学费也不贵。

作者: ARACT 时间: 2017-5-14 23:08
本帖最后由 ARACT 于 2017-5-14 23:22 编辑

randjnz 发表于 2017-5-14 22:17
sunnybank周围，Mount Gravat周围，还有city南面几个区都涨了不少。别的区不了解。 ...

Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，90几万，现在也还这个价格。个别150w，那是紧挨着购物中心的个案。
Sunnybank的最大问题是缺乏配套基础设施，周围也没有空地可以建设基础设施了。
Sunnybank不挨着高速，也不是交通枢纽，周边都是中低密度住宅区。政府的规划，也就止步于中等密度商业区了。高密度商业区，Sunnybank不具备配套基础设施。
尽管华人在sunnybank倾注了很多心血，但是在政府眼里，任然是后娘养的孩子，并不比越南区Inala更令人喜欢。
现在华人的核心区在向南和东移动，南部已经移动到Sunnybank Hills 和calamvale购物中心及其周边。东部也在移动，目前还是偏东，Garden City和八里平附近，以后还会继续移动到Rochedale附近，形成Garden City，八里平，Rochedale三足鼎立。Sunnybank的华人核心区地位可能不保。
现在Garden City里面，具备了华人生活的一切设施，不需要去sunnybank；calamvale和sunnybank hills周边的华人，不去sunnybank，也完全没问题。
Sunnybank的另一个问题，就是设施老旧，购物环境就如同三线城市城乡结合部。看到袁氏行那里有计划要翻新或者重建。小修小补恐怕不行了，需要重建，但是那块地太小，重建施展的空间也有限。

作者: klchen 时间: 2017-5-15 07:51

randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少，那是不是说它接下来几 ...

我个人还是比较看好南区华人区及附近的。其一，不属于flood area. 当年洪水导致布村房价大跌华人区抗跌不错但Sunnybank 及hills好房子现在也不菲。其二，虽然很多人说华人区治安差可布村不比悉尼华人区除了东区各处有。那边只有一个cluster. 如果对高大上追求不高例如我如搬去那会选择靠近华人区但房子新点如stretton. 其三 sunnybank hills小学这几年排名升的速度足见学区房从何而来。但现在那边租金回报率高于悉尼但比鬼佬区绝对低.

作者: mmllyy 时间: 2017-5-15 09:54

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

确实！ SUNNYBANK 中国店购物环境太糟糕，停车位又小。自从RUNCORN IGA 后，几乎不去 SUNNYBANK 了。就如同10 多年前要去中国城购物，后到 SUNNYBANK ，现在又变成RUNCORN IGA

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 14:22

花生发表于 2017-5-14 22:31
妈呀，这2房子破的还能住人吗

要的就是好区破房，这样增值的潜力才大。
一家之言。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 14:28
本帖最后由 randjnz 于 2017-5-15 14:30 编辑

ARACT 发表于 2017-5-14 22:51
Rochedale South具备了很多优势，但主要还是仰仗Rochedale的发展。
Rochedale和Upper Mount Gravatt在高 ...

看来Rochedale是个好区，但从长期投资的角度看，现在均价已经100多万，将来能升值多少？不适合长期持有。
“Rochedale South还很便宜，可以考虑",我很赞同。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 14:37

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

Sunnybank的情况，你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区，聚齐了太多的人气，尤其是中餐馆，比较好的几乎都在那里。
源氏行四层楼扩建好像已经开始了。所以我估计起码几年之内，这个华人中心的位置是不可动摇的。房价估计还得涨几年。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 14:40

mmllyy 发表于 2017-5-15 09:54
确实！ SUNNYBANK 中国店购物环境太糟糕，停车位又小。自从RUNCORN IGA 后，几乎不去 SUNNYBANK 了 ...

我现在也是避免去源氏行了，有时去主要是为了解决吃饭问题。

作者: wwlovewn 时间: 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的，例如前几天一个BUILDER建的展示房被卖了1.5M,主要是因为建筑成本就要92万。个人认为建房成本应该等于地价或略低于地价才是理想的投资选择，毕竟房屋是在每年贬值的，而且ROCHEDALE周边的土地存量也不小，不排除有人在经济衰退的情况下大量出地的风险。但如果土地持有者可以理性的有计划出售土地，那ROCHEDALE就会是下一个豪宅区

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-15 15:47

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的，例如前几天一个BUILDE ...

同意，地价和建房子的价格1：1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300一平米比较合适。如果找小builder有可能建房成本控制在1000一平。这种房子建好马上升值5-10万。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-15 15:57

randjnz 发表于 2017-5-15 14:28
看来Rochedale是个好区，但从长期投资的角度看，现在均价已经100多万，将来能升值多少？不适合长期持有。 ...

Rochdale south 不错。有很多房子地比较大。有进一步发展的空间。rochedale的房子地太小。不符合大地破房的投资理念。

作者: wwlovewn 时间: 2017-5-15 15:58

bayswaterresort 发表于 2017-5-15 15:47
同意，地价和建房子的价格1：1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300 ...

小BUILDER现在也不便宜了，有好的介绍么

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-15 16:03

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:58
小BUILDER现在也不便宜了，有好的介绍么

试试house and land design，黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。

作者: wwlovewn 时间: 2017-5-15 16:05

bayswaterresort 发表于 2017-5-15 16:03
试试house and land design，黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。 ...

多谢了，我就是想加建，不知道他们接布接小活

作者: bayswaterresort 时间: 2017-5-15 16:09

wwlovewn 发表于 2017-5-15 16:05
多谢了，我就是想加建，不知道他们接布接小活

那就不知道了。加建是不是很多华人的小的装修公司就可以干了。加个什么granny flat貌似有些装修公司就能干了。干之前别忘了到council去申请。

作者: chcfy 时间: 2017-5-15 16:20
Upper Mount Gravatt:- 如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage. 還要有一筆額外的資金做planning, 這樣連同 project 才可以賣得好價. 但是, 在這情况下, range of buyer 會縮窄, 例如: 出得起 $5M 買物業的人會有好多, 但出得起 $5M 的細小發展商就不一定多.

這一區算是舊區, 如果是各自獨力改建, 試想想, 在原先一千或幾百平方米的地上蓋高樓, 獨立一棟棟的, 再加上停車位的短缺, 會是怎麽的現像, 如果你的一層或兩層樓房都被這些樓擋著........

作者: klchen 时间: 2017-5-15 17:15

ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好，我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万，9 ...

同意你对synnybank 总结所以现在提华人区已不单指他相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton 八里坪这些区

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 17:29

wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高，是因为现在的建房成本太高了，而不是地价的原因造成的，例如前几天一个BUILDE ...

建房成本太高是普遍现象，不会只是这个区吧。我想是不是开发商要走豪宅路线，所以房屋面积都超大。一般的房子二三百平方米就不错了，你要是都建四五百平方米的房子，房子当然便宜不了。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 17:45

chcfy 发表于 2017-5-15 16:20
Upper Mount Gravatt:- 如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage. ...

这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多久？
700多平方米地的房子，在源氏行隔壁能卖150万，在Upper Mount Gravatt高密度区，100万左右也没人买。

作者: ARACT 时间: 2017-5-15 17:57

randjnz 发表于 2017-5-15 14:37
Sunnybank的情况，你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区，聚齐了太多的人气，尤其是中餐馆，比较好的 ...

如果没有Rochedale Centre在周围，Sunnybank可能还可以坚持几年。
但是你看了Rochedale周边的规划，完全不是Sunnybank能比的。

作者: ARACT 时间: 2017-5-15 18:00

klchen 发表于 2017-5-15 17:15
同意你对synnybank 总结所以现在提华人区已不单指他相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton ...

谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可，没有拍砖，甚是感动。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-15 18:02

randjnz 发表于 2017-5-15 14:22
要的就是好区破房，这样增值的潜力才大。
一家之言。

可是太破了不好租，影响现金流。不是高收入的人玩不了。

作者: ARACT 时间: 2017-5-15 18:08

randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house，花150w，那不是太晚了吗？你的租金回报能cover贷款吗？
这房子啥时候能有价格上的大飞跃？飞跃到200w？150w我看已经是强弩之末了。150w拿下，空要亏钱。
Upper Mount Gravatt现在破房也就50几万。
别忘了，这里才是政府亲娘养的孩子，要政策有政策，要资金有资金，要基建有基建。

作者: ARACT 时间: 2017-5-15 18:10
不知道大家有没有注意到，Garden City东南边是有一块非常大的空地。
这块空地有可能是用来扩建购物中心的。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-15 18:15

randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力，还有中密度甚至高密度区的房子，买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足，还是在边缘区如rochedale south，calamvale，买个能分割或加建。现金流持平或差的不多更现实。至于rochdale那样的房子，完全是给土豪自住的。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 18:55

ARACT 发表于 2017-5-15 18:00
谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可，没有拍砖，甚是感动。

你说的有道理，为什么要拍砖？我也很感动，大家的回帖都很理性，言之有物，本人受益匪浅。
谢谢您和各位大神的贡献！

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 18:57

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:02
可是太破了不好租，影响现金流。不是高收入的人玩不了。

错！太破的房子买了之后，简单装修加油漆，租金上涨一大截，现金流刚刚的！

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 18:59

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:15
高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足，还是在边缘区如rochedale sou ...

咱是没有能力开发，但长期持有还是可以，只是拿不准要持有多久。这个太不确定了。

作者: randjnz 时间: 2017-5-15 19:06

ARACT 发表于 2017-5-15 18:08
你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house，花150w，那不是太晚了吗？你的租金回报能cover贷款吗？
这房子啥时 ...

人家花150万买了，应该是要开发的吧。不然谁会出个天价，志在必得呢？

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-15 21:20

randjnz 发表于 2017-5-15 18:57
错！太破的房子买了之后，简单装修加油漆，租金上涨一大截，现金流刚刚的！ ...

你确定，现在太多的unit都租不出去。一个破房子，你刷刷漆就现金流满满。只不过能少补贴一点罢了。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-24 19:05
bald hills这个区怎么样，有了解的吗。地图上看是布里斯本的最靠北的区。离morten bay近。价钱也还可以。

作者: niko888 时间: 2017-5-31 14:03

作者: kid122 时间: 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢？还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱，以后就拿income，不管增不增值，以后留给小孩也是income。

作者: amyo(∩_∩)o 时间: 2017-5-31 20:17

kid122 发表于 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢？还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱，以后就拿income，不管增不增 ...

我觉得40万是个坎。四十万左右的区可以选收入和位置都可以对付的。
30万的区，我很担心租客素质。要不就是太偏。

作者: 猫儿不笨 时间: 2017-5-31 20:17

bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快，建议悉尼墨尔本。要想现金流好，布 ...

如果是每年7%，10 年是翻倍了

作者: randjnz 时间: 2017-6-1 18:59

amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-31 20:17
我觉得40万是个坎。四十万左右的区可以选收入和位置都可以对付的。
30万的区，我很担心租客素质。要不就 ...

一分钱一分货，千真万确！
便宜的房子不见得将来就一定不涨价或者涨得少，但烦心事多是肯定的。

作者: randjnz 时间: 2017-6-1 19:01
上次在woolloongabba看的破房子，拍卖只卖了60万，感觉走宝了。

作者: 丁丁2015 时间: 2017-6-1 19:28
学习了，回复的都不错

作者: fzds 时间: 2017-6-1 19:34

kid122 发表于 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢？还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱，以后就拿income，不管增不增 ...

50万一下你可以到Moggill、Bellbowrie看看，离超市不远还有很多不到50万的4房house和apartment，租金回报有4%，小学、中学都很好。不过这几年升值不快。

作者: JohnWall 时间: 2017-6-1 20:25
增值看人气嘛，多人喜欢的区域自然看涨啦。推荐楼主拔高预算看看内城区，而不是跑到那种middle of nowhere的地方浪费钱

作者: yoyoyuyu 时间: 2017-6-3 14:47
预算再高一些可以看看西区和北区，
毕竟现在南区治安不怎么好，好学校也少，
而且八里坪及其周边几个区清真寺林立，包头激增，
觉得南区未来堪忧，西区北区目前还没这个问题。

作者: CookAct 时间: 2017-6-3 21:33

yoyoyuyu 发表于 2017-6-3 14:47
预算再高一些可以看看西区和北区，
毕竟现在南区治安不怎么好，好学校也少，
而且八里坪及其周边几个区清真 ...

西区具体是指的哪里？ Inala ?

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