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标题: 考虑入手布里斯班投资房长期持有,哪个区增值潜力最大? [打印本页]

作者: randjnz    时间: 2017-5-8 22:06
标题: 考虑入手布里斯班投资房长期持有,哪个区增值潜力最大?
正在考虑在布里斯班买一栋投资房长期持有,预算60万以内。
我最看重的是要有增值潜力,比如说现在买60万,十年以后能增值到120万。觉得这个价位属于最大众化的房子,长期出租有保障,将来出手的时候也有最大的客户群。价格太高了一是负担不起,二是出租不易,三是增值潜力有限(布里斯班毕竟不是悉尼墨尔本)。低于这个价位的房子要么太偏远,要么区域不怎么好,也不容易找到好租客,所以就不考虑了。
房子状况不用太好,能过得去就行,以后有钱了还可以装修一下,房子状况好了,租金也可以涨一些。
只是拿不准在哪个区买。看了几个类似的帖子,发现这里真是藏龙卧虎,所以冒昧另发一帖,请各路大神不吝赐教。
作者: cherrieshowshow    时间: 2017-5-8 22:10
楼主你是来搞笑的吗?60万的十年后120万?100年后没准儿能上120万。
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快,建议悉尼墨尔本。要想现金流好,布村可以提供。但是不可能十年翻一倍。试试Sunnybank华人区吧。目前也是6%7%的年增值,不可能10年翻一倍。
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-8 22:24
或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的,离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱,几百万对他们来说没什么区别。听说过布村10年前的100万的房子,这几年卖出了200万。至于中低端50,60万的想10年翻倍太难。
作者: jack9889    时间: 2017-5-8 22:25
本帖最后由 jack9889 于 2017-5-8 22:28 编辑

你要增值潜力就不要看布里斯班了,我的布村House六年才涨10%,基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了,都不指望能涨过20%。

我悉尼的House五年前买的今年都翻倍了。
作者: takeno    时间: 2017-5-8 22:42
楼主宁愿买悉尼西区
作者: thygrace    时间: 2017-5-8 22:58
bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:24
或者你试一下布村的高端房产。找个100多万的,离 city近的好房子。兴许涨幅能比较大。毕竟有钱人不差钱,几 ...

您指的是哪些区呢?
作者: chriscai2000    时间: 2017-5-8 23:26
thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢?

St Lucia,布村最好小学学区房,基本100万起,看得上眼的150万起,离大学,市中心都很近
作者: xijiangyue2016    时间: 2017-5-9 00:03
本帖最后由 xijiangyue2016 于 2017-5-9 00:05 编辑

楼主,不能拿过去10年房价的增长,来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年,也是01年中国加入世贸快速发展时期,澳洲过去10年的经济是得益于中国经济的快速增长,,和外来移民的激增,特别是澳洲的独特地理环境,气候等等因素,也同时吸引了大量的有钱人,土豪阶层来澳洲买房,几种合力加上澳洲本土的购房政策推动了澳洲房价的上涨。

要分析未来的房价是否上涨,不是关上门,自己想就可以的,要分析之前上涨的原因。

你说的未来10年房价从60万涨到120万,咱不敢说这种可能性没有,因为未来澳洲的经济发展,移民政策,以及中国的经济发展咱没那个能力预测得了。但是仅就现在这些政策,比如,移民的收紧,包括加入公民的严格,澳洲日趋严格的贷款政策,国内外汇的控制,中国经济的放缓,这些目前没有一样可以支持澳洲未来10年房价可以翻番的,所以,如果楼主是投资买房,请楼主慎重。如果是投机,赌博的心态,那么就试试吧,也许你运气好,10年以后,上面所有的政策全部反转,而且会出个天大的利好,然后房价不仅仅是翻番,也许会翻两番呢,谁知道呢?


作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-9 00:52
thygrace 发表于 2017-5-8 22:58
您指的是哪些区呢?

New farm, ascot, halminton, bulimba, fig tree pocket以上都是富人区。当然还有一些suburb还有豪宅,bridgeman down, chandler, sinnamon park, 这几个区里面也有个别的豪宅。布村也有上千万的豪宅。
作者: ARACT    时间: 2017-5-9 01:32
本帖最后由 ARACT 于 2017-5-9 01:34 编辑

楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个, Upper Mount Gravatt,距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的,也是最大的购物中心,Westfield Garden City就在这个区。Upper Mount Gravatt是个面积很小的区,但却是布里斯班南区的交通枢纽。南区绝大部分通往市区的公交都需要在这里中转。这里也是南区两条高速交汇汇处,交通便利南区无人能敌。
再看政府规划,Upper Mount Gravatt是南区政府发展的重中之重。是南区规划的唯一的一个高密度区,几乎都是可以起十几层楼的高密度商业和住宅区。
Upper Mount Gravatt周围被华人区环抱,附近的区还坐拥南区最好的公立中学和小学,人口增长速度自然不必说。
这个区的价格目前在60几万,好点的70几万,但房子一般都挺破。大家的等着推到盖高层了。
如果打算长期持有,非Upper Mount Gravatt莫属。
作者: thygrace    时间: 2017-5-9 08:49
chriscai2000 发表于 2017-5-8 23:26
St Lucia,布村最好小学学区房,基本100万起,看得上眼的150万起,离大学,市中心都很近 ...

谢谢!
作者: randjnz    时间: 2017-5-9 08:50
谢谢各位不吝赐教,先谢谢了,晚一点再来回复。
作者: fenghuo    时间: 2017-5-9 09:18
10年翻番, 也就是每年7%的增长, 在布村不多见, 5%就已经很好的区了.
主要因为2011年大洪水, 房价大跌了一下,再慢慢起来的.
不过布村yield普遍比悉尼高一倍, 现在基本上4-5%可以做到...
60万在10km圈找吧, 北边chermside附近, 南边就是Mt Gravatt附近
作者: mmllyy    时间: 2017-5-9 10:47
ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个, Upper Mount Gravatt,距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的,也是最 ...

yes, can't agree more
作者: william19831003    时间: 2017-5-9 10:53
Upper Mount Gravatt shoppin center there
作者: 西关大笑    时间: 2017-5-9 10:55
过去十年翻番的有Sunnybank ,Macgregor 和Robertson 在袁氏行附近和Mains road 沿线以及近Garden City 周边的地区,另外就是Eight Mile Plains 的Warrigal Road 沿线。

未来的十年翻番的,现在还不知道
作者: randjnz    时间: 2017-5-9 17:42
bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快,建议悉尼墨尔本。要想现金流好,布 ...

悉尼墨尔本太贵了,咱买不起,就考虑咱们布村吧

作者: randjnz    时间: 2017-5-9 17:46
jack9889 发表于 2017-5-8 22:25
你要增值潜力就不要看布里斯班了,我的布村House六年才涨10%,基本上跟CPI平行, 再过几年就十年了,都不指 ...

您是哪个区啊?我的朋友刚刚卖了在南区的房子,5年前50万出头买的,卖了70万出头,涨了30%总是有的。看来买对地方真的很重要!
作者: randjnz    时间: 2017-5-9 17:57
xijiangyue2016 发表于 2017-5-9 00:03
楼主,不能拿过去10年房价的增长,来推测未来10年的房价增长。

凸凹过去10年是移民快速增长的十年,也是01 ...

您说得太好了!其实谁都知道房价的不可预测性,尤其是长期的趋势。我说从60万涨到120万,只是想说明我投资的目的就是想要增值最大化。不管市场如何变化,十年以后肯定是各个区房价有差别,涨幅从很低甚至负增长到涨幅50%或者更多。我想每个人都想要那个涨幅高的,翻一番当然就更好了对不对!问题就是要尽可能找到这个涨幅最大(至少是比较大)的区。


作者: randjnz    时间: 2017-5-9 18:00
本帖最后由 randjnz 于 2017-5-9 18:13 编辑
ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个, Upper Mount Gravatt,距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的,也是最 ...


我也看好Upper Mount Gravatt。两三年前在那里看过几间房,房子是比较旧,40万出头就可以买到。现在涨了不少了。
作者: zzg_css    时间: 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过:如果你开始只为了资本增值而投资,有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流的东西,除非你已经有了很强的现金流收入。
其实布里斯班市中心的很多房子,收租很不错啊,又不贵。
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-9 23:39
zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过:如果你开始只为了资本增值而投资,有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

同意,布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税,中介管理费,杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3.5%以上。在现在这种利息环境下。已经不错了,比存在银行强。而且还不算房子每年3%4%的增值。
作者: fenghuo    时间: 2017-5-10 09:34
布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去了
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-10 10:42
fenghuo 发表于 2017-5-10 09:34
布村市中心的公寓空置率已经到了4.4%, 10年的最高了, 今年有8000套交房, 明年5000套, 所以租金短期是上不去 ...

确实,公寓建太多了
作者: randjnz    时间: 2017-5-10 11:26
zzg_css 发表于 2017-5-9 23:25
罗伯特清崎的富爸爸说过:如果你开始只为了资本增值而投资,有一天你终将失去一切
投资要买能创造现金流 ...

我现在的现金流是不错,所以考虑增值多一些。其实所有的投资房都会有租金收入,只是4%或者5%的差别而已。
我就不相信我为了资本增值买房,很多年后会“失去一切”。
作者: randjnz    时间: 2017-5-10 11:37
bayswaterresort 发表于 2017-5-9 23:39
同意,布村现金流是不错。就算全款买。扣除地税,中介管理费,杂七杂八的费用。一年的现金流回报能做到3. ...

相比悉尼墨尔本,布里斯班的租金回报率是比较好。但如果只考虑4%或者5%的回报率,我觉得风险太大。比如说,利息涨到6%或者以上,你的投资就变成了负回报,你要是荷包不够深,就得考虑卖出。这时如果房价没怎么涨,你仍然要挥刀割肉。你这几年的劳心劳力,图了个啥?

作者: ARACT    时间: 2017-5-10 12:56
新政出台之后,市区的公寓,就比较谁的租金降得快吧。
布村的海外投资者,尤其是公寓,不租出去还有空置税。降价大比拼
作者: bettycheng704    时间: 2017-5-10 14:07
不知道布村哪里有这样的房子,祝愿楼主可以找到。
反正千万不要从中国人中介手里买city附近的apartment 楼花就行了。

2014年买的到现在一分不涨的血淋淋的例子在这里~
作者: randjnz    时间: 2017-5-10 18:38
公寓我是不会买的,townhouse也一样。平时费用高,又不增值,只是租金稍微高一些,投资的目的何在?自住的话当然不同。
楼上说的华人中介推介楼花,呵呵,人家合法生意,买家又不傻,一个愿打一个愿挨,咱们就不用操心了。
作者: zhangtingban    时间: 2017-5-11 10:19

作者: klchen    时间: 2017-5-12 07:51
ARACT 发表于 2017-5-9 01:32
楼上那些人都不懂。
我给你推荐一个, Upper Mount Gravatt,距离city10-12公里。
南区大名鼎鼎的,也是最 ...

很对 其实南区这些华人区周边房子 这几年涨幅不错 尤其house 不错 记得老公四年前曾想在sunnybabk投资 那时四十多万房子现在七八十万了。还在可惜当时不买。 不过别想象悉尼这些年一样。 讨论布村得按区讨论 因为差异性太大
作者: randjnz    时间: 2017-5-12 13:32
klchen 发表于 2017-5-12 07:51
很对 其实南区这些华人区周边房子 这几年涨幅不错 尤其house 不错 记得老公四年前曾想在sunnybabk投资 那 ...

"讨论布村得按区讨论 因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少,那是不是说它接下来几年就不涨了,或者涨得很少呢?
北区西区学区好,环境好,适合住家,但涨得很慢,接下来会不会是个大牛市呢?
看来不少人对布里斯班的房产持比较悲观的态度,但我的观点是,长期来说市场肯定是向上走的,长期持有肯定没错,只是要选好区域。就像选了一只好股票,过了十年再看,收益肯定可观。
作者: randjnz    时间: 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子,woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感觉市场还是火热,有个房子上周末上市,议价,现在已经收到12个offer,今天第二次open, 仍然是不少买家。
各位大神对这些区怎么看?
作者: All_Black    时间: 2017-5-13 18:00
randjnz 发表于 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子,woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感 ...

你在这几个区,也是看的house吗? 60万可拿不下来。。。
作者: randjnz    时间: 2017-5-13 18:29
All_Black 发表于 2017-5-13 18:00
你在这几个区,也是看的house吗? 60万可拿不下来。。。

60是不行,至少70出头。价格高一点不怕,就指望将来增值了。离市中心这么近,它只能往上走吧,悉尼,墨尔本,奥克兰的inner city都是这样,希望布里斯班没有例外。
作者: All_Black    时间: 2017-5-13 18:31
randjnz 发表于 2017-5-13 18:29
60是不行,至少70出头。价格高一点不怕,就指望将来增值了。离市中心这么近,它只能往上走吧,悉尼,墨尔 ...

布里斯班房价涨得很慢,不是一般的慢,你要有思想准备。。。
作者: randjnz    时间: 2017-5-13 18:37
刚刚看了一个帖子,讨论在墨尔本买哪个区的投资房,预算35万!不可思议!
作者: randjnz    时间: 2017-5-13 18:40
我太太让我了解一下墨尔本的房子,本来觉得毕竟不了解那里的情况,只考虑布里斯班就好了,又熟悉又方便。现在觉得真要考虑一下墨尔本了。
作者: ARACT    时间: 2017-5-13 20:06
randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论 因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少,那是不是说它接下来几 ...

房价长期看涨,那是因为人口不断增加,通胀长期存在,货币超发。
布村南区的House,一直在logan之前的部分,都是比较乐观的。
其他地区的house,city近郊的区也还可以。但是不具备投资属性。增值幅度比较低。
公寓目前看,衰败的趋势还没有扭转,抄底的时间还不到。
个案,并不能代表布村的趋势。悉尼一个房子收到几十个offer的太多了,即使在市场不好的情况下。
作者: alix    时间: 2017-5-13 21:01
其实你可以查一下杂志上对布村每个区的统计, 尤其是on the market date, vendor discount, capital gain in last 5 /10/ years基本上就清楚了。
作者: randjnz    时间: 2017-5-13 21:15
alix 发表于 2017-5-13 21:01
其实你可以查一下杂志上对布村每个区的统计, 尤其是on the market date, vendor discount, capital gain  ...

你的意思是根据过去几年的表现来预测今后几年的趋势?涨的多的还会继续涨,不怎么涨的还会不死不活?
就像悉尼,墨尔本领涨全国,别的城市都只能跟风?
作者: alix    时间: 2017-5-14 09:53
是啊, 如果10年都不怎么涨。。。 为什么今后10年会大涨?
当然还要结合4S来一起分析更好。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-14 12:23
randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论 因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少,那是不是说它接下来几 ...

最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/qu ... 1336e391016a41249f3
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 18:09
amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-14 12:23
最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/questnews/moreton/100-m ...

北区是投资很大,住着不错,但投资不行。那边的朋友说了,可开发的地太多了,增值潜力有限。
作者: ARACT    时间: 2017-5-14 18:16
amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-14 12:23
最近步村大的投资好像北区多。petrie要建大学。
http://www.couriermail.com.au/questnews/moreton/100-m ...

只要华人不去,大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶,大项目一个接一个,房价涨幅还是很低。
作者: ergon    时间: 2017-5-14 18:39
randjnz 发表于 2017-5-13 17:44
今天区inner city几个区看了几个房子,woolloogabba, dutton park, south brisbane and kangaroo point, 感 ...

你看的是公寓吗,这几个区70万应该是公寓了。
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 18:56
ergon 发表于 2017-5-14 18:39
你看的是公寓吗,这几个区70万应该是公寓了。

我不看公寓,吓怕了。
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 19:00
ARACT 发表于 2017-5-14 18:16
只要华人不去,大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶,大项目一个接一个,房价涨幅还是很低。 ...

华人喜欢扎堆,群众的力量太大了!
作者: ergon    时间: 2017-5-14 19:01
randjnz 发表于 2017-5-14 18:56
我不看公寓,吓怕了。

你说那几个区这个价格怎么买的到house
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 19:21
http://www.realestate.com.au/pro ... loongabba-125269806
http://www.realestate.com.au/pro ... loongabba-125276750
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-14 19:28
randjnz 发表于 2017-5-14 18:09
北区是投资很大,住着不错,但投资不行。那边的朋友说了,可开发的地太多了,增值潜力有限。 ...

地太多,这个不村哪里都一样。华人区现在投资回报率太低。
作者: MichelleBNE    时间: 2017-5-14 19:37
ARACT 发表于 2017-5-14 18:16
只要华人不去,大涨是很困难的。
北区north lake地区闹得那么凶,大项目一个接一个,房价涨幅还是很低。 ...

华人占布村总人口多少?不超过5%吧?
照你的说法,布村涨得好的区不超过5%?
你是Wishart fans, 我也觉得Wishart不错,但是还有不少你不熟悉的区域过去几年也涨得很好。
作者: ARACT    时间: 2017-5-14 19:55
MichelleBNE 发表于 2017-5-14 19:37
华人占布村总人口多少?不超过5%吧?
照你的说法,布村涨得好的区不超过5%?
你是Wishart fans, 我也觉得 ...


推荐几个区,瞅瞅?
买布里斯班房子的华人,相当一部分不住在布里斯班,悉尼,墨尔本,海外来投资的很多。
澳洲华人比例也不到5%,却买走了20%左右的投资房,有大批资金集中在悉尼墨尔本这样的大城市,搅动的房价居高不下。
作者: ARACT    时间: 2017-5-14 20:06
MichelleBNE 发表于 2017-5-14 19:37
华人占布村总人口多少?不超过5%吧?
照你的说法,布村涨得好的区不超过5%?
你是Wishart fans, 我也觉得 ...

我过去说Wishart不错,要被喷死了。

我觉得下一个布村热点就是Rochedale South
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 22:17
ARACT 发表于 2017-5-14 19:55
推荐几个区,瞅瞅?
买布里斯班房子的华人,相当一部分不住在布里斯班,悉尼,墨尔本,海外来投资的很多 ...

sunnybank周围,Mount Gravat周围,还有city南面几个区都涨了不少。别的区不了解。
作者: randjnz    时间: 2017-5-14 22:20
ARACT 发表于 2017-5-14 20:06
我过去说Wishart不错,要被喷死了。

我觉得下一个布村热点就是Rochedale South ...

能不能说说原因?据说是一帮老移民囤地很多年了,现在终于想办法把价格炒起来了。有人说那里近垃圾填埋场,有异味。
为什么热,真不清楚。
作者: 花生    时间: 2017-5-14 22:31
randjnz 发表于 2017-5-14 19:21
http://www.realestate.com.au/property-house-qld-woolloongabba-125269806
http://www.realestate.com.au ...

妈呀,这2房子破的还能住人吗
作者: ARACT    时间: 2017-5-14 22:51
randjnz 发表于 2017-5-14 22:20
能不能说说原因?据说是一帮老移民囤地很多年了,现在终于想办法把价格炒起来了。有人说那里近垃圾填埋场 ...

Rochedale South具备了很多优势,但主要还是仰仗Rochedale的发展。
Rochedale和Upper Mount Gravatt在高速的东西两侧,交通便利程度差不多。政府的规划,都是高密度商业区。Rochedlae Centre已经开工建设了,有电影院,购物中心和高层写字楼,整体规模超过Sunnybank很多倍。这也是为什么Rochedale均价100多万的原因。
有规划自然是好事,只是说明基础设满足了,可以做长远规划。但是布村的发展实在需要耐心,如虽然有规划,但是进度太缓慢也不行。如果是单纯的投资,Rochedale的价格已经很高了,但是临近的Rochedale South还很便宜,可以考虑。
还以有个问题,大家都忽视了。Rochedale的公立小学是很棒的,并不比Sunnybank Hills差多少。而且Rochedale和 Rochedale South那里有个私立学校,成绩非常好,学费也不贵。

作者: ARACT    时间: 2017-5-14 23:08
本帖最后由 ARACT 于 2017-5-14 23:22 编辑
randjnz 发表于 2017-5-14 22:17
sunnybank周围,Mount Gravat周围,还有city南面几个区都涨了不少。别的区不了解。 ...


Sunnybank我个人并不看好,我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万,90几万,现在也还这个价格。个别150w,那是紧挨着购物中心的个案。
Sunnybank的最大问题是缺乏配套基础设施,周围也没有空地可以建设基础设施了。
Sunnybank不挨着高速,也不是交通枢纽,周边都是中低密度住宅区。政府的规划,也就止步于中等密度商业区了。高密度商业区,Sunnybank不具备配套基础设施。
尽管华人在sunnybank倾注了很多心血,但是在政府眼里,任然是后娘养的孩子,并不比越南区Inala更令人喜欢。
现在华人的核心区在向南和东移动,南部已经移动到Sunnybank Hills 和calamvale购物中心及其周边。东部也在移动,目前还是偏东,Garden City和八里平附近,以后还会继续移动到Rochedale附近,形成Garden City,八里平,Rochedale三足鼎立。Sunnybank的华人核心区地位可能不保。
现在Garden City里面,具备了华人生活的一切设施,不需要去sunnybank;calamvale和sunnybank hills周边的华人,不去sunnybank,也完全没问题。
Sunnybank的另一个问题,就是设施老旧,购物环境就如同三线城市城乡结合部。看到袁氏行那里有计划要翻新或者重建。小修小补恐怕不行了,需要重建,但是那块地太小,重建施展的空间也有限。
作者: klchen    时间: 2017-5-15 07:51
randjnz 发表于 2017-5-12 13:32
"讨论布村得按区讨论 因为差异性太大"。十分同意你这句话。
南区这几年是涨了不少,那是不是说它接下来几 ...

我个人还是比较看好南区华人区及附近的。其一,不属于flood area. 当年洪水导致布村房价大跌 华人区抗跌不错 但Sunnybank 及hills好房子现在也不菲。 其二,虽然很多人说华人区治安差 可布村不比悉尼 华人区除了东区各处有。那边只有一个cluster.  如果对高大上追求不高例如我 如搬去那 会选择靠近华人区 但房子新点 如stretton. 其三 sunnybank hills小学这几年排名升的速度 足见学区房从何而来。  但现在那边租金回报率 高于悉尼但比鬼佬区绝对低.   
作者: mmllyy    时间: 2017-5-15 09:54
ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好,我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万,9 ...

确实! SUNNYBANK 中国店 购物 环境 太糟糕,停车位又小。 自从RUNCORN IGA 后, 几乎不 去 SUNNYBANK 了。 就如同10 多年前要去中国城购物, 后到 SUNNYBANK , 现在又 变 成RUNCORN IGA
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 14:22
花生 发表于 2017-5-14 22:31
妈呀,这2房子破的还能住人吗

要的就是好区破房,这样增值的潜力才大。
一家之言。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 14:28
本帖最后由 randjnz 于 2017-5-15 14:30 编辑
ARACT 发表于 2017-5-14 22:51
Rochedale South具备了很多优势,但主要还是仰仗Rochedale的发展。
Rochedale和Upper Mount Gravatt在高 ...


看来Rochedale是个好区,但从长期投资的角度看,现在均价已经100多万,将来能升值多少?不适合长期持有。
“Rochedale South还很便宜,可以考虑",我很赞同。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 14:37
ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好,我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万,9 ...

Sunnybank的情况,你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区,聚齐了太多的人气,尤其是中餐馆,比较好的几乎都在那里。
源氏行四层楼扩建好像已经开始了。所以我估计起码几年之内,这个华人中心的位置是不可动摇的。房价估计还得涨几年。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 14:40
mmllyy 发表于 2017-5-15 09:54
确实! SUNNYBANK 中国店 购物 环境 太糟糕,停车位又小。 自从RUNCORN IGA 后, 几乎不 去 SUNNYBANK 了 ...

我现在也是避免去源氏行了,有时去主要是为了解决吃饭问题。
作者: wwlovewn    时间: 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高,是因为现在的建房成本太高了,而不是地价的原因造成的, 例如前几天一个BUILDER建的展示房被卖了1.5M,主要是因为建筑成本就 要92万。个人认为建房成本应该等于地价或略低于地价才是理想的投资选择, 毕竟房屋是在每年贬值的, 而且ROCHEDALE周边的土地存量也不小, 不排除有人在经济衰退的情况下大量出地的风险。但如果土地持有者可以理性的有计划出售土地,那ROCHEDALE就会是下一个豪宅区
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-15 15:47
wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高,是因为现在的建房成本太高了,而不是地价的原因造成的, 例如前几天一个BUILDE ...

同意,地价和建房子的价格1:1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300一平米比较合适。如果找小builder有可能建房成本控制在1000一平。这种房子建好马上升值5-10万。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-15 15:57
randjnz 发表于 2017-5-15 14:28
看来Rochedale是个好区,但从长期投资的角度看,现在均价已经100多万,将来能升值多少?不适合长期持有。 ...

Rochdale south 不错。有很多房子地比较大。有进一步发展的空间。rochedale的房子地太小。不符合大地破房的投资理念。
作者: wwlovewn    时间: 2017-5-15 15:58
bayswaterresort 发表于 2017-5-15 15:47
同意,地价和建房子的价格1:1最好。这样房子才保值升值。92万建房成本有点夸张。现在正常建房1200-1300 ...

小BUILDER现在也不便宜了,有好的介绍么
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-15 16:03
wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:58
小BUILDER现在也不便宜了,有好的介绍么

试试house and land design,黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。
作者: wwlovewn    时间: 2017-5-15 16:05
bayswaterresort 发表于 2017-5-15 16:03
试试house and land design,黄金海岸小builder。5年前找他们建的房子。1000一平。 ...

多谢了, 我就是想加建,不知道他们接布接小活
作者: bayswaterresort    时间: 2017-5-15 16:09
wwlovewn 发表于 2017-5-15 16:05
多谢了, 我就是想加建,不知道他们接布接小活

那就不知道了。加建是不是很多华人的小的装修公司就可以干了。加个什么granny flat貌似有些装修公司就能干了。干之前别忘了到council去申请。
作者: chcfy    时间: 2017-5-15 16:20
Upper Mount Gravatt:-  如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage.  還要有一筆額外的資金做planning, 這樣連同 project 才可以賣得好價.  但是, 在這情况下, range of buyer 會縮窄, 例如: 出得起 $5M 買物業的人會有好多, 但出得起 $5M 的細小發展商就不一定多.

這一區算是舊區, 如果是各自獨力改建, 試想想, 在原先一千或幾百平方米的地上蓋高樓, 獨立一棟棟的, 再加上停車位的短缺, 會是怎麽的現像, 如果你的一層或兩層樓房都被這些樓擋著........


作者: klchen    时间: 2017-5-15 17:15
ARACT 发表于 2017-5-14 23:08
Sunnybank我个人并不看好,我也没觉得有很大前景。
sunnybank最近这几年也没涨多少。两年前就是80几万,9 ...

同意你对synnybank 总结 所以现在提华人区已不单指他 相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton 八里坪这些区
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 17:29
wwlovewn 发表于 2017-5-15 15:04
个人认为Rochedale的房价高,是因为现在的建房成本太高了,而不是地价的原因造成的, 例如前几天一个BUILDE ...

建房成本太高是普遍现象,不会只是这个区吧。我想是不是开发商要走豪宅路线,所以房屋面积都超大。一般的房子二三百平方米就不错了,你要是都建四五百平方米的房子,房子当然便宜不了。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 17:45
chcfy 发表于 2017-5-15 16:20
Upper Mount Gravatt:-  如果想有投資改建的潛力, 一般都要近馬路, 或者地很大, 包括 wide road frontage.  ...

这个我也考虑过。除了改建扩建潜力,还有中密度甚至高密度区的房子,买了之后就坐等升值了。问题是要等多久?
700多平方米地的房子,在源氏行隔壁能卖150万,在Upper Mount Gravatt高密度区,100万左右也没人买。
作者: ARACT    时间: 2017-5-15 17:57
randjnz 发表于 2017-5-15 14:37
Sunnybank的情况,你说的都不错。只是我觉得华人喜欢这个区,聚齐了太多的人气,尤其是中餐馆,比较好的 ...

如果没有Rochedale Centre在周围,Sunnybank可能还可以坚持几年。
但是你看了Rochedale周边的规划,完全不是Sunnybank能比的。
作者: ARACT    时间: 2017-5-15 18:00
klchen 发表于 2017-5-15 17:15
同意你对synnybank 总结 所以现在提华人区已不单指他 相反calamvsle Parkinson sunnybank hills stretton ...

谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可,没有拍砖,甚是感动。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-15 18:02
randjnz 发表于 2017-5-15 14:22
要的就是好区破房,这样增值的潜力才大。
一家之言。

可是太破了不好租,影响现金流。不是高收入的人玩不了。
作者: ARACT    时间: 2017-5-15 18:08
randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力,还有中密度甚至高密度区的房子,买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house,花150w,那不是太晚了吗?你的租金回报能cover贷款吗?
这房子啥时候能有价格上的大飞跃?飞跃到200w?150w我看已经是强弩之末了。150w拿下,空要亏钱。
Upper Mount Gravatt现在破房也就50几万。
别忘了,这里才是政府亲娘养的孩子,要政策有政策,要资金有资金,要基建有基建。
作者: ARACT    时间: 2017-5-15 18:10
不知道大家有没有注意到,Garden City东南边是有一块非常大的空地。
这块空地有可能是用来扩建购物中心的。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-15 18:15
randjnz 发表于 2017-5-15 17:45
这个我也考虑过。除了改建扩建潜力,还有中密度甚至高密度区的房子,买了之后就坐等升值了。问题是要等多 ...

高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足,还是在边缘区如rochedale south,calamvale,买个能分割或加建。现金流持平或差的不多更现实。至于rochdale那样的房子,完全是给土豪自住的。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 18:55
ARACT 发表于 2017-5-15 18:00
谢谢朋友们的认同。
这回大家大多认可,没有拍砖,甚是感动。

你说的有道理,为什么要拍砖?我也很感动,大家的回帖都很理性,言之有物,本人受益匪浅。
谢谢您和各位大神的贡献!  
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 18:57
amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:02
可是太破了不好租,影响现金流。不是高收入的人玩不了。

错!太破的房子买了之后,简单装修加油漆,租金上涨一大截,现金流刚刚的!
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 18:59
amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-15 18:15
高密度区如果你没有能力开发或支撑到有开发商买去也没有用。
如果实力不足,还是在边缘区如rochedale sou ...

咱是没有能力开发,但长期持有还是可以,只是拿不准要持有多久。这个太不确定了。
作者: randjnz    时间: 2017-5-15 19:06
ARACT 发表于 2017-5-15 18:08
你现在买Sunnybank袁氏行旁边的house,花150w,那不是太晚了吗?你的租金回报能cover贷款吗?
这房子啥时 ...

人家花150万买了,应该是要开发的吧。不然谁会出个天价,志在必得呢?
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-15 21:20
randjnz 发表于 2017-5-15 18:57
错!太破的房子买了之后,简单装修加油漆,租金上涨一大截,现金流刚刚的! ...

你确定,现在太多的unit都租不出去。一个破房子,你刷刷漆就现金流满满。只不过能少补贴一点罢了。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-24 19:05
bald hills这个区怎么样,有了解的吗。地图上看是布里斯本的最靠北的区。离morten bay近。价钱也还可以。
作者: niko888    时间: 2017-5-31 14:03

作者: kid122    时间: 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢?还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱,以后就拿income,不管增不增值,以后留给小孩也是income。
作者: amyo(∩_∩)o    时间: 2017-5-31 20:17
kid122 发表于 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢?还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱,以后就拿income,不管增不增 ...

我觉得40万是个坎。四十万左右的区可以选收入和位置都可以对付的。
30万的区,我很担心租客素质。要不就是太偏。
作者: 猫儿不笨    时间: 2017-5-31 20:17
bayswaterresort 发表于 2017-5-8 22:13
你要的这种房子基本上在布村没有。要是有也是极其好的运气。要想增值快,建议悉尼墨尔本。要想现金流好,布 ...

如果是每年7%,10 年是翻倍了
作者: randjnz    时间: 2017-6-1 18:59
amyo(∩_∩)o 发表于 2017-5-31 20:17
我觉得40万是个坎。四十万左右的区可以选收入和位置都可以对付的。
30万的区,我很担心租客素质。要不就 ...

一分钱一分货,千真万确!
便宜的房子不见得将来就一定不涨价或者涨得少,但烦心事多是肯定的。
作者: randjnz    时间: 2017-6-1 19:01
上次在woolloongabba看的破房子,拍卖只卖了60万,感觉走宝了。
作者: 丁丁2015    时间: 2017-6-1 19:28
学习了,回复的都不错
作者: fzds    时间: 2017-6-1 19:34
kid122 发表于 2017-5-31 20:08
那50万以下买哪里好呢?还是就选几个便宜房子30几万的付20%然后就等租客还钱,以后就拿income,不管增不增 ...

50万一下你可以到Moggill、Bellbowrie看看,离超市不远还有很多不到50万的4房house和apartment,租金回报有4%,小学、中学都很好。不过这几年升值不快。
作者: JohnWall    时间: 2017-6-1 20:25
增值看人气嘛,多人喜欢的区域自然看涨啦。推荐楼主拔高预算看看内城区,而不是跑到那种middle of nowhere的地方浪费钱
作者: yoyoyuyu    时间: 2017-6-3 14:47
预算再高一些可以看看西区和北区,
毕竟现在南区治安不怎么好,好学校也少,
而且八里坪及其周边几个区清真寺林立,包头激增,
觉得南区未来堪忧,西区北区目前还没这个问题。
作者: CookAct    时间: 2017-6-3 21:33
yoyoyuyu 发表于 2017-6-3 14:47
预算再高一些可以看看西区和北区,
毕竟现在南区治安不怎么好,好学校也少,
而且八里坪及其周边几个区清真 ...

西区具体是指的哪里? Inala ?




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