原创: 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来(20240719更新)

superdigua

房地产投资和股票指数基金投资有很多相同和不同之处， 但我认为重要的是用动态的眼光来分析问题， 所以需要比较现在和未来。

我曾仔细考虑过投资房，但最后放弃了。下面是计算过程，如果发现错误，请指出，我会尽快修订。

以悉尼独立屋和SP500指数基金为例。

* 相同之处

1. 都有回报

股票指数的回报是指数价格上涨以及股票分红。

投资房的回报是房价上涨以及房租收入。

作为长期投资，价格上涨无需每年付税，但股票分红和房租收入需要(如果有的话)。

2. 持有成本固定不变

股票指数投资的成本是基金年费和账户年费。

投资房的成本包括贷款利息，地税，房屋维护，自来水设施费，保险，市镇管理费，出租管理和人力时间成本，等等。

3. 杠杆/贷款

投资房一般都会贷款, 假定 80% IO。(选择 IO 以简化计算)
PS: 很多人认为应该选择 PI, 这样， 虽然前几年压力比较大，后面会很轻松。但是，如果前几年忍受同样压力往股票指数基金投入更多，也能享受更好的复利。这里以对比为目的， PI 和 IO 相同。

股票指数投资当然也可以贷款，例如，从自住房 OFFSET 账户取钱，而且贷款利息较低。下面会以零贷款， 25和100 万贷款分别计算。

* 不同之处

1. 持有成本不同

股票指数投资的成本较低，而投资房的持有成本较高。

2. 负扣税

作为长期投资，股票指数基金没有负扣税，而投资房有。

但投资房如果存在负扣税，实际上就意味着年租金扣除贷款利息后，收入为负数。 很多人会尽可能贷款以便把负扣税最大化，但目前贷款利息很低，这种操作受益有限。

* 现在和未来

为了进行对比，这里做一些设定。

时间跨度为 25 年。未来指 25 年后。

* 现在

假定本金 25 万。

按照统计数据， SP500 指数在过去 120 年每年上涨 10%。 最近 5 年是 15%。考虑到股市可能大幅度回调，仍然按照 10% 计算。
过去 25 年，房价每年上涨 6%。所以房价上涨按照 6% 计算。
https://www.aussie.com.au/plan-c ... -market-report.html

购买投资房时，贷款 100 万。印花税等购买成本 5 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护(假定0.4%)，自来水设施费，保险(1500)，市镇管理费(1500)，等等，不妨假定中值每年 5000 澳元。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 5000， 对于第一年就是 5000/1200000=0.4%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 1200000*0.8%+5000=14600， 对于第一年就是 14600/1200000=1.2%

通货膨胀，2%
租金每年上涨，3%
贷款利息，对于投资房，目前 3% (3%*100/120=2.5%)
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，目前 3% (3%*25/50=1.5%， 3%*100/125=2.4%)

目前，悉尼独立屋中价位 120 万，租金中值 $525

房价/租金=1200000/(525*52)=44
开发商拿地 50 万，建房成本 50 万，毛利润 (120-50-50)/120=16.7%

SP500 P/E 在 22.5 到 30.6 之间
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... ead&tid=1688529

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 25 万)， 0.1%+1.5%=1.36%
指数基金(贷款 100 万)， 0.1%+2.4%=2.5%
投资房(第一套)： 0.4%+0.4%+2.5%=3.3%
投资房(第三套)： 0.4%+1.2%+2.5%=4.1%

收益

指数基金， 0
投资房： 525*52=2.73 万/年， 2.73/120=2.3%

总回报

指数基金(无贷款)， 25*1.099^25=264.8 万
指数基金(贷款 25万)， 50*(1.099-0.0136)^25-25=362.9 万
指数基金(贷款 100万)， 125*(1.099-0.025)^25-100=644.8 万
投资房(第一套)： 120*(1.06-0.033+0.023)^25-100=306.4 万
投资房(第三套)： 120*(1.06-0.041+0.023)^25-100=235.6 万

PS: 306.4 万这个数字远远低于直觉。这是因为排除了 25 年中的累积投入。这些累积投入的25年复利很高。
除非现金流充裕，否则贷款 100 万购买指数基金比贷款 100 万买投资房风险大得多。万一利率大幅度上调，指数可能下跌 40%，而房价一般下调不会超过 20%。

* 未来(25年后)

假定本金 133 万。

未来几乎肯定廉价资金泛滥，所以仍然假定股市指数每年上涨 10%。

悉尼独立屋价格中值： 120*1.06^25=515 万
购买投资房时，贷款 412 万。印花税等购买成本 30 万。

指数基金每年 0.04%, 加上账户管理年费， 每年总成本一般小于 0.1%

房屋维护成本假定跟随通货膨胀上涨，每年 (0.4%*1200000+5000)*1.02^25=0.31%。(不考虑人力成本，例如清理GUTTER，割草，修理电器，等等)

对于第一套投资房，地税很可能为零。但从第三套开始，地税很可能要全额支付(1.6%)，地价算房价的一半，所以地税是房价的 0.8%。
对于第一套投资房，每年总持有成本： 8200， 0.82/515=0.l6%
对于第三套投资房，每年总持有成本： 5150000*0.8%+8200=4.9万， 对于第一年就是 4.9/515=0.95%

通货膨胀， 1.5%
租金每年上涨， 2%
贷款利息，对于投资房，1%(1%*412/515=0.8%)。
贷款利息，对于指数基金(自住房OFFSET账户)，1%(1%*133/266=0.5%, 1%*412/545=0.76%)。

房价/租金=5150000/(525*1.03^25*52)=5150000/57160=90
开发商拿地 515/2=257.5 万，建房成本 50*1.02^25=82 万，毛利润 (515-257.5-82)/515=34.1%
SP500 P/E (22.5*(1.1-0.025)^25=137, 30.6*(1.1-0.025)^25=187)

成本

指数基金(无贷款)， 0.1%
指数基金(贷款 133 万)， 0.1%+0.5%=0.6%
指数基金(贷款 412 万)， 0.1%+0.76%=0.86%
投资房(第一套)： 0.31%+0.16%=0.47%
投资房(第三套)： 0.31%+0.95%=1.26%

收益

指数基金， 0
投资房： 5.7 万/年， 5.7/515=1.1%

25 年总回报

指数基金(无贷款)， 133*1.099^25=1409 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^25-133=2324 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^25-412=4331 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^25-412=2151 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^25-412=1716 万

35 年总回报 （从 25 岁到 60 岁）

指数基金(无贷款)， 133*1.099^35=3620 万
指数基金(贷款 133 万)， 266*(1.099-0.006)^35-133=5845 万
指数基金(贷款 412 万)， 545*(1.099-0.0086)^35-412=10857 万
投资房(第一套)： 515*(1.06-0.0047+0.011)^35-412=4459 万
投资房(第三套)： 515*(1.06-0.0126+0.011)^35-412=3342 万

结论

目前，对于 25 万本金，如果不需要缴纳地税，投资房收益类似于贷款 25 万后的美国指数基金投资。一旦开始缴纳地税，投资房的利润就比不过 SP500。

25 年后，最大问题是房屋开发商利润。如果房屋的建造成本跟随通货膨胀上涨，每年 2%， 而房价每年上涨 6%， 25 年后建房毛利润将高达 34.1%， 而公寓楼的利润，将高到不可思议(因为拿地成本相对较低)。
这会导致开发商蜂拥而至，所以在通货膨胀很低的时候，哪怕廉价资金泛滥，房价也很难维持每年 6% 涨幅。 如果降到 5%，结果就会完全不同。

投资房(第一套)： 515*(1.05-0.0047+0.011)^25-412=1613 万
投资房(第三套)： 515*(1.05-0.0126+0.011)^25-412=1267 万

所以，零利率对于股市的影响，远远大于房产价格。

（加分加分！）

【20210804】

Index Fund(不是 ETF，不可交易) 有很多种。如果总收费高于每年 0.1%，就不是好选择。

===

当前悉尼家庭的收入中值是 12 万。
https://www.facs.nsw.gov.au/prov ... ian-incomes-2020-21

独立屋/家庭收入: 120/12=10

如果接下来 25 年每年增长 2.5% （通货膨胀 2%），到 2045 年家庭收入将达到 12*1.025^25=22.25 万。

独立屋/家庭收入: 515/22.25=23

===

70 楼 Pippa 说得很有道理。悉尼的独立屋未必能代表投资房。

微观比宏观重要，但这要靠个人实力了。

===

》》shaunyan 发表于 2021-8-4 18:51 楼主能推荐几个收费小于1%的ETF吗？我看的几个都是0.1%以上的，最高vdhg 0.27%

开全球账户。不要买 ETF。买 Index Fund (不可交易指数基金), 例如，Vanguard 500 Index Fund Admiral Shares (VFIAX) 0.04%
https://investor.vanguard.com/mutual-funds/profile/fees/vfiax

一定要买 ETF 当然也没问题，例如 VOO。记着一点：只买不卖。
https://investor.vanguard.com/etf/profile/voo

指数投资就像利率10%的银行存款。不要频繁取钱存钱（因为手续费的存在）。

别忘记三年一次的 W-8BEN form
https://www.macquarie.com.au/ass ... rap/W8BEN-guide.pdf

注：分红的税还是要缴的。目前分红约占投资总额 1.32%，今后有不断下降的趋势。
https://www.multpl.com/s-p-500-dividend-yield

【20210805】

ETF vs. Index Fund: What Are the Differences?(ETF与指数基金。有什么区别？)
https://www.fool.com/investing/h ... /etf-vs-index-fund/

中文内容见 141 楼。

【20210817】

25 年前，美国30年期固定房贷利率是 8% 左右。目前约 3%。也就是说，近 25 年来的平均利率是 5.5%

从 1975 年开始，美国30年期固定房贷利率。
https://themortgagereports.com/61853/30-year-mortgage-rates-chart


澳洲房贷利率，近 25 年来的平均利率是 6%，和房地产价格上涨速度持平。
https://www.infochoice.com.au/ra ... est-rate-movements/


【20220423】
虚升实降
311 楼


【20220812】
按照一楼的设定，不妨计算一下，纯粹依靠贷款和定投，结果有何不同?
547 楼

【20220813】
从趋势看，股票比房地产的增值速度会更快
416楼


【20230610】
房地产的价格是边际价格，而股票和指数基金体现的是真实市场估价
429楼

【20240719】
从 1980 年开始的过去几十年，基本面并没有变化
现在和几十年前的区别在于，科技创新在加速
而房地产和科技创新关系不大，所以，增长速度较低
哪怕是豪宅，也更多起着类似于国债的“投资多元化”作用。
https://www.oursteps.com.au/bbs/ ... 88&pid=44499725

【相关帖子】

20201118 印花税改房产税，政府的真正目标是。。。。。。
20210731 股市投资必胜法则
20210804 房地产投资VS股票指数基金。现在和未来
20210209 零利率浪潮与加密货币的崛起
20210302 虚拟经济，实体经济，社会福利，土地能源和热战
20210821 加密币的价值到底在哪里？

ytw01

11

superdigua

zhwer 发表于 2024-7-14 18:30
借宝地问一下，我通过common买了vanguard和ishare的ETF，为什么会有两个不同的HIN？ ...

AI:

在澳大利亚，通过Commonwealth Bank（Commonwealth Securities，简称CommSec）购买Vanguard和iShares的ETF（交易所交易基金），出现两个不同的HIN（持有人识别号码，Holder Identification Number）的原因可能是以下几点之一：

1. **不同的托管机构**：Vanguard和iShares的ETF可能由不同的托管机构管理。每个托管机构可能会为你分配一个独立的HIN来管理你的持仓。这意味着你在Vanguard和iShares的ETF将分别归属于不同的托管机构，因此会有不同的HIN。

2. **账户设置**：在你通过CommSec开立账户时，可能会无意中开设了多个托管账户，导致每个账户都有独立的HIN。这可能是由于你在购买不同ETF时选择了不同的账户设置或选项。

3. **CHESS与非CHESS托管**：在澳大利亚，CHESS（Clearing House Electronic Subregister System）是由澳大利亚证券交易所（ASX）管理的电子登记系统。如果你的ETF分别在CHESS托管和非CHESS托管下，可能会导致你拥有不同的HIN。CHESS托管的ETF会有一个CHESS HIN，而非CHESS托管的ETF可能会有一个单独的HIN。

4. **同名不同客户号**：有时，即使账户名相同，如果你在不同时间或者通过不同途径开设账户，CommSec可能会为你生成不同的客户号，每个客户号可能对应一个不同的HIN。

**建议的解决办法**：

1. **联系CommSec客服**：最直接的方式是联系CommSec客服，说明你的情况，询问为何会有两个不同的HIN，并请求他们合并你的HIN。如果确实没有必要，CommSec可以帮助你简化账户管理。

2. **查看账户设置**：登录CommSec账户，检查你的账户设置和托管选项，确认是否在无意中创建了多个托管账户。

3. **咨询专业财务顾问**：如果你不确定如何处理这些情况，或者如果这些情况涉及到更复杂的投资策略，咨询专业的财务顾问可能是一个好的选择。

通过这些步骤，你应该能够了解为什么会有两个不同的HIN，并采取适当的措施来合并或管理它们。

YaraR

加油

zhwer

借宝地问一下，我通过common买了vanguard和ishare的ETF，为什么会有两个不同的HIN？

superdigua

liuy108 发表于 2024-7-13 11:31
楼主有没有考虑过房产vs美国指数的sell/退出 时的澳洲税务问题。

澳洲房产持有一年/几年以上是有 CGT 50%  ...

税务非常复杂。

例如，涉及当年其它收入的情况

这里没有讨论

澳洲公民投资美股，一般来说，缴税不算多，同样 50% 长期投资折扣，只是没有 franky credit.

liuy108

楼主有没有考虑过房产vs美国指数的sell/退出 时的澳洲税务问题。

澳洲房产持有一年/几年以上是有 CGT 50% discount, 而且计算的cost base 是房子总价， 股指cost base 就是买入价格。

另外像下面说的我觉得投资美股sp500澳洲人,还是IVV 比较好 non-U.S. persons, there is estate tax which applies to U.S. assets， 澳洲分红有franky credit.

https://www.youtube.com/watch?v=qGxcfxmKO6o

superdigua

和 9 年前相比，仍然平均上涨了 30%；

北上广深估计 50%

涨幅远低于澳洲

谬热

都投，我就是55开

superdigua

marlene603 发表于 2023-10-4 07:32
美国10年期国债收益达到4.8%，对全世界的风险资产都有巨大的压力，不管什么美股（市盈率）还是澳房（租售比 ...

人民币贬值不是因为美国上调利息，而是因为中国经济萎靡

中国经济萎靡当然也不是因为美国上调利息

marlene603

美国10年期国债收益达到4.8%，对全世界的风险资产都有巨大的压力，不管什么美股（市盈率）还是澳房（租售比）都还没反应出这个世界资产之锚最新的定价。由于美债市场巨大的无风险利息，全世界资本市场都面临资本流出的巨大压力，当然中国大陆和香港面临的压力更大，但大陆实现外汇管制，所以很难表现出98年泰铢崩盘的场景，只能一路阴跌下去，但香港的联系汇率就极有可能在这次美元加息周期中被击溃。
冷战结束以来的美好时光已经告一段落，接下来的世界会进入重塑朋友圈产业链的动荡期。

superdigua

marlene603 发表于 2023-9-29 16:26
悉尼墨尔本的房价在过去30年，每年以6%的速度上涨，是基于以下三大原因
1、冷战结束后经济全球化的快速增长 ...

过去 123 年，算上分红，标普指数相当于每年增长 9.8%

If you invested $100 in the S&P 500 at the beginning of 1900, you would have about $10,479,539.60 at the end of 2023, assuming you reinvested all dividends. This is a return on investment of 10,479,439.60%, or 9.81% per year.

https://www.officialdata.org/us/stocks/s-p-500/1900

未来几十年（直到 2065年），随着 AI 的突飞猛进，经济更有可能继续向上。维持 10% 每年并非不可能

中高端房价基于经济。不过，从长远看，我觉得房价的上涨难以长时间维持。但难以预测何时会缓和下来。

marlene603

悉尼墨尔本的房价在过去30年，每年以6%的速度上涨，是基于以下三大原因
1、冷战结束后经济全球化的快速增长，澳大利亚也是很大的受益者
2、移民大量进入
3、利率从百分之十几下滑到接近零
现在第一条已经出现变数，第三条未来的贷款利率应该会维持在5%附近，另外租售比和房价收入比都不利于多头，所以很难相信未来30年澳洲的房价会有年均5%的涨幅。
当然标普500指数同样不可能有过去30年那么高的年收益

kaile

学习

superdigua

房地产的价格是边际价格，而股票和指数基金体现的是真实市场估价。

打个比方。

10个人对某一套房产有兴趣。
其中 8 个人认为这房子价值 100 万，2 个人认为其价值 150 万。
这样，市场的真实估值就是 (100*8+150*2)/10=110 万
但房子几乎肯定会以 150 万卖出。

10个基金对某一只股票（或指数基金）有兴趣。
其中 8 个基金认为这股票价值 100 每股，2 个基金认为其价值 150 每股。
这样，市场的真实估值就是 (100*8+150*2)/10=110
股票的当前价格会是多少？110 上下。
当股价超过 110，大部分基金会卖出，甚至做空。

这意味着什么？
1. 利率对房价股价的影响都很大；
2. 澳洲（尤其是大城市）房价继续上涨的可能性很大；但如果经济下行，房价也会跟着大幅度下调。
3. 目前看，中国经济下行的可能性很大，房价大幅度下调的可能性很大，哪怕是一线城市。

superdigua

melmonash 发表于 2022-8-13 11:26
借帖问一下：如果购买澳洲以外的股票的etf，比如VGS，IOO等，需要额外填写什么form吗？这种算是炒美股了吗 ...

有澳洲版美股指数基金，例如 IVV

https://www.bestetfs.com.au/2020 ... r-australians-2021/

https://www.fool.com.au/2021/06/ ... -to-the-us-markets/

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:32
这种币圈我不敢碰。此时暴涨，彼时暴跌，主动权全在于庄家，什么时候挖矿的游戏规则改了我也不会知道。还 ...

风险和收益成正比。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 12:29
对呀，人家吃肉赚大钱，咱们喝汤赚小钱。。
刚才一个炒币的朋友给我看一个币，从7月份0.11涨到现在5836u ...

这种币圈我不敢碰。此时暴涨，彼时暴跌，主动权全在于庄家，什么时候挖矿的游戏规则改了我也不会知道。还是玩自己能理解的比较传统一些的投资踏实些。

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:21
所以真正的资本不仅仅是钱，而是内部信息，这个永远是稀缺资源。

对呀，人家吃肉赚大钱，咱们喝汤赚小钱。。
刚才一个炒币的朋友给我看一个币，从7月份0.11涨到现在5836u。。有消息资源的就发了。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 12:14
对，囤大片生地的都是有钱人，并且他们有内部消息。。

所以真正的资本不仅仅是钱，而是内部信息，这个永远是稀缺资源。

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 12:10
但买地的投资对前期资金和现金流的要求都要比买投资房高不少，对操作的经验和理解也高很多 ...

对，囤大片生地的都是有钱人，并且他们有内部消息。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 11:54
对，房地产各种做法。。
有建筑资源的可以开ths卖，赚更多。。
不想折腾的可以买地转卖，少赚一点。。

但买地的投资对前期资金和现金流的要求都要比买投资房高不少，对操作的经验和理解也高很多

ilovefamily

Pippa 发表于 2022-8-13 11:48
给我做地板的师傅两个月前在黄金海岸买了块地。第二天，有中介联系他要买这块地。第三天，他把地卖给了中 ...

对，房地产各种做法。。
有建筑资源的可以开ths卖，赚更多。。
不想折腾的可以买地转卖，少赚一点。。
还有买大地破房，拿到开发permit，带permit卖。。赚一点
还有可以雇project manage公司帮助管理项目开ths卖。。利润得分出去一点，但是自己省事。。
还有买生地做成熟地的。。
还有买生地等政府规划的。。

ilovefamily

melmonash 发表于 2022-8-13 11:45
财务自由之后，他现在是继续做房地产还是股票？还是别的投资？

房地产，房地产赚得多啊。。而且做熟不做生。。
这条路适合他，大家选适合自己的就行。。
估计他想做股票也做不了哈，没资源，得从头学。。有人喜欢天天跑工地，也不愿意盯着电脑或手机看盘。。各有所好。。

Pippa

ilovefamily 发表于 2022-8-13 10:29
房产投资还有一个特点是，也许一个项目做下来2-3年就直接财务自由或赚到第一桶金。。
说一个我家好友真实故 ...

给我做地板的师傅两个月前在黄金海岸买了块地。第二天，有中介联系他要买这块地。第三天，他把地卖给了中介，就三天白賺了三十万，扣除资产增值税也不少啊。他说等交割的时候刚好升息了，反正他也没钱盖房子，让别人折腾去吧

melmonash

ilovefamily 发表于 2022-8-13 11:29
就是一种投资思路吧，大家根据自己情况，各取所需。。
另外我个人觉得股票没有杠杆，肯定没我朋友赚得多 ...

财务自由之后，他现在是继续做房地产还是股票？还是别的投资？

ilovefamily

melmonash 发表于 2022-8-13 10:53
股票也有这个特点，买了一只股票后，没几个月翻倍了。这种不属于常见现象。可遇而不可求。 ...

就是一种投资思路吧，大家根据自己情况，各取所需。。
另外我个人觉得股票没有杠杆，肯定没我朋友赚得多。。
股票得投入本金，他这个都是其它房子topup出来就的银行的钱。。
而且股票风险大啊，房子再怎么跌，好歹有房有地在那里，还可以出租。。
而且浩瀚股市，选一只几个月涨几倍的股比选房难。。

melmonash

借帖问一下：如果购买澳洲以外的股票的etf，比如VGS，IOO等，需要额外填写什么form吗？这种算是炒美股了吗？

melmonash

ilovefamily 发表于 2022-8-13 10:29
房产投资还有一个特点是，也许一个项目做下来2-3年就直接财务自由或赚到第一桶金。。
说一个我家好友真实故 ...

股票也有这个特点，买了一只股票后，没几个月翻倍了。这种不属于常见现象。可遇而不可求。

ilovefamily

房产投资还有一个特点是，也许一个项目做下来2-3年就直接财务自由或赚到第一桶金。。
说一个我家好友真实故事，他几年前买了一个海边大地破房，开3个ths卖。。然后直接财务自由了，他拿这第一桶金现在一直买地折腾。。赚得盆满钵满。。