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标题: 为什么不推荐自住房贷款redraw出来付投资房 [打印本页]
作者: luvyrselfish    时间: 2024-9-28 09:45
标题: 为什么不推荐自住房贷款redraw出来付投资房
感觉当年自己的税法都白学了。因为自己不是从事会计工作，可能是我以前学错了。想问下自住房贷款出来redraw具体是有啥弊端呢？为什么会计和贷款中介都不推荐？

因为这几年利息高，就把还完自住房作为优先级。原本借得也不多，总共65万。
最近看上一个投资房在70万左右。手头上能周转的现金可以cover多出来的价格。父母也可以帮忙stamp duty周转。
但是会计师和贷款中介都说不要redraw。

我记得以前学的税法都是看redraw出来的purpose，我以为redraw出来买投资房满足for investment purpose，那这个贷款产生的interest就可以tax deductable。实施起来难道不可以？这里面究竟是啥坑呢？

因为贷款说不可以，我就问那么应该怎么做。答案是再做一个80%的贷款，就是借出来56万（前提是自身还款能力都没问题）。可56万没法cover房价，现金流会更紧张???? 这到底哪里出了问题？

难道说我应该重新做一遍自住房贷款。把这个新的投资房和自住房一起借一个更大的款额出来。就比如：假设自住房值两百万，借它的80%出来160万，感觉混在一起更容易搞混purpose
作者: 西门吹风    时间: 2024-9-28 10:02
redraw出14万做deposit，再贷款56万。56万的利息属于投资支出可以抵税。14万部分正常讲没法抵税，也不符合抵税的标准。

除非，你redraw出来14万，先赠予第三方，再给第三方写借条把这14万借过来，并向第三方支付借款利息，这14万的利息就成了投资用途，可以抵税了。

不过这种操作只是理论上的，具体会计愿不愿意给你做就不知道了，税务局应该也知道这种猫腻，可能也会检查你做的流程是否够专业，可能会有各种指标核查。这个金额有没有必要搞这么复杂也不知道了。
作者: kui3000    时间: 2024-9-28 10:07
我的理解是， 虽然你redraw了cash出来是投资目的，这部分欠款产生的利息，是关联的你的自住房，因而不能算投资亏损。
作者: QianNing    时间: 2024-9-28 12:18
有的人不推荐不是因为没有税收优惠，而是因为利息计算麻烦得要死，还容易被税务局找茬。还不如开个新的贷款账号呢。
作者: 凯瑟琳琳    时间: 2024-9-28 12:30
记得split loan不然mixed purpose不好退
作者: maxinfang    时间: 2024-9-28 12:41
本帖最后由 maxinfang 于 2024-9-28 12:42 编辑

要分开 好计算
作者: luvyrselfish    时间: 2024-9-28 13:02
西门吹风 发表于 2024-9-28 10:02
redraw出14万做deposit，再贷款56万。56万的利息属于投资支出可以抵税。14万部分正常讲没法抵税，也不符合 ...

理论上我是有支持的，我其实的确是买下来给父母周转置换用。如需要，可以和父母做借款合同。如果和父母借款合同做好65万，可以直接redraw这65万吗？

因为父母买了套西北的期房settle不久。我不看好这种Metro旁高密度，将来配套跟不上的。我不明白他们退休不上班干嘛还要像我这种苦逼搬砖的，买在交通线旁边，将来治安也容易不好的，还是底楼 （反正各种雷的） 国内买房思路。

另一方面他们还嫌弃要在澳洲住满220天才能避免地税（当初瞒着我买房的时候仿佛这些条件都不存在，现在吵着要常住国内）综合这种考量，这次没用他们名字买。

我劝他们趁现在metro热度在，抛了那1房的新房，给他们找了旁边3条公共汽车线，没几户人家的老两房unit。所以的确等于是我借钱给他们置换。他们那套新房价格差不多，卖了就还上这套。现在感到loan那么麻烦，而且将来很有可能吃力不讨好 （同样70万投外州或不投房产，有更好的投资回报。可父母可能还会因为自己没住进去吃过苦头，将来还怪我，认为他们新房更香），真的打退堂鼓。
作者: marco_lw    时间: 2024-9-28 13:09
本帖最后由 marco_lw 于 2024-9-28 13:12 编辑

这问题又来了
作者: Southbridge    时间: 2024-9-28 13:19
你要确定是从redraw account，而不是从offset account 拿出来。

Redraw 像你说的看purpose, 所以加上新贷款投资房可以做到100%贷款。redraw 只有少量交易记录的话年终报税也不会太难。
作者: luvyrselfish    时间: 2024-9-28 13:52
Southbridge 发表于 2024-9-28 13:19
你要确定是从redraw account，而不是从offset account 拿出来。

Redraw 像你说的看purpose, 所以加上新贷 ...

就是redraw account，肯定不是offset account。因为是自住房的贷款嘛，就差问银行拿discharge了。因为据说不能光通过电话，要夫妻俩个人一起去银行弄那个discharge form（我知道自己填了交上去也可以，但不是内行，万一啥填错了不是自找麻烦）。上班时间银行开门，等下班银行也下班了，就一直懒得抽时间特地去弄。因为实际生活它并没有困扰（反正不还利息），就一直没碰，直到现在。

理论上，我当年学的是这样。可现在的‘专业人士’把我整不会了。而且都没有个‘所以然‘。就是如果用这个方案，具体是啥弊端，要注意啥。只是光说你不能redraw，不然税务上不允许。

做贷款的Broker大佬自己招生意（因为以前有过交集，有我微信，最近发信息问我要不要聊聊）。我回复可以，这礼拜就底下派来个啥也不懂的小年轻忽悠，左一个’负扣税‘，又一个‘负扣税’来强调必须多做一个loan account，根本听不懂我说的redraw，基本税务知识都没有。那业务能力快把我气笑了。
作者: 西门吹风    时间: 2024-9-28 13:57
luvyrselfish 发表于 2024-9-28 13:02
理论上我是有支持的，我其实的确是买下来给父母周转置换用。如需要，可以和父母做借款合同。如果和父母借 ...

似乎你这个还涉及父母资产，假设铁路边的房子是你父母全款买下的，也许可以这样：

让父母把铁路边的房卖掉，然后把这笔钱借给你，你们之间签一个借款合同，规定利息数值和支付方式，然后你去买个适合他们住的做投资房，出租给他们，签一个租赁合同，规定租金和支付方式。

这样你给父母的利息和房产折旧算你的投资损失，租金算你的收入；你给父母的利息算他们的收入，算应税收入，但是可能税率低，甚至不够起税点。

从家庭资产角度看，房子在你名下，但钱是从爸妈那借的，你收获了折旧；房子租他们住，而租金利息相抵，等于还是住自己的房子。

不知道详情，只能胡乱建议一下，实际操作还是要咨询会计。
作者: tvc889    时间: 2024-9-28 14:07
西门吹风 发表于 2024-9-28 10:02
redraw出14万做deposit，再贷款56万。56万的利息属于投资支出可以抵税。14万部分正常讲没法抵税，也不符合 ...

你确定你关于14万的说法是正确的吗？我怎么觉得14万的利息都可以抵税。
作者: tvc889    时间: 2024-9-28 14:11
楼主，你的理解是对的。自住房里拿出来的钱用来买投资房，利息可以抵扣的。

https://community.ato.gov.au/s/question/a0J9s000000OSfG/p00201108
作者: Southbridge    时间: 2024-9-28 16:19
luvyrselfish 发表于 2024-9-28 13:52
就是redraw account，肯定不是offset account。因为是自住房的贷款嘛，就差问银行拿discharge了。因为据 ...

Discharge 了之后想贷款还得重新走流程，不如留着。再问问是不是可以split出一个新loan account, 这样报税也容易。但是你全款还完，计算本来就不会太难。
作者: xiwu    时间: 2024-9-28 16:39
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作者: luvyrselfish    时间: 2024-9-28 17:39
xiwu 发表于 2024-9-28 16:39

提前还款会涉及到原本那个loan是fixed还是variable。
提前还没说全还完还是只还一部分，还一部分的还涉及到本息同还还是只还利息。

更不用说楼上很多人都搞起来的是用redraw还是offset account里提前还（尽管我一开始就一直强调是redraw和还完这样的关键词，从没出现过offset）
我问题的目的不可能用那个标题里的关键词去搜。搜出来也用处不大。你quote出来的部分也不能确定redraw还是offset还，不解决问题呀。
作者: luvyrselfish    时间: 2024-9-28 17:41
西门吹风 发表于 2024-9-28 13:57
似乎你这个还涉及父母资产，假设铁路边的房子是你父母全款买下的，也许可以这样：

让父母把铁路边的房卖 ...

我也想有这种好事儿
既要借钱给我用，还要给我付房租。这么不平等的交换如何促成？
作者: xiwu    时间: 2024-9-28 17:45
luvyrselfish 发表于 2024-9-28 17:39
提前还款会涉及到原本那个loan是fixed还是variable。
提前还没说全还完还是只还一部分，还一部分的还涉及 ...

用自住房抵押出来的就是redraw. Offset是不涉及任何抵押的.
作者: 西门吹风    时间: 2024-9-28 21:20
luvyrselfish 发表于 2024-9-28 17:41
我也想有这种好事儿
既要借钱给我用，还要给我付房租。这么不平等的交换如何促成？  ...

不是不平等交换。你给他们利息，他们给你房租。

家和万事兴。这些事的运作，需要家庭的合力和信任，外加税务运作。



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