澳洲房价飙离“合理价值”有多远？

dootbear

SMH：澳洲房价飙离“合理价值”有多远？

数据显示，澳洲住宅价格比合理价值高出30%，这一差距若要消失，至少需要十年房价几乎停滞的时期。

专家警告，房价被高估到如此程度，一旦出现大幅修正，经济恐将遭受毁灭性打击。

AMP的研究发现，各州首府城市独立屋平均价格比合理价值高出三分之一，较去年十一月回落4个百分点。公寓价格则谨慎得多，仅高估1%。

澳洲唯一被视为低估的市场是墨尔本公寓和珀斯公寓，分别低于合理价值11%和10%。

所有首府城市的房价都被高估，不过过去六个月程度已有所缓解。

AMP首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）说：“就独立屋而言，整体情况有所改善，得益于租金相对房价的增速略快以及较低的通胀。”

“若看公寓，全国整体也在改善。”

奥利弗使用澳洲房地产研究所（Real Estate Institute of Australia）的数据，将房价与租金比率同历史均值比较，得出合理价值基准。

他说：“这一结论与房价收入比相同，要让房价回到更可负担水平，或在本研究中回到合理价值，价格必须大幅下调。”

悉尼独立屋价格高出合理价值41%，为全国最高；公寓则较理性，仅高出3%。

布里斯班独立屋高估38%，位居第二；其公寓高估19%，全国第三。

霍巴特公寓高估27%，为全国最差价值。

墨尔本租金增长强劲、房价放缓，造成15%高估；只有珀斯更接近平衡，高估10%。

奥利弗说：“墨尔本对投资者来说很复杂，债务水平高，政府又宣布房产新税，促使资金转向他州。”

他认为，三分之二的澳洲自住房和贷款房持有者可能更希望房价上涨。

他说：“从社会和谐角度看，将房价降到更可负担水平更好。这并不意味着必须让房市崩盘。”

“那样或将引发衰退。更好的结果是十年左右房价仅小幅增长或零增长，至少相对工资下跌。”

独立经济未来学家卢卡斯（Evan Lucas）说，现实中的合理价值评估因素众多。

“合理价值还包括地段、土地面积、房龄、同类房价、市场状况、利率与就业机会，再加上一个更主观的情感价值。”

他说，澳洲人财富的55%在自住房里。

“澳洲住房年均涨幅约7%，复利下三十年即得到今日局面。”

“若如数据所示，要回到合理价值，悉尼房价需跌30%至41%，经济影响将是灾难性的。”

“我用‘灾难性’不是轻率，因为若房价跌三分之一，家庭经济将被颠覆，消费刹车，你会陷入‘房贷牢笼’。”

卢卡斯表示，年轻澳洲人仍可置业，但新居将与他们儿时的家大不相同。

买家代理、Palise Property 创始人帕利斯（Steve Palise）说，价值的主观性随时间变化。

他说：“我会根据客户风险偏好建议购房额度。”

“他们的工作稳定性如何？面对利率波动有多少缓冲？有多少现金储备应对意外？”









来源：

https://www.smh.com.au/property/ ... 0250620-p5m94j.html

ByEmily Power
July 2, 2025 — 5.00am
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dootbear

本文要点:

1. 数据显示，澳洲独立屋平均价格比合理价值高30%，若不出现剧烈崩盘，需约十年房价停滞才能回归。

2. 首府城市全面高估：悉尼独立屋最离谱（+41%），布里斯班紧随其后；墨尔本与珀斯公寓为全国仅有低估市场。

3. 专家警告大幅下跌或引发经济“灾难”，建议通过长期横盘、工资追赶来缓解可负担性。

4. 个人财富与情感价值令多数房主青睐涨价，但投资者需审视债务、税收与利率波动风险，量力而行。

Byronbay

隔壁新西兰 回归得稀里哗啦

ub_mike

炒房立国的澳洲，谈房子价值回归？

qingfengsan

Byronbay 发表于 2025-7-2 07:33
隔壁新西兰 回归得稀里哗啦

我问新西兰来的说并没有真正跌呀，还是很贵

DaftPunk

墨尔本公寓要暴涨？

danielweng

假设房价暴跌，一个大学毕业生就可以轻松买得起配图中的一栋海边大房子，自己睡一个房间，其他都空着，再雇几个佣人来打扫。作者扪心自问一下，合理吗？

天涯浪客

ub_mike 发表于 2025-7-2 07:44
炒房立国的澳洲，谈房子价值回归？

你咋不讨论利率了？难道已经买房了？

vch801

可以取消负扣税了

oed

澳洲现在的住房政策就是一个笑话，要想真正的解决住房可负担性问题，必须是住宅开发和税务政策改变。
理想的政策是，取消独立屋的负扣税和增值税务减免，保留负扣税和增值税务减免政策只对新开发的公寓，同时提高对公寓建筑质量的监管和对公寓管理业的监管立法。这样才能完成政府为解决房屋可负担性而提出的5年建造房屋的目标。
现在的所谓什么政府对首次置业的首付支持，这只是为了安抚民众的愚民政策，还不如给年轻人首次置业自住公寓者10年的房贷利息税务抵扣

NonSense

oed 发表于 2025-7-2 09:47
澳洲现在的住房政策就是一个笑话，要想真正的解决住房可负担性问题，必须是住宅开发和税务政策改变。
理想 ...

都装瞎，都当作看不到房间里的大象，所以这种文章唯一作用就是制造焦虑

potter.leon

学新加坡，把自住家庭和炒房客分开

potter.leon

vch801 发表于 2025-7-2 08:43
可以取消负扣税了

那就得同时取消CGT，政府肯定舍不得。这和中彩票不交税一个道理。

cwb1000

有一说一 文章还是讲的比较客观。炒房有风险 入市需谨慎。其实无所谓对错，只在乎时机
虽然但是没有解决方案

pikemanz

这个数据完全是按照租金房价比例来看的，现实中的房价包括了其他非常多的因素。

冰糖雪梨汁

oed 发表于 2025-7-2 08:47
澳洲现在的住房政策就是一个笑话，要想真正的解决住房可负担性问题，必须是住宅开发和税务政策改变。
理想 ...

很有建设性的意见????

SoftSome

澳洲有大把大把的土地，真想压房价的话简单容易得很，只是有权决策的没人真想，都是打左灯继续直行

abcd12345

又見专家谈房价的合理价值 为什么市场不理他呢？ 前几天还听到世界宜居城市横向对比 澳州首府城市的房价还挺合算的 若要消失这个不合理 需要房价停滯10年 那不是变相号召大家往前冲吗？ 看不懂这些专家

gcc

oed 发表于 2025-7-2 08:47
澳洲现在的住房政策就是一个笑话，要想真正的解决住房可负担性问题，必须是住宅开发和税务政策改变。
理想 ...

这个政策听着不错，但是动了太多人的蛋糕，很难执行。

vch801

传说中的半个小时central到Gosford高铁，肯定能抑制细腻房价

dytmajia2014

这是说悉尼租金太低，房东们要涨房租？

smallpizza

哪有一个合理的价格？想买房的人觉得价格永远不会合理，想卖的人也不会觉得价格合理。他们认为的合理价格估计得相差1M吧

zhongbingo

墨尔本跌出这样， 还高估10% ， 不过过两天减息1% 就不高古了

oed

gcc 发表于 2025-7-2 09:06
这个政策听着不错，但是动了太多人的蛋糕，很难执行。

澳洲政客基本都是为己利着想。虽然不怎么感冒短先生，但他敢不为己利着想，动了太多人的蛋糕而牺牲自己的政治前途，明知吧可为而为之这点还是应该敬佩的。现在工党有这个能力和条件，是时候提出改革的时机，当然还是得冒政治风险的

joyalty

自由党给带领的炒房邪路，现在经济深受其害，却想下都下不来，被绑架了！

Yfcc

danielweng 发表于 2025-7-2 08:25
假设房价暴跌，一个大学毕业生就可以轻松买得起配图中的一栋海边大房子，自己睡一个房间，其他都空着，再雇 ...

中国房价暴跌了，有你说的那情况吗？

limuc1

专家警告，房价被高估到如此程度，一旦出现大幅修正，经济恐将遭受毁灭性打击。

那就不修正了，

zflj

现在万物都在涨，那是因为水电煤油等刚需品上涨带来的？觉得只有等刚需品回归正常，各行各业自然回归正常。成本在涨，怎么可能跌？忽悠人。

laoqiu

对独立住宅征税就行了，人均占有土地比公寓高太多。

danielweng

Yfcc 发表于 2025-7-2 09:23
中国房价暴跌了，有你说的那情况吗？

所以不可能。房价暴跌，经济崩溃，大学生只会找不到工作，或收入也暴跌。还是买不起房。这是一个悖论。房价涨幅在通胀之上一点才是健康的。

至于一般大学生买不起房，这不是理所应当吗？这么大笔财富，不需要努力获得？就算是富二代也得看爸妈眼色吧。