房价必须年增长5－6％才与租房或投资现金经济上持平

yuko

昨天在发关于房价下降速度的文章中提到：房价必须年增长4-5%(其实还故意说低了一点）才和租房或现金定期存款经济上持平。

在这个假设上，比如用5％来说， 一个60万的房子一年后必须涨到 63万才不赔（和租房或现金定期存款比）。如果不仅没涨，而且还跌了5％（房价成了57万），那么等于一年赔了 63－57 ＝ 6万 ，一笔不小的数目。

好了，很多人可能会质疑这个4－5％的数据，这确实是一个比较复杂的计算，而且有很多因素需要假设。我建议大家看一看精算师 Anothy Street 在今年4月澳洲精算师大会上的演讲论文［2］（懒的同志可以看The Australian的报道［1］），里面有所有的计算和假设 （包括租金增长，个人边缘税率），所有的因素以组合的方式，列表算的很清楚
他的结论是：”房价必须年增长5－6％，才比现金定期存款的回报高，即使是20年这样的长期投资“

原文：“The results in Table A (App I) show that house prices would need to continue growing at 5-6%pa for investors to achieve a reasonable return in excess of current term deposit returns, even over a 20 year investment horizon”

［1］ http://www.theaustralian.com.au/ ... 3358?source=cmailer

［2］http://www.actuaries.asn.au/libr ... 11_Paper_Street.pdf


最后说两点：
1 这是由精算师计算的通常情况，所以没有必要拿某几个个例来反驳，逻辑上没有意义。计算方法当然可以讨论

2 澳洲和其他很多国家的“百年”（而不是过去一二十年）房市说明，房市就是涨个通胀（以现在来说就是3－4％的样子，历史上高通胀时，定期存款利率和房贷率也一样高）。凡是中短期内比通胀多涨出来的部分都基本要降回去。过去15年的畸形增长和2008／9年的救市干预，已经使澳洲偏离长期增长趋势40％以上。好了，就算退一万步，这个多涨出来的部分不会都跌回去，以后会继续跟通胀涨，甚至比通胀高它个1－2％，但是跟这个5－6％的持平值相比，投资上也没有什么意义。大家现在也知道，年增长永远10％的故事都是谁编的. :-)

其实买房好的的很多论据都是建立在完全错误的，但是听起来好像挺有道理的“错觉”上，比如：
－“房租是扔到水里的钱”，其实这么说，“贷款利息”和“首付以及每月还款的’机会利息‘”也是扔到水里的钱
－ ”房子涨了就赚到了，房子涨过通胀就赚到了”。其实房子要涨5－6％才没赔而已。只涨通胀，也赔大了。
－ “历史数据显示，房子会以7％－10％的速度永远涨下去”。所谓的这个历史数据只是过去十五年的短期数据而已，数十个国家的更长的数据并不是这样。
－ “澳洲房子供不应求！”其实澳洲房子严重供大于求［见这里和这里）
Update：
－ “无论如何，买房子比钱存银行更防通胀！”，事实是，如果房子没有每年涨上5－6％，那么它所谓抗通胀的能力还没有定期存款强。有没有更好的防通胀的方法呢？我会写一篇专门的文章讨论。

[ 本帖最后由 yuko 于 2011-5-31 18:44 编辑 ]

Kathy_mm

买房最让我看不上的一点就是银行包赚不赔，而且还是大头，政府如果有个住房基金就好了

ymf990107

每7年翻一番，长久来看，只是一个梦

sakuragi

从长远来看，人都是要死的...

馋游猫

房子如果过于偏离它的居住属性，就是不正常的情况吧，有时候这个情况还会持续很久。
从长远来看，房子当然是上涨的。
可是，凯恩斯说，从长远来看，人都是要死的。

馋游猫

自己住的房子，买不买，跟安全感和幸福感有关吧。
比如，我就要买自己住的房子。我永远不买投资房。
我嫌投资房麻烦。而且市场清淡的时候，缺钱的时候，房子很难出手。

但是每个人的想法和做法都不会一样，不奇怪。

馋游猫

楼主用大量的数据来说明自己的观点，佩服。

jedi_knight

5% 是一定要的吧

泡菜妹妹

等一下研究一下。

flyfish668

每个人有不同观点，才叫市场。

楼主如果能写几篇文章出来，就可以打压房价，那他就发大财咯。

Sammiii

原帖由 1997 于 2011-5-31 16:39 发表
没完没了你想干嘛？要买就赶紧挣钱去。最见不得这种利用足迹达到私人目的的人了！我喜欢干干净净的足迹。喜欢那些不带功利目的只为分享的帖子。。

这位TX太激动了啊，没觉得楼主有啥私人目的，每个人见解不同很正常啊。这不是每个人都拿数据出来讨论么

aus_sylvia

MARK

sakuragi

原帖由 wtyboy 于 2011-6-3 10:41 发表
没有冒犯的意思，表达下个人的观点：
从宏观上来看----个人觉得投资房地产能不能挣钱，就像投资其他投资产品一样（股票，债券，基金，包括定期存款）主要也是看你的投资策略
1.投资成本/收益（买卖时机）
2.交易费用（包括税务费用）
3.风险 ...

我觉得这些话才是最有含量的

meirosie

现在买房也不舒服，太贵

khkb

原帖由 1997 于 2011-5-31 20:22 发表

这能叫分享吗？这是为了达到某种目的制造舆论,倾向性太明显了。谎言说一百遍就成了真理。
最讨厌这中打着为大家好旗子为自己谋私利的人.房价跌对他肯定有好处,不然他绝不会没完没了的发这种贴子，而且是用马甲只发这种贴子。

我看LZ不是这样的人，房价跌对他有什么好处，他一个人能说一百遍就让房价跌，太抬举他了。我看他只是分享而已吧。

bhyqs

原帖由 闲人甲 于 2011-7-21 12:46 发表
房子用久了也会坏的, 要修理也是要花钱的. 不像养鸡那边简单.

不要因为鱼饵要花钱而放弃垂钓大鱼。也不要因噎废食。

买unit的话是有SINKING FUND的。就算买house房屋保险也可以COVER一部分的。

而且买房前大家都做房检。质量好的房子维护费用未必高的。比起你后35年的房租，维修费连个零头都算不上。

640

每年都一个调，没什么意义。

每次遇上这种人，一般都是打个哈哈就不理了。 买房和存款只是一种手段，对于大部分人来说是他们最能理解，最能接受的一种投资。硬要把各种投资产品来对比回报的话，只是相对于某些" 高智商”的人来说，要怎么才能用有限的钱争取最大的利益。不过这等同你保证了这个手段是绝对比其他手段更赚钱的，可是投资是不应该有任何保证的。

对于一般平民来说，哪种手段好，是相对于他们自身的情况以及对投资产品的信心，还有他们认识的人的经验。

举例也是没什么意义，一个负面的人和一个正面的人可以一直各举不同的例子来证明自己的case是正确的，就像你买个房，还得算进去CGT，可是不卖的话就没有CGT etc ~~　就像成功的人和不成功的人看事情的角度不一样。



而精算师的文章，又何尝不是为了打开自己知名度而发表的呢？前几年还有一个叫sqm的市调公司专门发表一篇文章说澳洲的租房空置率是6-7% 而不是1-2%， 当时就开锅了，还以为楼市原来快要崩溃了。后来发现它家把所有holiday housing 以及那些边远地区的小平房都给弄进去算了，根本就一市场推广自己。

companymj

中学数学要学好啊，不然被人骗死了不偿命的

闲人甲

房子用久了也会坏的, 要修理也是要花钱的. 不像养鸡那边简单.

anz2010

政府靠不住还移民干吗，可以回中国嘛

linkspeed

忘记考虑1点，从20岁工作到死，收入不是能够一直保证都有的。
自己有了房子，总有还清贷款的那1天，
到老了，维持温饱的门槛就低很多。
要是再有个投资房，老了还有一点点微博的收入。

等我们老了，这个政府是靠不住的。

zldfe

原帖由 bhyqs 于 2011-7-21 02:13 发表


CASE B的算法也堪称是刻舟求剑。

除非给我找一个今生今世不涨房租的房子，你的计算才能成立。房租每年要涨的。正常情况下悉尼的HOUSING CPI是在4%左右。

如果你租20年房子的话，你的租金第一年为26000，第2年为27040，第 ...

同意，工资收入也是动态的，你的还款能力在20年里会有很大变化。根本不用20年就贷款还完，我认识还完贷款的都是提早付清贷款。如例子中说的8000的房子，也许当时是一大笔钱，但是按现在的工资，我想不出半年就还清了（举例而已可能年代差距很远）

[ 本帖最后由 zldfe 于 2011-7-21 11:57 编辑 ]

wdmznzd

原帖由 discus 于 2011-6-6 13:12 发表


当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

所以你是一个活生生的人在过真实的生活，而楼主不过是在象砖家一样拿数字忽悠。

牛牛和2008

没有房子的最好先买了再说。

钱多的投资房子确实不错。

bhyqs

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:52 发表
case B 如果不买房子，住一套$500,000的房子，一个礼拜租金$500算，一年是$26000。10万存银行，拿到6.5%利息=$6,500,税务是 $13,950
收入-支出-税务 = 65000 + 6500 - 2.6w- 13950 = $31,550

CASE B的算法也堪称是刻舟求剑。

除非给我找一个今生今世不涨房租的房子，你的计算才能成立。房租每年要涨的。正常情况下悉尼的HOUSING CPI是在4%左右。

如果你租20年房子的话，你的租金第一年为26000，第2年为27040，第20年为54778.08。20年总房租为774230，平均每年38711.50

收入-支出-税务（20年平均值）=6500+6500-38711.50=26938.50

但是20年后呢？买房的还清了贷款不用付房钱了，租房的人还要继续租。还是按同样的标准。假设你从25岁开始租房，活到80岁。除了前面交的20年房租外，后面的35年，即从第21年到第55年总共要交4195908.46。买房的人在那儿偷着乐呢，你这里用35年赔了4百万血汗钱。按通胀4%一年计算，第55年的房租竟然是216159.20.

不过也不奇怪。我2002年在BURWOOD(NSW)租的房子，带了家具才260（不带的话220）。现在过了9年，同样的房子不带家具就要450刀以上。220连1房都租不到。

我们楼上的鬼佬老太太，说她当年8000多刀就买了房子，现在值44万。

如果要验证买房是否抗通胀，不能用显微镜来看短期效益。用长远和动态的眼光看，买房是能够抗通胀的。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-21 02:15 编辑 ]

bhyqs

原帖由 icac 于 2011-6-2 09:52 发表
澳洲目前年平均收入是$65,000，请看下面三个case:

case A 如果买一套$500,000的房子，首付20%，借银行40万。一年的利息是40w * 0.08
=3.2万

CASE A 算错了！！！

本金每月都在减的。第二个月的本金就开始比40万少了。不能用40万直接乘8%的。40万的贷款借20年按0.08利息来算的话，月付是3345.76（用excel算的）.假设20年还清，20年每年平均利息为（3345.76x240-400000）/20=20149.12。

收入-支出-税务 (20年平均值) = 65000 - 20149 - 13050 = $29901

当然一开始利息会多点。第一年利息总额是31694.45，第2年30992.73，逐年递减。到第20年，就只有12272.09了。

HOWEVER，到了第21年你就不用再付贷款了。没买房的童鞋还要继续付房租。假设你25岁买自住房，45岁还清，活到80岁。你有35年是不用交房租的。council和water比起租金来几乎是可以忽略不计的。那35年的房租不是钱吗？

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-21 01:56 编辑 ]

icac

原帖由 discus 于 2011-6-6 13:12 发表


当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

确实，但凡事必定是有得有失的，看看自己怎么取舍吧。

linkspeed

>16W存银行利息1W

1/16 = 0.0625
利息很高啊。

discus

原帖由 yuko 于 2011-6-3 09:49 发表

case C 的计算对以下因素考虑不够周全：卖投资房的CGT，现在depreciation的部分对CGT的影响，卖房时的commission，空房率等。
不过谢谢你的计算，更清楚的说明了买房子的不合算或没什么实质意义。

当我想在自己房子的garage里叮叮当当改造成一个健身房时就有实际意思了，租房房东会让我乱改？不能任何事都从数字层面上考虑吧，有些事情不划算也要去做！

icac

1950年前世界大战2才刚刚结束，那时候不要说买房子，连饭都不一定吃得饱，而且当时的法律也不健全你觉得找这些数据有意义吗？

你如果用这样的数据的话，我们追溯到1812的年代吧，那时候悉尼市中心的50000平米的土地估计是1英镑的价格（假设有的卖的话）,用50000平米悉尼市中心的土地，现在好歹也要5个亿吧？那时候伦敦应该有银行了，假设利息是10%一年
1 * （1.10）^200 = 1900万。刚好比存款多一点。

[ 本帖最后由 icac 于 2011-6-3 16:29 编辑 ]