澳洲建房之-想说爱你不容易！

tianne

最近忙着和建筑公司你来我往，交涉建房合同，其实，才刚在preliminary contract的阶段，但是，已经是初尝澳洲自己建房经历的种种了！

心里七上八下，想起来可以试着上网查查，看有没有人在网上晒晒自己找建筑公司盖房子的经验之谈，结果，找到了这里的几篇控诉，老天爷啊看得俺好怕怕啊！！！因为正在考虑建房中，BUILDER是Metricon，不知道怎样？但是，也真是像几位前辈说的那样，salesman是只管诱人签意向书的，以后真正关键的东西，他们是不会管的。也开始碰到麻烦了。LG前几天还感慨说，我们都快成建房专家了，一定要写出来给大家看，那些BUILDER啊都是奸商，真的是无商不奸无奸不商。祈祷千万不要给我们碰到那么倒霉的事情，不要这么BADLUCK。各位兄弟姐妹，祝福我吧！

我们的地是2010年12月FINAL SETTLEMENT 的，在这之前，断断续续，看了无数display homes。真是眼花缭乱。但是，还是站在门外观望的水平，总觉得不得入其门。期间，有几次，差点就交deposit了。都因种种原因，临时撤退啦呵呵。现在，还不好说，是福是祸。因为总怕落入陷阱。

我们目前的经验，有以下几点：
1.大建筑公司 VS 小builder
优点：找大公司，如果有合适的plan，肯定比找个人或者小builder省钱省力；
缺点：大公司，一般不肯大改plan，也不肯custom design，小builder可能就灵活很多，但是，成本价可能也会高出很多。
2.样板房 VS base price
那些建筑公司，一般都把样板房做得美奂美轮，可是，一旦你QUOTE时，往往会发现，啊，原来，很多东西都是不包括的。结果是，base price的价位时，那位华丽的公主，往往给变回了灰姑娘！华屋，顿成贫民窟，哈哈。

[ 本帖最后由 tianne 于 2011-5-16 16:12 编辑 ]

tianne

tianne

是啊！就是富豪和贫民的关系！以前看英文杂志house&garden上说，洋鬼子的renovation，一个洗手间的造价一般在3万左右,厨房10万左右。新房子，造价一般是7K-10K/sq。其实，很讨厌builder把display建得那么豪，等到你要建时，却发现那个美屋，离你遥远得很啊！让你又爱又恨。

tianne

弱弱的问一句，您可有自己建房的经历？说来给大家分享一下。这样，这里的兄弟姐妹们就可以少走很多弯路，相信大家会相当感激您的。

tianne

握手握手！终于找到同路人啦。不知道你家和metricon打交道的经历如何？

tianne

啊！这样就太好了。希望您的建房之旅愉快顺利完工。请问你们是在哪里建的呢？我是在GEELONG地区。

tianne

说出了我的心里话！多谢

tianne

有专门做房屋预算的人。我以前听我家邻居鬼佬讲的。他以前就做过。建议你咨询专业人士。

tianne

澳洲建房之-想说爱你不容易！（二）

第一份帖子，因为时间原因，实在是有点词不达意，心里的很多感受和目前为止跟建筑公司打交道的经历，其实都没有表达到位。呵呵。下面就一节一节详细介绍一下前面发生的故事，希望能对后来者有所帮助。但是，只能挤时间写，各位要有耐心，一节一节地看下去吧。我比谁都希望能早日顺利签约，顺利建房，顺利完工交接，开开心心地搬新家呢！

首先，说建房之难，实在并非危言耸听，当然，在座各位有说是没做足功课，那也是相当有道理的。不过，告诉大家一个链接，里面可以找到对包括Metricon在内的几乎全澳所有大小建筑公司的评论，绝大多数（不排除洋鬼子也有托在内瞎搞）都是给出的negative comments，那个链接，据说是澳洲最大的关于各种产品的用户评价网。你几乎可以在上面找到关于日常生活中的家电家具汽车消费品旅游建房装修等各种服务及产品的用户评论。那是鬼佬自己的网站，不是华人网站。本人强烈推荐大家上去搜搜看（在左上角search一栏，输入你要找的builder的名称即可），特别是要建房的哥们姐们，上去搜索一下自己心仪的建筑公司，保证你到时“不看不知道，一看吓一跳”！到时，恐怕就没人敢再轻易说建房很容易的话啦。 呵呵。就说我吧，先前到了这里，看了咱们自己的建房前辈的故事，是给吓了一大跳；跑到那个网站一看啊，洋鬼子们的建房血泪史，足足又给狠狠吓了另一跳！各位，祝好运哦
http://www.productreview.com.au/c/home-builders.html

tianne

首先，好像推倒房子要先申请，然后，还要申请subdivide,都要钱，subdivision的费用，好像也挺贵的，要好几万。其次，一块地上允许建多少房，不是由屋主说了算的，也不是由当前面积决定，而是由council说了算。还有，建筑图纸，可能因人而异，价格不定。我家原来也想找architect自行设计，我一鬼佬朋友，他本是是做过builder行业的，他说，保守估计要好几千吧，我家还是single story呢，townhouse的设计，估计又要贵很多。GST的问题，估计要问accountant了。建议找专门的做building budget的人做预算比较好。祝好运。

tianne

澳洲建房，等于飞蛾扑火吗？

原帖由 vbsq 于 2011-5-16 21:31 发表


蛮赞同的！希望大家报着客观一点、全面一点的态度去看待问题。

LZ也许是太紧张，刚开始建房似乎就先入为主地认为自己建房一定会落入陷进 - “都因种种原因，临时撤退啦呵呵。现在，还不好说，是福是祸。因为总怕落入陷阱";  ...

首先，我还真没有”先入为主地认为自己建房一定会落入陷井”。我和LG，刚开始时，都是抱着相当善良的心去跟他们打交道的。因为我们住的地方不是墨尔本，是GEELONG，华人少得很，大部分行业，都是本地人。大部分接触到的人，也都是鬼佬们，这么多年来，感觉鬼子们还挺可爱挺真诚，我们的整体感觉是being treated nice and friendly。所以，每听到墨尔本的朋友们牢骚说鬼子们好坏,欺负人时，我们都很没有感觉，因为我们在GEELONG，没有经历过类似的事情。所以，一开始跟建筑商打交道时，我们是相当信任他们的。信任到甚至很少去怀疑他们是否欺骗我们，是否在报价单上做手脚。相反，正因为我们信任他们，才让自己一度相当的被动。要说没做足功课，那就是没做足这方面的功课了。
相反，做了功课之后，却强烈地质疑--- 自己选择澳洲建房，是在飞蛾扑火吗？
现在，我仍然在质疑这一点！明明已经知道了建房的种种烦恼，却还没有撤退，这不是飞蛾扑火，又是什么呢？

[ 本帖最后由 tianne 于 2011-5-19 22:02 编辑 ]

tianne

买地 -- 注意事项
因我家盖房子的事情，进展实在缓慢。二期定金，已经给Me公司连下几道最后通牒了，还在等一个local朋友代我们交涉细节呢。等一切妥当，再来汇报战绩。得了，我还是先晒晒先前买地的事吧。

话说我们那块地，占地one acre，是临时拍卖来的。说临时，是因为拍卖前几天，我们才知道。然后，就去找中介要资料，那个中介叫R，是我们买第一个房时的那个，都很熟。再说了，一个巴掌大的小镇，住久了，谁不认得谁呢！那个房，三年时间，至少升值40%。还凑合。所以，对R一直心存好感。其实，负责拍卖那块地的，并不是R，但是，我们就认定了她。没去找应该找的人。其实，当时也并没有打定主意一定要买，只是抱着了解一下的态度而已，找谁，不都一样？没拍前，应该都一样，拍卖后，就大不一样了。谁接的单，commission应该就归谁。所以，当我们最终拍下之后，那个负责的中介，是一脸发黑，勉强给我们打了一声招呼，就阴沉着脸，收起东西走啦。也是，明明联系人是他，我们偏要找R，这不明摆着气他嘛呵呵。可是，我们也没想到会拍下的，从此，算是得罪他了。
回头说R,她一见我们，也是相当热情。滔滔不绝，讲了一大堆关于那块地的好处。临走，不忘塞给我们一大堆资料回家看，不过还是section 32之类的规范文件。说实在话，一大堆英文，我们也只粗略浏览了一遍。并没认真去看。一块空地而已。有啥好看的呢！
澳洲买卖房屋土地，注意事项之： 合同要看仔细又仔细。
真实案例1. 朋友w，很长一段时间都在寻寻觅觅，想投资一座房子出租。某天，发现离自家店不远处，新出售一座房子，开价不高，位置自然是好，房子很旧，本身不值钱，但是，Ad上说是有2个land title,朋友很开心，觉得买来做投资房好划算，两个title，那不就是说将来可以推倒旧房，把地subdivide成两块，盖两座房，或卖或租一个，自己住一个，离自家的店又近，多爽！于是兴冲冲第一时间就去找中介拿资料，一番讨价还价之后，拍板成交，签约，交定金。我们还以为他早就搞掂一切，结果，过了几个星期，见到他，却说没买成。说是在三天的cooling off period期间，再一次看合同时，无意中发现，地界尺寸和实际尺寸不符。于是去咨询律师，结果发现，所谓的两个title，并非是我们理解的那种，而是那块地的地界和房子，是历史遗留问题。所谓的其中一个title，是指公共用地，相临的地界，在N多年前的马车时代，是公共化粪池，后来，填了，各划出一小块分给两边的人家一人一份，几个平米而已。朋友惊出一身冷汗，立马跑到中介处，要回了定金。

tianne

原帖由 白雲山民 于 2011-5-21 22:24 发表
one acre﹣﹣多少刀？

32.4万拍得。7个月后，同一地段类似的block，拍卖成交价为50.5万，哈，做梦都没想到啊！

tianne

刚又交了二期的DEPOSIT $3000给M公司。合同的事情，一句话，乱七八糟啊。M的办事风格，真是不敢恭维。今天晚了，改天上来，细细讲。

tianne

其实，productreview.com.au上面的评论，并没有很多人涉及到内部装修豪华与否的问题。他们的问题，涉及的大多数是工程质量，工程进度，以及客服和售后服务方面的问题。这些问题，很多并不是客户挑剔，而是建筑商本身的问题。比如，builder故意不按照客户的要求来布局房屋而是给你一个wrong sitting of the house，那么接下来，你能做什么呢？定金已经交了。要么你退出，失去押金。要么你就按照他们的设计走，但它不是你希望的，要么builder同意改正，那往往要经过艰难的negotiation，同时，most probably你得再交一笔额外的钱给他们修正本来是他们犯得错误，而这种错误很可能是他们故意为之。那你说，客户不抱怨，行吗？

tianne

原帖由 shen0018 于 2011-6-11 12:13 发表
我们家房子也是刚刚盖好的 因为刚刚开始工作,所以预算不是很多的

看了DISPLAY HOME是美啊~~ 但是后来还是根据自己的实际情况出发,稍微升级了下,其他部分都是STANDARD的

虽然现在看起来不是很豪华,但是我们也心满意足了,毕竟是自己的第一套房子

建房过程中, 还算顺利,也可能由于我和我老公都不是很挑剔的人,有些小瑕疵也再所难免的,只要大结构上面不出问题就可以了

不知道你家的房子是哪个builder建的？

tianne

买地建房- 朝向的讲究
上佳朝向，一定正南正北的了。其中，又以大门朝南后院面北为上佳。
因为鬼佬喜欢讲究privacy，后院面北，意思就是后院是NORTH FACING纯朝阳的，考虑到VIC州的气候，那是再好不过，自家的地儿，爱干啥干啥，可自由了。再加上，鬼佬和国人的习惯不同。鬼佬注重privacy，喜欢独处。喜欢关起门来朝天过。那后院，就是自己的小天地了。国人，喜欢群居，热闹，爱站大街瞎聊张家长李家短。所以大门口最要紧。可是，对刚来澳洲的中国人来说，一开始，好像更被五花八门的房子外形吸引住，而往往忽略了朝向这个鬼佬最在乎的大问题。记得我们刚买第一个房时，关心的都是房子的结构结不结实，地够不够大。压根没考虑什么朝向。当然，因为刚来，一切都懵里懵懂，出门，东西南北都还分不清呢，哪管它朝哪啊。朝哪都行，只要看上去够气派够漂亮。呵呵。
结果，歪打正着，买的就是正南正北的后院朝北的那种。可是，老人家一来，一看，就皱眉头了-- 怎么买个背阴的房子啊，你们看，这大门口，黑乎乎的，一年四季都不见太阳。你瞧人家对面的房，阳光多充足，看着多舒服！
仔细一看，真的哦。特别是严冬，凄风苦雨的那些日子里，和出太阳的那些日子，人家对面的房，真是永远越看越入眼。心里那个后悔啊。
却偏偏忘了自家的后院，不也是永远阳光灿烂吗只要有太阳。
可谁在乎呢？俺们国人，不都是“面子”最要紧吗？看我天朝大国，哪里不是面子工程，谁管它是否金玉其外败絮其中呢？

tianne

俗称半岛地区的。哈哈。那相对MELBOURNE的高级人，俺们那旮旯，那是乡下的乡下啦

tianne

买地建房-朝向的讲究（续）
话说买现在这块地时，上面讲过，是LG没事在俺家附近随便溜达，看中的一块，觉得AUCTION时，如果没人出价或者出价不超过他心目中的价位时，他就出手。当时一听那价，俺就嘲笑他“您就做梦去吧”。结果，就给他梦到了呢，额地神啊。硬是击败了一直跟价的另一个本地鬼佬，成功竞得！
废话少说。再说这地，也是正南正北，四方四正的那种。one acre，地里西南向的后院里长着不少的树。前面朝北的地界又长有另外两颗高大的YELLOW GUM. 初时，很喜欢，后来，才知道，原来这种澳洲随处可见的树种，实在是不讨人喜欢。那是后话。以后再表。
可是，最初的喜悦，随着四处参观display homes，接触了大大小小的建筑公司之后，才发现，哈，原来，心仪的这块土地，内藏很多本地人才熟知的玄妙！
首先，就是朝向问题。
从入口看，因为主大街在北向，所以，building envolope里面划定的可建部分，也就是未来房子大门的朝向，是north facing的。那么，也就是说，后院，是背阴的朝南的。这不，正好和我们第一个房子反过来了。原来我们不喜欢的，经过接触建筑商，才知道，那才是最受欢迎的block.
现在的这块地，由于朝向，结果，在选方案时，就相当的受限制了。
仔细一看，原来，很多的方案，都是反向的block最适合的，即面南背北的那种。一开始，我们也没多想。可是，每拿一个我们中意的方案给本地朋友看，他们总是频频摇头说不好不好。几乎每个人都提到光线的问题。原来，鬼佬们最中意生活区是朝阳的，即living area, such as kitchen, living, dining, rumpus, afresco等。卧室，是他们最不在意是否朝阳背阴的地方，因为他们觉得，人一天大部分时间都是在living area活动，只有晚上，也没有太阳了的时候，才进卧室啊。再加上鬼佬们没有国人全国上下统统午休的习惯，更加使卧室沦为最不受重视的地方。曾经有一段时间，我和LG很钟情卧室朝北，kitchen,dinning,living等全部朝向后院的那种设计，觉得真是perfect 的设计了，兴冲冲拿给朋友一家看，夫妻两个一看，一个比一个摇头猛，no no no ，坚决否决了这种方案和设计。朋友的太太说，他们的朋友就是造了这样一个房子，结果，冬天时，好冷。谁都不愿意多呆一会。卖房子都不好卖。没人乐意住这么个背阴的房子里去，在自家的main living area活动，却几乎终年不见太阳。这和装不装heating system都无关。关键是，没有太阳。两口子临走时，一再嘱咐我们，千万不要选这种方案！
啊！原来如此啊。
真是苦恼。原来，这个我们眼中朝阳的好block，竟成了鬼佬眼中的问题block呢。
从此，才知道，原来，在澳洲，适合后院朝阳的block，才是上佳的block。无论它是正南正北，还是正东正西。基于此原理，最佳block，应该当属东西向的，其中，又以面西背东的为最佳，因为，你可以选择的余地，很多很多。甚至一半的房屋，都可以变成朝阳。而在VIC州，多风多雨，且风向大多来自西南，就给了最不需要阳光的车库和大门。最需要阳光的朝向，即可以最大面积的利用到房屋中，又可以自由自在地在阳光充足的后院活动，这就是鬼佬最喜欢的block了。

[ 本帖最后由 tianne 于 2011-7-6 22:30 编辑 ]

tianne

原帖由 bobbypin 于 2011-7-6 22:24 发表
以前曾经去一个住geelong很偏的地方的朋友家看过
最近的房子也有几百还是千米来远...
有什么事情打电话谈

乡下的乡下也没啥
你邻里关系绝对比在墨尔本这边住的人们要好

那倒是真的。小镇上的人，民风淳朴一些。邻里关系，的确不错。你来我往的，还挺热闹。

tianne

tianne

眼看开工在望，突然又来了一个小插曲，M公司说building envalope 的桩子位置不对，让重新定桩。有谁知道这个RE-ESTABLISHMENT SURVEY 是必须的吗？没办法，QUOTO了一家回来，说是900块。晕啊！钱就这样哗哗溜走了吗

tianne

今天登陆上了一看，哇！原来这个2年前的帖子，还有人在看。我也是因为工作太忙，N年没上来了。顺便一句，长话短说，俺家的房子顺利完工了，而且M公司的施工和完工的质量都相当超出我们的预想，如果是100分，我会给我家的房子打90分，剩下的10分，不是M公司的问题，而是我们自己当初设计上的一点小失误。因此，总体来说，这个建房的结果还是很满意的，尽管过程很曲折。欢迎各位提问。我因为工作原因，没大有时间写长篇大论了。呵呵。改天发照片上来给大家分享。

tianne

啊！照片是一大堆。就是没时间整理上传。我加把劲吧。一定上传。

tianne

winonna 发表于 2013-9-6 10:30
楼主又弃楼啦，都等着看照片那
请问建房的总价是多少啊？

不好意思哈。刚看到你的问题。总价不高，性价比真是好的很。大概36sq，造价26万。因为我们选的是M公司现成的方案。所以花费不高。强烈建议各位用现成的plan。只要框架不动，内部小调整，都不会花费很多的。

tianne

blakexu 发表于 2013-9-12 15:43
澳洲建房我感觉主要适合2种人： 1，懂建筑的专家，2，国内来的大款。还得有闲。 ...

强烈同意！不过，最要紧是时间。得有时间才行。不然，自己建房真是很累啊。虽然我的已经顺利完工，无论建筑质量还是整体效果，我自己都乐意给M公司打90分，但是啊，那个过程啊，真是痛苦啊。哈哈。如果可能，各位还是尽量买现成的房子好了。真是很费时费事的。

tianne

fisk1983 发表于 2013-8-21 10:38
我再把这11年的老贴挖一挖。。。目前我也在请人盖房，已经开工了，这期间需要联系builder吗？还是只要等他 ...

那也不是。你也得隔三差五视察一下吧，那可是你的窝啊。适当的监督是必要的啦，至少不敢怠工啊。

tianne

blakexu 发表于 2013-9-12 16:38
楼主最需要分享的其实只有一点：

实际造价比合同造价多了多少？  ...

一分钱也没多啊！都在合同里了啊老兄。是fixed price的合同。不能加减了的。

tianne

blakexu 发表于 2013-9-12 16:42
楼主最需要分享的其实只有一点：

实际造价比合同造价多了多少？  ...

啊不好意思，我好像刚才误解了你的问题了。对，是的，当初他们的plan造价是19.8万。我们自己做了调整。因为他们也提供了可以extension的和upgrade的design，我们自己调整，选择了之后，最后的合同价是25万多一点。

tianne

yourock 发表于 2013-9-12 16:57
合同价25万，最后实际造出来花了多少？

没有了啊，就是这个价啊！拎包入住价啊。这个，是合同里定好了的。双方都不允许更改的。