个人愚见——各区比较之我见

华丽的家

首先声明这个帖子只是阐述一点个人愚见而已，不希望引发争论，你同意呢，就加分，不同意呢就阐述自己的观点，但切不可恶语相向。多谢。
还有呢，本人不是富人，不是中介，不是broker，而是一个希望成为富人的妇人，呵呵

观点一，以市区为中心，画个圈圈，15公里范围内的，是我考虑的范围
或许这个观点得罪了很多房子在20公里范围外的同学们，请见谅，我的观点未必对，你的选择未必错，仁者见仁智者见智。
随着时间的发展，年轻一代将接过接力棒，计算机运行速度越来越快，而为什么我们却觉得越来越慢呢？火车越开越快，而我们也觉得越来越慢呢？这是因为年轻的一代，是提速的一代，越来越多的考虑到时间成本，做任何事情都考虑时间效率。老人家可以做火车悠哉悠哉地一个小时都不会觉得浪费时间，年轻人可以忍受吗？老人家开车遇到堵车，心态平和，听听音乐打发时间，年轻人呢，急得恨不得把车飞起来。
所以我们看到靠近市区出现了越来越多的unit, townhouse, apartment,地皮越割越小，地价越来越贵。这就是为什么在balywan73万买一个屋顶洞开的480平方米占地 的房子，而在temp….（不会拼）可以买到豪宅了，因为后者那个区不缺地，家家都是800，900，1000以上的占地，交通也不方便。

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观点二，交通方便，靠近火车站，一区
如果买不到好区名区，那么也要选择普通区的最佳地段，以火车站为起点，步行10到15分钟范围内是可以接受的。虽然在澳洲汽车很便宜，几乎人人有车开，但开车的成本是高过火车的，乘坐火车不用担心堵车，不用考虑找停车位等等。这样的房产，作为投资房出租空置率很低，租金回报高，大把的人抢租这样的房子。如果买房买到了20公里开外的地区，步行近半小时到火车站，那么这样的房子只适合自住，出租很难，而且租金不会太高。
观点三，远离名声差的地区，远离特别种族聚集的地区或者区域
如果在治安很乱的地区买一个漂亮的好房子，那可是特错大错了。想想看，如果周围都是毒鬼赌鬼酒鬼，你这个漂亮的房子能不招人嫉妒，能不招人惦记吗？虽然恶性事件是少数，但每天出入这样的地区，晚上8点后不敢出门的感觉好过吗？
有的区很大，就有那么一块是被比如中东人占据的，比如glenroy，特别明显，有那么一个方块几乎都是中东人和印度人，当然你也可以买到那里，大家井水不犯河水，互不往来互不干涉，但你会不会有被隔离被孤立的感觉呢。万一什么事情发生了，你的房子就是目标。
观点四，同样用60万举例，45万土地价值+15房屋价值 对比 25万土地价值+35万房屋价值，我选择前者。
因为随着时间推移，前者的土地升值要快过后者，而房屋贬值要慢过后者，道理很容易就想明白。
当然，15万的房子住的当然而且绝对的不如35万的房子舒服，但是忍耐几年，等前者大幅升值以后，换个更舒服的也不是难事。

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观点五，地区的分析和选择
东南面，burwood, ashwood, chadstone,  这几个区是东南方向仅存的几个蓝筹区，有火车线，有tafe，有大型购物中心，到市区14公里左右，交通方便，土地还有分割的潜力。前段时间，看到同学说一个ASHWOOD的很旧的房子被拍卖到了56万，很是惊讶。而同一条街的房子2个月前被拍卖到46万，其实这就是土地的魅力，简单来说，土地无价，房屋有价。那个房子很靠近homesglen火车站，下去几站就是glen w，步行都可以到chadstone shopping centre，土地面积600以上，还有分割的潜力，据我所知，这个地区的，600以上的土地，政府估计在40万以上。政府估价还是有依据的，不是闭着眼睛瞎说的。
东北方向，heiderberg 到eltham，都是可以接受的价格地区，wastrina有巨型高压线塔，可不考虑那个地区。特别是greensboro, 自然和人文环境都很好，有扩建中的大型购物中心，只是有一个缺点，到市区的距离在17公里，但是一条火车线弥补了这个缺点，但属于二区。
紧邻的bundoora被热炒起来，这个区很不错，靠近大学，但缺点是电车到市区距离太长，时间太久；开车到市区，堵塞非常严重，必须要早去晚归避开高峰。个人观点，性价比不如greensboro。
北面，preston, reservior，有火车、电车、汽车、大市场，近市区，很多优点，但一大缺点是太多中东，印度人，pascoe vale, oak park，只有火车，没有电车，购物不如P 和R 方便，房价也被追涨了不少，但p 和o 这两个区有房价接近strarsmore的潜力。
西面，altone， seaholme不错，靠近海边，有火车线，近几年起价很厉害，但要注意那里有条污水排放口。
累了，不想多写了，想听听大家的意见。

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肯定有不同的声音啦，很想听一听
我的观点其实总结起来就一句： 穷人买房，富人买地
我不是富人，但确实是一个一直很努力要成为富人的妇人，呵呵
富人买地，养得起；穷人有钱才不会花在只长草的地上，
书上说的很对，富脑袋富口袋，脑袋要是总是保留穷人的思想，口袋很难富起来。还有一句话也很对，跟着富人走，才有机会成为富人。
举个例子，有100万，富人会到dandenong买豪宅吗？
肯定会到富人区哪怕是小房子都愿意。

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原帖由 北风 于 2009-7-27 12:44 发表
还得要看多少钱
只有5-60万在富人区还是买不到地的

是的，所以我看好几个蓝筹区，有限的几个蓝筹区，由于旧房子所以卖价相对低，但地的价值大。

有个同学说，买房子卖房子是成不了富人的，怎么说呢，我不是很认同
举个例子吧，我的一个朋友，3年前，在北面普通区和东南面富人区各看好一个房子，东南那个贵10万块，最后他们还是买了北面的那个，他跟我说，当时他就是“穷人”思想，他认为买东南面那个旧房子要多花10万呢，北面这个又大又漂亮，“穷人”就希望住个好房子。现在他跟我说，东南面那个现在少说有120万啦！！！是真的！他说现在他是深有体会，富脑袋富口袋，要是当时他把自己假设成“富人”，他是不会买到北面那个的。他假设自己是富人的话，会坚决跟富人住一个区的，那么现在就可以退休了，那个房子翻了近3倍。其实很多这样的例子，前几年，富区和普通区的差价其实没现在这么大，现在是越拉越大了，瘦死的骆驼比马大，即使富区跌价了，那也再也不可能回到从前那个价钱了。
那句话挺经典的，资本主义社会就是用资本将人区分开来

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原帖由 starchu 于 2009-7-27 13:46 发表
分析的不错，有能力在15公里圈里面买的当然好了，买房子主要还是看自己的喜好，每个人的侧重点不一样，有的喜欢买地建房，有的喜欢老区，有的喜欢靠近好的学校，还有的主要看中价格，哪怕跑到危险点的地方都不怕。主 ...

你说的是哪个区呢，请告诉我好吗？

关于新房折旧退税高的这个问题，我是这样看到，
比如我一年交了3万的税，新房折旧退税，最多退回这3万，不可能多于我所交的税，是不是
旧房子租金低，每年的亏损在加上合理的折旧，也是可以退回很多税的，但也不会超过所交的税。
我想说的是，新房有新房的退税方法，旧房有旧房的退税方法，最终拿到的“回扣”其实差不多的的。
很多所谓的新房折旧高退税其实是新房开发商的鳌头。

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原帖由 北风 于 2009-7-27 14:18 发表
东南区的一个房子3年前40万现在120万啦？这么厉害？

回北风，
当时是53万左右，在墨尔本的carnigie，地很大，现在你到网上一查就知道了，
我朋友说的那么大的地和好地点，低于100万是不可能的

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原帖由 seaview 于 2009-7-27 14:24 发表
请问Glenverley在15km的外面还是里面？

很远，但它有校区题材

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参考中间价位买房子？
一块占地700多近800平方米的House,在carnigie 65万？如果有人卖，我砸锅卖铁都买，
但这么大的地在2006年确实是50多万。现在，100万拿下都笑死啦。
你说是个别案例也好，但我们看到的事实是，这些区跟普通区的差距确实是越来越大。
用我朋友的话说，刚来澳洲还能买得起富人区，现在都奋斗这么多年了，却到买不起了。他其实算干的不错的啦，房子买了几个。

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我喜欢研究房子，所以也特别留意和有这方面经验的人聊天，有一个华侨，老移民了，就是买了卖，卖了买，转来转去都是hawthon,balywan, 等等那些好区了,越赚越多，人家都在dockland盖办公楼出租啦

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原帖由 mgw301 于 2009-7-27 14:46 发表
想问楼主买的是那个区的房子呢？

等翻倍了我再告诉你，5年内吧
我是看涨派的，肯定要被看跌派丢砖头鸡蛋的
认识的一个做贷款的，他跟我说他的客户大多数都是前几年的留学生，毕业拿到pr的，
家里给钱付首期的...还有那些移民经过几年奋斗小有收获的...
总之人越来越多，地越来越少，盖房成本越来越贵，钱越来越贬值，物价越来越高，需求越来越多。
房价不可能跌，短期平台整理是有可能的，但整体趋势是上涨的，失业率上升也好，经济低迷也好，短期的影响会有，但不会影响大局。
人还是要穿衣吃饭住房子，不买就得租，那么我买租给你咯，呵呵，借点钱吧

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原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-27 15:03 发表
给个参考价格，Carnigie一个不到600平的地（没有房子），年初卖了70万左右。

所以说，年初还是淡季呢，现在这么旺，700，800平米的占地的House怎么可能就卖70，80万呢
那些平均价参考参考就算了，真的到市场买房子，你跟卖主讲中间价，人家搭理你吗？

专家们不是说现在的房价有泡沫，我知道的，3年前就说有泡沫了，一直泡沫泡沫的，
如果房价真的能跌回到2006那个价格，除非是战争或者瘟疫

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原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-27 15:12 发表
楼主这些理论，其实看过些房子的同学都知道，口袋里有没有钱是硬道理啊。burwood的黄金区域（burwood high way北边，靠PLC那边）现在的house没80万以上是下不来了。看房看房，越看越绝望，越看越贵，象station rd以西 ...

这正是我所说的，区，地段，地，要比房子本身更重要
我的主贴的本意是，花同样的钱，我更愿意花在地的价值上，而土地是实实在在的东西，它在哪里就永远在哪里，它多大就永远多大，所谓的房子升值其实是它的占地在升值。

谈到均价，图画的很好，数据统计的很科学，但事实是残酷的，现在65万是绝对不可能在carnigie买到700多占的房子，尚可住人的房子，而这样面积的房子如今实际要花100多万也很难求到，而3年前只要50多万。

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再推一步讲，即使买房子不能成为富人，但把钱压在房子上至少不会越来越穷。很多人存钱啊存钱，却发现越来越穷，赶上个大通货膨胀，喀嚓那些钱缩水一半都是有可能的。
银行为什么不把你们存的钱都存着呢？为啥肯借出去投资能？
因为存钱本身不能生钱啊。
“相信市场，投资吧”这话也经典

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原帖由 zhongbingo 于 2009-7-27 15:43 发表
我讲的将来, 不是现在
现在最旺的是50万以下的房子

等50万以下的房子都涨到50万以上了，那么又是下一轮拉大空间的上涨了

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来来，看2个房子具体事例具体分析，CHADSTONE的
http://www.realestate.com.au/cgi ... c&tm=1248674073相对来说好一些的房子，643平米占地，
地点不好，离火车和tafe太远，步行是不现实的，要价58到60.

另一个http://www.realestate.com.au/cgi ... c&tm=1248674073房子的照片都没贴出来，说明这个主要是卖地啦，3房的租金才1150/m说明房子很旧很旧，地点不错，至少步行距离可到火车站，但缺点是2区的。660平米，要价58到62万。

我估计，后者先卖掉，而且贵过前者，成交价在60万以上。准不准，骑驴看唱本——走着瞧。

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45 OAKPARK DRIVE CHADSTONE这个房子不知道卖了多长时间了？
又拿出来卖
别看前面挂着new，实际是卖了很久了
之前是别的中介再卖
如今这么好的市场，这么热门的区，地也不算小，却卖不掉，
问题就是地段太差

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原帖由 Melbourner1978 于 2009-7-27 16:04 发表
不要拍我，楼上的point cook区自主没的说，要说投资潜力，不看好。房子本身就是商品，存在供求关系，Point cook那边大片的土地，供给量很充足，上涨的空间很小，要说涨也就是靠近湖的那几块房子。你是要买donkey还是 ...

我认识的那个老华侨就是这么告诉我的，有大片空地的区是很难涨起来的
大家都涨当然它也涨，关键是多少的问题

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来来，看2个房子具体事例具体分析，CHADSTONE的
http://www.realestate.com.au/cgi ... c&tm=1248674073相对来说好一些的房子，643平米占地，
地点不好，离火车和tafe太远，步行是不现实的，要价58到60.

另一个http://www.realestate.com.au/cgi ... c&tm=1248674073房子的照片都没贴出来，说明这个主要是卖地啦，3房的租金才1150/m说明房子很旧很旧，地点不错，至少步行距离可到火车站，但缺点是2区的。660平米，要价58到62万。

我估计，后者先卖掉，而且贵过前者，成交价在60万以上。准不准，骑驴看唱本——走着瞧。

来说说你们对这两个的看法嘛，你买哪一个？同一区，同样价钱，不同地段

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原帖由 吃喝拉撒睡 于 2009-7-27 19:17 发表
LZ真是小辣椒。买房子严格的说其实不算搞房地产。因为买房子是消费，是consumption。分地，开发，增大房屋的supply，才算搞地产。

而且，投资房实在没什么秘密，一旦了解以后甚至不需要upgrade你的知识，最多就是 ...

是啊是啊,搞房地产这个话题可太大了,不是咱小百姓能谈的起的,
我这不就是纸上谈兵过过瘾吗
但还是很希望自己将来能过过搞房地产的瘾,嘿嘿

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"34万买的房子, 09年初40万卖了"
加上买房时的印花税,律师费,买房的中介费,律师费,这一年的贷款利息,所付首期的利息损失
有赚到钱吗?

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房产的最大作用是将你所拥有的货币保值,然后是使货币升值的作用
很多人算10万存一年有多少利息,5年后有多少利息?
按8%的利息算,5年后10万变成14万, 哇,好多啊
但你再看看5年后的房价,5年后的物价
14万都不如原来的8万禁用

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"那些动辄几百万的房子，哪里有那么多有钱人？就不信还有那么大的涨幅空间，经济萧条倒的最快的就是奢侈品"
——MM恕我直言，有钱人还是挺多的，而且非常的多。房子不是奢侈品，而是必需品，有钱没钱都得有个窝，不是租就是买，都得花钱。几百万的房子可能没多少人买得起，但我们说的不是那个层次的房子。

“群体的消费能力都下降。能源短缺，环境恶劣”
——应该再补充一句，人类灭亡。100年后什么样我是不知道啦，但可以说，你说的这个事情100年内不会发生。社会是不断进步的，消费能力是不断提高的，物价会上涨的，钱就要越来越不值钱的。房子也就越来越贵鸟。

“未来的经济就算复苏了不会再生产那么多有钱人了，什么都是一环扣一环的，太心黑就不好了。”
——我跟你的观点完全相反，一旦经济复苏，会造出越来越多的有钱人。有钱人不等于是黑心人，人家会赚钱一定有自己的办法，可能有些人是靠蒙骗糊弄人赚钱，但绝大多数有财富的人是靠头脑靠胆略靠洞察机会把握机会而成功的。

“炒房产有钱谁不会炒啊，”
——这个可不是这么简单的事情，就好象说，有书谁不会读啊，那读同样的书有的就读的好，有点就读的不好。炒房者的眼光很重要，不单是靠运气的。我认为对于一个成功的人，他或多或少的遇到过好运气，但没有哪一个成功的人是完全靠运气的，也没有哪一个不成功的人就总是遇倒霉运的。上帝是公平的，在每个人都人生，他都会安排一些好运给我们，区别是有的人多好机会嗤之以鼻.....

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一块ringwood很好位置的地900+平，从40万拍到了54万。
——他买的是这块地的位置，同样一块地，仍然在ringwood，把它移到大街上，或者前不着村后不着店的位置，它还能卖到54万？？恐怕连44万都没人要。
我当初啥也不懂，差点买一个大街上的房子，就看房子大而且漂亮了，找一个local的老builder给我做房屋检查，他说房子挺好，地基屋顶啥的都没问题，但是他提醒我这个房子在大街上，当地人都不喜欢这样的房子，如果同一个房子移到小街上，至少要贵10万。
这就是location的道理。

“一般的人还是应该立足于本职"
——这是我父母的观点，他们本分地立足于本职工作几十年直到退休，攒了一辈子钱，越攒越没钱，要是当初攒几个房子，现在多潇洒啊

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呵呵，你也看《穷爸爸富爸爸》这书了
就我目前的经济状况和能力而言，力所能及的物色几块好物业就相当于是做实业了，毕竟房子在那里，地在那里，地点在那里，除非火车改线了搬迁了，那我就算盘打错了。我还是坚信，只要地点好，地够大，区不太差，钱在银行贬值多少，我的地就升值至少多少。
我理想的实业还是要靠今天一点点大基础来实现，
不从今天一小步一小步做起，谈什么实业都是空的，比如我要入股现在的公司，光靠赚工资攒钱，那得猴年马月，我的物业升值了，转手出来我就入股公司，做自己理想的实业。凡事都要有个过程，李嘉诚这么多实业靠什么发展起来的，他当初也是小打工仔，就是太不本分，一不小心你成了大富豪。

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要说还款速度，我3年多就把第一个房子还清了，但我才不把钱还给银行呢，银行肯借给我多好啊，不就是利息吗，租金加退税就填补了，一点都不耽误我继续储蓄
我的年纪也不大，看到身边的长辈辛辛苦苦一辈子一套房子，然后津津乐道地说自己的房子现在价值多少了，我就不禁在心里想，就一个房子说升值有意义吗？除非卖掉以后不用住房子了

而且银行还说我的房子升值了，还再借钱给我.......
假设当初我老实巴交的攒钱还款攒钱还款，到现在也就一个房子一点积蓄，真没意思

这个楼盖到现在真是歪了，本来我是说选区选地址的，现在却讨论起投资房来了，呵呵

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无论是做实业还是做投资，都是有风险的，如果没有承担风险的勇气和信心，没有回避风险的胆略，谈什么都是空谈
投资实业本身也是投资，投资本身就是投资，手段的不同，方法不同，但都需要良好的心理素质，和超过一般人的胆略，想成为哪个象限的人，就要从心里和能力上具备那个象限的人所应具备的。这就是富脑袋才能富口袋的道理，而不是富口袋然后富脑袋。

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刚毕业那时，我连开公司的想法都没有，想都不敢想自己有这样的能力，主要是没钱呢
现在呢，开公司只是个机会的问题，而钱则不是问题了，而我也越来越感觉到距离自己的目标更近了。
我这么说，肯定会有人说我吹牛
诚然，从几个房子成为不了富豪，但却帮助我大大缩短了原始积累的时间，加速度地使我向目标靠近
我也不着急开创什么实业，没有好的目标，我是轻易不会放箭的，再说，如今的房市还是机会多多的。

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"我07年底在Point Cook,34万买的房子, 09年初40万卖了"

07年买入34万
mortgage RegistrationFee，$98
Tansfer Fee，$956,
Stamp Duty，$13370.00
律师费：1000.00
共355424.00
———————————————————————
贷款80%×34万=272000.00
按7%利息计算,2年复出的利息为38080
--------------------------------------------------------------------
所以卖房前全部成本为393504.00 这里面不包括当初20%首付如果作为定期存款的损失。
卖房将产生中介费，律师费2万多吧

那么就是说，以40万的价格卖出，也是赔钱的。
但是你这2年省下了租房的租金，按每周300计算，两年省下的租金为31200.00
从这点考虑，34万买入40万卖出还是赚了1万的租金呢
-----------------------------------------------------------------
假设在07年，用7万的首付来购买其他地区的34万的物业，比如有些区的unit或者townhouse，09年的卖出价完全有可能超过40万。这就是本帖的主意，关于地区关于地点对于房产的决定性作用。诚然，住2年的unit肯定不如住pc的house舒服。
但是，2年后可以兑换到更多的现金来购买更好的物业，这2年的小委屈还是值得的。

[ 本帖最后由 华丽的家 于 2009-7-28 13:46 编辑 ]

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原帖由 suel 于 2009-7-28 13:23 发表
对我来说,我不喜欢住很多人的地方.离CITY近是好,但是如果开车,那个日子可真难过啊.所以,我对LZ的观点只同意是对于投资而言. 我很多住CITY附近的朋友都选择走路去上班,宁愿走30分钟的路也不愿意开车.

对于自住,我绝 ...

所以说嘛，乘火车又省时间又省心，不用担心堵车和找停车位
所以说，靠近火车站的交通便利的地盘才值钱呢，builder们也喜欢这样的地来开发
我贴的那两个chadstone的房子，地差不多大，第一个房子比第二个房子好很多很多，为什么第一个价钱和第二个差不多呢？很可能还卖不过第二个呢？ 就是location决定的。
我看过一个burwood的700的地，破房子，地点好，一个星期就卖掉了
还有个在chadstone，800多大地，旧房子，地点好，60.7万被卖掉了
60.7万要是买到bundoora，ringwood那得买多好一个房子呢
3年前，我看过一个burwood的拍卖，800多地，屋主过世被政府回收拍卖的，我当时是打算买的
竞争相当激烈，我都没机会出价，最后被一个30多岁的鬼佬最后到场的，只出了一次价给买走了，
全场当时都很震惊，50多万的卖价是远远超出当时的行情的。现在这块地值多少钱呢？
我当时要是具有这样的发展的眼光，向前看的眼光，我就买下了，那个房子自己修修整整，住是没问题的，委屈3年，可是少奋斗好几年啊，值得。