新足迹

标题: [VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。 [打印本页]

作者: cyvs 时间: 2013-5-31 10:26
标题: [VIC] 建筑小白Owner Building 经历记 - (15-11-2015) Hydronic Heating。
本帖最后由 cyvs 于 2015-11-15 19:50 编辑

近来看到一些TZ对Owner Builder建自己的房子这回事有兴趣，但不清楚过程和需要一些什么条件。我现在正在准备着做Owner Builder自建房子(其实主要是做project management,亲自动手的部份不会很多)，之前曾经考虑说自己建筑小白一个，这过程肯定是错误一堆，挫折连连，就别在这里献丑让人笑话了。今天和同事谈起这建房子的事，说在足迹这里学了很多，也在这里得到一些能人的专业知识和意见的帮助，想想有机会自己也应该做一些贡献，就在这把我的经历写下来和有兴趣的同学分享吧!也当成自己的一个建筑日记，自己以后可以重温。希望这过程不会痛苦到自己不想再写再看，不过那样就成为对OB有兴趣的TZ的一个警惕了。

在这必须先声明我写的只是我的经验/历，我也是边做边学，我的一些决定和理由不一定是对的或最好的。我现在还没动土，已经体验到这行业实在不容易。我们选择做OB的原因不是只希望能够省钱，还有几个私人因素促使我们选择这条路。其实两年前开始计划重建现在这房子时我们在做了一些研究后就已经放弃OBing这个想法，找了个custom builder 计划，经过差不多一年的时间，在2012年九月都快要签字动工时我们却放弃，决定从头再来，这次我们要自建。如果说我们不想省钱是自欺欺人，但我们也明白很大机会我们是没省着的，如果我们能够达到builder 之前给我们的价格已经是非常满意的了，我们最主要的原因是我们想经历这一个过程，所以压力不是太大。个人的理解是很多的OB在建筑方面至少有一技之长，而且动手能力超强，以自己的技术和劳动力，时间来省钱。对建筑业不熟悉而动手能力不强的，省钱的机率是很低的，多花钱的时候更多。所以像我这类的，省钱不可以做为OB的主要原因，不然整个过程会比较辛苦，失望的机会很大。个人觉得如果能够在volume builders里找到一个自己喜欢的设计是最幸运的。

决定了自建就要开始找资料学习了，其实也是那时候在网上找资料时发现新足迹。下面两个论坛也有很多资料

http://www.homeone.com.au

http://www.renovated.com

也从图书馆借了一些建筑书参考，觉得这三本书很好，想做OB却不知从那里开始的TZ可以借来看看。

George Wilkie, Build Your Own Home - A Comprehensive Guide for Owner Builder
George Kallidis, Not Just Bricks & Mortar - The complete guide to home building in Australia
Leeza Sipek etc, The Owner Builder

先写到这罢,下一帖记录我们的设计过程和一些选择。

作者: cyvs 时间: 2013-5-31 11:12
本帖最后由 cyvs 于 2013-6-14 21:04 编辑

有一段时间非常迷英国的Grand Design，看到里面提到一些房子冬天也不太冷，很是心动，上网查了些资料，就自以为是的认为自己于以设计一个不错的房子。我们一定要的东西包括很好的insulation，double glazed窗，水冷，hydronic heating。主要关注冬天保暖，因为现在房子冬天有点太冷。夏天的话反正温度稍为高一点就开水冷，房子通风就好了。还有就是比较普遍的东，南，西方少门窗，尽量多开放北方，living或family在北，洗衣厕所之类在南。

在Officeworks以十元买了正好要下架的Chief Architect的设计软件Home Designer，花了一两个星期画好了。然后找了architect正式画图，也检查下我们的想法可行吗。其实本来不需要找architect的，但他是朋友的姐夫，之前给了我们很多的建议，尤其是建筑条例方面，又不要收我们钱，所以决定正式雇用他。

画图前他要求做个feature survey和titIe survey，而且feature survey要做Australian Height Datum(AHD)，因为我们要建双层楼，而且我们的地在斜坡上，有AHD我们就能比较准确的決定楼有多高，需不需要挖土把屋子放低一些。听说很多builders都不做AHD(加钱的),大概大概就好了，但遇到比较仔细的building surveyor就麻烦，可能builders们都用相熟的building surveyors，有共识罢。Feature survey把房子环境调查好，大树在那里，地形如何，三方面邻居靠边的门窗和户外活动场地的位置。这非常重要，因为有很多设计规则就是针对这个的。强烈批评替我们做feature survey的公司，竟然没做窗口的位置，解释说因为看不见所以没查... feature survey要来干什么你不是不知道，少了那资料我要来干嘛!..

..结果重做，浪费了我两个星期。Title survey主要是把legal boundary画出来，结果发现我们北方篱笆过了邻居的地20多cm。

我想我们这个工程对architect来说是最无聊的了，我们都已经决定了房子的间隔，只要他查看合不合规格。不过他也很有耐心，花时间解释我们的疑问，我们也没少挑战他的意见，来来往往三个多月才把设计定了下来。决定地基是concrete slab，楼下外墙用ICF(insulated concrete forms), 看重它隔音和隔温功能，楼上外墙则用timber frame，外包EIFS(External Insulation Finish System)。 ICF在这里还不是很普遍，但EIFS我看到有一些房子在用了。窗户全用double glazed。花了三百元做了个energy rating，在没有太阳能水，电和水桶的情况下通过了6星rating。我想关键也就是多採光，用保浸温的材料罢了。

接下找工程师做slab和structural design，而且他坚持要做stormwater design，因为我之前坚持不让他挖地把车库放的比楼下地板更底，而且我们的地也有点斜。在找quote时有个engineer说不需要做，但有个engineer的报价含stormwater design比其他不包的底，也就一起做了，上星期他还把council批了的plan发了过来，水管工报价说多加几千..

。想想我还是认了，花钱买心安，至少大水冲进来保险公司不能说是我设计不好。但我到现在还是认为我取地形设计而不挖太多泥土的决定比设计师的意见好。

下一个帖就记录接下来一大堆准证的伸请罢!

作者: JhYu 时间: 2013-5-31 22:39
牛

作者: cyvs 时间: 2013-6-1 08:37
本帖最后由 cyvs 于 2013-6-2 11:00 编辑

建房子需要伸请的准证和填的表格还是很多的，幸好所需要的资料大多数都可以在网上找到，而且很多部门接受electronic copy的证明和表格，我大都是填了表格，签名，然后scan了再电邮去，当然原件得保存好。

要拿个building permit得满足一堆的条件，我只能说我们需要的。council的网站是一个很好的开始点，虽然architect也会帮忙,自己先学习下也好，感觉上全靠他好像有点违背了自建的精神。很幸运的我们不需要planning permit，其实我们也是立意的避开这一项，所知道的是这也是一个折磨人的过程，但我没经历也不能多说什么了。

至今为止用的最多的一个文件是证明自己是title owner，building surveyor 还要一份title plan。这文件可以在网上直接买，而且给的是电子文件，可以直接电邮，非常方便。Landata网址
https://www.landata.vic.gov.au/tpc/tpc_menu.aspx
主要选项是registered title search, copy of plan. 我的building surveyor要一份instrument (Landata的注释 The instrument includes every document registered or capable of being registered under the Transfer of Land Acy 1958).

Owner Builder都需要一个Certificate Of Consent (我说的是victoria的，其他省名称好像不同，而且对OB要求也不同)。太多的准证要伸请，我们从这开始。其实这个不难，但是我实在不明白为什么我要做这一步。感觉上好像就只是说我是这土地的拥有人，请你让我在这里自建我自己住的房子，这是你要的几十元手续费。我在自己地方建屋子也要你首肯?还要付费?

不管怎样不满，要做的还是得去做。这Certificate of Consent是Building Commission的领域，在它网站上(http://www.buildingcommission.com.au)有一区是说Owner Builder的。表格在"Owner Builder Application kit"里。我弄错了两项(这么简单也弄错了两项，真打击我的信心)，在这里提出让要伸请的TZ注意。
第一个项目Building Work Required on Property 是指你想伸请自己做的部份，不是问你整个建筑计划。我们是推倒重建，所以我选了建新房子，然后写demolish and rebuild，两个星期后收到一封回邮说他们认为我没有自己拆旧屋的技术，所以准证只能有建新房子，不会有拆旧房子那项。然后要求我重报Estimated Cost of Building Work。正好是我弄错的第二项，还在发愁怎么跟他们说要改。
Estimated Cost of Building Work我起初以为他们问我整个重建计划的预算是多少，就把推倒，设计，建房，装修的预算加起来报了上去。几天后和architect提起，他差点没说出白痴这两个字。这里通常只报建好新屋子的预算，而且是最简陋的備备，主要是council对新建房子有一个levy, 而这个是根据新房子预价的一个百分比。

看了Building Commission 的回复一点伤心失望的感觉也没有，赶紧写了一封很谦卑的信，说自己明白我是没有技能去拆房的，之前误会了他们的问题，然后又解释了屋子预价的错误，把之前的数字减了三十多%。这下皆大欢喜，一个星期后就收到了我们的Certificate of Consent。

作者: passpass712 时间: 2013-6-1 13:58
学习

作者: alva 时间: 2013-6-1 14:24
mark，lz好厉害

作者: cyvs 时间: 2013-6-14 17:28
终于找到房子搬出去了，好多东西要做。

继续努力写作业。。

前面说了我没有做Planning Permit，没经验就不说了，这里就直接说我的Building Permit伸请罢。我的现在还没批，Surveyor说要我先拿Demolition Permit。

Building Permit是Building Surveyor 的事，我们可以选择用council的surveyor或者是Private Building Surveyor. 好像现在大多用Private的，时间上听说比较有弹性。我选用了architect介绍的，反正我也没有熟悉的Surveyor。

到现在为止我的architect负责和他沟通，我自己都不知道原来他把拿Building Permit这活包了。我当初和他说只要把所有需要的设计图划好给我就可以了。交上去的图有房子设计平面图，地基设计，structural engineering设计，storm water设计，elevations，还有electrical layout。这电线路图还给我们添麻烦，几年前有了个新规定，新房子的灯每个平方米最多只可以消耗5W的电流，听说有些surveyor在这一项不是很严格，因为线路拉好后谁知道你放什么灯泡，而且还可以用插座来放桌灯之类的。那surveyor自己也说是笨规矩，但他还是要我们改。有点觉得我找了个比较麻烦的surveyor，但也不可能换了。他一开始工作就已经要求立刻付款了，感觉是砧板上的鱼，没有选择，这么个重要人物，得小心的侍候着。

除了设计图，还有就是上一帖提到的证明文件，title register search, title plan和instrument。好像就这么多了，如果有忘记了的以后再補罢。

这里Council做事效力不错，尤其是收钱的事，也证明Surveyor做事也挺快的。文件交给他不久，就收到了council寄过来的Asset Protection Application Form，手续费250元和一千元按金，如果房子建好后council查证我没有损坏council的物业就退还按金。

作者: stevenwangk 时间: 2013-6-14 17:40
哈哈不错

作者: H妈妈 时间: 2013-6-14 20:12
楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

作者: angel90413 时间: 2013-6-14 20:18

作者: nz-au 时间: 2013-6-14 20:52
本帖最后由 nz-au 于 2013-6-14 20:54 编辑

楼主加油！

作者: cyvs 时间: 2013-6-14 22:06

H妈妈发表于 2013-6-14 20:12
楼主好强啊！请问你有做预算吗？平均成本多少一平方米？

我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要的是省不了，接下来计划是钱先花在我们比较注重的事项如水冷，hydronic heating，double glazed window和high ceiling。之后的装修就看我们之前花了多少。暂时决定了不要太阳能热水，太阳能发电也先不要，雨水箱我们应该是会要。之前找builder报价七十万，只要我们最后花的钱不超过这个数字就很高兴了。

作者: cyvs 时间: 2013-6-14 23:22
本帖最后由 cyvs 于 2013-6-14 23:24 编辑

Building Permit只差一个Demolition Permit就可以了，希望不会有什么惊喜吧！

找了几间公司报价，Victoria Wide Demolition最低报价1万1 incl GST，包括了asbestos和伸请permit，但不包abolishment of services。另外Lentelle Pty Ltd报价1万2+GST全包。想想拆房子应该是没什么差别，就决定了用Victoria Wide。迟些房子拆了才说他们行不行。

安排这个也不容易，最难在我们现在还住在这房子里，想拖到拿了permit才搬家，后来想想也太浪费时间了。

Demolition Permit前又要向council拿consent to demolish，要两三个星期，实在不明白为什么要分开consent和permit，好像无缘无故又多了一个步骤。然后就是找电和煤气供应商拆电表和煤气表，说up to 20天。Origin Energy拆电表要450元，煤气表免费。

同时进行的是找出租房，如果等permit出了才做又要多等一两个月才能拆了。我们经验太不足了，现在觉得应该在design进行得差不多时就找demolition 公司和伸请demolition permit，至少时间上不会那么赶。找出租房也很花时间，尤其是inspection time都在星期四、五下午和星期六。很久以前我们可以向中介借钥匙自己去看房子，现在却只能等中介开门。看了三、四间房子就急急忙忙的伸请了而且决定了一间，根本没有考虑太多，连房子都没怎样看清楚。现在又急急的赶着搬，因为council consent已经出来了。

打算这个周末搬家，前两天为租的房子安排了电，煤气，电话和ADSL，又安排了在下星期二把现在的房子的水，电和煤气断了。急急忙忙的结果是今天去到租房发现电没接，明天星期六不知道还能找Origin查询。奇怪的是屋前的电表箱是空的，找不到电表在那。可能是因为这样才没接，很担心，不知道明天可以弄好吗？不然星期一又得打电话去推迟断电和煤气的日期，还要推迟拆电表，而且搬家又得推迟，烦死了。

作者: shangpin 时间: 2013-6-14 23:33
MARK

作者: cerinahe 时间: 2013-6-15 03:01
700k? 好贵啊

作者: H妈妈 时间: 2013-6-15 07:14

cyvs 发表于 2013-6-14 23:06
我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要 ...

多大的房子啊？要70万？

那么lock up stage的estimation应该有了吧？就是水泥地基加frame&门窗墙体。用新材料做墙体是需要吃螃蟹的勇气的，楼主加油哦

你上班吗？怎么有那么多时间呢？羡慕

作者: cyvs 时间: 2013-6-15 08:52
大概38 square罢了，我也觉的有点贵(architect说不会贵，因为builder要赚钱)，当初budget是50万左右，设计时我们加一点东西价格就直线上升到72万。看看不行了，拿掉一些不重要的，面积改小了，却说改变不了什么，感觉他把我们当冤大头。还包括double glazed，而且又不让我们recycle五年前买的水冷，很浪费。本来说还是要建的，实在拖了太久了，但因为一些私人因素，决定拿回来自己收。想说builder margin都有10万了，应该夠当学费，如果幸运省了，就拿去上档家电之类的。

只有一个大概的数字，还有几项还没finalised。

还真说中了，设计师和工程师都不熟悉ICF,这几天花了很多时间学看engineering design，发现很多问题，主要在engineering。设计师的设计没有大问题，就是增加了建筑的麻烦，engineering就比较差，没有什么考虑到ICF的特性，而且和设计对不上，超级不爽，收钱快，做事那么马虎。

全职上班，工作太routine，所以找事情给自己做。

作者: travelangler 时间: 2013-6-15 09:03
我自己是project manager，通常不支持ob因为实际上到最后， owner既省不了钱，房子又盖的一团糟

但是楼主陈述的很客观，而且很有耐心的拿出来分享。。。

我精神上支持了，如果有技术问题，如果我知道，会尽量支持

作者: cyvs 时间: 2013-6-15 10:24

travelangler 发表于 2013-6-15 09:03
我自己是project manager，通常不支持ob因为实际上到最后， owner既省不了钱，房子又盖的一团糟

但是楼主 ...

先谢谢你了。

我现在也开始明白这活真不容易，什么都得学，又不能全指望专家的活水平到位。那engineering design document开始看起来像天书，还好有谷歌。

向tradies拿报价也没少碰钉子，幸好还有很多有耐心的tradies，但也不好一直浪费他们的时间，所以我才决定了写这个帖，把学到的东西和有兴趣的TZ分享，希望能节省大家的时间和少犯一些错误，如果有什么错误的地方希望你能指正。

作者: 老五 时间: 2013-6-15 10:59

cyvs 发表于 2013-6-14 22:06
我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要 ...

是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好问问能否去看他们以前做的项目。
你报价包括driveway, lighting, landscaping---吗

作者: newtoall 时间: 2013-6-15 12:09
MArk

作者: cyvs 时间: 2013-6-15 13:22

老五发表于 2013-6-15 10:59
是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好 ...

这不关ICF的事，那70万报价是用板砖。

作者: 智商21 时间: 2013-6-15 15:21
mark一下，养肥了继续看。
PS：lz的头像很勾引我的食欲

作者: sea109 时间: 2013-6-15 15:31

关注

作者: heroxk 时间: 2013-6-15 17:52
本帖最后由 heroxk 于 2013-6-15 18:53 编辑

70万正常，毕竟是customer design啊。想象的出建出来的房子一定挺考究的。

作者: happy4ever 时间: 2013-6-15 22:34
厉害! 希望有始有终啊~

作者: since 时间: 2013-6-15 22:54
HI, my wife is Chinese and we are building with zego insulated concrete form we also used steel internal walls and roof trusses. with the internal walls I made them the thickness of the foam longer, then cut the foam out and bolted the frame to the concrete. where the internal frame bolted to the concrete I had a floating stud placed in the internal wall so I could slide it to the out side to make a stud for the plaster. We also have hydronic heating and kommering Upvc windows, some of our windows have got internal blinds in them. As we have plaster reveals on all our windows I needed to put a piece of timber across the top of the windows before the plaster went on so we have something for the curtains to go onto. I also have had 3 phase put into my house, this is not uncommon as people use three phase for air conditioning, accept I have split the three phases through out the entire house. So if a line drops and neighbours have no electricity we should, I also have two 20 amp three phase power points in the garage which can be increased to 32 amps. we have been told that we will not need air conditioning or evaporative cooling so I am not putting it in, except for the garage of cause, need comfort while I work on my bike! All external walls, re-enforcing and concrete pour, internal walls, roof trusses and roof battans I put up my self. We have used our roof space as storage and have two attic ladders.

I am in the Burwood area and am happy to discuss detail if you wish

作者: housing 时间: 2013-6-15 23:59
mark

作者: cyvs 时间: 2013-6-16 08:49

since 发表于 2013-6-15 22:54
HI, my wife is Chinese and we are building with zego insulated concrete form we also used steel int ...

Hi,
I am really happy to see your post about your project as I have a few implementation issues that I would like to find someone to discuss with. At the moment I am in contact with another person who's project is slightly ahead of mine, though he is still working on the basement and haven't got to the ICF wall part yet. We have agreed to swap labour hour and help each other out. Did you say you have finished building your house?
I am sending you a personal message to discuss more.

作者: cyvs 时间: 2013-6-16 09:16

happy4ever 发表于 2013-6-15 22:34
厉害! 希望有始有终啊~

我会尽力的。当初在考虑发帖时就想过"我能不能坚持到最后"这个问题，尤其是在project不顺利时，中途放弃会不会被拍砖。决定了不想那么多，尽力罢!想太多就什么事都做不成了。我发帖挺辛苦的，要一划一划用手指写，因为不会用键盘输入法，每个长一点的帖都要用很多时间，有空时一点一点写在一个文件里，写完了才copy过来。只用英文又觉得不大适合在足迹发。

作者: g2000 时间: 2013-6-16 10:29
精神可佳，如果lz想往这方面发展的话
提醒一下，保险买了没
另外如果不是flooding zone. AHD survey 没有意义

作者: g2000 时间: 2013-6-16 10:32
新规范，结构必须提供storm water design.

作者: Collins 时间: 2013-6-16 12:54
听故事

作者: sydneynewmama 时间: 2013-6-16 13:11
楼主

，感谢分享。

作者: 宏少 时间: 2013-6-16 13:23
先顶再看

作者: PacificCCR 时间: 2013-6-16 19:20
Mark

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 19:46

g2000 发表于 2013-6-16 10:29
精神可佳，如果lz想往这方面发展的话
提醒一下，保险买了没
另外如果不是flooding zone. AHD survey 没有 ...

为什么没有意义，你的building是否overshadow别人，都是根据adh出来的，你不按照标高走。。。you gonna have trouble when someone find out

作者: g2000 时间: 2013-6-16 20:03

travelangler 发表于 2013-6-16 19:46
为什么没有意义，你的building是否overshadow别人，都是根据adh出来的，你不按照标高走。。。you gonna h ...

拜托现搞清楚什么是ahd survey

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 20:06
求扫盲，什么是

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 20:13

g2000 发表于 2013-6-16 20:03
拜托现搞清楚什么是ahd survey

求扫盲，什么是

作者: g2000 时间: 2013-6-16 20:14
去Google吧一个绝对标高一个相对标高
Ahd贵点，没必要，不是不行
lz不是要省嘛

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 20:22

g2000 发表于 2013-6-16 20:14
去Google吧一个绝对标高一个相对标高
Ahd贵点，没必要，不是不行
lz不是要省嘛 ...

每一个新的building 都用的是ahd，我从来没有改过一个房子没有ahd的，不用ahd ,用什么？

在任何新的design之前，必须做feature survey,而 tbm，which will give u ahd 是必须出现的。

所以想知道，是否别有他法来注明标高

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 21:28

g2000 发表于 2013-6-16 20:14
去Google吧一个绝对标高一个相对标高
Ahd贵点，没必要，不是不行
lz不是要省嘛 ...

你说的是rl 吧，现在很少人用了，大部分都是ahd，。这个不冲突，重点是follow designed height.

作者: travelangler 时间: 2013-6-16 21:36

g2000 发表于 2013-6-16 20:14
去Google吧一个绝对标高一个相对标高
Ahd贵点，没必要，不是不行
lz不是要省嘛 ...

之前误会你的帖子的意思了，抱歉，不管是rl还是ahd, 只要标高明确，最重要。

至于是否用rl比ahd省钱，作为construction 从业人员，我确实不清楚，我手里百分之八十的项目都是ahd

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 01:26

g2000 发表于 2013-6-16 10:29
精神可佳，如果lz想往这方面发展的话
提醒一下，保险买了没
另外如果不是flooding zone. AHD survey 没有 ...

谢谢你!保险还没买。去查询时他们说不保工地有石棉的，我们旧房子可能有，拆房子的说他们包了，而且他们有自己的保险，我是想在拆了房子之后，开始准备地基之前买，这样应该是不算有石棉罢?明天再打电话去确定一下。

关于AHD，我也有问architect，他说因为我们要建双层楼，而且房子的地在斜坡上，右边比我们高，左边则比我们底，很难比较。有AHD在设计时就比较有信心，building surveyor也很大机会要求AHD。他说如果在新开发区而且地形比较平的不必AHD也通常没事。对于这些我不熟悉的东西通常我都听他的。

作者: 宏少 时间: 2013-6-17 02:48

作者: g2000 时间: 2013-6-17 10:38

travelangler 发表于 2013-6-16 21:36
之前误会你的帖子的意思了，抱歉，不管是rl还是ahd, 只要标高明确，最重要。

没关系。
新区90%以上rl就可以了。建成区通常不是flooding的话，rl没问题。有些council可能会特别要求，需要town planning的也要。
这倒也不是什么大不了的。
Anyway lz勇气可嘉。换我没这个胆

作者: g2000 时间: 2013-6-17 10:44

cyvs 发表于 2013-6-17 01:26
谢谢你!保险还没买。去查询时他们说不保工地有石棉的，我们旧房子可能有，拆房子的说他们包了，而且他们 ...

认识一个人跟你一样owner b。没保险，墨大风工地窗户玻璃损失过万。这个还是要小心

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 12:36

g2000 发表于 2013-6-17 10:44
认识一个人跟你一样owner b。没保险，墨大风工地窗户玻璃损失过万。这个还是要小心 ...

谢谢提醒，保险肯定是会买的，得和他们确定条款，不然发生了问题他们说不保我就哭了。

作者: niuniumum 时间: 2013-6-17 12:44
学习

作者: alvinzi 时间: 2013-6-17 12:49
严重关注。。。

作者: lippea 时间: 2013-6-17 12:55

cyvs 发表于 2013-6-14 22:06
我们心里有个budget，但没有拿这图去做预算。基本项目如拆房子，地基，屋子结构之类至Lockup stage所需要 ...

光建房就70w？

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 12:56
昨天和前天忙搬家，累的不想动了。好不容易才躺下休息，四点多却被屋顶怪声吵醒，悲剧了，屋顶里有借宿的。
这中介真黑，洗脸盆得修的他说我们搬进去才修，因为屋主没时间，这个没问题，事先讲好了。但电炉的隔热胶带都掉下来了，她也拍了相片放在condition report里，但却写good condition。衣柜的门也裂了，放了照片，又是写good condition，那门根本不能用，一拉就裂，我还得很小心的双手按着慢慢拉。Smoke alarm在inspection时就说没电在响了，还是留给我来换。
唉！还是自己的房子好。

作者: lippea 时间: 2013-6-17 13:23
前两天也搜OB来着
搜到这个人：http://www.byohouse.com.au/dodgy.htm 里面就提到你说的那些个不合理的证
我记得有个推荐书单，但是找不到列表了，其中一项是这个guide: http://www.ownerbuildersguide.com.au/the-guide/

作者: travelangler 时间: 2013-6-17 13:37

lippea 发表于 2013-6-17 12:55
光建房就70w？

70 万不贵，楼主是custom made, 和 volume builder 两码事
一个是做big mac,的，一个是做龙虾炒面的，一分钱一分货

作者: karaoke_oz 时间: 2013-6-17 14:33
楼主你70万准备造多大的房子？

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 14:52

lippea 发表于 2013-6-17 12:55
光建房就70w？

没怎样去做预算，因为之前的builder报价70万，这就成了我们的budget，心里是偷偷的希望不用那么多。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 14:53

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 14:33
楼主你70万准备造多大的房子？

才38个square。

作者: karaoke_oz 时间: 2013-6-17 15:26

cyvs 发表于 2013-6-17 14:53
才38个square。

将近2w一sq，绝对豪宅标准。

作者: nz-au 时间: 2013-6-17 15:29
楼主在哪盖啊，是墨尔本吗？

作者: nz-au 时间: 2013-6-17 15:29

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:26
将近2w一sq，绝对豪宅标准。

Ringwood 前段向你咨询的那个我放弃啦。

作者: laohai002 时间: 2013-6-17 15:42
mark mark

作者: karaoke_oz 时间: 2013-6-17 15:45
楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 16:03

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:26
将近2w一sq，绝对豪宅标准。

应该不会是豪宅，我们比较讲求实用，设计每一个间隔都是我们会常用的。这个预算是上限，预计了交学费，不是现在的报价。我们没有去预算成本，只是走一步算一下，我们注重的就一定会做下去。大理石，豪华吊灯，戏院之类都不会有。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 16:04

nz-au 发表于 2013-6-17 15:29
楼主在哪盖啊，是墨尔本吗？

是墨爾本东部。

作者: karaoke_oz 时间: 2013-6-17 16:05

cyvs 发表于 2013-6-17 16:03
应该不会是豪宅，我们比较讲求实用，设计每一个间隔都是我们会常用的。这个预算是上限，预计了交学费，不 ...

你要有个预算的，
比如30万，或40万。
这样造出的房子会在35万，45万。

如果不控制成本，owner builder失去意义了。

作者: 2da6 时间: 2013-6-17 16:05
学习，多谢分享

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 16:06

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:45
楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。 ...

之前有提过了，省钱不是我们主要的动力。

作者: Wangmingtaoau 时间: 2013-6-17 16:23
关于窗户的位置，最好是在北边，而且较高位置的窗户采光较好，其次是东边，也可以开窗，再其次是南侧，尽量少开窗，最差是西侧，由于夏季西晒的问题，尽量避免。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 16:58

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 16:05
你要有个预算的，
比如30万，或40万。
这样造出的房子会在35万，45万。

心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和hydronic heating是家里领导的不二要求，我们会recycle五年前装的Breezair 水冷机。ICF 保温效率应该是很好，不然用他也没意思，而且考虑到长期成本，所以infloor heating改成了panels。太阳能热水没有经济效益，放弃了，reuse 现在用的Rinnai既热热水器。这些都省了钱。
Double Glazed是我们必要的，研究到Eco-Classic的aluminium double glazed的效率比很多的uPVC窗好，而且也不会贵太多。还有后院留了地方做shed，做slab时找他们一起铺子，不必以后再找人再来。。
我们对如何平衡性价，而又满足我们的要求，当作一个挑战。我们当然想省钱，但如果没省到也不是世界末日。我们只想要经历这个过程，学习一些知识。
想想如果我没选择这条路，也不会发现新足迹和在这里和大家讨论交流了。

作者: karaoke_oz 时间: 2013-6-17 17:08

cyvs 发表于 2013-6-17 16:58
心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和 ...

为什么要reuse而不是用新的，一拆一装的人工都够新的了，还有wty？
哥们，钱没必要在这里省。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 17:25

Wangmingtaoau 发表于 2013-6-17 16:23
关于窗户的位置，最好是在北边，而且较高位置的窗户采光较好，其次是东边，也可以开窗，再其次是南侧，尽量 ...

有，西北是rumpus，因为近篱笆和对着邻居的车库，所以只开了两个稍大的窗，Living正北对小小的太阳房，中间放了4.5米bi-fold，高2.4米，上面有60cm hi-light，冬天白天打开，让太阳房暖和的空气流进厅里，晚上关好防止暖气流失，夏天看情况。
东北是饭厅，有个3.5米长的sliding door出去一个不封顶的pergola，打算种一些攀爬植物，夏天挡太阳，冬天落叶后让阳光照进来。
西边车库，rumpus两个小窗，对面邻居有大树，我们也打算种一些native。
东方一个小breakfast nook和一个walk-in pantry，只有一个窗，打算装个百叶什么的。
房子应该是会很光亮，做好后看看有没有我们想的那么美好。

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 17:34

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 17:08
为什么要reuse而不是用新的，一拆一装的人工都够新的了，还有wty？
哥们，钱没必要在这里省。 ...

主要是那两个机器都挺新的，买新的也是那两个号型，不re-use就进垃圾场，很可惜。水冷机之前有个在Coldflow工作的TZ说可以重用，可以省二千。断电和煤气后自己拆看，热水器应该是不难，水冷在屋顶比较麻烦，弄坏了才买新的。

作者: xiaofan88 时间: 2013-6-17 18:10
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 18:18

xiaofan88 发表于 2013-6-17 18:10
70W 个人感觉已经接近小豪宅了!! 现在全新2层 70W 能建个不错的的了我现在也读BUILDER 课程希望以后 ...

朋友建Metricon接近五十square，五间房都有自己的ensuite，也是七十多万，但我不喜欢每个房间都有ensuite。很大，但不适合我们。

作者: 老五 时间: 2013-6-17 21:12

cyvs 发表于 2013-6-17 16:58
心里有计较的，暂时没有乱花，主要的项目如水电煤气，地基，屋顶，结构没的省，都找几家报价比较。水冷和 ...

同意，eco classic的价格确实比较便宜

作者: 老五 时间: 2013-6-17 21:21

cyvs 发表于 2013-6-17 17:25
有，西北是rumpus，因为近篱笆和对着邻居的车库，所以只开了两个稍大的窗，Living正北对小小的太阳房，中 ...

看来楼主很喜欢环保的设计啊，发个PDF给你。 Bi fold 好看，就是夏天蚊虫---

作者: cyvs 时间: 2013-6-17 22:14

老五发表于 2013-6-17 21:21
看来楼主很喜欢环保的设计啊，发个PDF给你。 Bi fold 好看，就是夏天蚊虫--- ...

主要就是想尽量利用地形环境来使屋子住的舒服，但还是看价决定。太阳能热水我就放弃了。
同意，我们地考虑到蚊虫问题，所以bi-fold在living和sunroom中间，不直接开在外面。而另外那个门本来也想用bi-fold，后来改了sliding，可以放防蚊网。

作者: travelangler 时间: 2013-6-17 22:26

karaoke_oz 发表于 2013-6-17 15:45
楼主你70万预算还折腾啥owner builder啊？
折腾owner builder的都是准备花30万以下盖38sq房子的。 ...

Hahahaha,you are very right mate

作者: bobll_999 时间: 2013-6-18 22:53

作者: cyvs 时间: 2013-6-21 08:55
今天(六月十七日)才决定了一个水管工，是在service seeking上找的，现在说下这个过程。

起初我也不清楚除了floor plan还需要给些什么资料，我只说我要建新房子，需要找人帮我做水管和煤气，就等人回复。在service seeking上的水管工挺多的，两三天后就有七、八个回复说有兴趣，每一个回复我的我都寄一份图纸给他。我也不想等太多回复，这么多还找不到一个的话，再多几个也没有什么帮助，也不想浪费那么多人的时间，就提前结束报价要求。

有听说过有很多tradies不喜欢和OB打交道，因为我们很多东西都不会，浪费他们的时间。这次报价还真让我遇见了。其中一个联络我的先问我在那里建，然后就问我的builder是谁。听说我是OB，他好像就不喜欢，接下来就问我我认为要多少钱做这个。我就说我不知道，所以找人报价啊！他接下来就说"我告诉你，这活要两万，你做不做"。都还没有问清楚我要什么，也不说他的两万包括什么。于是我问他可不可以写下来，他还真发了个电邮，上面写"我报价两万“。我心都冷了，想拿个报价都那么难。我也不爽他，不想和OB交易可以好好说，不必用这样的态度。把他直接删除了。我接下来和人报价会说自己是OB，先问对方介不介意和我们交易吗？

幸好还有很多水管工不介意OB找报价，另一个告诉我说他就以builder所要求的项目报价，价格包括了这个那个，非常好人。然后从其他报价提出的问题令我对水管报价有了些认识。这是我的认知，不对和不足的地方希望论坛里的能人指正。

建房子需要水管工做很多项目如水管，煤气，屋顶，排污之类的。因为不是每一个水管都全做，所以找报价可以把工作分组。屋顶和gutter一组，家里冷熱水管，煤气管，排污水，storm water和down pipe connection是最复杂的一组，连接water tank也在这。 plumber说这个down pipe也可以放在屋顶那里，但有些做屋顶的做好屋顶就走人，不想回头做这点小工。做家里水管的都会回来连接浴室厨房的设备，所以不介意一起做。还有就是选择性的附加项目如太阳能热水和hydronics 之类，有plumber建议找专门做这方面的公司。当然有些公司会全包，如果用这些公司就省很多工夫，但不容易比较不同的公司报价。

这里只讲家里冷热水管，煤气和排污水那一组。这个报价包括这几方面：
*水管和煤气管从provider access point接到家里，包括安装热水器。
*把家里厕所和其他污水接着authority discharge points。
*连接马桶，浴缸，水龙头，厨房洗衣房冲凉房的sinks之类的。
*连接煤气炉。
*安装设计好了的storm water system.
*Downpipes
暂时只想到这些，以后再发现忘了什么再補充。

得准备回答的问题，或者是必须要提出设备有：
*热水器用煤气，电，还是太阳能?
*有没有hydronic? 他们需要弄接口，而且也要预算煤气用量来决定煤气管的安装。
*有没有water tank?有没有计划用water tank 的水冲厕所，洗澡或洗衣服?
*如果是推倒重建，是不是再用现在的水表?
*电炉煮饭还是煤气灶?
*户外烧烤要不要接上煤气网?
*有水冷要提出安排好供水的水管
*最好知道当局的排污口在那里。
*如果slab的设计里有提AG Drain，记得告诉水管工。

我所知道的就这些了，给的资料越详细"惊喜"的机会越低，也节省大家的时间。

看看上面的时间才知道已经写了好几天了，这几天忙搬家，希望以后搬回来是最后一次搬家罢。

作者: binfen99 时间: 2013-6-21 09:25

楼主太厉害了,自己设计自己建的话,钱不钱的先不说, 光精力就耗不起,各种操心啊! 佩服!!!

作者: cyvs 时间: 2013-6-28 21:09
搬家竟然弄了两个星期还没弄好

。拆房子也不是很顺利，进展很慢。电表拆了，煤气还在，Demolition permit他说应该是这一两天，但是他上个星期五到昨天都是这么说的。

上週末找since TZ请教了很多关于ICF建房子的问题，非常谢谢他和太太和我们分享了他们建房子的经验，对我们接下来的准备有很大的帮助。

在这段时间确定了之前替我们做title re-establishment survey的公司做site setout，也确定了电工。

找电工报价比水管报价简单很多，主要是要准备好electrical plan。里面应该是有所要安装的燈，插座，smoke alarms等资料。其他如网络cable之类的很多电工也可以做。还有就是怎么样连接去grid network，是从地下拉线路还是上空，这项很重要，价钱不同，需要做的工作和步骤也不同。另外如果打算用电磁炉，电热水器也记得告诉他们。

最近花了很多时间在研究我们的图，主要是在考虑一些implementation details。之前拿到了设计的图时检查floor plan，看到设备，门，窗户的位置都可以了，却没有仔细看elevation details。结果在和engineering design比较时就看到了一些接受不了的地方。没有办法，只有改图了，现在改却比较麻烦，因为图已经交给building surveyor了，而且已经通过了審核，只差demolition permit就可以拿building permit了。设计师建议先拿BP，再伸请variations。唉！如果早时看清楚就不会有这样的问题了。

主要的改变有两项，提出这些忽略的地方来让大家参考。
- 我们大厅的玻璃门从地面开到天花板，结果设计师把旁边 rumpus 的窗口从半腰开到天花板，和玻璃门对齐。但怎样看都觉得怪怪的，改成离天花板30cm。

- 第二项我们非常在意，设计师建议说box gutter 比较好看，我们在这方面没什么特别讲究，就同意了。在研究屋顶怎么样蓋时，发现了gutter是设计在外墙的内侧，下边就是天花，屋内了。越想越不行，虽然说做的好的话不必担心漏水，但这事总有万一，或是什么百年一次的大水怎么办? 以后每次下大雨我都得提心吊胆。之前设计师还为了车库的地面高度大闹意见，说要预防百年难见的大雨什么的，在这里却又给我来了个这样的东西

。真心接受不了，一定要改，花钱也得改。

作者: travelangler 时间: 2013-6-28 21:37
本帖最后由 travelangler 于 2013-6-28 21:38 编辑

cyvs 发表于 2013-6-28 21:09
搬家竟然弄了两个星期还没弄好。拆房子也不是很顺利，进展很慢。电表拆了，煤气还在，Demolition permit ...

Box gutter是最不容易漏水的系统，到现在为止，10年，我改的房子conglaibox gutter不会漏水

这个你可放心，尽量把box gutter的depth调到300左右，包你百年无事，确实好看很多

作者: cyvs 时间: 2013-6-29 07:08
深度如果用300的话overflow的机会就小很多，这比eave gutter 深很多。我看图纸他放的深度大概是100至150左右。但这没办法，parapet wall 高度也只有300，放不下再深的了。

其实他也只在一楼旁边用box gutter，那里的catchment area 很小，只有一米宽，但每次想到如果漏水就直接进家里心里就不舒服，如果能设计到gutter在墙外再用什么东西遮住就比较好。

作者: travelangler 时间: 2013-6-29 07:19

cyvs 发表于 2013-6-29 07:08
深度如果用300的话overflow的机会就小很多，这比eave gutter 深很多。我看图纸他放的深度大概是100至150左 ...

你可以看看能不能把parapet wall的高度在增加两百，如果不是boundray wall应该问题不大

但是如果自己心理过不去，就算了

作者: cyvs 时间: 2013-6-29 07:41

travelangler 发表于 2013-6-29 07:19
你可以看看能不能把parapet wall的高度在增加两百，如果不是boundray wall应该问题不大

但是如果自己心 ...

您这么早:).

增加高度技术上比较难，现在整个墙的高度是3.6M，ICF墙建议一次建的话高度尽量在三米或以下，而且一塊ICF block 的高度是300，如果再加就得3.9M 了。现在建墙己经要heavily braced了，而且要一整天的时间倒水泥，分开两段(要等下边牢固)的话又要再付人工，concrete pump，租braces和scalfolding的价格，觉的不值得。

我之前有提出ICF墙建到三米，之后高出来装饰用的墙用pine架构，设计师怕用两种不同材料那墙看起来不直，而且不同材料热涨冷缩不同步rendering 会裂，就没有改了。

作者: cyvs 时间: 2013-6-29 07:55

老五发表于 2013-6-15 10:59
是挺贵的，估计LZ因为没用traditional cladding的原因，很多tradies都不会装ICF 和EIFS,lz 找报价时最好 ...

对不起，之前看帖没看到后面的问题。

以前builder报价包括driveway 和灯饰，灯饰就给一个预算自己选，多了自己付，用少了回扣。我是不喜欢这样的，要自己选，又限定了在那选，我不如自己买。

Landcaping就不包了，他也不想做，叫我们自己找。

作者: cyvs 时间: 2013-6-29 08:05
谢谢Gelen版主升了精华，一下抵我整个月的回复。

. 升级了可以评的分也多了。

今天除了搬东西终于有点比较有趣的活可以做了。电供断了，煤气和水自己关了，今天去拆煤气热水器和水冷。向玩rock climbing的朋友借了爬山设备，先把自己绑起来再研究怎样拆水冷下来。

作者: fzds 时间: 2013-6-29 08:17
马克

作者: cyvs 时间: 2013-6-30 22:59
本帖最后由 cyvs 于 2013-6-30 23:09 编辑

计算赶不上变化，朋友昨天临时有事，改了今天去拆水冷机。

那个机器真心大，网上说有77公斤左右，所以一早去Bunnings去找适合的绳子，正好有clearance sales。买了两条8mm宽20M长的绳子，才3元一条，可以承重一千公斤，明天再去多买两条备用。

整个过程花了差不多一个半小时，一个小时的时间是在检查環境，然后制定我们的行动计划。也证明了修房建屋什至折屋都必须有适合的工具，结果只是把机器从屋架上取出来就用了二十分钟，起出来后就简单很多，五分钟不到就把它用绳子吊下去了。

在屋顶时为了安全就没有拍照，只在之前准备和结束后照了一两长。

架好安全绳子。
[attach]834595[/attach]

终于吊了下来放在车上
[attach]834593[/attach]

屋顶留了个大洞。
[attach]834594[/attach]

作者: cyvs 时间: 2013-6-30 23:27
本帖最后由 cyvs 于 2013-6-30 23:37 编辑

七年前买房子时找的building inspector 对我们说有空找个carpenter 上屋顶加条木条，不是大问题，也不急。一住下来就把这事忘了，今天拿开瓦片让阳光照进来才看清楚他说的是什么回事。
[attach]834607[/attach]

以前建屋用的木材和现在很不同，棕红色的，会是Jarrah吗？想去自己拆了留下来用。
[attach]834609[/attach]

[attach]834608[/attach]

作者: cyvs 时间: 2013-7-1 18:47
昨天在屋顶留了个大洞，今天还真下雨了。

迟点去看看淹水了没有。

作者: poosh 时间: 2013-7-1 22:03
应该用building film盖一下

作者: nz-au 时间: 2013-7-1 22:54

cyvs 发表于 2013-7-1 18:47
昨天在屋顶留了个大洞，今天还真下雨了。

迟点去看看淹水了没有。

帮你顶贴，我这周乱忙了一气，还没顾上联系水管工的，真心的觉得太多事情要做了。也谢谢你！！！！！

作者: cyvs 时间: 2013-7-1 23:09

poosh 发表于 2013-7-1 22:03
应该用building film盖一下

在想反正都是要拆的了所以没有盖回去。刚才去收拾了一下，没有水，看来不夠大雨，上面insulation吸收了雨水。

作者: cyvs 时间: 2013-7-1 23:17
本帖最后由 cyvs 于 2013-7-1 23:38 编辑

nz-au 发表于 2013-7-1 22:54
帮你顶贴，我这周乱忙了一气，还没顾上联系水管工的，真心的觉得太多事情要做了。也谢谢你！！！！！ ...

谢谢你! 是很多东西收，最难的是在查看一些设计和implementation details。现在在看着travelangler 能人的地基帖在比较着我家的地基设计，再看看地基报价，很难明白，看来明天要打很多电话。

作者: nz-au 时间: 2013-7-1 23:20

cyvs 发表于 2013-7-1 23:17
谢谢你! 是很多东西收，最难的是在查看一些设计和implementation details。现在在看着travelangler 能人 ...

我已经申请了电和煤气的abolishment。但现在还没想好是先做好underground power pit好，还是先扯个overhead的temporary power 好呢。好多事啊，没开工，人都瘦了6斤了。

作者: travelangler 时间: 2013-7-1 23:33

nz-au 发表于 2013-7-1 23:20
我已经申请了电和煤气的abolishment。但现在还没想好是先做好underground power pit好，还是先扯个overhe ...

如果有足够的时间，先把pit放进去，然后做地基的时候直接把电的管道先通到pit里面，另外一段走到你的电表箱的位置，这样slab一座完，木工把一楼木架一固定在电表箱周围，就可以申请通电了，这样可以节省租temp power 的钱，但是整个过程要3个星期，期间你要在trade需要的时候租发电机

我可人倾向于这么操作。注意申请underground pit 也要4个星期左右，你现在就要申请了

作者: nz-au 时间: 2013-7-1 23:36

travelangler 发表于 2013-7-1 23:33
如果有足够的时间，先把pit放进去，然后做地基的时候直接把电的管道先通到pit里面，另外一段走到你的电表 ...

嗯，有道理，如果时间来得急，我也先做pit吧。

欢迎光临新足迹 (https://oursteps.co/bbs/forum.php/bbs/forum.php/bbs/)