新足迹

标题: 跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+ [打印本页]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 15:16
标题: 跟流氓的Strata中介打交道，身心俱疲，上来说点经验。换管理公司已经时隔两年多，我回来说说感想 +_+
本帖最后由 JuliaTung 于 2013-5-8 15:09 编辑

不知道有没有人碰到过跟自己居住的大楼管理公司(Strata Management Agent)不愉快的经历。我非常“幸运”的碰到N次，最近又参与了与他们斗争的过程，从中学会很多知识，写在这里，希望对一些朋友有帮助。

简单介绍一下这个公司的背景：这是一个在三个区垄断了绝大多数公寓楼管理的地产公司。我估计在多年以前，Strata 管理的公司不多，这个公司手下有大量的物业，但是公司人力资源贫乏，对所有物业的管理马虎、敷衍了事。住户的疑问，永远得不到解答；住户要求的服务，永远无法提供；住户的需要，永远得不到满足。当住户表达不满并投诉的时候，管理阶层不予理会；住户想要换管理公司的时候，这个中介就会采用各种流氓手法，欺负许多住户不懂得Strata的规则，尽量拖延阻碍，最后换不成。

我们这个楼，在两三年前就一直想要换Strata了，但是一直没有换成，其中有住户的原因，但是这个Strata太坏，一直阻挠是根本的原因。今年10月初，邻居的阿姨再次提出要换，我们征询了大楼里面业主的看法，结果总共十家人，七家同意。由此，展开了跟这个管理中介斗争的漫漫长路。

首先，我介绍一下换掉Strata的流程。其实，这个中介的服务，怨声载道，凡是我碰到跟我们一样中介管理的大楼，无一不对其表示强烈不满，但是能换掉它的却寥寥无几，其中一个原因是许多业主有误区：要换Strata公司，必须超过半数的住户同意才可以（我以前也是一直这么认为的）。这样一来，操作上就很困难了。如果只有十家人，而且六家的业主都是住在那里，大家平时有交流，这样可能还好说，但大多数的情况却是业主并不住在里面，住在里面的是租客。这样，想要凑齐超过半数的票数去换Strata几乎是不可能的任务，但是其实并不是这样的。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:33 编辑 ]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 15:28
事实上，我们每年的 Strata 会开一次会，称为年度大会(Annual General Meeting，简称 AGM)。每次开会，都需要达到25%的 Quorum 才能开得成。所谓的 Quorum，就是出席会议的人数，包括不能出席但是填写了Proxy Form，请人代表自己投票(一般是请管理自己这栋物业的经理，也有人请住在附近的亲戚朋友)的业主人数，加起来要达到总户数的25%，否则，这次会议开不成，管理中介需要收一次开会的费用（一般是200块），还得再找时间开，因为 AGM 是必须每年开一次的。如果开得成，则不需要收取费用。（所以业主如果不能出席，最好填一份Proxy Form传真电邮或者邮寄回去给中介，以保证会议能够开得成哦）

所以，如果一栋楼有10户人家，只要3户的业主出席，或者3户的业主填了Proxy Form对会议议程投票，即使一个人都没有出席，也达到了Quorum的要求。会议议程上讨论的东西，只要这三个人的投票就能通过了。同理：要换 Strata公司，如果一栋楼有10户人家，只要有3户的业主同意换，这个Strata公司就可以换了！

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 16:29 编辑 ]

作者: go2home 时间: 2010-11-23 15:29
搬凳子，看故事。

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 15:30
标题: 回复 3# 的帖子
谢谢捧场，我继续写写写。。。打字慢，不好意思

作者: y12345678 时间: 2010-11-23 15:34
mark

作者: libind 时间: 2010-11-23 15:34
头回赶上现场直播,还坐上板凳了,JD~~

作者: libind 时间: 2010-11-23 15:35

原帖由 y12345678 于 2010-11-23 16:34 发表
mark

这位同学少打几个字,把我到手的板凳给抢了~

作者: mike@lu@mel 时间: 2010-11-23 15:35
同情lz

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 15:39
这样，我们换 Strata，民意上的条件是完全具备了。接下去就是程序的问题。

并不是说，10家人有7家业主同意了，这个 Strata管理公司就可以拜拜走人了，里面的门道多着呢！之所以说他们流氓，就是他们用这些门门道道来绕我们，最后搞得我们身心俱疲之后，就不了了之了。说真的，许多业主很难得下一次决心想换，如果折腾来折腾去，最后换不了，许多人就放弃了，尤其是我们的大楼，大多数业主都不住在里面，房子都是出租的，听说要换Strata，许多人特意跑过来签名同意。如果多跑几次换不成，难免出现这种情绪：不换就不换吧，反正我也不住在里面，随便他们怎么搞。

要换 Strata，得到业主的群众基础之后，业主们要让 Strata公司另外安排开一个会，这个会叫做特别业主大会(Extra-Ordinary General Meeting，简称EGM，不知道这样译对不对)。在这个会议上，会议章程很简单：1. 是否同意解除现在管理中介的服务？2. 是否同意把合同转到新的管理中介xxx？

待续......

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 15:54
这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。

我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里面。基本上，这个中介需要做的就是，把这封信复印，发信通知所有业主，安排一个时间让业主来开会，在会议上投票决定是否同意。这也是Strata Schemes Management Act 1996 (这是一个Strata管理的法案) 的要求。会议的通知必须通过信函发出，由于我们手上并没有所有业主的通信地址，所以，最佳的联系方法，就是通过现任的管理中介发信通知。

我们要换，这个中介当然是尽其所能阻止我们换。然后，流氓中介的手段就来了。

第一招，拖字诀，能拖多久就多久。我们的Strata经理，首先问我们为什么要换？我们说，我们不需要解释太多，这是大家一致的决定。然后，她就说，给她两个星期安排(我们信上说的是要求14天之内安排开)。等了三个星期，没有任何回音。我们去问，被告知：这个经理放假去了！两周之后才回来。

第二招，赖字诀，推来推去踢皮球。又等了两周，(注意：这样一来，从我们刚开始提出开会，到现在，已经过去五周了) 又打电话去问，被告知：这个经理已经不在这个公司工作了！现在，你们大楼的一切管理，改为由xxx负责。再问这个xxx，会议安排怎么样？答曰：不好意思，刚刚接手，文件比较混乱，你们给的那封信，现在找不到了！

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 17:00 编辑 ]

作者: 白雲山民 时间: 2010-11-23 15:57
据說不去開會的話會被代表的。只要是出席的人夠一定數，通過的議題也有效的。

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 16:03
标题: 回复 11# 的帖子
不是"被代表"，而是可以授权某人当Proxy，代替你去投票。一般是授权给自己的strata manager(物业管理经理)，也有人授权给住在附近的亲戚朋友。出席的人数就是我刚才所说的Quorum，达到25%(包括授权书投票)，通过的议题也是有效的。

作者: 高寿财 时间: 2010-11-23 16:03
买不带STRATA的房子是王道
(paopaobing(3))

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 16:26
在这种情况下，我觉得我不能再沉默了。在这里，我真的非常感激我们打算转过去的新的那间物业管理公司。因为他们非常耐心，真心实意地帮我们做一切可以做的事，包括写会议议程；我们有任何疑问，随时打电话去问，他们都一一详细解答。我们对现在这间公司是彻彻底底的失望了，他们不但态度恶劣，做事马虎不上心，一牵扯到这种利益问题，就在规章制度上撒谎骗我们，欺负我们不懂程序和法律。以致我们现在对他们说的话全部都不相信，每说一件事，我们就打电话去新的公司核实。

我把我们现在碰到的这种中介的无赖手段告诉新的中介，得到的建议是：如果旧中介一直拖延不开会，我们可以强制要求 Strata Inspection。做法是，要求跟旧中介约个时间，上办公室翻查所有业主的通信地址，把会议通知寄给业主，自己召开特别会议。

这次，我不给他们有借口遗失信件的机会，我拿着信件上门，说要见经理，把信亲手交给他。前台的接线员鬼鬼祟祟跟后面的一个年纪大点的同事小声商量之后，就跟我说，这个经理现在不在。我说：他什么时候在？她说：不一定的，说不清。我说，他有手机吗？(同时翻找前台的名片架) 接线员连忙说：他还没有名片呢，新来的，名片还没印。手机号码也没有。我说，那你找个能说得上事的人下来。她说：跟你们的大楼有关的，最好还是直接跟这个经理说，别的人不清楚的。我说，那我把这封信留在这里，你给我写个收条，我不希望下次还发生什么丢失信件的事情。如果还发生这种事，我知道找谁追究责任。还有，我等三天，如果这个经理不给我回音，我们需要强制执行 Strata Inspection. 这样的话我们就不需要你们给我们安排开会了。

不过，强制要求 Strata Inspection 也碰到同样的问题，就是迟迟不予答复，或者说没有时间，一直拖延不让我们上门查找业主的地址。但是幸运的是，10户人家中，我们有8户业主的联系电话号码，另外两家是通过地产中介租房子的租客。我就一家一家的业主给他们打电话，拿到了他们的通信地址，剩下两家就问租客，他们是从哪一间地产中介那里租来的房子。这个通信地址非常重要，无论业主是否出席会议表决，安排开会的信件必须通过这个地址交到业主手上。其实，这就是一个开会的形式。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:45 编辑 ]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 16:38
地址拿到之后，我们就准备会议议程。议程很简单，EGM 根据 Strata Schemes Management Act 1996 召开。时间、地点。议程第一条：Confirm 上次开会的议程全部通过，并且附上上次开会通过的议程的记录(Minute)。第二条：是否同意撤换现在的中介管理公司？第三条：是否同意采用新的xxx公司？如果不能到会，请填写附在信件里面的 Proxy Form，让人代表你投票。

所以，这封信里面有三样东西：开会通知及议程、Proxy Form和上次开会的记录。

另外，安排开会的时间，最快要在信送到业主手上的第八天，如果信是寄出去给业主的，就安排在写信日期的14天后；我为了加快开会的日程，选择了把信一封一封交到业主手上，并在信封上写明Delivered dd/mm/yy. 其中两封因为是通过中介出租，中介不肯透露业主的联系地址和电话，我就在信封上写 C-/ xxx Agent，中介转交，同样具有法律效力。

还有，这个会议必须由Executive Committee里面的成员发起，所以执行小组的其中一个成员要在开会通知上面签字。

待续......

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-23 22:46 编辑 ]

作者: samtheexpert 时间: 2010-11-23 16:40
Mark

作者: jxiaojia 时间: 2010-11-23 17:01
mark/

作者: abh 时间: 2010-11-23 17:24
等下文

作者: sydney 时间: 2010-11-23 17:28
非常好!!等下文

作者: atm 时间: 2010-11-23 17:39
纯马克

作者: win7 时间: 2010-11-23 17:46

作者: 滚滚而来 时间: 2010-11-23 17:53
楼主真是好人。看了这文章肯定涨见识。少吃亏。。感谢感谢

作者: 白雲山民 时间: 2010-11-23 18:19
再頂

作者: orzoz 时间: 2010-11-23 18:27
赶走无良Strata

作者: stockton 时间: 2010-11-23 18:35
谢谢lz!
可否公布 strata company 名字？

作者: nanyan 时间: 2010-11-23 18:44
换这个strata应该没这么复杂，我换过的。业主签名足够，只要给他们一定的时间把材料准备好就可以，最多一两个月。不需要再开什么会议。业主都同意了，还需要讨论什么？？？建议楼主不要找他们浪费时间。找fairtrading 投诉去。strata 说到底是业主花钱请他们管理，业主有绝对权利开除他们。所谓管理也只是一些基本工作，付账单了，买保险了，记着维修了。怎么好像给他们卡住了？如果他们还继续拖延，联合所有业主停止交管理费，保留好书面材料，到时可以证明是他们拖拉。

我觉得你找的那个继任strata 也不够尽责，他们只要有你们的委托书，可以理直气壮地找他们转移材料啊。我以前就是写好委托书，找到新strata，然后就没有再操心了。不过也许是原来的strata也不太“流氓”吧。

作者: Martin_2F 时间: 2010-11-23 18:48
是这样的，澳洲的物业管理法漏洞太多，物业管理公司和普通业主在information resource上差距悬殊，加上大部分普通业主的时间和精力也很有限，就让很多低质量的物业管理公司长时间为所欲为，普通业主就一筹莫展了。

楼主提到的strata inspection就是查看strata roll，这个东西就是每个strata scheme记录各个业主的基本信息和联系资料的。本来是由executive committee里的secretary保管，但通常情况下就都由body corporate请的物业管理公司（strata agent）来代管了。大家一定记得查看strata roll是物管法给予业主的权利，没有人可以拒绝（但像楼主说的那些老奸巨猾的物业公司就常用拖字诀）。

所以涉及到更换物业公司的时候，那些不良物业公司的惯用招数就是拖字诀了，要他们规规矩矩的帮你召集会议讨论取消它的管理合同，那是想都别想。

自己召开AGM或者特别会议，需要至少一个committee memeber发起就可以了，所以大家有空还是尽量当选memeber，每年AGM都要重选一次的。

作者: shunshun 时间: 2010-11-23 18:48
支持楼主好样的

作者: 紫萱 时间: 2010-11-23 18:56

原帖由 JuliaTung 于 23-11-2010 15:54 发表
这个会议是一定要开的，如果不开，程序就不合法。并不是说所有业主签了同意信就是代表投票，投票必须通过会议的形式实现。

我们首先把一封信交给现在的中介，要求他们安排14天之内开这个EGM，并且把会议要讨论的章程写在信里 ...

这个会业主自己开就行了
不需要中介在场的
把agenda和minutes发给他们就行了

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 20:08
标题: 吃完晚饭，小孩睡觉了，继续讲故事......
上面有几个LX说的都是对的，这个业主大会是自己组织开的，所以不需要中介在场。之所以我们在程序上做得如此无可挑剔(包括拿到所有通信地址、业主大会安排的时间要在送信之后第八天)，是因为我们的中介实在太“流氓”了，他们可以在我们的做法上一点一点地挑，只要有一点可以攻击我们，就一口咬定我们的程序不合法，会议无效，然后又可以继续他们的拖字绝招。许多大楼都是因为他们这样耍赖，最终没有换成。他们的手段如何，我下面还会讲到。

当我们在组织自己的业主大会的时候，这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说，想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险，为什么呢？这个年度大会，我们已经收到通知，一个月之后召开。会议章程也收到了，讨论十项内容，但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法，如果会议章程里面没有写入这一项内容，开会的时候是不能讨论的，讨论了，投票了，也是无效的。

所以，他们打的主意就是，先拖住我们，骗我们一个月后才去开年度大会，等我们满心希望在大会上可以通过换Strata的投票，然后告诉我们，这个议题，这次的会议不能讨论，我们还是要安排下一次会议。一来一去，可以拖好几个月的时间，并且让我们觉得厌烦，放弃。

如果我们开不成这个会，我们就没办法授权给新的中介公司去介入。我们交流了意见之后，决定不理会这个提议，继续如期进行我们自己组织的 EGM.

开会就很简单了。记录以下几点：
1. 谁参加了会议？
2. 谁授权Proxy代表自己参加？
3. 会议章程讨论结果(自然是全部通过)
4. 会议开始时间
5. 会议结束时间

我把这些做好记录之后，给新的中介发了这些信息，新的中介帮我们作出一份正式的会议记录(Minute)，我把它交给旧的管理中介公司，要求它在三十天之内完成一切文件的交接。至此，我们的任务就算完成了。

不过，这个流氓中介的手段并没有完... ...

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 20:26
当我把文件交给管理的经理时，我在信上写明，我们要求30天内完成文件的交接。并且，我们要求取消一个月后将要进行的 AGM。因为现在EGM开完，大家已经同意换中介，再来开AGM讨论什么年度财政预算啦、Strata费用设定啦、执行委员会成员是谁啦之类的，根本就没有意义了。我们也不想再跑一趟。

结果呢，这个经理对着我的时候说好好好，应该没问题的。转过头半个小时，给我打电话，说他老板说：他要求看我们开EGM的时候，发给业主的开会通知和业主的地址。

我之前说过，业主的地址是我打电话问出来的，两个出租的没办法联系上，但是通过中介转交了信函。但是其中是有漏洞的。因为有一个业主房子正在挂牌出售中，现在房子没有人住，业主去了外国。在这种情况下，有可能业主的联系地址改变了，不过我把信送到了他家的信箱。如果这个旧中介对照我发信的地址，只要找出一个对不上他们的记录的，就可以攻击我们的会议没有完全按照程序来做，所以会议是无效的。

不过，幸好我没有相信他们所说的话。我征询了新的中介的意见，他说，旧中介这个行为的目的，其实是想要Challange我们这个会议的结果，所以尽一切可能的努力来阻碍我们换掉他们。但是根据Fair Trading (公平贸易委员会)的有关法规，作为业主，我们有自己召开会议的权利，不需要得到中介的批准；我们的会议只要是按照Strata Schemes Management Act 1996 (Strata管理法)召开的即可；我们如何取得业主的联系地址，详细地址是什么，法律没有规定我们必须提交给现在的中介，给他们进行对照；甚至我们通知业主开会的信和里面的会议章程，都没有法律规定我们必须提交。因此，我没有答应他们这个要求。

至此，这个旧的中介公司完全没辙了，乖乖接受了现实。有时在想，他们想那么多方法，费尽心思不让我们换中介；这么多细密的心思，要是用在好好提高服务质量，为我们做事情上面多好！现在这样，就算暂时留住了，又有什么意思？

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 21:06
总结一下，换中介最基本的流程就是：

1. 业主自己开会，投票决定换中介。这个会议称为EGM. EGM一定要由执行委员会(Executive Committee)的成员发起。

2. 会议开完之后，把会议记录 Minute 整理一下，交给目前的管理公司，这样等于正式授权给新的管理公司介入与旧公司的交涉问题。

3. 大功告成！

是不是很简单？只是因为我们的旧公司耍了种种小手段，消磨我们的耐性，所以我们的"斗争"过程显得十分复杂。

这个中介，不知道把名字写出来合不合适，我没有公布它的名字。真的可以说是超级无良！这个房子我是买给父母住的，现在不到半年。不过跟其他业主这次开会商讨，他们跟我说了过去它的种种劣迹。

1. 每年，房子修水管的钱都要花掉上万！但是水管修了好几次，每次好几千，总是修不好。最后一次，正好圣诞节，两个房子之间的水管又漏了，其中一个业主急了，联系物业管理公司也联系不上(放假)，情急之下自己花钱找水管工来修，打开一看，居然在漏水的地方放着一个小桶！空的小桶放进去，把水管漏出来的水接住了，当然暂时不漏水啦！过一阵子，水桶满了，当然又漏了！真亏他想得出来！然后这个水管工说，这漏水的水管从来没有修过。也就是说，物业公司一直花着我们业主交上去的管理费和 sinking fund, 找相熟的长期勾结的水管工，只拿了钱，从来不做事。

2. 这个业主最终把这个水桶拍了照片，把水管修好。当他过去问物业管理公司要回这部分他自己掏腰包的钱的时候，物业公司就说：这个应该是保险公司去赔的。可是让它去给保险公司索赔，他就推说这跟他们没关系了，反正，让他们做事情的时候就耍赖。我们请了物业管理公司，就是要好好给我们做事的，如果做不好，为什么要花钱买罪受啊？后来这个业主还是自己拿着照片当证据，告到 Fair Trading 那里去，才把钱拿了回来。

3. 今年复活节的时候，下水道堵了，让物业公司找人来通下水道，来一个估价单，又是一万多！业主不同意花这么多钱修理，这件事就一直搁在哪里，住在那旁边的租客受不了，自己花了几百块请个水管工，先把下面通了一下应急，但是没有完全做好。下水道打开了之后就没盖上，一放就放到现在，已经七八个月了。

4. 多年以来一直如此挥霍这些钱，今年开会的议程就提出来，现在钱不够了，银行的账目都呈负数了，所以每家要筹500块钱出来补这个漏洞。到了这个份上，每个人都很生气。

5. 其他平时打交道上面的不愉快就数不胜数了，不能一一道出，不然几页纸都写不完。

不过我想提醒一下对Strata管理的一些误解：

1. 之前说过了，不满意Strata管理完全可以换，如果照程序执行并不困难，只要是执行委员会的一员，就能发动业主会议，只要有30%的会议通过率就能生效，并不需要超过半数的业主同意。

2. 关于管理费用的设定。我们以前的旧物业管理公司一直欺骗我们，说物业管理费一年多少多少，Sinking fund要放多少多少，都是政府法例规定。其实不是的。物业管理公司一般根据过去财政年的花费，预测未来财政年度这栋楼的管理及维护开支。政府建议楼龄越大的，Sinking fund越要多放一点，以用于房子维修。但是这个预算，物业管理公司只是建议数字，至于真正Strata费用要交多少，业主完全可以自己讨论设定，Sinking fund也没有硬性规定必须放多少钱在里面。像我们这个无良的流氓中介，就是一直施压让业主多放钱，然后他们用各种方法把钱胡乱花掉，自己中饱私囊。

3. 最恰当的做法，每年的Strata管理费往上调整一点点，以适应物价上涨的现状。但是调整的幅度不必太大，这样业主能够承受得起。多出来的钱放在Sinking Fund里面，以免万一需要大维修的时候，sinking fund里面钱不够，到时候才去筹Special Levy，许多人要一下子拿出一笔钱出来，往往不乐意。可是，我们以前的管理公司并没有提供这种机会。

不过总算以后再也不必跟它打交道了，可喜可贺！

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:45 编辑 ]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 21:08
好啦，故事到这里就讲完了。谢谢所有加分的朋友，下台一鞠躬了！

作者: mike@lu@mel 时间: 2010-11-23 21:16
lz在墨尔本吗？

作者: BHS 时间: 2010-11-23 21:18
不错, 终于把"瘟神"请走了

作者: idontknow 时间: 2010-11-23 21:23
这手段和华人同盟那帮骗子差不多

作者: snowolivia 时间: 2010-11-23 21:24
想问一下，你们每季度是多少钱啊？

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 21:27
最后，我还是啰嗦的多说几句：虽然跟Strata不愉快，搞得焦头烂额的，不过这是因为这个Strata管理公司太烂的缘故。如果是好的公司，其实在Strata管理下的物业居住是非常开心的一件事。我现在自己住的房子也是Strata管理的，非常好。管理非常尽心，出现什么问题，第一时间找人修理。这栋楼，我不是body corporation的人，不过一次我提出热水不热，他们马上就找人来检查boiler. 我们车库的门被撞坏了，第二天就换了新的；去年政府资助免费安装隔热层，我就跟Strata反映了，他们马上找了人来安装；我们楼下小区的花园，总是弄得干干净净，从来不会有杂草；垃圾桶每周倒完之后，清洁工会用消毒水一个一个垃圾桶消毒。当然不用说楼道的地毯经常吸尘，隔一段日子就洗地毯。去年，我们跟保险公司关于电梯的纠纷，Strata还在努力交涉中；今年，我们跟保险公司的另一个纠纷，Strata公司帮我们追讨了两年，钱终于追回来了50多万，马上拿去重新铺了地底第二层的车库水泥和水管。Sinking fund多了，每隔几年，楼道的油漆就重新刷一遍；楼层的安全进出电脑卡，每隔几年换新的。程序换好之后，Strata派了一个人，连续两天早上站在大楼出入口处送新的磁卡；每年的AGM，Strata派人到我们大楼楼下开会，非常方便。反正种种服务，都非常到位、贴心，让人觉得住在这里很舒服。

如果Strata是好的话，其实住Strata Title的房子，我个人来说十分满意。对于我们这种上班族，根本就没那个闲情去做园艺、打理房子。每个季度交个管理费，什么都让人家做得好好的，自己不用操一点心，方便省事。其实，如果住独立屋，虽然剩下了这笔管理费，不过房子有什么修修补补，自己弄不好还是得找人，一年算下来维护房子的费用也是不少的(全新的房子不在讨论范围)。不过，喜欢住什么房子，见仁见智咯。我个人怕麻烦，所以喜欢这种的。

这次跟旧中介的争争斗斗，也的确全面系统的长了这方面的知识，觉得还是挺有收获的。

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 07:28 编辑 ]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 21:29
标题: 回复 34# 的帖子
我在悉尼呀

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-23 21:37
标题: 回复 37# 的帖子
我目前自己住的这个，每季费用接近900了，而且没有游泳池，没有健身房。不过因为物业管理做得实在是好，所以给这个费用我没有意见。

我父母的那个，就是最近纠缠换中介的那个，每季费用350，算是非常低廉的。可是Strata公司一直施压涨价，之前一次就说要涨到480，但是业主投票反对。这次换完物业管理公司之后，估计还是需要涨的，但是这是可以自己商量的，原则上每年收回来的钱首先要能cover这栋楼的开支，比如公用的水费电费、换灯泡、普通修理等等，加上物业公司的管理费，总不可能用掉5000，我们只交2000。如果收支平衡，多余的钱放一点在 Sinking Fund 里面以备不时之需是应该的。

作者: MU 时间: 2010-11-24 08:10
我自己本身也是 committee 的，对于楼主的遭遇我想这样的事情很多很多，这里的物业确实是管理不够规范，而且普遍来说都很黑，统称天下乌鸦是一般黑，只是分相对的好跟不好，就你说的他们办事效率快，一有什么事就来修也不一定是件好事，可能有些东西并不完全属于公共地方需要修的，然后费用不但收了贵，而且还动用了大家的钱，这也是时有发生的，到时候 sinking fund 的钱没了，还不是业主自己出？就我来看，没看到有什么特别好的物业公司就是了。

作者: nanami666 时间: 2010-11-24 08:20
标题: 回复 2# 的帖子
搂主，这个有具体的条款可以查到吗？谢谢！！

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 08:38
标题: 回复 41# 的帖子
请问你们Committee里面有没有分主席(Chairman)、秘书(Secretary)、财政(Treasurer)的职位？我们的Committee里面就有。虽然我住的这栋楼，我不是committee成员，不过我认识住在我楼下的老头，知道他是管财务的，所以有什么事我一般都是下去跟他说。

根据老头说的，他任职这个Treasurer，Strata定期就要给他看看账目，当然他要求看的时候也随时可以看。修理东西拿了估价单，也是先给Committee过目，如果觉得太贵，可以不同意，也可以自己找便宜的。我父母的那一间，就是Committee不愿意用原来那个旧中介找的清洁工，所以自己找了一个。

如果担心Sinking Fund里面的钱被无故用掉，建议你时不时查查帐目。我之前不是说过，我们车库的门被撞坏了，很快就换了新的吗？这种事情发生了不是一次两次，每一两个月就撞坏一次，每次换一个卷闸门就是300多。所以最后一次撞坏的时候，老头子就提出，这种卷闸门容易撞坏，而且马达耗电量太大，我们把卷闸门换成电动摇臂两边开的大门，后来拿了估价，订做了大门安装好之后，撞坏车库门的事情再也没有发生过了。

Strata Title的房子要住得开心，找个好的Strata管理公司是第一步，接下来就是多跟他们沟通。没有耐性跟我们业主好好沟通的Strata，就不是负责任的管理公司。这一点，我就非常满意现在用的这一个；我们准备换的新的公司，也是同样的一个。就是这次换Strata的斗争，所有程序上、法例上的细节，我一有疑问就打电话去问(两个星期内打了数十个电话)，他跟我解释得很详细，甚至花时间给我们Committee的成员开了个会，我们现在甚至还不算是这间公司的客户呢！公司员工的态度就可以反映这个公司的素质：你不懂法例，我给你解释得清清楚楚，因为我们有自信，你清楚了，下次不满意我们，你还是可以换掉我们；我们可以留住客人，靠的不是忽悠、流氓手段，靠的是好的服务质量。

如果我们跟Strata的管理公司沟通得好，在管理这栋大楼的所有事务，我们都是有发言权的，Strata公司只是起到辅助、建议的作用。想要住Strata的房子住得开心，就要把整栋房子都当作自己的房子那样爱护、关心，哪里要修、钱要怎么支配，都要上心，也多跟别的业主交流意见，同时询问Strata的意见。其实，一栋楼里面真正关心这栋房子的业主不会超过一半的，其他业主一般也就是大伙决定了什么，他们就跟着走，要交多少钱就交多少，用公家的钱，维护公家的利益，我觉得这是一件挺有意义的事情。

[ 本帖最后由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:49 编辑 ]

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 08:44
标题: 回复 42# 的帖子
你是指2楼的Quorum的条款？还是指Strata Schemes Management Act 1996？我记得Fair Trading 有一本叫做 Strata Living 的资料，里面有详细说明。法律条文的规定当然都在这个Strata管理法规1996里面了，在一个legistration的网站上应该可以查到，不过我忘记网址了，请google一下 strata legistration NSW

作者: DMW 时间: 2010-11-24 08:55
是呀，这些公司花那么多时间和心思来阻止业主换掉他们，真的还不如想想怎么提高服务。

作者: 铁蛋 时间: 2010-11-24 09:27
写的真好。学到了很多东西

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 09:38
标题: 回复 46# 的帖子
谢谢捧场

作者: rainee 时间: 2010-11-24 09:54

作者: dayang 时间: 2010-11-24 11:35
lz能否告知现在的strata？
我是committee member,大家正在考虑换呢。
谢谢

作者: Neuschwanstein 时间: 2010-11-24 12:12
相比之下，我们的strata管理公司好多了。我也愿意住在有物业的房子里，会省心很多！

作者: y12345678 时间: 2010-11-24 12:19
这个应该加精华，不仅仅是精1，精二都应该

作者: gentleboy 时间: 2010-11-24 12:37
买townhouse或者Unit遇到一个不好的物业管理经理或者strata是个很头疼的事情。

去年我们也是才把物业管理经理换了，真是费劲啊。

作者: MU 时间: 2010-11-24 12:37
对啊。。分享一下，现在的strata 是？

作者: idontknow 时间: 2010-11-24 12:50
管房子，卖房子都没什么好人

作者: MU 时间: 2010-11-24 12:58
标题: 回复 54# 的帖子
agree..

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 14:28
标题: 回复 49# 53#的帖子
说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 14:29

原帖由 gentleboy 于 2010-11-24 13:37 发表
买townhouse或者Unit遇到一个不好的物业管理经理或者strata是个很头疼的事情。

去年我们也是才把物业管理经理换了，真是费劲啊。

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-24 14:31

原帖由 y12345678 于 2010-11-24 13:19 发表
这个应该加精华，不仅仅是精1，精二都应该

加精能申请吗？

很不好意思，第一次提出要求，看在我码了这么多字的份上

作者: idontknow 时间: 2010-11-24 15:23
支持加精

作者: kimrqu 时间: 2010-11-24 17:02
支持！在澳洲维权也不是简单事

作者: kobees 时间: 2010-11-25 06:57
为楼主鼓掌一分钟。。。

作者: MU 时间: 2010-11-25 07:00
如果什么设施都没有，900的物业费也算是小贵了。

作者: JuliaTung 时间: 2010-11-25 08:54

原帖由 manunited 于 2010-11-25 08:00 发表
如果什么设施都没有，900的物业费也算是小贵了。

嗯，是觉得有点贵。不过年度财务报表看了之后，觉得还是大楼当时设计的时候有点缺陷，以致公用的水费电费很高(每年电费两万多，水费两万多，因为有洗车的地方——一栋楼差不多一百家人，每家都有一到两部车，像我们家这种一年一部车可能只洗一次甚至一次都不洗的人很少。另外，小区中心的花园好像有个什么自动水循环系统) 咱们的管财政老头子已经想尽一切办法减少开支了。不过看着Sinking Fund在他们的管理下每年增长五六万，觉得还是挺满意的。

作者: chinese 时间: 2010-11-25 11:07
学习了！
支持加精

作者: aim1900 时间: 2010-12-4 23:59
绝对支持本贴加精。小弟也遇到很body corp manager不愉快的事情，而且AGM也就要召开了，他们发的议程基本上就是催交钱和加钱。楼主启发了我要熟读相关法律，然后就是团结村其他业主了。

不知道有没有朋友知道墨尔本好的管理公司呢？

作者: rickinclayton 时间: 2010-12-5 00:56
mark

作者: JuliaTung 时间: 2010-12-6 19:29
标题: 回复 65# 的帖子
每年管理费上涨一点可以理解，毕竟每年的物价指数也在升高不是？当然，管理费用收支平衡之外，Sinking Fund 并没有法律规定必须要存多少在大楼的账户里面。我们原本的想法是这样，钱放在自己的兜里，需要的时候才筹钱出来，以Special Levy 的形式。不过后来有个业主的话给了我启示：他说如果这样的话，需要钱的时候一下子让大家筹一笔钱，还不一定筹得到。还不如每年上涨一点点（10-20），多余的就放在 Sinking Fund 里面，这样大家每年多给一点点也不觉得很肉痛，需要用钱的时候又不需要筹钱，我觉得也挺有道理的。

作者: aim1900 时间: 2010-12-6 21:03
标题: 回复 67# 的帖子
其实每年涨一点没关系，council rate就是跟通胀的，但是如果manager乱花钱，什么都挑贵的，时间拖得久的，产生费用多的来做，那么就不能接受了。
请问你父母那边总共多少住户？我现在的strata有100户左右，要团结及其困难，而且大部分是出租的，人也基本不在这里，都不知道怎么联系。
现在最怕就是committee那帮人和manager串通为难普通业主。

作者: JuliaTung 时间: 2010-12-8 05:59
标题: 回复 68# 的帖子
我父母那边只有十家人，比较容易联系。committee 的人跟 manager 串通是常有的事，这种事情每次都让我十分气愤。我以前一个旧房子的 committee 就是这样的，后来也换掉了。

如果你想介入的话，首先就要当选业主代表小组的成员，这样你就有权力发起特别会议(EGM)。如果你们的committee有分职责而又可能的话，当选秘书，这样你可以保管联系所有业主的那份资料(见27楼TX的解释)。

当然，你也有权利对物业管理公司提出 Strata Inspection 的要求，查看所有业主的联系方式(详见14楼的阐述)。不过由于EGM必须要由业主代表小组的成员召开，如果你不是成员，你就必须跟其中一个成员达成共识，用她/他的名义去发起会议。

不过，发起会议之前，你应该心中有底，究竟换 Strata 这个建议是否得到参加会议的多数人支持？所以平时多联系其中一些业主，交流看法。你们现在的大楼，如果是总共100家，参加会议的人数达到25人，会议就可以召开了。这25人里面，至少要有13个人同意，Strata才能换得成。

作者: snowolivia 时间: 2011-7-19 20:39
前几天听朋友说，有些一栋楼的房子，如果大部房主同意没有START，愿意自己来管理的话，也是可以的，不知道是真的还是假的？

作者: mxgong 时间: 2011-7-19 21:31

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-25 08:54 发表

嗯，是觉得有点贵。不过年度财务报表看了之后，觉得还是大楼当时设计的时候有点缺陷，以致公用的水费电费很高(每年电费两万多，水费两万多，因为有洗车的地方——一栋楼差不多一百家人，每家都有一到两部车，像我们家这种一年一 ...

有小区花园的，虽然没有其他设施，还是会贵的，小区花园维护费用并不便宜。 900如果是三房，还行，2房偏高一点。

如果什么都没有，连个花园都没有的900，2房，那就有点贵了。

作者: mxgong 时间: 2011-7-19 21:32

原帖由 JuliaTung 于 2010-12-8 05:59 发表
我父母那边只有十家人，比较容易联系。committee 的人跟 manager 串通是常有的事，这种事情每次都让我十分气愤。我以前一个旧房子的 committee 就是这样的，后来也换掉了。

如果你想介入的话，首先就要当选业主代表小组的成 ...

那就是说13%就可以换STRATA 了？

作者: shanshuizhijian 时间: 2011-7-19 22:37
标题: 公布一下那家坏坏地Strata，大家以后都避开它。

作者: 小鱼的理想 时间: 2011-7-20 00:16
说一下我们自己的体会，这个strata manager其实是没什么用的，那我们小区来说，那个body corporation的chairperson非常强势，基本什么事情他都亲自抓了，所以什么事情问strata manager的时候，他都是让找那个chairperson，因为他不能决定任何事，但是问题是如果我们跟那个chairperson关系不好怎么办呢？事实上是我们确实跟那人有仇！！我想换掉这个chairperson，而不是strata 公司，看起来是不可能的事啊，也许只能卖房子灰溜溜的走人吧。
顺便说一下我们三房的房子没电梯没有泳池没健身房，有个院子花园，一共30户，每季度的strata是700块，这个价格算不算低的？

作者: bhyqs 时间: 2011-7-20 01:23

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-24 14:28 发表
说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

我的天哪！竟然和楼主同船！

我家的也是VJ Ray!隔壁好多大楼都从他家换的Strathfield Strata Management.但是后来发现strathfield在鬼佬网站里的网评不好，10个写review的人里面有8个给了1分，另外2个给5分的人看起来很像托儿。（见http://www.productreview.com.au/ ... ata-management.html)(sorry，没有踢馆的意思...一个公司旗下有很多manager.楼主碰到的manager说不定是有口碑的)后来我们的EC成员说，better the devil you know，所以就暂时没换。我们就继续只能摸索，寻找有能力又不猫腻的物业公司。我们也在努力学习怎样换经理的流程，所以很感谢楼主的分享。

在这里再贴一下VJ Ray的其他猫腻和我们的战斗经验：
1.法律规定物业保险的valuation只要每5年做一次就可以了。VJ RAY每年都给我们做（他家本身也是地产中介）。评估费110刀一次。那就是说，每5年我们多付了440的评估费。结果我们以决议方式授权他们每5年只评估一次，其余时候用CPI就行。就此省去110/年。
2.sinking fund是可以存起来拿利息的。如果你家的sinking fund有1w块的话，1年的利息就有500-600。VJ RAY不给你invest。后来我们通过AGM决议方式授权他们invest到活期账户后，他们家的会计擅自把我们的钱存了1年的定期。取钱要付罚息。让她改成活期的话，她居然要按小时收我们人工费。我就对她直言，为什么我们要付钱来wipe your a$#?明明你犯的错。她被骂了以后不吭声了，只能乖乖合作。自己找骂！
3.他家的保险是和CHU挂钩的。我们通过决议形式要求他们拿3个以上quote。结果CHU直接给降了840多刀。然后我们再仔细一看，发现VJ RAY多年来没有给我们保flood和catastrophe的额外险（那样的话如果我们遇到前阵子昆士兰那样的大风或者大水灾就裸奔了！）最后push他们给我们把这两项加上了，才多付了400刀。但如果计入前面降价的845，我们今年的保费仍然比往年烧440。可见我们多年来一直付着每年840的冤枉钱。
4.他家的fire inspector也超猫腻。我们才一个12户3层的小楼，每年除了防火年检还要付2000多刀与防火有关的维修费。有一次，我们的SMOKE ALARM坏了。物业经理就找了防火顾问来看，先收了300多刀手续费，然后出个报告说，确实已坏（这也要鉴定？），如果修的话300刀，换的话400刀。物业经理找了我们楼里业主委员会的俩老太太，糊弄糊弄老太太们就答应修了。（要是问我的话我会说，你第一次上门直接来换不就得了，凭什么我们要付300去鉴定400的问题？）修了以后，第13个月，这两个alarm光荣退休。原来alarm的寿命只有10年。他们来修的时候就已经11年了。早就该直接换了。好么，付完700多以后还得再付钱换。这次他们quote了240多。俺们不干了。700+240=940凭什么我们要花近千刀去搞2个小alarm?立马找隔壁大楼邻居推荐他们的fire inspector。年检加修理总共才花了600多。我的天哪！天壤之别。再往后才从另外一个行内的朋友这里了解到，fire inspector不一定有电工执照。有的话给你直接换，没有的话要另找电工。这就是为什么我们前面那个来了只做鉴定不办事。给QUOTE的时候其实是给的他另外分包的电工的价格+他的profit。如果你们的大楼没有fire control panel,只是简简单单的交流电smoke alarm，物业经理应该直接找电工来修，价格在200以下。
5.账务管理失败。去年的错帐有457。多次追问无音。直到AGM的时候，我们群起逼问物业经理，他才给我们解决。好么，3月才把去年的钱还给我们，4月初查1-3月帐时又发现他们把同一个GARDNER的账单付了2遍，多付了99刀。再追问，物业经理说，下次账单apply credit就可以了。没有道歉。

但现在也没办法。不能跟他们搞僵。卡耐基励志的第一章就写，如欲采蜜，勿蹴蜂房。暂且还得压着火气跟他们说话，给两个软刀子，不能硬来。smoke alarm事件后，老太太们退居二线了，留下我们新生代在前沿作战...

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-20 01:57 编辑 ]

作者: bhyqs 时间: 2011-7-20 01:46

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-23 20:08 发表
当我们在组织自己的业主大会的时候，这个经理联系了我们执行委员会 Executive Committee 的其中一个业主。他说，想将这个议程放在我们的年度大会 AGM 里面一起讨论。他这个馊主意非常阴险，为什么呢？这个年度大会，我们已经收到通知，一个月之后召开。会议章程也收到了，讨论十项内容，但是并没有投票决定是否换 Strata公司这一项。根据 Strata 管理法，如果会议章程里面没有写入这一项内容，开会的时候是不能讨论的，讨论了，投票了，也是无效的。

恩。这个我们大楼学习过了。业主可以根据物业管理法附件2第36条要求增加motion。但如果会议通知已发，你的motion就要到下一个AGM才可以讨论。我在这里贴一下。

36 Requisition for motion to be included on agenda for general meeting

(1) Any person entitled to vote at a general meeting of an owners corporation on a motion that does not require a unanimous resolution may, by notice in writing served on the secretary of the executive committee, require inclusion in the agenda of the next general meeting of the owners corporation of a motion set out in the notice and the secretary must comply with the notice.

(2) The secretary must give effect to the requirement of the notice.

(3) Subclause (1) does not require the inclusion of a motion on the agenda of a general meeting for which notices have already been given in accordance with this Schedule but in that case the motion must be included in the agenda of the next general meeting after that.

(4) For the purposes of subclause (1), an owner of a lot who, but for the fact that the lot is subject to a mortgage or covenant charge, would be entitled to vote at a general meeting of the owners corporation is entitled to vote at that meeting.

附件2的链接见http://www.austlii.edu.au/au/leg ... ma1996242/sch2.html

我们大楼为了省钱，准备在下次AGM前先要求物业经理加上这项。当然，下家到现在还没找到，所以现阶段只是个hollow plan而已。

[ 本帖最后由 bhyqs 于 2011-7-20 02:20 编辑 ]

作者: bhyqs 时间: 2011-7-20 02:09

原帖由 snowolivia 于 2011-7-19 20:39 发表
前几天听朋友说，有些一栋楼的房子，如果大部房主同意没有START，愿意自己来管理的话，也是可以的，不知道是真的还是假的？

理论上是可以的。实践上你必须熟知strata程序。保持好大楼的账目、会议通知等等。

有的网站甚至有卖self management kit的。（网站名字好像叫strta man）

我们大楼考虑过。后来因为要发通知给12户，保留12个ledger和总账。而且没有复印机。家里的扫描机也不是paperfeeding的所以不给力。只好作罢。

如果只有2-4户的小strata,可以考虑。

但如果没那个能力不要硬撑。你房子脱手的时候，strata材料不全，错误多多的话，遇到房市不好就会很不容易卖的。strata inspector会直接说这个大楼有这个那个问题。最后把买家吓跑。

自己管strata还是要有levies的。你只是省了一个管理费，像我们大楼的话，每家才省40刀一年。

作者: bhyqs 时间: 2011-7-20 02:23
再贴一下新州物业管理法和管理条例的链接

http://www.austlii.edu.au/au/legis/nsw/consol_act/ssma1996242/
http://www.austlii.edu.au/au/legis/nsw/consol_reg/ssmr2010333/

作者: MU 时间: 2011-7-20 10:16
其實這個行業一直就是很黑的。。只不過分為黑多點跟少點而已

作者: mangrove 时间: 2011-7-20 10:34
有些strata确实是瘟神

作者: syd 时间: 2011-7-22 17:07
ding,mark

作者: frankren 时间: 2011-7-22 17:18
good post, mark and read later

作者: alwaysthebest 时间: 2011-7-22 17:26
很长知识

作者: fighting010605 时间: 2011-7-22 17:31
学习了

作者: hanliu49 时间: 2011-7-22 17:47
是只有 Appartment 有strata

还是 unit 和 townhouse 都有啊？

看的郁闷死了。。。。

以后买了房还有这么多麻烦事。。。。
(paopaobing(33))

作者: JuliaTung 时间: 2011-12-29 13:00
标题: 回复 hanliu49 85# 帖子
Apt, unit, 多数 townhouse 都有物业管理公司，不过也没必要郁闷，其实只要公司不太过分，交个管理费让人管理公共场所的事务还是挺省心的。再说了，住 house 虽然没这些费用，但也要每年交税的，而且自己的房子若每年修修补补做些维护也是要钱的呀

作者: JuliaTung 时间: 2011-12-29 13:11
标题: 回复小鱼的理想 74# 帖子
为了这个自己卖房子避开我觉得牺牲太大了吧！想换掉主席 chairman 比换物业管理公司简单多了啦，你下次开会提名别的人或者自己当主席就好了，参加会议的人同意就可以咯

作者: sunflower6 时间: 2011-12-29 20:19
很感谢楼主的分享, 我看了一下自己的Strata report, 为什么我们交的钱大部分放在Administrative fund里面,而在Sinking fund里只有很少一部分, 不知道这合理不合理?

作者: HDDDY 时间: 2012-2-21 01:10
我今天参加年度物业会议AGM，共12户。只有我一人到场。物业是04年的房子，财务报表上提到要交$28000的special levies，我查看了财务报表，有很多漏洞。想换物业中介，我们的小区有12户，其中只有4户是自住包括本人，8户是租客，也就是说，我只能召集4个房主开会或者拿到4个房主的签名，请问我们满足换中介的条件吗？请指教。

作者: bhyqs 时间: 2012-2-21 14:14

原帖由 HDDDY 于 2012-2-21 02:10 发表
我今天参加年度物业会议AGM，共12户。只有我一人到场。物业是04年的房子，财务报表上提到要交$28000的special levies，我查看了财务报表，有很多漏洞。想换物业中介，我们的小区有12户，其中只有4户是自住包括本人，8户是租客，也就是说，我只能召集4个房主开会或者拿到4个房主的签名，请问我们满足换中介的条件吗？请指教。

真心地请问楼上财务报表很多漏洞是怎么看出来的。比如有哪些？

作者: scorpiusd 时间: 2012-2-21 14:31
Mark

原帖由 JuliaTung 于 24/11/2010 14:28 发表
说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

作者: glin5200 时间: 2012-2-21 21:50
Mark

作者: cocohuijing 时间: 2012-2-25 10:17
顶

作者: ross668 时间: 2012-2-25 11:17
mark

作者: lamper 时间: 2012-2-25 11:25

原帖由 JuliaTung 于 2010-11-24 15:28 发表
说出来，有没有卖广告之嫌？现在的Strata 名字叫做 Strathfield Strata Management
原来那个差劲的，叫做 VJ Ray. 如果斑竹认为不妥，请告知，我会删掉这些信息。

造福于民的事儿，为啥要删掉，版主不会的。

作者: 他乡是故乡 时间: 2012-2-25 11:59
好贴MARK

作者: sunrongsz 时间: 2012-2-25 12:42
strata真的很重要

作者: yyyyylllll 时间: 2012-2-25 20:54
提示: 作者被禁止或删除内容自动屏蔽

作者: MU 时间: 2012-2-25 21:02
标题: 回复 JuliaTung 86# 帖子
house为啥要缴税？

作者: robinbj 时间: 2012-2-25 21:27
MARK

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