海外买家这次惨了

dell007

原帖由 小茉莉 于 2010-4-24 21:17 发表
我刚刚跟一个住在那里的小姑娘聊了一会儿
直接给一个具体的例子吧：

房子价格为56万
目前房租为（包家具家电所有账单）
master room 350/w
single room 270/w
car park 40/w

考虑到可能的海外生源数量下降 ...

你房租多算了，现在sydney hurstville三房二卫apt租金也只是500－520左右。分租价格master room最多在280，单人房上200已经是很高的了。

shunshun

今天的拍卖清盘率83%依然很高，并且有的房子卖的非常快

小茉莉

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 21:58 编辑 ]

benbendan

原帖由 小茉莉 于 2010-4-24 21:17 发表
我刚刚跟一个住在那里的小姑娘聊了一会儿
直接给一个具体的例子吧：

房子价格为56万
目前房租为（包家具家电所有账单）
master room 350/w
single room 270/w
car park 40/w

考虑到可能的海外生源数量下降 ...

楼主能否告知这样的房子是在哪个区？是在悉尼吗？

小茉莉

原帖由 dell007 于 2010-4-24 21:22 发表


你房租多算了，现在sydney hurstville三房二卫apt租金也只是500－520左右。分租价格master room最多在280，单人房上200已经是很高的了。

我说的是一个真实的例子
所有的数据都是新鲜真实的
现在的房租是去年下学期开学约定的

当然有学生愿意住便宜又远的房子
但这样比较就太难了
所以极端比较一个孩子租或者买同一套房子的情况

很多学生还是愿意住这个房子的
否则不会空租期这么短了
负担不起的孩子会多share一些人来住

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 21:38 编辑 ]

youpassit:)

原帖由 winsome 于 2010-4-24 16:59 发表


市场价就是买卖价格，如果您坚持要根据您所定义的“市场实际价”来买房子，那在市场上就是买不到房子，尊重市场，市场是不会随我们一两个人的观点而改变的

当然有些人可以选择等，等市场下行，等市场价跌，如 ...

我们说的不是一码事，但你说得对。

小茉莉

原帖由 benbendan 于 2010-4-24 21:23 发表


楼主能否告知这样的房子是在哪个区？是在悉尼吗？

是在悉尼
悉尼有这种地方的呀

我还保守估计了呢
房租最近又涨了不少呢

当然未来谁也看不准
所以我只敢拿我自己的未来来赌

省得被人说我是屁股决定脑袋


[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 22:12 编辑 ]

dell007

原帖由 小茉莉 于 2010-4-24 21:24 发表



我说的是一个真实的例子
所有的数据都是新鲜真实的
现在的房租是去年下学期开学约定的

当然有学生愿意住便宜又远的房子
但这样比较就太难了
所以极端比较一个孩子租或者买同一套房子的情况

很多学生 ...

同124楼问，哪个区55万的unit/apt会有这么高的分租房租？

这个房租假设是直接导致现金流的。

另外，别忘记了你假设中的学生毕业后卖房子所得，也要交CGT的。

sorry，再编辑一次，你spreadsheet里的“买房利息损失”算少了，数字应该和第一部分的“利息收入”一样。

[ 本帖最后由 dell007 于 2010-4-24 21:51 编辑 ]

netstat

这么多人关心，房子就不能跌吧

小茉莉

原帖由 dell007 于 2010-4-24 21:45 发表


同124楼问，哪个区55万的unit/apt会有这么高的分租房租？

这个房租假设是直接导致现金流的。

另外，别忘记了你假设中的学生毕业后卖房子所得，也要交CGT的。

sorry，再编辑一次，你spreadsheet里的“买 ...

domain一搜就搜到了啦

小茉莉

原帖由 dell007 于 2010-4-24 21:45 发表


同124楼问，哪个区55万的unit/apt会有这么高的分租房租？

这个房租假设是直接导致现金流的。

另外，别忘记了你假设中的学生毕业后卖房子所得，也要交CGT的。

sorry，再编辑一次，你spreadsheet里的“买 ...

海外人士卖自住房也要交CGT么？

蓝马

对了，还有一个事情也没有算，卖房的时候要给中介一笔钱，也一两万了。基本上一买一卖，10%就没有了。

小茉莉

原帖由 蓝马 于 2010-4-24 22:06 发表
对了，还有一个事情也没有算，卖房的时候要给中介一笔钱，也一两万了。基本上一买一卖，10%就没有了。

将近800k的房子
售出我看还不止呢

有谁有真实信息
我加进去

password

原帖由 蓝马 于 2010-4-24 22:06 发表
对了，还有一个事情也没有算，卖房的时候要给中介一笔钱，也一两万了。基本上一买一卖，10%就没有了。

她错误的关键在于没有人会用 600K 现金去投资在一个年回报率只有 6.25% 的项目上，而且是不确定的 6.25%，不如直接存银行算了。

次要错误还是漏算开销，用了分租的收入，支出的算法是整租的算法，分租还有很多额外开销，是劳心劳力，和租客斗智斗勇，时不时需要上足迹探讨一下怎么对付房客的。
有 600K 还不如去买个生意，请经理打理，6 年估计能翻倍了。

[ 本帖最后由 password 于 2010-4-24 22:24 编辑 ]

dell007

原帖由 小茉莉 于 2010-4-24 22:05 发表



海外人士卖自住房也要交CGT么？

只要是Australian resident on tax purpose 都算入纳税范围。

这是我算的income/expenditure表格，为简化计算，我假设空置率＝0，就是全年都有租客。

dell007

占位，下个表格会尝试计算6年后卖出房屋说得多少。



有个笔误，0.04％应该是4％

[ 本帖最后由 dell007 于 2010-4-24 23:24 编辑 ]

小茉莉

原帖由 password 于 2010-4-24 22:23 发表

她错误的关键在于没有人会用 600K 现金去投资在一个年回报率只有 6.25% 的项目上，而且是不确定的 6.25%，不如直接存银行算了。

次要错误还是漏算开销，用了分租的收入，支出的算法是整租的算法，分租还有很多额外开销，是劳心劳力，和租客斗智斗勇，时不时需要上足迹探讨一下怎么对付房客的。
有 600K 还不如去买个生意，请经理打理，6 年估计能翻倍了。

你的错误在于6.25是一个理论需要达到的值，按照10年翻一翻的算法，6年40%的涨幅也没什么特别了不起的。

我开列的收入是分租的，支出也是分租的。如果是整租出去，家具电器电气网络根本不需要房东来搞定。

而且不是每个人都像你一样与人斗其乐无穷，故意在淡季防空房东的房子的。

因为租房成为朋友的大有人在。

我和我的前任房东，这么多年还一直会互相寄贺年卡片，悉尼房租涨成这样，我的租金4年没有涨过一分。

我和很久以前分租我房子早就已经不住在一起的孩子们，现在还每周约了一起去购物或者玩儿。

甚至这次我买房子的小定金就有一部分是她们帮我先周转的。

如果是一个移民，有600k当然可以买生意，可是对于一个留学生来说（尤其是家里供养的留学生），买房子还好说，你觉得家里会因为要买生意给你600k么？

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 22:48 编辑 ]

小茉莉

我查过了
10%利息税是可以的，只要以海外身份报海外地址就可以了
所以存款实际收入应该更高。

自购房网络支出值偏小了

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 22:45 编辑 ]

FLOATING

从个人角度看，是政府拉选票，现在公民对海外大量购房，包括新移民疯狂购房已经深恶痛绝，有甚至有些白人天天写信给政府要求控制海外购房，控制移民数量。就拿墨尔本来说，正常收入已经不能支付房贷（老外的生活标准）。再加上澳洲提前走出经济危机。所以控制房价也是事在必行的举措。相信房价大跌是不会的，应该是速度不会那么快，而且在近5年应该是正常的上涨。以租养房应该还是可以的，但利润应该不会很大（对国人能和房客一起住，另当别论）。

dell007

利息收入也是个人收入的一部分，只要税收对象是“Australian resident on tax purpose”，他就要如实申报并纳税。留学生算作是Australian resident on tax purpose，所以没有例外。你说的避税方式可能存在，但只适合于短期居民，例如旅行者等。

另外，我第二个表格4.33%的增长率，是2002－2009年NSW房地产中位数的平均增长率，已经经过通胀率调节，所以是净增长率。如果你能提供你的房子所在区域，或者我能找到更准确的数字，但请记住同时CGT会高很多。

根据这个简单模型，你的经增长率要达到6％以上，才能和定期存款的收益break even。

所以，学生以房养房的投资方式，是很难实现的。

[ 本帖最后由 dell007 于 2010-4-24 23:27 编辑 ]

小老虎

不错啊，跌吧，跌了好买，至少不再狂喷了。

小茉莉

事实上我在尝试站在留学生及其家庭的立场上来看待这条新规则，以此来判断它对未来房市走势的影响。之所以计算10%的利息税，是因为这对于留学生来说并不难实现。随便家里676来个人在悉尼开个户就可以了。

我在计算收益支出的时候，把留学生和其家庭看成了同一个主体，想的是最大可能性而不是合理合法性。

我觉得两个表在一个问题上不一致，房租支出和收益都是按照6年不变的理想值在计算的，而销售时考虑的是4.33的增值。

实际上现在该处房产有点乱花欲迷人眼的势头，类似的房子，现在就出现一个近600k的offer，我也不觉得奇怪。（新政以后就不知道了，之前跟留学生们抢的血淋淋的。他们下手太狠了。）

我刚刚查了domain，目前类似的房子空屋整租（含车库）的价格在600/w，说明房租这半年涨的很好。

如果考虑房租上涨，那么存款方案的实际利得会大大减小，购房方案的实际亏损也会大大减小。这么算来也就是不同结论了。越来越复杂了。

我想多数留学生都会自住并以现金方式分租，再以自住房名义来销售吧。税务上没有任何不同么？

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-24 23:54 编辑 ]

dell007

其实做什么假设对两个情形都没很大影响，因为基本上房价上升幅度和房租上升幅度是相等的，当然后者会比前者滞后。

但在这个模型里，租房最大的优势是有固定的每年7％定期收益作补偿。不考虑其他因素，除非买房一方的房子增值速度也有每年7％，否则两者不可能break even。

另外租房情形里，租客只需考虑通胀带来的贬值影响。而买房者除了通胀外，还要考虑房子6年间的折旧，所以买房者面对的是双重的贬值速度。

还要记住，模型里假设买的是新房，使用年限最大化，折旧率最小化。实际情形你买的是旧房，那可是既要付维修费，房子折旧也非常大。


至于利息税的问题，你的想法也不现实。外国人在澳洲开户口要提供TFN，如果没TFN就扣50％的利息税。而你提供了TFN就证明了你是澳洲居民on tax purpose，也就纳入我140楼的耐税范围。所以想通过这种方式来合理避税是很难操作的。

我想多数留学生都会自住并以现金方式分租，再以自住房名义来销售吧。税务上没有任何不同么？
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
税务上没有不同，留学生身份令他没有任何福利和补贴。而且他分租所得收入，法律上来说还要缴税。

小茉莉

我的想法
存款租房每年的7%收益没有考虑到通胀，而买房出售如果同时考虑通胀和房产增值，7%收益也不是不可能实现的。
租房情形里，租客考虑通胀影响，是因为他的收益保证是纸币，是银行里的数字；而对于买房出售情形来说，通胀带来的影响应该是积极大于消极的。
我给出的例子，是一个6年左右新的apartment，strata费用虽高，不过所谓的维修，应该还不至于到伤筋动骨的地步，6年以后售出，也就是12年新的apartment，目前在市场上，90年代末的房子，也未必不抢手。

10%利息税我已经查过ATO网站了，合理合法。而且最小化利息税，给购房出售模式带来的挑战更大。

[ 本帖最后由 小茉莉 于 2010-4-25 00:17 编辑 ]

LONELYMELBOURNE

原帖由 jackhui 于 24-4-2010 13:15 发表
The age also has covers for this today.

http://www.theage.com.au/busines ... -20100423-tjcy.html

Interesting part is in one of the paragrah:
Chinese oil resources  ...

这些王八蛋们。。。。。中国有他们迟早是垮。。。可悲。。。

elfciel

茉莉有没有想过你的6年计划太依赖于对于CAPITAL GAIN的期望和稳定的CASH FLOW.
一旦6年内有个风吹草动,这项投资就要出问题.
我以前算过,结论是4点多的IRR,比起扔银行都不如.

卡落琳0000

移民的路越走越艰难啊

umehomes

而且还有个问题，上面大家争论的都是按照apartment 的假设进行的计算，如果买家直接是买house， land的部分根本没有depreciation， 只有land上面的property有depreciation,相对来说比较难计算

觉得如果是留学生买房的话，要么是家里非常有钱， 根本不会考虑太多作这样的计算得失，而一般小富甚至工薪家庭出来的孩子，家里是不怎么支持， 也很难拿出这么多钱来投一个5-6年不知道投资是否有好的回报的房产的

所以计算这些东西实在是和自己过不去，除非你还觉得这是什么商机，忽悠国内的人为了孩子在澳洲上学，买房子投资然后自己也当中介赚点钱

H

60万存银行，自己take房子当二房东，随时可以拍屁股走人

frankielynna

拿的出60万cash买房子的，家里不知道有几个60万，怎么会在乎分租的收入或者这个投资6年后到底赚几万或者亏几万？拿不出的，还要考虑还银行的利息很多因素。
所以说其实这个命题并不成立的，不需要花那么多时间去研究。说到底房产投资是不是核算，还是要看房子本身是不是增值。如果6年翻一番，不用算都是核算的。其他的都是小头。