开帖解答房子买卖的疑问~~急事回国归来~继续服务

墨尔本房产中介

刚刚到足迹,看到大家对买卖房子,做发展提出的疑问比较多
怎么出价怎么杀价怎么估价
这些方面的问题我都可以帮大家了解一下

强调一下:只和大家讨论,作为工作以外的娱乐,大家不要找我买房子

还有我只能帮墨尔本的同学，悉尼的同学就抱歉拉~

[ 本帖最后由 墨尔本房产中介 于 2010-6-26 14:41 编辑 ]

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大家好捧场啊~~~
有疑问提出来，大家可以讨论讨论

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原帖由 szyou 于 2010-3-1 19:19 发表
那我问一个问题吧。

假如现在我看中了一个房子asking price 55-60万，申请银行贷款，最多能贷80%，我手里有现金12万。

现在市场那么热，都是拍卖，房子很有可能被抬高。万一我参与拍卖，房子被拍到70万，但是银 ...

银行的预批是评估你能借多少钱，加入按照你的收入，银行按照60万的物业，能借给你48万，如果70万的物业，能够借56万

做预批是让你知道你的借贷能力到哪里，如果说按照你的工资，最多可以贷56万，那你去拍卖的时候就只能最高拍70万的房子了

拍卖基本就是市场价格了，银行的估价一般就是你的拍卖买回来的价格，很少有说把你的估价估低（当然偶尔，非常小的概率的情况下也会发生）

Private sale,私人出价买卖的话，银行的审查会严格一点，出现估价估低的概率高一点。

不过一个好的broker会给你包装一下，我同事做贷款十几年了，没有通过的申请都是因为申请人的credit check过不了
（欠水力电力公司的钱，没有交罚款之类的~~~~~）

大家还有什么问题，都可以提出来讨论讨论

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原帖由 Ronny 于 2010-3-1 20:50 发表
问一个，通过broker做了预批，限额500k，80％，这个预批是已经审核了工资单并提交了护照等证明，这种情况下，无论是private sale还是auction拿到房子之后，银行还会再估价么？

银行是会再估价的~~~
不过具体贷款的事情，大家最好还是问broker啊~~咨询broker不用钱的嘛，我的专业还是在买卖房子这块
贷款中间的过程和技巧，我真的不太清楚
不过明天我可以帮你具体问我同事

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原帖由 procean 于 2010-3-1 22:42 发表
那现在这种市场，是不是应该买便宜的房子呢

多少算便宜呢？好的区如果能够和当地中介打好关系，一有楼盘出来，说不定是可以捡到便宜的好房子

如果是home and land package/ off the plan apartment的话，还是很多选择
投资自住情况也不一样
投资主要看回报，自住还要考虑周边环境

你要把预算和个人情况简单说一下，我可以和你讨论讨论

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原帖由 cdfei 于 2010-3-2 10:21 发表
如果以后想换更好的房子，怎么能同时进行呢？边买边卖？

换房子一般来说有几个不同的方法

卖了以后，3-4个月settlement,然后在这个期间内找一个房子，买下来，30-60天settlement。
如果买不到，就需要短租一段时间，然后再找房子

或者是说
你买下来以后，再去卖自己的房子，加入说你买一个60万的，买一个70万的，你可以向银行申请一个bridging finance
卖房子以后的钱还给银行就好了
风险也存在，就是自己的旧房子卖的时间比较长....要付银行大量利息

一般来说就是，卖了房子后再买，期间租房的很多

当然，买卖过程中的时间差是可以同过价格来调整，你想快点买，就offer高一点，想快点卖，就卖便宜点

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原帖由 语阁 于 2010-3-2 12:54 发表

现在的行情，的确应该先知道如何加价。

加价这个问题，这的是取决房子本身和买家的追捧

一个人喜欢的房子的价格和两个人喜欢的房子的价格就差很多

房子的presentation如果好，看房子的人多，喜欢这个房子的人多，咨询的人多
那加价就会比价多了

如果房子挂了上网3个月还没有买卖，证明这个房子行情不好，或有杀价的可能

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原帖由 sunyk 于 2010-3-2 19:12 发表
LZ 在什么区，手上有什么好房，点评下。也算造福大家了。

这样就做广告了，还是别了
市场价格都很高，大家可以提出哪个房子感兴趣，我可以帮忙点评一下~~

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原帖由 alyssa 于 2010-3-2 21:35 发表

都是中介了，这话你也很明白，肯定不是所有的房子都有公式套的。
你起就是促进买卖的活儿。

关于中介的作用，等我有时间了多写写
现在要睡觉了，这个星期给大家交个作业

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原帖由 kkjeffery 于 2010-3-2 23:27 发表
请问如果把自住转投资，但还没买好第二套房。这样怎么操作？自己先去短租一套？

基本上选择短租的人比较多
一般会买好了才把第2套才把现在自住的转投资
不过每个人都可以有一套自住的免税房，所以尽管你用于投资，但是你还是把它当作自主房，直到你决定搬到第2套，然后把第2套作为自住
第一套的captial gain才会开始按自住/投资的时间比例进行打税

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原帖由 orioncons 于 2010-3-3 00:36 发表
想请教一下，澳洲的房子拍卖价格都捧的很高，
为什么还会有人通过私卖方式卖房？

private sale的原因很多，我总结一下：

1）费用，做拍卖，相信大家每个星期收到的melbourne weekly magazine，里面的广告都很漂亮
     但是做这个广告很贵，一个星期起码$500-$800（1/4版),6个星期下来加上其他的广告版，中介的小册子
     比较便宜的拍卖广告费都要到5000-7000左右，当然我也见过拍卖花费2万块的
     有一些房东比较害怕如果卖不出去，这个广告费非常的难以负担

2）有一些是家庭矛盾，不能公开的把这个物业拍卖，具体的比如吵架/离婚之类的

3）有一些是房子的target market比较小，拍卖效果不一定好，中介会用expression of interest来看看能不能private sale

4) 一些房子是发展商，做好了预算，固定的价格，价格合适就卖了，不用拍卖。他们马上用钱move to next stage

5）一些是个人习惯，不喜欢拍卖~~

6）一些是房子价格偏高，房东放着 wait for the right buyer

不过好像上个星期，其实拍卖和私卖的房子的数量好像不是差别特别多
[[[好像私卖是700多个，拍卖是900多个（86%成功）]]]

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原帖由 kkjeffery 于 2010-3-3 10:28 发表


谢谢，意思是不是，比如我自己去比较方便的地方租房，自住的拿去出租，1年后我买了第二套，这样来个秋后算帐，把该补的税给补上？

还是用一个例子来说明

你2008年买了个自住 100万，2010年搬走，当时的房子估价是120万，2012年卖了140万，期间租房，那你挣的40万都不用交税

同样情况，如果2010年你搬走，马上买另一个房子，并且把这个房子作为自住房，那你2012年卖房子140万挣的40万就有一半要交税（2年投资/4年持有）
[哪一套作为自住，你可以自己选择]

当然了，中间交税部分你还是有一些维修费用/improvement/买卖房子的手续费用 可以抵税

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原帖由 红石 于 2010-3-3 10:03 发表
请问LZ, Truganina的房子怎么看？有无升值潜力？3房的house能租多少钱？

这一边基本上都是做home and land package
那边基本上就是等土地的增值，一个房子带地32万左右
长期来说肯定是涨的，不过这个价位的房子的质量估计也就是20-30年把（个人意见）
以后也是卖个土地的价值，这个价值最好还是取决于医院交通购物学校这几个因素

同一片区域同时买卖，同时出租的房子很多

3房能租270-300块一个星期

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原帖由 t_guoguo 于 2010-3-3 11:54 发表
如果卖房 选择private sale或者拍卖对卖方而言 一般费用相差多少  需要给中介的拍卖师付额外费用吗

拍卖师的额外费用，请这个人来拍卖的单独费用大概是300-400块

private sale vs auction的费用差别主要是在marketing这块，private sale一般来说2000-3000封顶了，auction起码5000以上才有效果
[房子大概是50-100万出头的广告费用]
不过也取决你的房子的价值，越贵的房子广告费用一般来说也越高

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原帖由 墨尔本房产中介 于 2010-3-1 21:22 发表


银行是会再估价的~~~
不过具体贷款的事情，大家最好还是问broker啊~~咨询broker不用钱的嘛，我的专业还是在买卖房子这块
贷款中间的过程和技巧，我真的不太清楚
不过明天我可以帮你具体问我同事

补充：apartment 无论怎么卖，都是会重新评估价格
          house/townhouse，拍卖基本就是market price, 私卖稍微严一点点，可能会少估价几万块

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原帖由 1000 于 2010-3-3 12:03 发表

那是不是可以先用EOI or private sale的方式打广告,如果反映热烈,可以改成拍卖?

可以~~取决于房东的爱好
不过这样拍卖的效果可能没那么好，一开始就拍卖，广告做开一点

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原帖由 t_guoguo 于 2010-3-3 12:06 发表

但是不管private sale和Auction不都是在realestae,domain上做广告嘛 然后open的时候给 vouchure
对买家而言 了解的途径都差不多阿

很多其他费用的
广告版做多大，加灯不加灯
相片拍几张
杂志广告做头版，一版，半版
报纸请人写评论
附近做letter drop
拍卖当天请乐队
做一些你property的明信片等等
租家具

主要是marketing your property, presentation of the house
有时候卖房子，还卖一个image啊！！

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原帖由 1000 于 2010-3-3 12:13 发表

租家具? 呵呵.这个比较吸引人.房子打算卖多久,就租多久啊?

新的房子，开发商一般会租display furniture的
有家具的房子和没有家具的房子的感觉是不一样的
租家具有一个min rental period，你隔天卖了也要交那么多钱
时间越长，费用也越高
有专门的公司做这个的~~~~yellow page

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原帖由 t_guoguo 于 2010-3-3 12:23 发表
请问presentation of the house是中介找相关人去做吗 还是自己找 一般2bedroom的得多少钱

我们会给你建议，因为这个也是费用，例如粉刷墙啊之类的
做不做，值不值得做，还是房东的决定

2 bedroom，house/ town house/ apt，基本就是粉刷墙，polish地板
鲜花，把房子收拾干净，置放家具

最好是直接和中介约时间上门看看

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原帖由 kkjeffery 于 2010-3-3 13:29 发表
再问个问题啊，看到有些房子不是位置不好就是质量不好，list很久都没卖掉，有的会降那么1，2万继续挂着，接着过了段时间list也不见了 也看不到什么under contract/under offer的标记，这情况是卖掉了还是什么？

卖掉了，买卖双方中有人想说不要再放广告了
或是房东的个人情况变了，不想卖了，一般很有可能就是用来出租了

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原帖由 kkjeffery 于 2010-3-3 14:10 发表
看来这年头真没有卖不掉或者出租不出去的房子嘛

价格问题而已
你看到广告的价格和最后成交价格有时候会差别很大的

出租基本没有问题拉，少个几十块一个星期，很块就租掉了

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原帖由 zpai 于 2010-3-3 19:57 发表
打算买个一个bedroom的apartment住，在一区的火车线上就好

不过找的是东南面
很多的火车线路的直到最后一站都找了

看了 Glen Huntly, Ormond, Mckinnon, Bentleigh,
Carnegie, Murrumbeena, Hughesdale, Oak ...

价格上面31万的话还是比较紧张的
比较新的房子，我感觉这个预算比较难
东南面也挺难的
往南面glen huntly/ ormond这边应该还是可以找的

拍卖来讲的话，基本标出来的价格都是偏低的，实际成交价格肯定比最低价格高10-20%

假如说32万，加印花税就是34万左右。这个价格可以考虑买一个楼花，仔细找找
甚至 south yarra还是有可能找到面积比较小40平方左右的一房，而且节省印花税
不过交房起码就要等1年了

买apt，面积是银行贷款的最重要因素,所以写个subject to finance 14天是很重要的

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原帖由 小洋葱 于 2010-3-4 12:00 发表
问个问题，现在东北面（15KM以内）的较新的house要多少钱？有什么好的区推荐？

几房？多少预算
15公里以内的范围也有点大了
60-80万的预算，只能买到preston/Reservoir/thornbury 这一片或是bulleen/doncaster/templestowe的这些地方的一般房子
80-100万可以在上面的区买一个不错的房子
120万以上，考虑northcote/ alphington/ ivanhoe这些区的较新房子

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原帖由 suofei 于 2010-3-4 13:01 发表
we want to buy 3 Bedrooms unit/TH.. our budget is about 500K. work in city.. which areas will you recommend? thanks

取决你们想住怎么样的房子,这个价格应该可以在nunawading/mitcham买到ok的townhouse/unit
北面就是preston附近的区域了

南面不是很清楚哪些区域，不过你们可以沿火车线路慢慢看看

西面个人不是很推荐

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原帖由 1000 于 2010-3-3 11:59 发表
很想咨询一下拍卖可能出现的各种情况.

1. 拍卖的时候,房子什么时候on the market,是卖家临时决定的吗? 还是事前规定的一个数字,到了就on the market?
2. vendor bid是什么意思? 卖家是任何时候都可以出价吗? 出多 ...

第一个问题，加入说中介quote 600k-660k,然后reserve是650k
拍卖到641k就没有人交了，中介会进去问房东愿意卖不，愿意就put on the market
如果都拍到680k了，中介会直接说on the market或是进去意思一下出来说on the market

第二个问题，vendor bid是如果还没有到reserve，拍卖师可以替房东叫价
如果超过了reserve,就不能叫了~~~

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原帖由 小洋葱 于 2010-3-4 14:40 发表


先谢谢你， 想买4房以上的较新的house。
另外northcote附近的小学好吗？治安好吗？听闻easten highway南边的房子比北部的好，是这样的吗？

南面是kew/kew east/ balwyn/ balwyn north
北面是交通和学校没有南面那么好了阿
northcote附近的学校请上www.myschool.com.au 上面看
大家也要学会自己做research阿~~~~

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原帖由 greanbean 于 2010-3-4 14:59 发表
请问，传说中的温州炒房团是否真的存在？
近来听到很多有关炒房的小道消息。
是不是应该等风头过了再考虑买房？特别是华人热门区域

我知道的是有很多人在圈地
资金比较充裕，基本上等他们再放出来的时候，肯定是更贵了

the best time to buy always yesterday

今年据说会稍微安静点，不过这两星期的拍卖实在吓人
有自己喜欢的房子，在预算里面，就下手吧

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原帖由 cdfei 于 2010-3-4 15:30 发表
http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&id=106294737&f=0&p=10&t=res&ty=&fmt=&header=&cc=&c=20574705&s=vic&snf=rbs&tm=1267676976
这个房子是否很划算？

有致命缺陷，详细情况请向中介拿section 32
个人不建议买

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原帖由 chenhu2000 于 2010-3-4 15:59 发表


上面那么明显的高压线你没有看到啊？:si166" />

easement是比高压线还郁闷的因素

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原帖由 cdfei 于 2010-3-4 15:49 发表
http://www.realestate.com.au/cgi-bin/rsearch?a=o&id=106368105&f=10&p=10&t=res&ty=&fmt=&header=&cc=&c=20574705&s=vic&snf=rbs&tm=1267676976
这个房子呢，65W能买到吗？

同上，虽然说高压线据说没有任何实质的伤害，但是看着总是不舒服的