创业10年从$0到$300W。关于清洁生意，短租管理和未来。

ddlong520

时隔4年，我还在清洁这个行业，创业的路仍在继续，随便聊聊记录一下生活顺便分享一些经验。
http://www.yeeyi.com/bbs/thread-2264201-1-1.html

继续上面的故事接着往下聊。

2015年之后，先接触了一段时间的O2O模式，就是类似国内58到家之类的服务型平台，然后也遇到了一个投资人，尝试着做了一段时间，后来这个项目因为种种原因又夭折了。现在回头看，失败的原因无非就是清洁这个行业是非标准化服务的，平台做好之后，大量的活进来，但是没办法保证质量。还有一个原因就是澳洲这边的市场还是太小，不像国内似的烧一阵子钱能烧出点动静来。但是经过1年多的尝试也收获了挺多东西的，因为这个项目，我接触了很多清洁的同行，也了解了更多的商业模式，也知道这些商业模式的利弊都是什么。反正这段时间，我觉得我成长了不少，关于清洁这个行业，懂得更多看的更透了。

2016年，我自己的清洁生意仍在继续做着，年taken也就30W左右，一部分发出来给工人做，一部分自己带人做着，收入还算稳定。但是不甘心想转型，因为当时做的方式无非就是和90%同行在做一样的事情，觉得一直这样做虽然收入不错，但是也不会有太大的发展。所以最终决定转型，转型成一个管理型公司。

关于转型，这个是一个痛苦的决定。意味着我未来几年都不会再有一个稳定的收入，原本一个靠体力生存稳赚不赔的生意也会有赔钱的风险，后来事实证明，我这么一个决定导致了我未来2-3年的收入基本为0。

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之所以要转型，主要是考虑到以下几个原因。

1，要扩大公司业务量
因为自己单干能做的taken就那么多，再多的活吃不掉也管不过来。所以要变成一种可以一直保持稳定增长的公司，不会因为淡季而闲着没事做也不会因为旺季导致工作质量出问题。

2，要建立管理团队提高服务质量
我做了这么多年退房清洁，以前我认为既然是做清洁的，那就把活干好是最重要的，尽量减少返工率投诉率。后来随着客户越来越多，我发现一件事情就是你单单把你手上的活做好，对于整个服务质量来说，你只完成了一半。关于售前的电话报价和上门报价，安排时间，和客户沟通细节。还有售后的invoice有没有及时发，钱有没有及时收回来，有些做完的活guarantee时间多长，过了半年万一有哪个客户问起哪个活当时是怎么回事，你能不能查到。还有跟客户长期保持一种有效的沟通，维持持久的关系等等事情，这些是另外一半。这一半跟你那天带人去或者安排人去把当天的活做好，同样的重要。所以，我建立管理团队的意义就是在这里，如果想保持一个稳定的增长，就得必须有稳定的管理团队每天维护公司的各种客户。

3，关于清洁团队
我相信很多做退房清洁同行应该深有体会。
第一，退房的团队不好带。像我们现在这样成体系的培训团队，一组人大概也需要2-4周的培训期才能独立完成工作。而且这些团队一旦自己会做了之后，如果你给他的活不够多的话，他会非常不稳定。一组干退房的熟手（2人），一年需要15W左右的活他们才能踏踏实实的只为你干活。那就意味着你的年taken每增加15W左右你才能多招一组工人帮你做事情。有人会问，我找part time的行不行？可以，但是这些人会随时来，随时走，他们永远不会按照你的标准做事情，他们在为你工作的同时也在从其他地方接活，他们一旦发现其他活的收入或者活本身比你给的活好做，他们就会优先其他的活做。

第二，就是就算是经过培训的团队，你给他的活也足够多，你仍然需要不断的去查活，去帮他们做一些事情，因为退房清洁每天面对的房子都不一样，他们那边遇到不知道该怎么处理的问题，你不去查，不去帮，时间久了这些团队一样会出问题。

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那么综上所述，我转型公司做了以下几件事情。

1，要把接活和干活的人彻底分开。接活的人不干活，干活的人不接活。所以我需要一个一直坐在办公室里的人，一直打电话接电话，收发邮件，安排时间表。

2，我需要一个专门管理团队的supervisor，负责上门报价，培训团队，质量控制等等，当然一开始的时候我选择自己做这部分工作。有些人会问你为什么不选择自己接活排活而去选择自己整顿团队？这个我后面会说原因。

3，我需要一个独立的财务。因为我不能让坐在办公室的人即接活排活也管帐，这样时间久了肯定会出问题。还有就是公司要发展，需要不断的有合作人进来参与管理，那么如果账目都说不清楚怎么合作？

4，还有就是需要办公室，需要一个小型的仓库放工具和机器，需要贷款买工具车。还需要分出一部分预算做广告和市场推广的投入等等。

那么问题就来了，原本是一个几乎没有成本的清洁生意，凭空多出来了很多固定的运营成本，而且这个成本还不低。但是清洁这个行业利润率又特别的低，那么唯一的解决办法就是提高营业额。上面我也提到过，如果想依靠资本短时间快速提高营业额的话，又会势必影响服务质量。所以这个暂时是个无解的事情，当时我就告诉自己，当遇到实在解决不了的事情的时候，那么只能把这个问题交给时间来解决。只要确定方向是对的，就忍着干，守到云开见月明吧。

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2016年时我遇到了一个机遇。因为2015时airbnb开始流行起来，有很多地产公司开始扩展短租管理的业务，好多已经是我退房清洁的客户，他们就陆陆续续的来问我说，短租的清洁你们那边能不能解决。开始的时候我是拒绝的，因为短租的清洁实在是烦，尤其是我们这种传统清洁生意做了很多年的公司，几乎都太愿意去碰短租清洁。因为他时间不固定，活的单价很低，淡旺季非常明显 （平时没活周末巨忙），还需要换洗床品等等。

后来问的人多了，我发现这个市场需求量很大，只是需要摸索出一个新的管理模式就应该可以做起来，所以我决定去试试。开始的时候大概又赔了一整年的钱，摸索了一年，从手忙脚乱到井井有条，总算是理顺了。

关于短租的清洁，我们这一年做了如下改变。
1. 我增加的一个新的合伙人，这么多事情我一个人是不可能handle的，因为我自己的退房清洁公司还在运行。

2. 清洁，我们从一开始的接受和安排预定，然后找客户拿钥匙，拿床品，做清洁，然后做完还钥匙给客户，床品送洗衣房洗然后留着下次用。（整个流程真的很繁琐，很多时间都浪费在路上跑）变成：

1) 我们handle所有的钥匙，清洁工要拿钥匙只用来公司拿就可以（公司就在city附近）
2) 所有的客户必须只用我们的床品，所有的清洁工也只来公司拿和换。
3) 我们帮客户送钥匙或者挂locker，帮助客人check in。这样我们就不用专门去还钥匙给中介然后中介再去check in。
4) 关于客户那边发job schedule给我们，我们开发了一套自己的系统，客户可以自己安排预定清洁，这样就避免了哪些活被人为漏掉的情况。

所以清洁工的路线就变成了早上来公司拿床品和钥匙，去做一整天的活（这些活都很集中，不用浪费时间在路上），然后当天下午或者第二天早上再回公司还东西就可以了。

客户的路线就变成自己在我们系统里定时间，系统里会看到哪些活做没做完，每次做完之后的照片客户也会收到，如果有客人check in的话中介那边也不需要自己去现场送钥匙了。

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关于清洁之外的事情
做短租清洁时间长了之后就会忽然发现一件事情，就是越做越不像清洁公司。因为短租清洁这个事情不单单是把清洁做干净这么简单就完了。他的容错率更低，比如像传统的清洁生意，你做完了万一客户不满意或者有哪些遗漏的地方，我大不了花点时间回去再弄一下最终客户总是会满意的，但是短租清洁不行，客人不满意，直接airbnb上留差评，你再赔礼道歉，甚至退钱补救都不行。差评就是差评，他会一直在那。所以要尽量避免这些差评，只能把整套的服务都做好，包括所有的沟通工作。

关于短租清洁的市场
当时我做的时候真的算是个蓝海，而且找客户也很容易，你抓到一个发展的不错的中介，建立信任之后，他一次就给你30-40套房子的长期清洁。而且这些客户自己也一直在发展，他们管理的房子越多，我们手里的活就越多。但是这个市场蓝海也就是15，16年这两年，好在我当时就进入了这个市场。我当时开始做的时候，3个月就做到了年营业额近70W的公司。现在市场日趋成熟了，但是这部分仍然清洁同行做的不多，还是有发展潜力。

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就这样辗转到了2018年，就是去年年中时。我的长租的退房清洁公司和短租清洁的公司运营的都还不错，模式和管理团队都日趋成熟了。

后来碰到一些房东来找我们想把房子交给我们管理。本来我也是有点抗拒，因为我一直觉得房屋管理应该是地产公司该干的事情，我一个清洁公司就该干清洁公司的事情，但是后来发生了一些有意思的事情改变了我的想法。

就是我们自己手里的有些客户，他们慢慢生意做大了，有些超过100套房子在管理的短租中介，自己开始组建清洁团队，一边干自己的活一边去接外面的活干。当时我理解他们的想法是他们发展到了一个瓶颈期，生意大了，总不能把所有的鸡蛋都放到我这一个篮子里？然后去找其他的清洁公司又磨合的不太好，反正自己手里有房子有活，就自己干试试。我之所以觉得有意思是因为我觉得明明是高大上的地产公司，干嘛捡起来清洁自己干？而且干的又不专业。

所以经过这些事情我觉得地产公司能干清洁，清洁公司为啥不能管理房子？后面又遇到几个房东找我们，我就接下来了。本来线下的事情就全部是我们在做，不会做的无非就是线上的预定和房源之类的，做着试试吧。
我们就这样不到10套房子在我们手里管理，又摸索了半年把所有的流程走顺了，如何接单，如何定价，房子如何布置，怎么上线之类的弄了个遍。最后又发现了一个大问题，没资源！！
是啊，一个清洁公司哪来的房源，地产公司能做是因为他们房源多，有销售团队撑着。而我们什么都没有。

没资源就想办法找人合作吧。这是我碰到的又一个机遇，就是在今年上半年。

我遇到了一个人，一个在地产行业里很多年的大佬，他手里大概有40套短租的房源一直自己在管理，他们自己管理了1年多，嫌烦（跟长租比确实有点烦）赚的也不多，因为认识挺久的，大家又互相了解，他觉得我们这群人还挺踏实肯干的就决定帮我一把。他把他手里的房源给我，我加上我手里那10几套房子一起运营，清洁成本价给自己房子做。我每月给他报表，因为有运营成本，所以最后看报表，赚了钱一起分，亏了钱一起投。

7月1号正式交接的，我8月初弄报表就整整花了1周多的时间，8月中旬时看7月份的报表竟然收支平衡了！之前我一直都在亏钱，但是有我清洁公司撑着还算扛得住，而且6，7月份都是淡季，减掉我的管理成本能做到收支平衡，实属不易。
我的合伙人也挺欣慰的，这个也算个皆大欢喜的结局。

故事讲到这也差不多了，我也不知道我到底想说啥，反正就是这几年路走的挺艰辛的，想记录一下而已。全是流水账，也没什么文学功底。为了不让大家觉得无聊，我决定分享点干货给大家：）

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关于传统的清洁生意
前面我提到过，一边是坐在办公室抓市场，（接电话接活，联系中介等）一边是跑出去抓团队，抓质量控制。我选择了后者。其实我知道现在大多数的清洁公司老板们更多的精力都放在了前者，确实，没活干哪来的质量控制可言。我当年在刚起步时也是苦于没有业务，然后我一直在各大中介间奔波，做广告yeeyi网，google，报纸等等。后来发现一个问题，你的团队不好用，你找来再多的客户也留不住。之后就变成了一个恶性循环，你的工人没活时天天跟你喊不够吃饭的，有活时他们出门就砸你牌子。自己跟个没头苍蝇似的天天市场团队两头奔波，最后什么都落不着。

清洁这个行业利润率低，但是偏偏获客成本又高，你单纯指望广告，比如像yeeyi网，我每年3万广告费砸进去，却只能带来10W左右的新活，这些活如果自己干，就当成给yeeyi网打工了，如果派给工人干，只剩下赔钱白玩。Google的广告费就更别提了，一个月2000-3000刀砸进去，连点水花都看不见。

那么这些活到底从哪来的呢？只能从客户的积累上面来，你的工人做得好，就不断有回头客找你，你给地产中介服务的好，他们就会一直用你。所以清洁这个行业不存在短时间靠资本支撑爆发起来的公司，只能交给时间的积累和踏踏实实肯干的态度。

关于清洁团队
我说过如果你的活不够多，你没办法保证他们的稳定性。那么怎么办法呢？其实也简单，你把自己利益最大限度的让给他们，再帮他们解决掉一部分力所能及的事情，他们就会一直踏踏实实跟着你。不要指望从工人身上去卡利润，他们赚的就是辛苦钱，你从他们身上挤，他们就从你的活上挤。你从他们身上一小时多赚了几块钱，他们会带给你无尽的麻烦和屁股等着你去擦。

关于团队培养
先说清洁工团队。所有的团队没有拿来就直接能用的，也没有人一来就能按照你的标准做事情。你要培养他们，有些团队是教出来的，有些团队是拿活堆出来的。

再说说管理团队
尤其是退房清洁的管理团队，我们的做法是花钱去上各种培训课程。比如像洗地毯，我们之前遇到过有些活跟中介说，我们洗不掉，别人也洗不掉。后来中介找了别的公司过来就洗掉了，这种打脸的事情发生一次你这个客户基本就丢了。

后来我就让我的supervisor去上培训课程，洗地毯，床垫，沙发。这些不同材质的东西是需要用不同的药水去处理的。不是去cleaning supply买桶药水就解决所有问题了，你的专业度就体现在这。后来我们上了课之后才发现，以前像什么$69 洗3个房间的报价全是扯淡。Carpet steam cleaning是carpet steam cleaning, stain removal是stain removal. 这是两种不同的服务，是需要分开收费的。不是所有的carpet steam cleaning都能处理所有的stain，我们光买stain removal各种药水就买了一整箱。

还有就是客户的需求到底是什么？
散客要的有质量的服务
这个服务不只是第一次把清洁做好，还包括报价的准确度（不上门乱加价），预定的时间（不能因为忙就频繁的跟客户更改时间），上门开始工作之前的沟通（要说清楚哪些包括，哪些需要额外收费等），还有做完之后万一中介找客户的麻烦，我们应该积极有效的去解决（不能因为忙，就把返工的事情一拖再拖）

中介要的是一站式的服务
我们是清洁公司，但又不只是清洁公司，单纯清洁能做好的公司很多很多，但是能给中介提供一站式解决方案的公司不多。为此我们专门培养了自己的handyman，是从有经验的工人里挑出来，去参加培训，从每个活一点点培养起来的。开始的时候我们维修的活也是外包，后来发现外包的人越来越贵（澳洲的handyman确实很贵），而且旺季的时候基本都约不上时间，太影响效率。然后其他的清洁团队碰上简单的维修工作我们也会一边做一边教，时间久了一些简单的活他们也会做了，这样既提高了效率又增加了他们的收入。

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关于airbnb短租的清洁生意
你真不能把他当成一个单纯的清洁生意，其实现在看来这个根本就不应该算到清洁这个行业里来，更多的像是hospitality，酒店管理行业。我们在做清洁的同时，要检查钥匙在不在，locker密码改没改，房间里的东西有没有损坏，空调电视能不能用，锅碗瓢盆有没有少，房间里的咖啡，茶，包括电水壶面包机都在不在等等等等，很多事情。做完要拍照，遇到任何事情要第一时间跟管理中介或者房东report，遇到吸毒的或者稀奇古怪的客人要记得打000。。你远不是一个清洁工的角色在做这份工作，更多的像是一个管家在帮忙照看整个房子。

短租管理的中介（就是你的客户）到底要什么？
他们要的是他们坐在办公室里要及时知道房子里发生的一切事情，当然我们也是这么做的。随着我们线下做的事情越来越多，合作时间越长，我们跟客户之间就渐渐达成一种默契，就是线下的事情全部交给我们去处理，他们专心去做线上提高入住率然后去扩展更多的房源。 他们再也不用每天到各个房子里乱跑，只有这样才能用最少的人工管理最多的房子，最终中介赚钱，我们也赚钱，大家都开心。

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关于短租管理的生意，short stay management.
因为我做的时间不长，说多了也有点班门弄斧的意思，我就随便说一点自己管短租房子的经验。

1. 要每天改价格
对于airbnb来说，你每一次价格的更新都是一次新的改动，Airbnb会认知到这些改动然后把你的房子的排名提升，有点像论坛顶帖的感觉。我们是客服每天专门抽一段时间出来改价格。之前我们不知道这个技巧，后来频繁的改价格之后发现房子的出租率有明显的提升。

2. 房子的布置要有人情味
我们做的是民宿，不是国内的日租房。房子的布置不是简单的挂几幅画，放几盆假花这么简单。房子看起来不能空荡荡的，我们一般是放一些工艺品，书，玩具什么的，让房子满起来。这样会有一种家的感觉。

大件的家具要有品质，尽量不用Ikea的家具，装饰品可以用一些Ikea的，Ikea的家具容易坏，后期维护起来也很浪费时间。

关于房子的布置还有一个问题，就是你房子布置的有特色，客人就不会一进来先挑清洁的小毛病。因为客人心里一旦对这个房子不满意，他最容易投诉的地方总是清洁，这也是我们做这么久清洁血的经验。

3. 关于房子的定价
短租这件事情，真不能打价格战，因为总有人比你便宜，尤其是那些房子是自己的房东（没成本）。而且更严重的是，如果你的价格定的很低，就会有各种乱七八糟的人进来住，然后你每周都得跟警察打交到，他们不是进来吸毒的，就是毒贩或者一群人开party。这种人对于房子的破坏是致命的。所以尤其是淡季的时候，就算真的租不出去也千万不要低价把房子定出去。

4. 关于线上的客服
客服每天要面对各种不靠谱的客人，但是没办法这就是客服的工作。客服跟客人聊天要有温度，客人之所以会有各种问题是因为他们刚来澳洲什么都不懂，但不代表这些人不好。尽管很烦，但是仍然要学会嘘寒问暖，要跟客人交朋友，客服跟客人聊天的尺度直接决定了客人走时留下的评价，这些评价对于短租管理公司非常非常重要。建议学习一下淘宝的客服聊天技巧。

还有就是跟来自世界各地的客人交朋友有一些技巧，比如像某些人来这边庆祝生日或者结婚纪念日什么的，我们都会送一瓶红酒过去。赶上情人节啥的，桌子上会放一束玫瑰花什么的。

5. 关于时间的积累
这就是为什么我们要跟客人交朋友，Airbnb上面的房源成千上万，价格又都差不多，你如何保证你的房子会比别人出租率高？其实就是来自这些客人的推荐，当客人挑房子挑的眼花缭乱的时候，他会更愿意选择他朋友推荐给他的房子。那么这个积累就需要客人对你的好评和时间的积累，在我们手里的房子时间越久，他的出租率就会越好。

6 关于多平台投放
这个简单，多平台挂房源就意味着房子的曝光率高，我们是能挂的平台都尽量挂上，唯一的难度就是你需要一个兼容各个平台的管理系统，包括兼容日历和客人消息什么的，这个钱别不舍得，该花得花，能提高不少效率。

7 关于房东
房东对于短租管理来说其实比客人更重要。我们跟很多短租管理公司朋友们讨论过一件事情，就是房东的收益这部分到底要不要给保底收益。现在市面上有些短租公司是纯代管模式，有些是整租模式。我个人觉得都不太对。代管模式对于管理公司没风险，租一天挣一天管理费，但是房东的收益就会非常不稳定，房东的收益不稳定，房东就很难保持一直稳定的把房子交给你们打理。整租模式成本又太高，因为每套房子家具+软装至少得大几千块钱，那么几十套房子下来这个投资成本太高了。

所以我们的做法是保底收益+代管模式。这样既能保证房东一个稳定收益，又能在旺季的时候帮房东多赚钱。而且对于房东来说，既然是买了投资房做投资，他们都希望有一个稳定收益，他们不会每个月花很多时间来追着管理公司问你们上个月到底租的好不好，为什么租的不好之类的问题。当然保底收益也只能是一个长租的收益，那么对于管理公司来说，如果你做短租，连一个长租的保底收益都做不到，就只能说明这个房子可能不适合做短租或者管理上出现了问题。

8. 最后就是一些小的事情。
线上客服要去看过每一套房子，知道门怎么进，车库在哪，灶台怎么用，洗衣机烘干机怎么用等等。
管理人员要有一点生活常识，比如像水池堵了，毛巾架掉了之类的事情能修就自己动动手吧，外面找handyman来修价钱贵不贵就不说了，他们真的不一定能及时帮你解决，拖几天出去就肯定收一个差评，谁都受不了。

经验分享我暂时就想到这么多，先写到这吧，我之后想到什么了再补充。

ddlong520

关于创业这几年
辛苦，真的是辛苦。光辛苦还不算，前几年还没赚什么钱，还一直贴钱。到了最近才觉得自己刚刚从坑里爬出来。现在公司稍微大了一点，一切事务都渐渐稳定了，管理层有10个兄弟姐们们帮我，几十号人的清洁团队，公司有财务，有BD，有部门经理，supervisor，call centre，客服一应俱全，也算麻雀虽小了。

一年下来有个300多万的营业额，所有人的收入都还不错。我这才能闲下心来记录点什么。其实还是小公司，利润率也不高，后面还有很长的路要走，脑子一刻都没有停下来运转。累归累，成就感还是有一些的。公司越大，我越觉得自己越渺小，我现在觉得自己就是一个打杂的，哪里需要我就顶哪里，谁手头的事我都会一些，谁回国我就暂时顶替一段时间，挺好。闲来无事就找朋友或者同行聊聊天，看看有没有合作机会啥的。

然后下个月我可能也要回国休息一段时间，然后从国内回来又到旺季了，又该忙了。。。

ddlong520

哦对了，还是想补充一点。

关于投资。
跟很多创业的朋友聊天，他们都觉得说自己有一个特别好的idea，希望能找到人给他投资，或者现有的生意想融资啥的。我随便聊聊自己的看法。

我创业这么久，见过不少投资人，也拿过不少投资（当然都是和几个合伙人一起），几十万拿过，几百万也拿过。后来我都退出来了。因为投资人的钱烫手，真的烫手。比如你想融个20-30W，几乎没有人愿意投你，投资人最简单的一个想法就是你们几个人出来创业，连20-30W都凑不出来或者不舍得凑出来，创什么业？拿别人的钱试试你的想法？靠谱吗？

再比如，你的项目真的非常好，要融个100-200W，这么多钱投资人一定会跟你签对赌，对赌就意味着要有抵押物。而且对于投资人来说，要求每年10%投资回报不过分吧？一个创业公司，你真的有把握每年10W-20W的净利润赚出来分给投资人吗？而且你能稳定维持这个生意多少年？对于投资来说，怎么算都是亏的。

还有就是烧钱的过程，前期拿了投资肯定要烧一段时间的钱，（烧这个字可能用的不恰当）澳洲人工又贵，万一半年一年的没有按照预算顺利运行，那么就一不留神钱就花光了，钱没了资金链就会断，到时候更是进退两难。而且花钱是容易，赚钱可就没有想象的那么容易。况且谁的钱都不是白来的，与其找别人要投资，不如先自己出钱做着试试，做的有点样子了再找投资人聊，至少花自己钱还能稍微省着点花。

当然话又说回来，我也是没见过啥世面，如果真有投资人投个几百万上千万就为了烧出一个故事来，然后再编给别人卖个好价钱就另当别论了。这种纯资本运作的玩法我也是真的没见过，实在是眼光太浅。

至少我现在对于投资人的状态是，我尽量不要你投钱，如果你手里有资源又暂时变不成钱，我帮你运作，赚了钱咱俩分。这样一开始谁都不吃亏。万一赔了也是赔我的，不至于把你拉坑里去。资源比钱重要，共赢是合作的前提。

说了太多太多了，各位看官有空就看看，没空就算了，能从头到尾都看完的我得先感谢一下您的时间和赏识，写的太乱也没什么逻辑，各位多见谅。创业路上好多人帮我，我也由衷的谢谢你们，现在在一起合作的，不在一起合作的，大家都是朋友，我们江湖路远，来日方长！
                                                                  
                                                                                                                                           记录于2019年春。Jack

ddlong520

关于未来
关于整个公司的未来

继续加深跟地产公司之间的合作
不管是销售，还是长租管理/短租管理。我们都一直致力于给地产公司做线下的一站式解决方案，地产公司优势是有巨大的资源可以挖掘，我们的优势是踏踏实实把服务做好。所以未来合作的潜力会非常大。

增加新的项目模块
有计划做类似于管家服务的项目，因为这些跟我现在在做的正好对口，类似于做给刚来澳洲，那些人生地不熟的人做一站式解决方案的东西。我现在也就是随便说说，细节啥的都还没想好，我也不知道行不行，先做着看看吧。

关于短租清洁/管理的未来
诚然，现在airbnb的管理市场趋于饱和，管理公司的压力变大，收益变低。这些都是挡在眼前的困难，但是这个市场还是不够成熟，所有的公司都是在摸着石头过河，不管是商业模式还是管理模式，都还在摸索的阶段。

我个人认为，现在给airbnb下个定论实在为时过早。在市场好的时候，很难体现出公司之间的好与坏，在市场不好的时候，那些仍然能活的不错的公司才是妥妥的硬实力。

这就是为什么我当年先从短租的清洁开始做。
当年短租市场好的时候，各大地产行业的巨头们纷纷下场，有带着钱来的，有带着房源来的，都想在这个市场蓝海里一展宏图。当时我的想法很简单，跟这些大佬们拼实力肯定没戏，那我就踏踏实实做我的清洁（或者叫线下服务），不管市场如何变化，我总是能旱涝保收（有点像守着金矿卖水的生意）。

后来市场发生了变化，也肯定了我的判断（当时市场太热了），现在慢慢冷却下来，一部分大佬们渐渐退场，这个市场才趋于理性。随着我的线下服务越来越成熟，我才开始慢慢进入短租管理市场。

因为我们有线下服务的积累（当时在我这边做线下的房源有300多套），所以我们能分析出来哪些房子适合做短租，关于房子的布草，地址位置，定价，出租率等等，当然还包括如何跟客人们打交道。

所以综上所述，我个人认为关于短租管理的未来是，基于整套闭环式的线下管理团队，有后台大数据作为基础，选择适合做民宿的房源，再加上完善的管理团队，才能把整件事情做好。

那么就有人会问，什么房子适合做民宿呢？

我先说一下我的经验，关于哪些房子不适合做民宿。
地产大佬们入场时有一个误区，他们认为市中心的房子适合做民宿。理由是客流量大，房源集中便于管理，管理成本低收益高。

其实我个人认为不太对。
因为最简单的思路就是所有人都这么想，那么就会变成大量短租的房源集中在city导致供求关系倒置。比如city某栋公寓楼里面，80%的房源都是用于短租，那么这些房源最吃亏的就是管理公司，因为房源如果是房东自己管理的，他几乎没有成本。但是管理公司成本就会很高。成本高单价就会高，所以这些房子在房型基本一样（很难做出特色）的前提下，你的单价没有优势，如何保证出租率呢？

所以我们现在思路是周边的房子更适合做民宿，因为至少他的竞争压力小很多。
还有就是那些巨远的农场/庄园适合做民宿。
因为他的成本低（跟整租收益比），单价高，适合旅游度假的人。
唯一的问题就是管理成本比较高（路途远）。

还有最后一个事情就是要跟旅游公司对接。
当你线上的订单量跟其他管理公司差不多的时候，线下的订单收益就显得尤为重要了。

所以我认为我们短租管理这件事情，尽管市场趋于饱和，竞争压力很大，目前来看仍然有不少事情可以做。还是那句话，只有能在逆境中生存下来，才是妥妥的硬实力。更何况，现在离盖棺定论还早着呢。

ddlong520

Eric008 发表于 2019-9-12 17:12
终于悟出真理了   
确实是这样，不能像很多华人做生意那样只想着省钱，不想请人
你要知道员工越多，说明 ...

公司在快速发展的阶段，确实是要多预备出半个人的空闲精力来。公司走到了成熟的阶段，就要考虑开源节流的时候了。
因为机会总会留给有准备的人。像我的公司，我一般是开荒工作做完，能招个人把事情交代出去就交出去给别人做，我会尽量留出自己半个人的精力去寻找新的合作机会，这样一旦好的机遇撞上门来，我们都能快速反应并且接得住。
如果总是低着头干着手上永远都干不完的活，根本没有心思去考虑公司发展的事情。

ddlong520

上书房行走 发表于 2019-9-12 17:36
为何清洁生意到现在做的大的，很多都演变成连锁加盟制度的，也是有其中原因的。和楼主这种专业公司各有优缺 ...

这应该是同行。
加盟制度的公司一般都是去接各种带合同的大的订单，像幼儿园，学校，医院，办公楼等等。
这种公司一般都是做了10几年20年的老牌清洁公司，一般都是local开的，咱们华人很难能拿到这种合同（当然也可能是我能力不行），我做这么多年，这些大的合同除了从加盟公司买，几乎都拿不到。
我手里有一个连锁的幼儿园，但是老板是中国人，所以我才能能拿到。活做的不会比local的公司差，但是你没关系，没人脉人家就是不给你。

关于选择的路是挺难的，但是换个角度想，竞争压力也小了很多。因为做家庭清洁/退房清洁的基本都是2-3个人一组的那种小公司，这些公司每天如果能稳定2-3个退房清洁的活他们就没有别的奢望了。但是这么干总有干不动或者不想干的时候，这就是为什么清洁公司总是有新的开旧的关。包括我很多客户在找到我之后就说，想找一个稳定的清洁公司太难了。

这也就是为什么我能夹缝中走出一条小路来的原因吧。

谢谢您的回复，有空多交流。

ddlong520

nickymch 发表于 2019-9-12 18:15
谢谢楼主分享

自己出来创业2 3年了 目前还在迷茫阶段

加油！

ddlong520

tbataar 发表于 2019-9-12 19:11
谢谢分享。这种一步一步起来的经历是最难得的。

请教一下：

我也说不太清楚，毕竟只是一个清洁公司的老板也没什么见识，说错了别见怪 ：）

其实是这样，澳洲所有的投资进入账户的时候基本都是以director loan的形式进来的，所以按理说这钱最终都是要还的。但是好多生意跟投资人之间私下会签一些协议，这个协议大概内容就是你做成什么样不用还，或者你做不成要怎么还。这个协议就是我理解的对赌协议。

比如像一些关于互联网，共享经济之类的生意。未来前景很大，前期需要大笔资金快速抢占市场，那么对赌里一般会写你在哪个财年做到多少用户量，做到多少营业额，盈亏状况是什么样的之类。这些都是在前期的预算之内，如果你做到了，投资款就不用还，如果没做到，这个钱该怎么还。

而且投资人还有一个挺有意思的事情。就是我们说的比如说我融资$500W, 这个钱一定不会一次性全部打你账上（你卷钱跑了咋办），所以都是分批打入你账户的。而且这个分批也是按照预算走，你之前的承诺，你做到了某一部分，我打某一部分的钱给你，所以资金链一直都会非常紧张。

况且，谁都不是神仙，万一没按照预期发展怎么办呢？停也没法停，继续走也走不动，各种难受。

不知道我说明白了没有。。这段纯是个人经验，说错了别喷。谢谢。

ddlong520

K.U.Double-D 发表于 2019-9-12 19:55
LZ 在墨尔本吗

是在墨尔本的

ddlong520

tbataar 发表于 2019-9-13 17:34
明白了，就是钱要用在生意上，进私人口袋不行。

但是劳方或者说技术投入一方可以从投入的资金里给自己出 ...

当然要给自己发工资，这个是很正常的。
提前跟投资人说好就行，所有人的工资都算在运营成本之内。
在预算里说好，每一个时间段的运营成本是多少就行了。

ddlong520

hermigervil 发表于 2019-9-14 21:07
不知道楼主能否详解一下:所以我们的做法是保底收益+代管模式

我有意在国内开展air业务，想向您取经 ...

保底收益基本就是和长租收益持平，当然要减掉中介管理费和每年有可能出现的空置期。
代管就是按照收益收一定比例管理费。

保底+代管就是说在保证长租收益前提下再收取一定比例的管理费，当然管理费这部分会比纯代管（无保底）的模式要高一些。
用最简单的理解就是：airbnb有淡旺季，对于房东，淡季我们保证您的稳定收益，（亏了算管理公司的）旺季的时候赚了钱，您就多分一点给管理公司。

但是国内的状况我完全不知道，我出国十几年了。国内发展太快了，也不了解。所以没办法给您建议。

ddlong520

回眸一笑 发表于 2019-9-16 08:20
感谢分享。我是外行，我觉得楼主的清洁生意也许还是得往医院或政府部门走比较好，没那么高的投诉率，很轻松 ...

看起来越容易的事情，做起来越难。。医院和政府部门我实在是搞不定。。
如果谁有相关的资源，我很愿意以最真诚的态度促成合作。

ddlong520

jay550 发表于 2019-10-19 19:56
不容易

几个客户也是类似行业 每年销售额也是几百万 但是一直处于亏本状态 天使投资几轮了 还是没用 费用 ...

真是不容易，我也确实没赚太多的钱，但是也不至于亏。说句心里话，就这个行业，一不留神玩亏了太容易了。。

ddlong520

最近有点忙，好久没上来看这个帖子了，谢谢大家的回复。以后有机会我会继续分享的。

ddlong520

好久没上来看过这个帖子了，多谢大家的回复。最近日子过的确实不怎么样，面对这样的天灾，我确实是一点办法也没有。airbnb的房源基本都转长租了，airbnb的清洁生意也全都停下来了，以前每天平均几十个活现在每天不到十个，哎。。好在有jobkeeper保命，我公司的人job keeper都可以cover，所以暂时问题还不大。
最近闲下来，把以前想学的但是没空去学的东西都捡起来了，也挺好的。充实一下自己，等着疫情过去再重打锣鼓另开张吧。这就是近况，汇报一下，省的大家惦记 ：）