房租一直涨，这个是不是公理？不需要证明的？

rainy118

还有人不明白为什么要买房？
房租一直涨，历史上，全世界范围来看，没有下跌的先例。
对于自住的人来说，买了房子就锁定了租金，以后也不会受租金上涨的困扰了。
对于投资的人来说，买了房子，只还利息，几年后房子租金超过利息，房客就开始帮你还本钱了，在几年后，房租继续攀升，房客一不小心把房子还完了，就算房子跌了90%，对于你来说，你根本没有花钱，都是房客送你的，何乐不为？

rainy118

有人说利息也会涨。ok，正确！

对于自住房，算你住50年吧，利息涨几年，又会跌几年，平均来看，总是会稳定在一个区间。如果你没有买房，而是租房，租金涨几年，又涨几年，永远都在上涨，如果你想你的租金稳定在一个区间，你就只能搬家，越搬越远。

对于投资房，利息涨的时候你可以涨租，当然租金可以不能完全抵消利息的涨幅，但是如果你有其他的现金流，能够hold这个房子的话，等利息跌了，你会给你的访客降租么？不降租，你的租金收入就会大幅度超过利息，房客将帮你供完这个房子了。

举个简单的例子，10年前车市活买一个50万三房公寓，租金400，利息7%，自己每周要掏一些钱。07-08年利息达到9%左右，房租也猛然涨到700左右，这个时候自己已经不需要掏什么钱了，等到2013年，利息降到5%，房租仍然稳定在700以上，房客就在帮房东还本金了。

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-28 15:23
利息不会涨吗？历史上利息 > 10% ，甚至接近20%的时候不是没有过，你拿着5%的租金收入，付着10%的利息，想 ...

历史上利息大于10%的时候租金涨幅也是大于10%的，所以租金涨幅一定比利息快。

rainy118

wangb326 发表于 2013-8-28 15:35
我觉得lz最大的问题

悉尼70w的unit 或者 apartment 肯定租不到700  而且没有扣除strata，税费等成本

现在租不到不等于以后租不到啊。

10年前如果在车市活买个50万unit，当时租金才300-400，自己需要往里面贴钱，10年后，租金已经是500-600了，也就是说10年之后房客就开始帮你还本金了。

如果利息明年涨到10%，我相信租金马上就会站上700-800，所以房客还是在帮你还房子。

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-28 21:10
连简单的算数都不会做？

就算按照你的假设。50万Chatswood的房子，利息10%，一年利息支出5万。

算上退税，自己掏不了几个钱，等利息又跌到5%，房子还是50万，租金没听过降的，还是800元，房客又帮你还房子了，还的还有点多哦。

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-28 21:10
连简单的算数都不会做？

就算按照你的假设。50万Chatswood的房子，利息10%，一年利息支出5万。

50万的房子大概折旧有1万，利息支出5万，其他支出1万，房租收入4万，这样年亏损3万，按照30%的税率，政府还给你9千。
你的实际亏损一年1万1，平均一周210。能挺过，你就赢了，挺不过就只有割肉。

rainy118

audreamer 发表于 2013-8-28 23:22
实际亏损一年应该是3万 - 9000 ＝ 2万1吧

折旧不是实际亏损，实际亏损是你自己掏得钱，就是5万利息加上1万的维护支出，减去4万房租收入，等于实际掏钱2万，政府退了9000，最终支出1万1。

rainy118

workflow 发表于 2013-8-28 22:48
50万的房子能租800？ where？

车市活啊，10年前锁定了50万的三房unit，现在租金基本800左右。

rainy118

要是没有07-08年高利息，租金站不上800。

rainy118

audreamer 发表于 2013-8-29 08:59
谢谢。请问房子的折旧年限是多少？例如30年的老房子还能折旧吗？

可以，你买了之后quantity surveyor给你做一张表，按照那个折旧就行了。30万的房子无论多旧，哪怕是100年，做好表了之后大概第一年1万，以后递减。

做表275元，这个钱也可以抵税。我都是找http://www.taxshield.com.au/做的，网上填写资料，2天PDF文件就送到你的邮箱。

还有如果你有了投资房，你自住房里面的任何家具，电器都可以折旧。这个表面不合法，我也不会用，但是实际上很多华人都是这么做的。

所以表面上看，你是有可能亏损，实际上，你亏损的真不多。

rainy118

audreamer 发表于 2013-8-29 09:16
谢谢，不过我的问题是30年的老房子，不是30万的房子。 也就是几十年的老房子折旧也能折旧吗？如果这样的 ...

你的问题已经回答了，可以，你只要掏275元，给那个做张表，100年的房子都可以折旧退税。

rainy118

旧房折旧规定如下，简单来说，房子，买了就可以折旧退税

               

Is My Property Eligible?

Irrespective of the AGE of a property, ALL PROPERTIES contain some form of valuable tax depreciation entitlements and is eligible, and contain numerous eligible depreciable items of plant and assets that are assessed and given a "New Effective Life" from the Date of Settlement.

In addition, a Capital Works Allowance on the Historical Building is available for any investment property with a Construction Start Date after 17 July 1985.

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-29 10:29
新房子折旧第1年有1万多。但30年的老房子1年有3000-4000就不错啦。

另外，自己买的电器算在投资房上？这 ...

你用了那个TAX SHIELD你就知道了，40年左右房龄，30万的房子第一年1万，板子上钉钉子的。

还有，我上面说了非法的，不过华人都用，你用不用，你自己的事情，反正我不用。

rainy118

安妮 发表于 2013-8-29 12:22
我买的97年造三房两卫的apartment（有gym，游泳池，电梯），怎么头年折旧只有6000？？？

我是不是该重新做 ...

你找谁做的？什么时候做的? 这些都是关键。

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-29 12:46
如果30年的老房子，里面没有最近装修过，折旧还能有1万多的话。我只能说，嗯。。。。。。。    ...

30年的房子，没有装修过，还能住人么？

rainy118

安妮 发表于 2013-8-29 13:20
专门做depreciation的公司，而且是2010年做的了
要是做低了，我不是亏了？

装修过没有？里面又没有空调电器设备什么的？

我觉得做少了。你当时应该多比较几家，谁做的多用谁的。

rainy118

安妮 发表于 2013-8-29 15:48
有好的公司推荐吗，请PM我

看我前面啊，已经说了嘛。

rainy118

lydiaqq1985 发表于 2013-8-30 10:42
你少算了opportunity cost!!!!

还少算了strata levy, water rates,repair & maintanence ex, agent fee ...

你少算了折旧了。

rainy118

lydiaqq1985 发表于 2013-8-30 10:42
你少算了opportunity cost!!!!

还少算了strata levy, water rates,repair & maintanence ex, agent fee ...

事实胜于雄辩，如果全贷，你没有机会成本，因为你找不到任何投资产品让你空手套白狼，ok就按照你得算，我们不考虑折旧退税，2004年亏2万。2005年房租430了，亏1万8，2006年房租470，亏1万6，2007年房租520，亏1万4，2008年房租600，亏1万，2009年房租650，利息6%，亏8千，2010年房租700，亏4千，2011年房租700，利息5.5%，不亏了，2013年房租750，利息5%以下了，赚钱了。

总共亏了 2+1.8+1.6+1.4+1+0.8+0.4=9万，10年时间平均1年1万。2013年，房客帮你供房啦！！！！2023年，一不小心房客帮你供了不少。。。。。
哦对了，我没有告诉你，房子50万已经涨到2013年80万，2023年120万了。


租金数据你可以查一下车市活，房价你也可以查一下。

rainy118

lydiaqq1985 发表于 2013-8-30 12:12
还少算了水费，空置期损失，building insurance,strata,repair & maintanence 费用,贷款年费，除蟑螂费用 ...

这2000可以抵税，实际只亏了1400。

rainy118

lydiaqq1985 发表于 2013-8-30 12:22
chatswood,3-1-1的aprtment 租金是$580

你还高估了租金

这房子10年前可卖不了50万，10年前50万的房子：

http://www.realestate.com.au/pro ... chatswood-411235315

12/2 Parkside Lane Chatswood NSW 2067
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$720 per week
Apartment Bedrooms2 Bathrooms1 Car Spaces1
Date Available: Available Now

rainy118

1003/37 Victor Street Chatswood NSW 2067
Show Page Visits
Reverse Rent Calculator
$780 per week
Unit Bedrooms2 Bathrooms2 Car Spaces1
Date Available: Available Now

rainy118

天涯浪客 发表于 2013-8-30 13:17
那你相信数据好了。我没啥好说的，这也没啥好争的。就按照22万算好了，还是以前的数据，当时300一周租金 ...

所以我都不说了嘛。我就不说我的奥本投资房7年前买的，30万，现在租金500元一周，物业$475每季度，7年里没有空过一周，从来都是提前3周就找到租客。现在每年房客帮我供本金和利息，还要送我出国玩一圈。

这种事，说出来，帖子的里面的钓丝不会相信的，自己偷着乐就行了。如果投资房行不通，为什么那么多金融大亨，公司高层都有几套投资房？钓丝们觉得，金融大亨都是骗人的，公司高层都在亏钱。

人，不脱离钓丝思维，就永远没法跳出自己的圈子，跳不出来，就看不到更广阔的世界。

rainy118

hjx1000 发表于 2013-8-30 14:23
守株待兔听说过吧，一次的幸运不代表可以当饭吃，你现在再找找看，如还能遇上我服了你。  ...

那我就随便找一个吧：

campsie

http://house.ksou.cn/p.php?q=Campsie&sta=nsw&id=80530

刚刚很现实的数据

7/15 Unara Street, Campsie
Sold $422,000 in Aug 2013 [Rectify]
Last Sold $385,000 in Nov 2010
Rent $380pw in Aug 2012

买了422K，租金380，都是2013年8月份的数据。

不算折旧，现在每年亏损6000元。

我们且等且看，5年后，租金会不会超过500，10年后会不会超过700。

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-30 14:17
如果真实的交易数据也不能相信的话，那还有什么是可以相信的？  

还有一点我想指出的是，有些人只看到 ...

你说得对，前15年房价没怎么涨，但是你能看到房租的数据么？房价没涨的那15年，租金走势如何？

rainy118

fishlegs 发表于 2013-8-30 14:52
房租数据也可以看到。只要曾经放到过租房市场上。

那就麻烦随便放一个区的中位数，看看我的理论对不对啊？