正现金流但是买了后5年不涨的新公寓要赶紧卖了吗?
这个投资房是高层公寓,火车站旁边的,租金不错,一年下来除了支出利息 物业,水费和council等差不多还能赚8000,但是5年了房子也没有涨价,这样的房子该卖了吗?卖了的话也就是拿回25万左右, 可以帮着省其他的贷款利息。 这么好?再能退点负扣税。还卖干什么 你要是有其他投资目标,那就卖了。
如果卖了也是把钱放银行,那就先留着。 匿名者 发表于 2024-4-14 12:06
这么好?再能退点负扣税。还卖干什么
有盈利,还能怎么做负扣税? 本帖最后由 匿名 于 2024-4-14 12:41 编辑
你可以把io改成pi,用现金流还点本金
1年还个两万左右,比你的8000拿手上要合算。
你算算,应该差不多能一样的现金流,但能多还掉1万…… 本帖最后由 匿名 于 2024-4-14 12:46 编辑
25万目前的存款利息是多少,应该12500左右,不卖收入8000,比一比就知道应该不应该卖了 不用想 肯定不是悉尼。。。
除非首付大大高于20%。如果大于20%,就没啥比较的意义
不然想啥呢。。。现在利息6点几,正常公寓 100w的租1000,60w的租600已经不错了,这才5%。更别提还有strata,康扫,water等。。。竟然还能真现金流8000? 膜拜了 匿名者 发表于 2024-4-14 12:45
25万目前的存款利息是多少,应该12500左右,不卖收入8000,比一比就知道应该不应该卖了 ...
那可不对,留着公寓可以搏一搏 补涨啊。。。拿cash干嘛。要么就卖了赶紧换个torrens title的物业 和楼主的情况差不多,悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右,保守点70吧,10年旧,STRATA 800多一季度,周租700,前几年都是IO,所以还有40多万没还,卖了也就拿回十多二十万?在悉尼给首付都困难,换HOUSE投资现金流肯定入不敷出了,低收入人士也大不需要负扣税,也是不知道怎么处理好 如果公寓5年不涨,那就卖 取决于你的收入,如果低收入的话留着没什么问题,或者有好的投资机会也可以卖 fly4freedom 发表于 2024-4-14 13:16
和楼主的情况差不多,悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右,保守点70吧,10年旧,STRATA 800多一季度,周 ...
情况差很多
你是十年?那就是13-14年买的公寓,那是赶上了13-17那波悉尼整体大涨,13-14年的房子,没有不涨的。但是24年了,很多公寓依旧是16-17年的价格。
LZ的情况是5年,别说5年了,大概16-17年买公寓的到现在都可以7-8年一分钱不涨。 fly4freedom 发表于 2024-4-14 13:16
和楼主的情况差不多,悉尼53万买的公寓目前可以卖70-75左右,保守点70吧,10年旧,STRATA 800多一季度,周 ...
没说完,你的情况很不一样了,你53w买的,就算是20%首付,现在的租金肯定可以cover PI和strata 康扫 water等。如果是可以cover,我建议肯定是保留着,都已经持有十年了,急什么,等降息了,总会补涨一波的吧。
可怜的是最近5-6年买公寓的,如果首付20%,基本都是亏钱的,租金根本cover不回。
所以我好奇LZ的公寓,怎么做到5年买的,还能抛开一切正现金流,要么首付很多,要么非悉尼。你想想,17年左右,2E 2房百万。。。那时候才租6xx,现在也就8xx,怎么算都是亏到妈都不认识。不过这是特例,一般来说,正常点的区,公寓现在租售比基本上达到1000比1,就像你的例子,你房子70w或出头,可以租700,但也是因为你53w买的才可以正现金流,如果70w买的人,打死都贴钱啦。 yl001 发表于 2024-4-14 12:55
不用想 肯定不是悉尼。。。
除非首付大大高于20%。如果大于20%,就没啥比较的意义
是悉尼啊, 我的公寓69万2018年买的,周租金800,一房的,租金一直很稳定,最近固定到期了从2% 变成了6%,所以现在除去所有费用后还能赚8000。
原来利息2%的时候每年赚很多,所以一直没有想着要卖 是我数学不好么?怎么我感觉我的租金完全不能COVER 贷款,STRATA 和COUNCIL?
STRATA 当900好了,一年3600,COUNCIL 一年1200,水费一年720.这些都是小钱,重点是每月还贷就3000块啊,怎么楼主还能赚钱我亏钱的? 正现金真不错了,我们都是亏钱… wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊, 我的公寓69万2018年买的,周租金800,一房的,租金一直很稳定,最近固定到期了从2% 变成了6% ...
哪家银行投资利息可以6% 啊? wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊, 我的公寓69万2018年买的,周租金800,一房的,租金一直很稳定,最近固定到期了从2% 变成了6% ...
怎么算的呢?如果贷80%,现在本金至少还有50w+吧,6%也要月供3000+,一年3w6,strata一年3200+,council一年算1200有吧,水费一年1000左右,这些加起来是41400,租金800,满租一年也要41600,你的正现金流哪来的? fly4freedom 发表于 2024-4-14 20:22
是我数学不好么?怎么我感觉我的租金完全不能COVER 贷款,STRATA 和COUNCIL?
STRATA 当900好了,一年3600, ...
gazzz1 发表于 2024-4-15 09:21
怎么算的呢?如果贷80%,现在本金至少还有50w+吧,6%也要月供3000+,一年3w6,strata一年3200+,council ...
如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+,那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里
按照50w+本金,利息6%来算,一年利息要支付1.2w, strata按照3.2k, council+water 按照2.5k算,land lord insurance $600,各种维护算2.5k
房租800/周,中介费5%,满租每年收$39520
算折旧前,每年还剩余有1.8w。新公寓折旧比较高,有可能折旧1-2w之间了。
所以按照楼主说赚8千,现在楼主本金大概在30w-35w之间. 也就是说这房有50% equity KKei 发表于 2024-4-15 10:01
如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+,那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里
...
想一下,如果有100% equity,是不是挺爽的啊:qq wayne_fan 发表于 2024-4-14 17:47
是悉尼啊, 我的公寓69万2018年买的,周租金800,一房的,租金一直很稳定,最近固定到期了从2% 变成了6% ...
看房子本身
新房 什么meriton可以 卖 老的meirtion 或者 mirvac 倒是可以留
30年老unit 也可以留
maxinfang 发表于 2024-4-15 10:14
看房子本身
新房 什么meriton可以 卖 老的meirtion 或者 mirvac 倒是可以留
30年老unit 也可以留
跟新旧关系不大。跟收益率关系大。赚钱留,不赚钱抛。抛了买优质资产。
但是我是建议不要买任何房产作为投资。太差。绝大部分都是在跟社会做贡献。帮政府集资建房。 我认为楼主肯定是只有25万贷款见主贴,所以用25万贷款的利息算下来一年是要余八千了 DDD888 发表于 2024-4-15 10:11
想一下,如果有100% equity,是不是挺爽的啊
按照60岁退休,正常健康的人,平均年龄活到87岁。还有27年,一般生活水平有无贷自住房,夫妻两人,最少1年花个6w吧。另外,岁数越大花销越少,八十之前可能还开车,算每10年换一辆3-5w的车。好算一点直接乘27年,那就需要162w, NPV 就是90w不到。
所以100%equity 70w还不够退休,至少得再准备20-30w 本帖最后由 pan123au 于 2024-4-15 10:40 编辑
楼主房子应该在城里或者北悉尼,这种房子现金流好,近5年没有增值。最近可能好一点,但也不多,随大势而已。有能力贷款,还是卖了买个3房以上house,townhouse,Villa,近city 就行。 本帖最后由 maxinfang 于 2024-4-15 11:02 编辑
c4pe 发表于 2024-4-15 10:26
跟新旧关系不大。跟收益率关系大。赚钱留,不赚钱抛。抛了买优质资产。
但是我是建议不要买任何房产作为 ...
公寓 一般租金回报都是还可以的的 钱存银行都5%回报呢
公寓投资可怕的是本金。 也就是房子质量才是真的高风险 只要没有这种风险
至少可以活着做雷锋 否则是要天台雷锋的 KKei 发表于 2024-4-15 10:29
按照60岁退休,正常健康的人,平均年龄活到87岁。还有27年,一般生活水平有无贷自住房,夫妻两人,最少1 ...
这样算下去没底啦,谁60岁退休啊?新西兰退休年龄是65岁,谁一年花六万新西兰元啊?新西兰全民都有养老金的 KKei 发表于 2024-4-15 10:01
如果本金50w+,那是赚钱的。你的月供3000+,那是包含还本金+利息的。你不能把还本金也算在计算是否盈利里
...
有一部分没看明白你怎么计算的,其实如果PI月供3000+,IO月供可能也需要2800+,利息一年怎么可能只有1.2w
另外如果楼主当年贷80%,那就是55w+,怎么还到现在都不可能本金还有30-35w吧 全匿名呀
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